4,086가구 대단지도 매물 '0'···양도세 때문에 팔고 싶어도 못 판다

[부동산재테크1번지 TF팀 김실장]

4,086가구 대단지도 매물 '0'···양도세 때문에 팔고 싶어도 못 판다

양도세 강화 후폭풍 '거래 절벽'
"가격 상승 부를 것" 경고 현실화

[서울경제]

올 2월에 입주한 경기 수원시 팔달구 ‘수원역 푸르지오 자이’는 4,086가구 규모의 대단지다. 그럼에도 불구하고 현재 해당 단지의 매물은 단 한 건도 없다. 지난해 입주한 534가구 규모의 용인 수지구 ‘성복역롯데캐슬파크나인’ 또한 마찬가지다.

정부가 1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건을 강화한 데 이어 6월부터 단기 보유 매매 시 세율을 대폭 올리면서 신축 아파트 매물이 사라지고 있다. 규제지역에서 1주택 비과세 혜택을 받으려면 2년 이상 거주해야 하는데 올 6월부터는 단기 매매 시 양도차익의 대부분을 세금으로 내야 하기 때문이다.

집주인 입장에서는 양도세 때문에 팔지 못하는 상황인 셈이다. 수원 A공인 대표는 “양도소득세만 수억 원에 달하다 보니 최소 2년은 보유하고 팔겠다는 집주인들이 대부분”이라며 “매물을 찾기 힘든 상황”이라고 말했다.

이에 양도소득 규제 강화로 매물이 잠겨 결국 가격 상승으로 연결될 수 있다는 시장의 경고가 현실화하는 분위기다. 대규모 입주가 이뤄지고 있는 인천 검단에서도 양도소득세 부담으로 매물이 부족한 상황이다. 이 때문에 대규모 공급에도 불구하고 검단의 매매가는 강보합세를 이어가고 있다.

안수남 세무법인 다솔 세무사는 한국재정정책학회 학술대회에서 양도세 강화가 매물 잠김을 심화시키고 있다고 지적했다. 그는 “10건을 상담하면 주택을 매각하는 경우는 1건밖에 없고 대부분 보유세와 양도소득세를 회피하기 위해 증여를 선택한다”며 “자녀에게 증여하고도 주택이 남는 사람이 심지어 부모에게까지 증여하는 말도 안 되는 현상이 벌어지고 있다”고 전했다.

양도세 발 매물 품귀, 거래되면 신고가···세금 규제가 오히려 집값 올려

올 8월 입주를 시작하는 수원 장안구 ‘화서역파크푸르지오’는 2,355가구의 대단지임에도 매매 물건이 단 한 건뿐이다. 인근 중개업소의 한 관계자는 “비과세 요건을 채우려면 2년을 거주해야 하는 데다 단기에 팔 경우 양도 차익의 대부분을 세금으로 내야 하다 보니 집주인들이 그냥 입주하는 경우가 많다”고 말했다.

입주를 코앞에 두고 있거나 갓 입주한 신축 아파트에서 매매 물건이 자취를 감추고 있다. 통상 신축 단지의 경우 입주 시점에 매물이 쏟아지면서 일시적으로 아파트값이 하락하기도 하지만 지금은 강화된 양도소득세로 인해 매물이 자취를 감추면서 단기 조정도 찾아보기 힘들게 됐다.

稅 부담에 신축매물 실종, 분양권 거래도 뚝

신축 아파트뿐 아니라 신축 수요를 흡수할 수 있는 분양권도 전매 제한 등 각종 규제로 인해 거래가 크게 줄었다. 올해 들어 지난 2일까지 서울에서 등록된 입주·분양권 거래는 128건에 그쳤다. 분양권만 추리면 12건뿐이다. 2017년 한 해 동안 8,662건의 입주·분양권 거래가 이뤄진 것과 대조적이다. 경기도에서 등록된 분양권 거래 건수 또한 올해 들어 4,477건이다. 5년 전인 2017년(5만 3,315건)과 비교하면 8.4% 수준이다.

집주인들은 늘어난 양도세 부담에 집이나 분양권을 팔고 싶어도 못 파는 상황이라고 호소하고 있다. 국토교통부는 6월 1일부터 주택·입주·분양권을 불문하고 1년 미만 보유한 경우 양도세율을 70%로 적용하기로 했다. 분양권을 1년 이상 보유한 경우 60%의 세율을 적용받는다.

수원 장안구 ‘화서역파크푸르지오’ 전용 84.76㎡ 분양권으로 계산해보면 이렇다. 해당 평형은 2018년 5억 2,090만 원에 분양된 후 올 4월 12억 6,910만 원에 거래됐다. 양도 차익은 7억 4,820만 원이다. 국세청 프로그램을 통해 6월 이전 세율(지방세 포함 55%)로 계산한 결과 양도세는 약 4억 1,000만 원가량으로 추산됐다. 만약 이 거래가 6월 이후에 이뤄졌다면 계산이 달라진다. 세율 60%를 적용하기 때문에 양도세는 4억 9,000만 원으로 늘어난다. 여기에 보유 기간이 1년 미만이라면 양도소득세는 5억 8,000만 원까지 올라간다.

양도세 장기보유특별공제 요건 변화 또한 매물 잠김에 한몫한다. 규제를 강화하면서 1가구 1주택이라 하더라도 양도세 특별공제를 받으려면 해당 주택에 2년간 거주해야만 한다. 전세를 놓아 분양 잔금을 충당한 집주인들이 실거주 요건을 채우기 위해서는 일단 매도 시기를 늦출 수밖에 없다.

문제는 이 같은 매물 잠김이 가격 급등의 원인이 된다는 점이다. 매물 자체가 희소한 가운데 소수 매도자들이 높은 양도세 부담을 고려해 호가를 크게 올리고 그 가격에 거래가 이뤄지면서 실거래가는 훅훅 뛰는 패턴이다. 2020년 4월 10억 260만 원에 거래됐던 경기 의왕시 ‘인덕원푸르지오엘센트로’ 전용 84㎡는 최근 1년 만에 이뤄진 거래에서 16억 3,000만 원의 매매가를 기록했다. 한 번에 6억 원이 넘게 뛰었다.

전문가들은 세금 규제를 풀어 매물을 이끌어내야 한다는 입장이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “양도소득세율 강화가 신축 아파트 위주로 호가를 높이고 매물을 감소시키는 효과를 낳고 있다”며 “여기에 전세난 등이 겹치면서 가격을 밀어 올리는 현상 또한 나타나고 있다”고 설명했다.

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