갑자기 월세 올려달라는 집주인, 임차인은 어디까지 들어줘야 할까?

[천사써니]

임대인 김아름(가명)씨 집에 월세로 사는 임차인 고미란(가명)씨는 요즘 집 문제로

걱정이 많습니다. 임대인 김씨가 30만원이었던 월세를 내년 1월부터 50만원으로 무려

65%(20만원)나 올려달라고 요구했기 때문입니다. 임차인인 고씨는 이렇게 임대인이

요구하는대로 한꺼번에 월세를 올려줄 수밖에 없는 건가요?

요즘 인터넷을 보면 집주인의 월세 인상폭이 너무 심하다는 글들이 자주 올라오는데요. 무엇보다 월세 인상 요구가 임대차 기간 도중에 나온 것인지, 아니면 임대차 기간이 끝난 후에 새로운 계약에서 적용하는 것인지부터 따져봐야 합니다.  
     
주택임대차보호법 제7조 및 같은 법 시행령 제8조 제1항에 따르면 차임증액(월세 인상) 청구의 경우 약정한 차임의 '20분의 1(5%)'를 초과하지 못한다고 규정하고 있습니다. 특히 주택임대차보호법 제8조 제2항에는 이미 한차례 차임증액 청구를 했을 경우 1년 이내에는 재차 증액 요구를 하지 못한다고 규정하고 있습니다. 그러니까 월세를 인상해준 지 1년을 넘지 않았다면 법적으로 월세를 또 올려 달라고 요구하지 못하는 것입니다. 
     
이 뿐 아니라 차임증액 요구가 아무 때나 가능한 것도 아닙니다. 이는 이미 성립된 계약의 중요한 부분을 바꾸는 것이기 때문에 엄격한 요건 아래에서만 허용됩니다. 

판례는 이 '요건'을 4가지로 정리하고 있습니다. 

1)계약 당시 그 기초가 되었던 사정이 현저히 변경되었을 것
2)그 사정변경을 당사자들이 예견하지 않았고 예견할 수 없었을 것
3)그 사정변경이 당사자들에게 책임 없는 사유로 발생하였을 것

4)당초의 계약 내용에 당사자를 구속시키는 것이 신의칙상 현저히 부당할 것 등의 요건이 충족된 경우로서, 전세보증금 시세의 증감 정도가 상당한 수준(일반적인 예로서, 당초 약정금액의 20% 이상 증감하는 경우를 상정할 수 있음)에 달하고, 나머지 전세기간이 적어도 6개월 이상은 되어야 전세보증금의 증감청구권을 받아들일 정당성과 필요성이 인정될 수 있고, 증감의 정도도 시세의 등락을 그대로 반영할 것이 아니라 그 밖에 당사자들의 특수성, 계약의 법적 안정성 등의 요소를 고려하여 적절히 조정되어야 한다’고 명시하고 있습니다.

즉 임대차 기간 중에는 법적으로 위와 같은 1~4번의 사정이 있는 경우에만 '5% 범위'에서 증액을 할 수 있습니다. 만약 임차인이 이런 법의 내용들을 무시한 채 증액 비율 5%를  초과해 차임을 지급한 경우라면 나머지 금액의 반환 청구를 할 수 있습니다. 그러니까 임대차 기간 도중이라면, 김씨는 30만원에서 20만원을 올려줄 필요 없이 30만원의 5%인 1만5000원만 올려주면 됩니다. 
     
하지만 이 같은 제한은 임대차 기간 중일 때만 적용됩니다. 따라서 임대인과 임차인이 임대차계약 만료 후 재계약을 할 때는 증액비율 '5% 룰'의 제한은 받지 않습니다. 

대법원 판례에도 월세 인상 '5% 룰'은 임대차계약의 존속기간 중에만 한하며, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자간 합의로 증액이 이뤄진 경우에는 이를 적용받지 않는다고 나와있습니다. (대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결)
     
특히 월세 인상 5% 룰은 임대인과 임차인이 합의할 경우에도 적용하지 않지만 요즘처럼 집 구하기가 힘든 시기에는 임차인이 임대인의 월세 증액 요구를 묵살하기 어려워, 당사자 간 합의가 있었다고 진정으로 임차인이 임대인의 요구를 들어줬다고는 보기 힘듭니다.  

따라서 이처럼 임대차기간 만료를 전후해 임대인이 무리하게 월세 인상을 요구할 경우 '

임대차분쟁조정위원회'를 이용해 분쟁을 해결하는 것도 좋은 방법입니다.