박중수 건축사의 뉴질랜드 건축 세미나

<STYLE>P{margin-top:2px;margin-bottom:2px;}</STYLE> <DIV align=center> <IMG height=225 src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fwww.hankiwi.com%2Fway-board%2Fway-board.php%3Fdb%3Dchan%26j%3Dis%26number%3D84%26type%3Dgif" width=337 border=0></DIV> 지난 3월8일, 오클랜드 메모리얼 파크에서 건축사 박중수 씨의 "뉴질랜드 건축 전반에 관한 세미나"가 열렸습니다. 이번 세미나에서는 뉴질랜드에서 내집 짓기를 희망하는 많은 한국 교민 여러분이 참석하신 가운데 전반적인 건축 관련 절차에 관한 설명과 질의응답이 이루어졌습니다. 특히 저희 한키위 홈페이지에서 "뉴질랜드에서 행복한 내집짓기"를 시리즈로 연재하고 계시는 "Pine"님의 사례 발표도 함께 있어 더욱 뜻깊은 자리였습니다. 뉴질랜드에서 Dream Home을 꿈꾸는 분들께는 좋은 정보가 될 것 같습니다. <오클랜드 메모리얼 파크 한국인 매니저의 인사말> 안녕하세요.  저는 오클랜드 메모리얼 파크의 한국인매니저 박옥규입니다. 박중수 건축사님의 세미나에 참석해 주신 많은 분들께 감사의 말씀을 드립니다.   공원묘지 부지에 이러한 갤러리가 있다는 것이 참 흥미롭지 않으십니까.  현재 이곳에서는 뉴질랜드에서 활동하는 많은 한국인 예술가들의 작품이 전시되어 있습니다.   박중수 건축사님의 건축세미나도 들으시고, 나중에 작품도 감상해 주십시요. 그럼 박중수 뉴질랜드 공인건축사님의 약력을 소개해 드리겠습니다. 박중수건축사님은 한국의 성균관대학교 건축학과를 졸업하시고, (주)금호건설 및 (주) 건영 등에서 8년간 건축설계를 담당하시고 94년에 뉴질랜드로 이민을 오셨습니다. 한국에서는, 일산신도시 아파트 설계, 주상복합 건물, 건영콘도미니엄. 대한생명 대구총국 설계, 부산동아대학교 병원 프로젝트 등에 참여하셨으며 국립부여박물관 현상설계 당선 등 설계 부문에서 많은 입상을 하신 바 있습니다. 뉴질랜드로 이주하신 이후에는 1996년 웰링턴에 있는 빅토리아대학교 건축과를 수학하시고, 한국인 최초로 125년 역사를 자랑하는 뉴질랜드 최대 규모의 건축설계 컨설팅 회사인 오푸스사에 입사하신후 매시대학, 오타고대학 도서관, ANZ은행, BNZ 은행, 뉴질랜드 육군본부 설계,  에어뉴질랜드 격납고 등의 프로젝트에 참여하신 바 있습니다. 2001년 12월에는 뉴질랜드에서  한국인 최초 공인건축사 자격을 취득하셨으며 2002.10 박중수 건축사 사무소 개설하여 운영하고 계십니다.  <박중수 건축사의 건축 세미나 내용> 안녕하세요.  방금 전 소개 받은 박중수입니다. 한국에서 건축전공자들을 모아 놓고 강의를 한 적은 있었지마 건축을 전공하지 않은 일반인들 앞에서 강의를 한 적이 없어서,  서툰 점이 있더라도 널리 양해해 주시기 바랍니다. 오늘 이자리에서는 가벼운 마음으로 주택에 관한 이야기를 들으신다는 기분으로 제 말씀을 들어 주십시요. 그러니까 너무 많은 것을 기대하지는 말아주세요.  (웃음) 나눠드린 목차에 따라 강의를 진행하겠습니다. 1. 건축사의 업무 2. 건축사와 건축가 3. 한국건축과 뉴질랜드 건축 4. 변화하는 뉴질랜드 건축 5. 뉴질랜드 건축계의 동향 6. 주택 개발사업 7. 주택설계 8. 건축설계 관련업무 9. 질의응답 10. 건축주 의견 1. 건축사의 업무 여러분들이 한국에 계실 때 일반인들이 건축사를 만나는 일은 거의 없을 것입니다.  뉴질랜드 사람들은 집을 지을때 건축사에게 총체적인 컨설팅을 받는 것이 일반화되어 있습니다.  