생활 | 경쟁입찰시 ‘총액입찰’ 가능 내역입찰·부대입찰 아니어도 주택법령 위반 아니다 | 광주아파트총연합회

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	경쟁입찰시 ‘총액입찰’ 가능 내역입찰·부대입찰 아니어도 주택법령 위반 아니다
	법제처 유권해석 입주자대표회의가 주택관리업자나 사업자를 선정하기 위해 경쟁입찰을 하는 경우 반드시 사업자 선정지침에 따른 내역입찰, 부대입찰의 방법으로 해야 하는 것은 아니라는 법제처의 유권해석이 나왔다. 법제처는 최근 ‘입주자대표회의 등이 주택관리업자나 사업자를 선정하기 위해 경쟁입찰을 하는 경우 주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표1 제2호에 따른 내역입찰이나 부대입찰의 방법을 따르지 않으면 주택법령을 위반하는 것인지’를 물은 민원인의 질의에 대해 이같이 회신했다. 법제처는 회신에서 “주택법 시행령 제52조 제4항 및 제55조의4 제1항에서는 ‘국토교통부 장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자 또는 사업자를 선정’하도록 하고 있고 이에 따라 사업자 선정지침 별표1 제1호에서는 주택관리업자 등을 선정하기 위한 경쟁입찰의 방법으로 ‘일반경쟁입찰’, ‘제한경쟁입찰’, ‘지명경쟁입찰’을 규정하고 있다.”고 밝혔다. 법제처는 “선정지침 별표1에서는 공개경쟁입찰의 방법(제1호) 외에 경쟁입찰에 부대되는 입찰방법(제2호)을 규정하고 있는 바, 공개경쟁입찰의 방법(제1호)과 구분해 ‘경쟁입찰에 부대되는 입찰방법’으로 ‘내역입찰’과 ‘부대입찰’을 정하고 있다.”며 “‘부대하다’는 사전적으로 ‘주가 되는 것에 곁달아서 덧붙임’을 의미하는 점 등을 고려해 볼 때 ‘경쟁입찰의 방법’과 ‘부대되는 입찰방법’이 모두 주택관리업자 등을 선정하기 위한 강제규정으로서 같은 효력을 가진다고 보기 어렵다.”고 설명했다. 또 “주택관리업자 등이 경쟁입찰에 응하는 경우 서류 제출방법을 살펴보면 공사·용역의 총액만을 적어 입찰서를 제출하는 방법(총액입찰)이 있고, 입찰서를 제출하면서 관리주체가 미리 공종별로 목적물의 물량을 표시해 배부한 내역서에 단가와 금액을 적은 산출내역서를 함께 제출하도록 하는 방법(내역입찰) 등이 있다.”며 “선정지침 별표1 제2호에서 ‘부대되는 입찰방법’으로 ‘총액입찰’을 별도로 규정하고 있지 않은 것은 실무상 대부분의 경쟁입찰이 ‘총액입찰’의 방법으로 이뤄지고 있고 ‘총액입찰’의 경우 별도의 부대되는 서류 제출이 필요하지 않기 때문에 이를 별도로 규정하지 않은 것일 뿐, ‘총액입찰’의 방법으로 경쟁입찰을 할 수 없다는 의미는 아니다.”라고 지적했다. 따라서 법제처는 “입주자대표회의 등이 주택관리업자나 사업자를 선정하기 위해 경쟁입찰을 하는 경우 주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표1 제2호에 따른 내역입찰이나 부대입찰의 방법을 따르지 않았더라도 주택법 시행령 제52조 제4항 또는 제55조의4 제1항을 위반하는 것은 아니다.”라고 해석했다. 한편 법제처는 이번 회신에서 사업자 선정지침 별표1에서 규정하고 있는 ‘경쟁입찰에 부대되는 입찰방법’이 주택법령에서 위임하고 있는 경쟁입찰의 방법에 포함되는지 분명하지 않아 해석상 혼란이 발생할 여지가 있으므로 해당 규정의 취지를 고려해 ‘총액입찰’의 방법을 사용할 수 있도록 명시하거나 ‘부대되는 입찰방법’이 단순히 임의적인 규정이라면 해당 규정을 삭제하는 등의 방법으로 선정지침 별표1 제2호를 정비할 필요가 있다는 의견을 밝혔다. 