"조정대상지역" 소재 주택에 대한 부동산매매업 비교과세 부활

[경매택스]

「주택시장 안정화 방안(2017.08.02.)」(이하 “8.2. 대책”이라 함)에서 다주택자와 분양권의 양도차익에 대한 양도소득세를 중과세하기로 하였다. “조정대상지역” 소재 주택을 2주택자가 양도하는 경우에는 10%p 추가과세, 3주택자 이상인 자가 양도하는 경우에는 20%p 추가과세 된다. 이러한 중과세율을 정리하면 <표>와 같다.

<표> 8.2. 대책에 따른 양도소득세 중과세율

과세표준	기본세율		10%p 중과세율		20%p 중과세율
	세율	누진공제	세율	누진공제	세율	누진공제
1,200만원 이하	6%	-	16%	-	26%	-
1,200만원 초과 4,600만원 이하	15%	108만원	25%	108만원	35%	108만원
4,600만원 초과 8,800만원 이하	24%	522만원	34%	522만원	44%	522만원
8,800만원 초과 1억5,000만원 이하	35%	1,490만원	45%	1,490만원	55%	1,490만원
1억5,000만원 초과 5억 이하	38%	1,940만원	48%	1,940만원	58%	1,940만원
5억 초과	40%	2,940만원	50%	2,940만원	60%	2,940만원

이와 같은 양도소득세 중과세와 관련된 입법예고안을 살펴보면 다음과 같다.

❍ 조정대상지역 내 분양권 전매시 양도소득세 중과(안 제104조제1항)

「주택법」에 따른 조정대상지역 내 분양권(아파트당첨권)에 대한 양도소득세율을 보유기간과 관계없이 50%로 변경함.

현행	개정
제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.	제104조(양도소득세의 세율) ① ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
1. ∼ 3. (생 략)	1. ∼ 3. (현행과 같음)
<신 설>	3의3. 제94조제1항제2호에 따른 자산 중 「주택법」제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에서 공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위(조합원입주권은 제외한다). 다만, 1세대가 보유하고 있는 주택이 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. 양도소득 과세표준의 100분의 50

❍ 1세대 2주택 이상자가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제(안 제95조제2항 및 안 제104조제8항)

부동산 투기 억제를 위해 2주택 보유자가 「주택법」에 따른 조정대상지역 내 주택 양도시 제55조제1항의 세율에 10%p를 가산하고, 3주택 이상 보유자는 20%p를 가산하며, 2주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택 양도시 장기보유특별공제의 적용을 배제함

현행	개정
제95조(양도소득금액) ① (생 략)	제95조(양도소득금액) ① (현행과 같음)
②제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상	②제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제8항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상

현행	개정
제104조(양도소득세의 세율) ①	제104조(양도소득세의 세율) ①
<신 설>	⑧ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 부동산 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.
	1. 조정대상지역에 있는 부동산으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)
	2. 조정대상지역에 있는 부동산으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당 주택(대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다)
	3. 조정대상지역에 있는 부동산으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
	4. 조정대상지역에 있는 부동산으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우의 해당 주택(대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다)

여기까지의 내용에 대해서만 8.2. 대책의 발표 내용 및 「소득세법」 개정안의 주요 내용에 포함되어 있어서, 과연 부동산매매업자에 대해서도 위의 중과세율을 적용받는지 여부가 초미의 관심사였다고 할 수 있다. 부동산매매업자가 위의 중과세율을 적용받기 위해서는 비교과세를 적용하면 되는데, 이번 「소득세법」 개정안에는 부동산매매업자가 조정대상지역에 소재하는 주택을 양도하는 경우에는 비교과세를 적용받을 수 있도록 하였다. 이와 관련한 입법개정안을 살펴보면 다음과 같다.

현행	개정
제64조(부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례) ① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 “부동산매매업”이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 “부동산매매업자”라 한다)로서 종합소득금액에 제104조제1항제8호 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 “주택등매매차익”이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.	제64조(부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례) ① ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 제104조제1항제3호의3, 제8호 및 제10호, 같은 조 제8항 각 호-- 자산--------------------------------------------------------------------------------------------------------.

「소득세법」 개정안 제64조 제1항에서 제104조 제3호의 3(분양권 매매 50% 과세), 같은 조 제8항(조정대상지역 소재 주택으로써 2주택자는 10%p 추가과세, 3주택자는 20%p 추가과세)은 양도소득세와 종합소득세를 비교하여 둘 중 큰 것을 적용하도록 하는 개정안 이고, 이는 부동산매매업자도 다주택자에 해당되면 양도소득세와 동일하게 중과세를 하겠다는 취지이다.

“조정대상지역”은 서울시 25개구, 경기도(과천시․광명시․성남시․고양시․남양주시․하남시․동탄 2) 7개시, 세종시, 부산시(해운대․연제․동래․수영․남․기장․부산진) 7개구 40개 지역이다. 결국 부동산매매업자가 “조정대상지역”에 소재하는 주택을 양도하는 경우에는 2018.04.01. 이후부터 양도소득세가 중과되고, “중과대상지역” 외의 지역에 소재하는 주택에 대해서는 양도소득세가 중과되지 않고 기존과 같이 종합소득세를 납부하면 된다.

문제는 “조정대상지역”을 국토교통부가 “주거정책심의위원회”를 이용하여 추가로 지정할 수 있는데 있다. 원래는 “조정대상지역”을 추가하기 위해서는 「주택법 시행령」및 「주택공급규칙」을 개정하여야만 가능 했었지만, 「주택법」및 동법 시행규칙을 개정(2017.11.10 시행)하여 “주거정책심의위원회”의 심의를 통해서 “조정대상지역” 지정을 가능하도록 하였기 때문이다. 이는 입법절차(행정입법 포함) 없이 양도소득세를 중과할 수 있기 때문에 “조세법률주의”를 위반하는 것이고, 납세자의 예측가능성을 심각하게 침해하는 것이어서 위헌적인 요소가 있다고 할 수 있다. 결국 국토교통부에 의해 양도소득세율 적용이 좌지우지 되는 형국이 되었다고 할 수 있다.

부동산매매업자는 불안한 요소가 있긴 하지만 당분간 “조정대상지역” 외에 소재하는 주택으로 투자의 방향을 전환할 필요성이 있고, 2018.04.01. 이면 현 정부의 임기가 1년 정도 지나가는 시점이고 추후 4년 정도 지나서 정권이 바뀐다면 세법 개정이나 “조정대상지역” 삭제를 통해 양도소득세 중과세가 없어질 가능성이 있으므로 양도차익 실현 시점을 4 ～ 5년으로 미루거나(또한, 변수로 조만간 지방선거와 국회의원 선거가 있기 때문에 상황이 매우 다변적이라고 볼 수 있음. 아직 국회통과 과정이 남아있어 국회통과 과정에서 적용시기를 뒤로 미룰 수 있는 여지도 있을 수 있음), 2018.04.01. 이후에 주택임대사업자 로 등록하는 방안도 생각 해 볼 수 있다.

부동산매매업 전문 세무사 이 한 우