가끔 몇몇 한국분들이 전화를 해서 '여기 로토루아인데, 지붕에서 물이 새니까 고쳐주세요" 혹은 'Mt Eden에 집을 사고 싶은데 매물 소개 좀 해주세요' 부탁을 하셨습니다. (웃음) 뉴질랜드의 건축사는 집의 설계 디자인, 감리, 빌더(Builder) 통제 등의 일관된 과정을 관리하는 주택건설의 총지휘자입니다.  오케스트라의 지휘자를 생각하시면 정확합니다. 택지를 구입하는 과정에서의 토지 관련정보, 건물의 구조, 개선 등 주택건축에서 손이 안 닿는 영역이 없습니다. 2. 건축사와 건축가 뉴질랜드에서 건축사(Architect)는 공인된 자격을 갖춘 전문인입니다.  건축사와 건축가의 다른 점은 건축사는 국가공인 자격증을 취득한 공인이고, 건축가는 공인이 아니라는 것입니다.    뉴질랜드에서는 100년동안 3,000명의 건축사가 배출되었습니다.  이미 타계하신 분도 계시고, 많은 분들이 해외에서 활동하시므로 현재 현업에서 활동하시는 분들은 1,000명정도로 예상하고 있습니다. 지금 이자리에는 건축을 전공하는 젊은 학생들도 와 있는데, 건축사가 되는 과정이 참으로 힘든 과정입니다.  우선 대학에서 5년간 공부해야하고 (건축과는 5년 과정입니다.  입학조건도 꽤 까다로운 편입니다.  - 한키위 주) 공인된 기관에서 최소 3년의 실무수습을 거쳐야 합니다.  이것은 최소기간이고 건축사협회에서 수습기간을 인정해 주지 않으면 실제 10년을 일해도 소용이 없습니다.  그러나, 건축사가 되기 까지 평균기간은 10년이 걸린다는 통계가 있습니다. 건축과를 졸업한 학생중에 건축사가 되는 확율은 20% 정도라고 합니다.   3. 한국건축과 뉴질랜드 건축 제가 9년전에 이민을 왔을 때 저는 이미 한국에서 건축을 전공하였고 실무에서 8-9년을 일했던 경력자였지만 이곳 뉴질랜드 건축계에서 제가 할 수 있는 일은 거의 없었습니다.  왜냐하면 이곳의 건축업무 방식이 한국과는 전혀 다르고, 또한 건물의 구조가 달랐기 때문이지요. 한국에서 보편화되어 있는 APT의 철근 구조물의 설계에 많은 경험이 있었지만 뉴질랜드 목조주택에 대한 지식이 거의 없었습니다. 제가 뉴질랜드와 한국건축의 차이에 관한 논문을 준비한 적이 있었는데,  왜 한국에는 목조주택이 없을 까 하는 의문을 가져본 적이 있었습니다.  예전의 고찰이나 명승지의 건물은 모두 목조주택이었는데 말입니다.  아마도 그것은 한국전쟁이 큰 요인이 아니었나 싶습니다.  우수한 목재의 공급지였던 북한과 교류가 끊어져 대체수단으로 철근 콘크리이트 구조가 등장하고, 또 아파트가 주택단지의 대표격이 되었기 때문입니다. 뉴질랜드와 한국의 건축물의 차이점은 살펴보면, . 지진에 대한 고려를 많이 합니다.  뉴질랜드가 화산 지진지대이기 때문이지요. . 바람에 대한 고려를 많이 합니다.  이곳은 바람의 세기, 방향에 따라 설계의 도면이 달라집니다. . 향이 다릅니다.  남반구이므로 당연히 북향이 해가 잘 들지요. . 공간개념이 다릅니다.  한국에서 부억과 다용도실은 여성의 공간입니다만, 이곳에서는 그러한 개념이 전혀 없습니다.  그리고, 뉴질랜드는 길가에 먼저 집이 보이고 정원은 주로 뒤에 배치합니다. 그래서 길을 걸으면 아름다운 집들과 나무들이 조화를 이루게 됩니다.  반면 한국에는 대문을 들어가사 정원이 있고 건물이 있지요.  한국에서 길을 걸으면 담벼락을 따라 걷는 경우가 많지요.  지붕만이 담 너머로 보일 뿐 집 자체는 외부에서 전혀 볼 수 없는 것이 일반적이지요. (웃음). 4. 변화하는 뉴질랜드 건축 제가 9년전에 처음 뉴질랜드에 정착한 곳이 지방의 소도시 파머스톤 노스였습니다.  그곳에는 도시 전체에 에스칼레이터가 단 한대밖에 없었지요.  처음에는 문명의 이기가 없어 많이 답답했습니다.  하지만, 이제는 그러한 것들이 없이도 편안하게 살 수 있게 되었고, 더욱 더 뉴질랜드를 사랑하게 되었습니다.  