적격심사 입찰서류 미제출시 ‘입찰무효’ 최저낙찰제의 경우에만 입찰무효로 본 기존 해석 변경 국토부 적격심사제로 사업자 선정시 행정처분확인서 등 제출서류를 정해진 일시까지 제출하지 않은 경우에도 입찰을 무효로 할 수 있도록 국토부의 유권해석이 변경됐다. 국토교통부는 지난달 29일 주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표3 ‘입찰의 무효’에 대한 운용상의 혼란을 해소하기 위해 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침 운용 안내’라는 제목의 공문을 전국 광역지자체에 시달했다. 이 공문에 따르면 주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표3에서 ‘입찰서 및 제출서류를 그 도착일시까지 정해진 입찰장소에 도착하지 않은 입찰’의 경우 입찰의 무효로 본다고 규정하고 있다. 이와 관련해 국토부는 그동안 최저낙찰제의 경우 제출서류 미제출은 입찰무효에 해당하나, 적격심사제의 경우 일부 평가항목에 대한 제출서류 미제출은 입찰무효에 해당하지 않으며 그에 해당하는 점수를 부여하면 된다고 해석해왔다. 하지만 적격심사시 업체에서 ‘행정처분확인서’와 같이 불리한 서류를 고의로 제출하지 않음으로써 적격심사의 취지가 저해되고 있는 것으로 파악됨에 따라 낙찰방법에 상관없이 선정지침에 명시된 대로 입찰공고문에 제시된 제출서류 미제출시에는 입찰무효가 되도록 관련 유권해석을 변경했다. 국토부 관계자는 “이 규정은 적격심사제로 업체 선정시 제출서류 목록에 따라 공동주택에서 입찰에 참여한 업체에 누락한 제출서류의 보완요청을 하거나, 모든 서류를 다 제출하지 않은 업체에 대해서는 해당 점수를 부여하라는 의미”라며 “하지만 일부 업체에서 행정처분확인서와 같은 서류를 고의로 제출하지 않거나 공동주택에서 이를 악용하는 사례가 발생하고 있어 적격심사제의 경우에도 입찰서류를 제출하지 않았을 경우 입찰을 무효 처리하도록 관련 규정을 명확히 하고자 이번 안내공문을 발송하게 됐다.”고 밝혔다. 세대 침수사고 발생…배수관 관리 소홀했다면 관리업체도 손해배상 책임 있어 광주지법 판결 옥상방수공사 중 발생한 사고에 대해 공사업체가 책임진다고 약정했더라도, 배수관 관리를 소홀히 한 관리업체에도 손해배상 책임이 있다는 판결이 나왔다. 광주지방법원 제2민사부(재판장 황정수 부장판사)는 최근 전남 목포시 C아파트 옥상방수공사를 실시한 A사가 이 아파트 위탁관리업체 B사를 상대로 제기한 공사대금 항소심에서 “피고 B사는 원고 A사에 3백45만원의 구상금을 지급할 의무가 있다.”는 제1심 판결을 일부 인정, B사의 항소를 기각했다. 지난 2010년 6월경 이 아파트 인근에 내린 비로 일부 세대의 베란다에 설치된 각 배수관이 막혀 옥상에서 배수관을 통해 아래로 내려가던 물이 일부 세대로 흘러드는 침수사고가 발생했다. 침수사고 피해를 입은 세대 입주민 D씨 등 3명은 이 아파트 옥상방수공사를 실시한 A사와 위탁관리업체 B사를 상대로 배상을 구하는 소를 제기했다. 이에 A사는 입주민 D씨 등 3명에게 조정금 합계인 2천3백만원을 지급했다. 재판부는 판결문에서 “원고 A사는 입주민 D씨 등에게 2천3백만원을 지급했으므로, 피고 B사는 A사에게 B사의 과실비율에 해당하는 1천1백50만원을 구상금으로 지급할 의무가 있다고 주장하나, 이 사건 침수사고의 직접 원인은 C아파트의 배수관이 막혔기 때문”이라며 “배수관이 막힌 것은 석순과 이물질 때문인데, 이물질 부분은 원고 A사의 옥상방수공사로 인한 것으로 원고 A사가 책임져야 하나, 석순은 오랫동안 배수관에 형성된 것으로서 이에 관한 관리책임은 피고 B사에 있다.”라고 밝혔다. 