임대차계약 해지와 전차인

[홍성준]

건물인도 등 [대법원 2012.10.11, 선고, 2012다55860, 판결]

- 판결요지 -

민법 제638조 제1항, 제2항 및 제635조 제2항에 의하면 임대차계약이 해지 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못하고, 전차인이 통지를 받은 때에는 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월, 동산에 대하여는 5일이 경과하면 해지의 효력이 생긴다고 할 것이지만

민법 제640조에 터 잡아 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달함에 따라 임대인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 않더라도 해지로써 전차인에게 대항할 수 있고, 해지의 의사표시가 임차인에게 도달하는 즉시 임대차관계는 해지로 종료된다.

- 참조조문 -

민법

제635조 (기간의 약정없는 임대차의 해지통고)

①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.

②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.

1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월

2. 동산에 대하여는 5일

제638조 (해지통고의 전차인에 대한 통지)

①임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다.

제640조 (차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

- 판례해설 -

임차인이 2월 이상의 차임을 연체하여 임대인은 임차인에게 해지의 의사표시를 하였고, 임대인은 임대차를 해지함으로써 전차인에게 대항할 수 있어, 해지 후 전차인이 전대차 목적물을 점유함으로써 얻은 이득을 부당이득으로서 청구할 수 있다.

[김주덕변호사]

임대물에 관하여 적법한 전대차가 있는 경우,

임대인은 전차인에 대해 해지사유를 통지하여야 합니다.

그래야 임대인은 해지로써 전차인에게 대항할 수 있습니다.

그러나 월세를 지급하지 못해 해지당하는 경우에는

비록 임대인이 전차인에게 해지사유를 통지하지 않아도 된다는 취지입니다.

[김주덕변호사]

임차인이 목적물을 전대하였을 경우, 법률관계가 복잡해집니다.

임대인과 임차인은 정확하게 법률관계를 알아야 손해를 보지 않게 됩니다.