요사이는 오클랜드 같은 대도시에는 집을 지을 때 섹션을 나누어 공간활용을 하기 때문에 넓은 정원을 가진 새 집을 발견하기가 힘들지요.  제가 이곳 건축회사에 취직하기 위해 자신의 포트폴리오(설계작품 모음)을 보여주면 제 경력에 많이 놀랐습니다. 흥미를 가지지만, 반응은 대개 '당신의 훌륭한 경력을 이곳 뉴질랜드에서 활용하기는 힘들 것 같다."   하지만, 요사이 오클랜드에 불고 있는 아파트 건축붐을 보면,  이곳도 변화의 시기를 맞는 것 같습니다.  시내의 아파트를 설계하는 키위들은 경험과 자료는 부족하지만 자신의 창의성으로 설계를 하는 것을 볼 수 있습니다.  그렇지만, 한국과 같은 고층아파트 설계의 노우하우는 찾아 보기 힘듭니다.     5. 뉴질랜드 건축계의 동향 요사이 누수건물의 문제가 큰 쟁점으로 떠오르고 있습니다.  이문제는 이 나라 건축업계의 관행에서 문제가 된 것 같습니다.   뉴질랜드에서 집을 짓기 위해 1년을 휴직하는 사람들을 심심치 않게 만날 수 있습니다.   모르면 남에게 묻고, 천천히 자신이 짓겠다고 합니다.  그것이 월급보다 더 나을 수 도 있습니다.  그정도로 집을 짓는 것에 대한 규제가 없습니다.   빌더들도 자격증이 있는 것이 아닙니다.   과거에는 뉴질랜드라는 사회가 정직과 비경쟁사회였기 때문에 선의가 통했지만, 제도가 정비되어 있지 않은 틈에 양심없는 업자들이 전횡을 부린 것입니다.  누수주택의 문제는 비단 뉴질랜드만의 문제가 아니고, 호주와 캐나다에서 크게 사회 문제화 된적이 되고 있습니다. 최근에는 이러한 이유로 city council에서도 주택건축과 관련해서 인허가 과정을 더욱 강화시키고 있는 상황이고,  정부차원에서 빌더의 자격증 제도 도입 등을 심각하게 검토하고 있는 상황입니다. 6. 주택개발 사업 저에게 간혹 주택개발사업에 대해서 이것저것 물으시는 분들이 계시는데 대부분의 경우에는 너무 안일하게 생각하시는 것 같습니다.  뉴질랜드에서 땅을 개발하고 단지를 개발해서 이익을 남기겠다면 철저한 준비가 필요합니다.  일종의 감으로 접근하는 것은 아주 위험한 발상입니다.   요소요소에 숨어잇는 난관들을 개인들이 뚫고 가기에는 한계가 있는 것이 사실입니다.   필요시 전문가들의 자문을 구하는 것이 바람직하며, 시행착오를 최소화할 수 있을 것입니다. 7, 주택설계 (신축, 증축, 개축) 주택을 소유하는 방법은 크게 세가지입니다. 첫째 부동산에이전트를 통해서 기존의 주택을 구입하는 것이고, 둘째 Builder가 건축하는 새집을 구입하는 것 세째, 건축사의 도움으로 택지구입, 빌더선정, 감리까지 일체의 서비스를 받는 것 등입니다. 물론, 각 방법에는 비용과 공사기간 등에서 서로간 장단점이 있습니다.   주택을 신축하는 경우의 대략적인 건축비 통계를 소개해 드리겠습니다. 2층집의 경우 스퀘어미터당 1,250불에서 1,600까지 소요된다고 하며, 1층집의 경우에는 950에서 1200정도라고 합니다. 그러나, 최근에는 주택붐으로 인하여 자재비, 인건비의 상승으로 인하여 정확한 공사비를 사전에 예측하기 힘들다는 어려움이 있습니다. 그리고, 주택 신축에서 발생하는 모든 비용에는 GST가 포함되어 있지 않습니다.  12.5%의 GST를 항상 감안하셔야 합니다. 가격의 차이가 발생하는 이유는 디자인과 구조, 사용자재,  난방방식,, 부엌 등에서 차이가 난다고 볼 수 있습니다. 여러분께서 Builder의 모델하우스와 실제 입주시 차이가 많이 나는 부분을 경험하신 분들도 계실 텐데 가끔 모델하우스는 모든 옵션이 풀로 들어가 있을 경우가 있고,  실제 계약시에는 이것을 모르고 일반형 옵션으로 계약할 경우가 있습니다.  이럴 경우  결국 웃돈으로 이를 커버해야 하는 것입니다.  그러므로 계약시 작성시 주의가 요망됩니다. 8. 