또한 “피고 관리업체 B사는 원고 A사가 입주민 D씨 등에게 이 사건 침수사고로 인한 손해배상금을 지급해 D씨 등에 대한 책임을 면했으므로, 원고 A사는 손해배상금 중 피고 B사의 과실비율에 해당하는 금원을 피고 B사에 구상할 수 있다.”고 설명했다. 이와 함께 재판부는 “이 사건 도급계약에 따른 방수공사 중 발생한 모든 사고에 대한 책임을 원고 옥상방수공사업체 A사가 지기로 약정했으므로, 원고 A사가 피고 B사에게 구상금을 청구할 수 없다.”는 피고 B사의 주장에 대해 “이 사건 도급계약에 따라 입주민, 제3자에게 미친 손해에 대해 원고 A사가 배상책임을 지기로 약정한 사실은 인정되지만, 방수공사를 시행함에 있어서 발생한 모든 손해를 원고 A사가 책임지고, 상대방이나 제3자를 면책하기로 하는 합의로 보기는 어렵다.”고 지적했다. 더불어 “이 사건 침수사고로 인한 입주민 D씨 등의 손해에 대해 피고 B사에게도 배상책임이 있음을 전제로 이 사건 조정결정이 이뤄졌고, 이 사건 조정결정이 확정됨으로써 피고 B사의 손해배상 책임에 관한 기판력(구속력)이 발생한다.”고 덧붙였다. 이에 따라 재판부는 “원고 A사의 청구는 인정범위 내에서 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각한다.”며 “제1심 판결의 결론은 정당하므로 피고 B사의 항소는 기각한다.”고 판시했다.

	외부회계감사시 입주자대표회의가 감사인 선정
	질의: 300세대 이상 공동주택에서 외부회계감사를 하려고 할 때, 감사인 선정공고 및 계약체결은 누가해야 하는지. 이때 입주자대표회의가 아닌 관리주체가 전자입찰 방식의 선정공고를 하는 것이 위법하지 않는지. 회신: 주택법 제45조의3 제4항에서는 제1항 또는 제2항에 따른 회계감사의 감사인은 입주자대표회의가 선정한다. 이 경우 입주자대표회의는 시장·군수·구청장 또는 공인회계사법 제41조에 따른 한국공인회계사회에 감사인의 추천을 의뢰할 수 있다고 규정하고 있다. 따라서 입주자대표회의가 감사인을 선정하는 방법은 주택법 시행령 제55조의4에 따라 주택관리업자 및 사업자 선정지침을 적용하는 사항과는 구별된다. 즉, 한국공인회계사회의 추천 등을 받아 입주자대표회의가 감사인을 선정하면 된다<주택건설공급과 - 전자민원, 2015. 1. 15.>.

	위탁관리하면서 경비·청소업무만 직영으로 못해
	질의: 공동주택을 주택관리업자에게 맡겨 위탁관리하면서 경비·청소 업무만을 입주자대표회의가 직접 직영으로 관리인(경비원·미화원)을 채용해 관리할 수 있는지. 회신: 주택법령에서 공동주택은 입주자대표회의가 자치관리하거나, 주택관리업자에게 맡겨 위탁관리하는 두 가지 경우를 규정하고 있는 바(주택법 제43조 제2항 및 제4항), 자치관리와 위탁관리를 혼용하는 경우를 규정하고 있지 않으며, 또한 경비·청소 업무는 관리주체(위탁관리의 경우 주택관리업자)의 업무로 규정(주택법 시행령 제55조 제1항 제2호)하고 있음을 참고 하기 바란다<주택건설공급과 - 서면민원, 2015. 1. 30.>. 지자체에 관리규약 개정신고 후 수리시 효력 발생 질의: 해당 단지는 관리규약을 입주자 등 1/10이 제안하고 입주자 등 과반수 이상의 동의를 받아 개정했다. 이때 개정된 관리규약의 효력은 언제부터 발생하는지. 회신: 관리규약의 제정 및 개정사항은 입주자대표회의를 대표하는 자가 시장·군수·구청장에게 신고해야 한다(주택법 시행규칙 제24조). 또한 입주자대표회의 구성신고가 수리를 요하는 신고인지에 대해 법제처에서는 수리를 요하는 신고라고 판단한 바 있으므로(법제처 법령해석, ’12.4.), 관리규약 개정사항은 관련 절차에 따라 시장·군수·구청장에게 신고하고, 관할 지자체에서 개정 과정의 적법 여부 등을 심사, 수리했을 때 완전하게 효력이 있는 것으로 사료된다<주택건설공급과 - 전자민원, 2015. 1. 16.>. 국토교통부 제공