중개업자의 손해배상 2

[홍성준]

손해배상(기) [대법원 2012.1.26, 선고, 2011다63857, 판결]

- 판결요지 -

[1] 중개업자는 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 하며,

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조에서 정한 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다.

[2] 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라 한다)에서 정한 중개업자 甲이 다가구주택 일부에 관하여 임대의뢰인 乙과 임차의뢰인 丙의 임대차계약을 중개하면서 丙에게 부동산 등기부에 기재된 근저당권의 채권최고액을 고지하고 임대차계약서의 특약사항에 이를 기재하였으나, 다가구주택에 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차계약의 시기와 종기 등에 관한 사항을 확인하여 설명하지 않았고 근거자료를 제시하지도 않았으며, 중개대상물 확인·설명서의 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에도 이를 기재하지 않았는데, 그 후 위 다가구주택에 관하여 개시된 경매절차에서 다가구주택의 다른 소액임차인 등은 배당을 받았으나 丙은 이들보다 후순위에 있어 임대차보증금 반환채권을 배당받지 못하였고 乙에게서도 임대차보증금을 반환받지 못한 사안에서,

공인중개사법 제30조에 의하여 甲 및 甲과 공제계약을 체결한 한국공인중개사협회의 손해배상책임을 인정한 사례.

- 참조조문 -

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률

제25조 (중개대상물의 확인·설명)

①중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장·등기부등본등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.

1. 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계

2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항

3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항

②중개업자는 제1항의 규정에 의한 확인·설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다.

제30조(손해배상책임의 보장)

①중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

③중개업자는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항의 규정에 의한 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조의 규정에 의한 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.

제21조(중개대상물의 확인·설명)

①법 제25조제1항의 규정에 따라 중개업자가 확인·설명하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.

1. 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항

2. 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항

3. 거래예정금액·중개수수료 및 실비의 금액과 그 산출내역

4. 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항

5. 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태

6. 벽면 및 도배의 상태

7. 일조·소음·진동 등 환경조건

8. 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건

9. 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

- 판례해설 -

위 경매절차에서 이 사건 다가구주택의 소액임차인, 근저당권자, 확정일자를 받은 임차인 등이 배당을 받았으나 임차의뢰인 丙은 이들보다 후순위에 있어 임대차보증금 반환채권에 관하여 배당을 받지 못하였고, 임대의뢰인 乙로부터도 임대차보증금을 반환받지 못하였다.

한국공인중개사협회는 중개업자 甲과 중개업자의 손해배상책임을 보장하기 위하여 공제계약을 체결한 사실을 알 수 있는바, 위 법리에 위 사실관계를 비추어 보면, 한국공인중개사협회와 중개업자 甲은 연대하여 임차의뢰인 丙에게 이 사건 임대차계약과 관련하여 임차의뢰인 丙이 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

[김주덕변호사]

다가구주택의 일부를 임차하는 경우에는 매우 조심해야 한다. 잘못했다가는 복잡한 법률관계로 인해 보증금을 날리는 경우가 있기 때문이다. 다가구주택의 권리관계를 정확하게 확인하고 세를 얻어야 한다.

[김주덕변호사]

홍변호사님!

벌써 임대차에 관해 18개의 칼럼이 쓰여졌네요.
좋은 자료 감사합니다.
많은 공부가 됩니다.