건축설계 관련 업무 - 사업성 검토 사업성 검토 없이 땅을 덜컥 사 놓고 몰랐던 규제사항 때문에 곤란을 겪는 경우를 가끔 봅니다.  선입관을 가지고 땅을 사시면 안되고 전문가의 도움을 받던지 아니면 시티 카운슬에 가셔서 정확히 확인을 하셔야 합니다. - 기본계획 및 설계 기본적으로 3단계로 나누어지는데 디자인 초안 발전설계 상세설계  인허가과정 도면준비  입찰 도면을 준비하는 단계입니다. 이 단계에서 제일 중요한 것이 예산문제입니다. 예산검토는 건축사의 업무가 아니지만, 견적전문가(Quantity Surveyor)와의 협의를 통하여 진행합니다.  실제 건축이 진행되면서 각 설계 단계별마다 예산의 변동폭을 미리 분석하는 작업이 반드시 필요합니다.   이러한 절차를 비용절감의 이유로 생략했을 경우 나중에 예산이 초과해서 건축업무를 포기해야 하는 경우가 발생할 수도 있습니다.   예산검토작업이 제일 중요하다고 말씀드리는 이유가 이 때문입니다. - 인허가 과정 누구나 받을 수 있습니다.  법률규정에 부합하기만 하면 됩니다.  주택의 경우 3,000-5000불정도입니다.  규모나 지역에 따라 다르므로 사시는 지역 카운슬에서 확인하시기 바랍니다. - 인허가 받는 이유 resource consent는 용도변경허가, 주택 주차문제 등에 필요합니다. building consent의 경우는 구조의 변경이 있는 경우,  배관의 설계가 바뀌는 경우 인허가를 반드시 받아야 합니다. 빌더가 인허가 없이 주택을 증 개축하는 사례가 상당히 있는 것으로 알려져 있습니다.  그렇지만 모든 법적 책임의 문제는 건축주에게 귀속됩니다.  그리고 보험커버도 문제가 되므로 반드시 인허가를 받으셔야 합니다.  물론 집의 구조와 상관없는 칸막이 공사등의 경우에는 인허가를 받을 필요가 없겠지요. - 입찰과정 가격협상 일반적으로 한국분들은 건축사가 설계만 하는 것으로 연상하시지만 실제로,  이곳에서는 그렇지 않습니다.  디자인뿐만 아니라 빌더의 입찰까지 쉽게 말씀드리면 디자인부터 완성까지의 전공정을 건축사가 통제, 지휘합니다. 건축사는 여러 빌더로부터 입찰을 받기 위해서 입찰도면을 작성합니다.  문고리 하나 하나까지 놓치지 않고 다 작성하고 빌더인 건축회사가 정확히 입찰도면에 의거 가격을 제시하는 것입니다. 제가 뉴질랜드 육군건물 프로젝트에 참여할 때 5개 빌더로 부터 입찰서를 받았는데 5개업체의 입찰에는 약 500개의 조건이 붙어있었습니다. 건축사는 이러한 조건을 하나하나 점검하고 이를 통제해 나가는 일을 하게 됩니다.  - 빌더선정 및 감리 이제 빌더가 선정되면 빌더와 건축주 사이에 계약서를 작성합니다.  이는 법률적인 문서로서 뉴질랜드에서는 건축사가 클라이언트를 대행해서 서로간의 공정한 계약을 맺는 것을 도와줍니다.  분쟁이 발생하면 중립적인 위치에서 판단을 해 줍니다.  건축업계에서 판사의 역할을 하는 것이죠.   건축이 진행되다가 예상치 못한 일이 발생할 여지는 항상 있는 것이니까요.  그 때 비용의 부담을 누가 할 것인가가 관건이죠.  불가항력적인 사건이 발생하면, 이를 테면 큰 바위가 나와서 이를 제거하는 비용을 누가 부담할 것인가.  이를 빌더에게 부담시킬 수는 없는 것입니다.   그리고 입찰도면에 있는 사항을 위배해서 웃돈을 요구하는 빌더가 있다면 이를 거부해야 겠지요.  치우침이 없는 공정함이 중요합니다. 이상으로 저의 강의는 끝마치고 질의 응답시간을 가지도록 하겠습니다. 질문1)  Zoning에 대해서 설명해 주십시요. 답변1) 도시계획에 따라 상업지역, 주거지역 등이 나뉘어 지는데 주거지역도 각 지역에 따라 용도가 모두 다릅니다.  이를 테면 주거지역 A에는 교회가 허용되지만, 주거지역 B에는 교회가 허용되지 않는다든지 서로간의 crosscheck가 되도록 되어 있습니다. 질문2) 한국과 같은 도시계획확인원이 있습니까? 답변2) NZ는 실용적인 사회이므로 관공서에서도 담당자의 재량이 매우 광범위 합니다.   그러므로 주택건축시에 토지에 관한 정보는 모두 본인이 알아봐야 합니다.  자신이 뛰어다녀야 하고 아니면 전문가의 도움을 받아야 합니다. 질문3) 택지분할을 해서 땅을 팔고 있는 곳에서 땅을 사려고 하는데 주의해야 할 점에 대해서 말씀해 주십시요. 답변3) 이경우 땅에 붙어 있는 covenant를 확인하셔야 합니다.  땅의 소유주로 수도, 가스, 도로포장등의 요구사항을 조건을 해결하도록 의무화 해 놓았을 수 있습니다.  이 경우에 추가 비용이 많이 발생할 수도 있는 것이죠. 질문4) 새집을 짓는 빌더들이 3년 또는 5년보증으로 광고를 하는데 이것은 자신들이 보증한다는 의미인가요? 답변4) 보험으로 커버를 하는 것입니다. 그러나, 보험비용은 일반적으로 건축주가 부담함이 원칙인 것으로 알고 있습니다.  질문5) 빌더가 도산했을 경우 등에는 어떤 일이 일어나나요? 답변5) 뉴질랜드에는 Master Builder Federation이라는 단체가 있는데 자격조건이 상당히 까다롭습니다.  이곳의 회원이 건축을 하는 건물의 경우 건축업자가 도산해도 협회에서 책임을 지고 해결해 주는 것으로 알고 있습니다.   질문6) Cross-lease와 Free Hold의 개념에 대해서 설명해 주십시요. 답변6)  뉴질랜드에서는 주택 소유권이 단독주택(Free Hold)이 아닌 쌍방임대(Cross-Lease)인 경우도 많이 있는데, 실제 이 사실을 확인하지 않고 주택을 구입하는 한국분들이 왕왕 계십니다.  Cross-Lease란 언뜻 보면 단독주택 같아 보이지만, 실제로는 쌍방 임대 개념으로서, 쌍방간의 그 누구도 대지에 관한 소유권이 없으며 서로 맞물려서 대지를 임대해 사용하는 것으로 그 기간은 999년으로 Certificate of Title(주택 소유권 문서)에 명시되어 있습니다.   이 경우 주택의 증개축을 하려면 반드시 상대방의 허락을 받아야 합니다.   이웃간의 관계가 중요하겠죠.  하지만, Cross-Lease 개념의 주택은 단독주택보다 저렴하게 구입할 수 있고, 대지가 협소해 관리면에서도 한국사람에게는 적합한 측면도 있습니다. 질문7) Apart를 분양받을 때 주의해야 할 점에 대해서 말씀하여 주십시요. 답변7) 이곳에서 현재 아파트 건설이 활기를 띄고 있지만,  한국처럼 아파트 상거래 문화가 제대로 정립되어 있지 않은 것 같습니다.  그러므로, 개별 계약 건에 따라 자신의 변호사와 충분히 협의하시는 것이 좋을 것 같습니다.  질문8) 상업용 부동산을 구매할 때는 어떤 점에 유의해야 합니까? 답변8) 해당 부동산의 covenant를 잘 살펴보셔야 합니다.  이 또한 법률문서이므로 변호사가 법리적 해석을 하지만, 표면상의 문서상의 부분과 기술적인 부분은 괴리가 있는 것이 사실입니다.   이는 건축사의 도움으로 해결할 수가 있습니다. 질문9) 침실 3개 짜리 집을 건축할 경우 어느정도의 금액과 시간이 투자되야 하는지 설명해 주십시요. 답변8) 개략적으로 말씀드리면  (240스퀘어미터 기준으로 가정하였음)   - 건축비 : 240  * (1,250 - 1,600달러)   - 조경, 펜스비, 상하수도 설치비 등   - 관공서비 (인허가 비용)   - 예비비 : 5-10%   - 설계비(건축사 ) : 전체 공사비의 12.5%   (이는 평균적인 것이며 건축사설계비는 협회에 요율로 정해져 있습니다.)   - 기타 설계용역비 : 대지경계측량, 지질조사 구조설계, 조경설계 등   - 상기 금액에 대한 GST(부가가치세)  상기 과정을 진행하는데는 보통 10개월에서 1년 정도가 소요됩니다.   이상으로 저의 건축세미나를 모두 마치겠습니다.  감사합니다.