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[푸른계절]

맹지에 진입도로를 내는 방법

글쓴 이 이 승진 (주)가야컨설팅 대표


“맹지는 토지투자 금기 대상”
“길이 아니면 가지마라.”
“돈은 길을 따라 모인다.”
“사람은 길을 따라 움직인다.”
“도로개통은 투자의 호재”
“길이 뚫리면 땅값은 세 번 오른다(토지삼승의 법칙)”

길과 도로의 중요성을 강조한 부동산 격언 들이다. 길은 토지에 있어서 가장 중요한 점검사항의 하나이다. 도로는 토지의 사용은 물론 발전성을 가늠하는 것이며 투자자의 투자결심에 매우 큰 영향을 미친다. 도로의 유무 도로의 종류, 폭과 포장여부 등은 토지가격 결정의 중요한 변수가 된다. 땅을 볼 때에는 기본적으로 도로(길)이 있는지 또 어떻게 접해 있는지를 우선적으로 보아야 한다.


1. 도로의 두 가지 의미

도로로 사용되는 토지는 도로로 지정되었을 경우에는 지적법상 “도로”지목으로 등록된다,
도로는 토지와 관련된 법률상 두 가지 다른 의미를 가진다.

첫째 도로는 토지의 교통이 편리해지고 접근성을 좋게 함으로써 땅값을 올린다,
도로는 토지의 개발전망과 투자가치를 높이는 가장 중요한 요소가 된다.
이 경우의 도로란 고속도로, 터널, 국도, 지방도로 등 도로법상의 도로와 철도, 연육교, 운하 등 주로 자동차가 다니는 길을 말한다. 통과도로라고 할 수 있다.

둘째 도로는 건축물을 올리는데 있어서 반드시 갖추어야 할 필수적 허가요건이다.
도로가 없는 곳에서는 어떠한 집도 지을 수 없다. 이러한 도로는 사람들이 다닐 수 있는 “진입도로”를 의미하는 건축법과 국토계획법 상의 도로를 말한다.

통과도로는 도로법상의 도로로서 기본적으로 도로법의 적용을 받고 있다. 도로법 제2조에 의하면 도로라 함은 일반의 교통에 사용되는 도로로서 제11조에 열거한 것을 말한다고 하고 동법 제11조에는 도로의 종류로 고속도로, 일반도로, 특별시도와 광역시도, 지방도, 시도, 군도, 구도 등 7가지를 열거하고 있다.

통과도로는 입지와 접근성 등 투자요인과 밀접한 관련이 있다.

지적법 상 도로는 차와 사람이 다니는 부분 외에도 터널, 교량, 도선장, 도로용 엘리베이터 및 고속도로 휴게소 등 도로와 일체가 되어 그 효능을 다하게 하는 시설 및 그 정착물을 포함 한다. 도로는 그 소유자에 따라 국도(國道), 공도(公道)와 사도(私道)로 구분할 수 있다. 도로는 국가와 지방자치단체의 소유일 것이 원칙이나 개인소유인 사도(私道)도 있다. 사도에 관하여는 별도의 사도법이 있다.

사도법에 의하면 사도를 개설하고 져 하는 자는 시, 구, 군 등 지자체의 개설허가를 받아야 한다. 폐지의 경우도 동일하다. 도로개설을 위한 토지분할은 분할 최소면적의 제한을 받지 않는다, 사도를 개설한 자는 그 도로를 이용하는 타인으로부터 사용료를 징수할 수 있다. 그러나 관계관청의 사전허가 없이 임의로 무단 통행금지나 도로폐쇄를 할 수 없다.


2. 도로저촉과 접도구역 완충녹지

경매조서를 보면 때로는 “도로저촉”“도로 접”이라는 것이 있는데, 이 경우에는 도로관련부서에 구체적인 내용을 확인해 보아야 한다. 접도구역인 경우도 있다

접도구역이란 도로구조의 손괴를 방지하고 미관을 보존하며, 교통에 대한 위험을 방지하기 위하여 도로관리청이 도로의 양 경계선으로부터 일정거리를 지정하여 고시된 구역이다. 접도구역에서는 형질변경, 공작물 신축, 증축, 개축이 허용되지 않는다. 건물이나 공작물을 신축하기 위하여 가설건축물 등을 설치하여 도로를 사용하려면 도로점용허가를 받아야 한다. 현재 접도구역은 고속도로의 경우 전 구간 양쪽 각각 20 m로 지정되어 있고, 일반국도와 지방도 및 군(郡)도는 5 m로 폭이 지정되어 있다. 마을 안이나 시(市)도, 구(區)도는 접도구역이 지정되지 않는다,

도시지역에는 도로의 미관과 교통안전을 위해 도로변에 완충녹지를 설정하는 경우가 있다.
완충녹지에는 길을 낼 수 없고 동행도 할 수 없어 건축물신축 시 주의를 요한다.


3. 건축법상의 도로

집을 지을 때 건축허가를 받으려면 원칙적으로 보행 및 자동차통행이 가능한 폭 4m의 도로 2m 이상 접해야 한다. 다만, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역 안의 동 또는 읍지역과 500인 미만의 섬 지역에서의 건축물의 건축 및 이에 수반하는 토지형질변경을 하는 경우에는 이러한 폭 4 m의 조건이 완화된다.(국토계획법시행령 별표 1 개발행위허가기준)

또 막다른 도로의 길이가 10m미만인 막다른 도로의 경우에는 폭 2m인 경우에도 허용된다. 막다른 도로의 길이가 10 m ~ 35 m컀 경우에는 폭 3 m인 경우에도 건축법상 도로로 인정된다. 그러나 막다른 길의 거리가 35 m이상인 경우는 폭 6 m(다만 읍 면 지역은 4 m)이어야 한다.

반대로 연면적의 합계가 600평(2,000 제곱미터) 이상인 건축물의 대지는 너비 6 m이상의 도로에 4 m 이상 접해야 하는 것으로 요건이 강화된다.

건축법상 건축의 허가요건인 진입도로가 되는 요건은 두 가지가 있다.

첫째로는 국토계획법, 도로법, 사도법을 근거로 신설, 고시된 도로인 경우가 일반적이다.
둘째로는 건축허가신고 시 지자체장이 그 위치를 지정, 공고한 도로로서, 이 경우에는 도시계획상 향후 도로로 지정될 예정인 예정도로를 포함한다.


4. 건축법 상의 진입도로 요건

이와 같은 건축법 상 요건의 진입도로에 접하지 않은 토지를 맹지(盲地)라고 한다. 맹지에는 건축허가를 받을 수 없다. 진입도로의 확보는 건축허가의 절대적 요건이기 때문이다.

또 도로의 요건을 갖추었다 해도 현재 현황이 대지 안으로 출입 할 수 있는 현황도로가 없으면 건축허가를 받을 수 없다. 그러나 현황도로가 없어도 아직 개설 되지 않은 도시계획상 예정도로를 이용하여 건축허가가 가능하다. 그리고 대지에 접한 도로가 사람의 통행이 불가능한 자동차전용도로(고속도로, 고가도로)인 경우에는 건축법상의 도로로 볼 수 없으며, 이러한 자동차 전용도로에만 접한 토지의 경우에는 건축허가가 나지 않는다.

건축법상으로 건축허가를 받을 수 있고 토지거래 시 가장 안전하고 보편적인 도로의 요건은 다음과 같다.

⑴ 도로법 또는 사도법에 의하여 개설된 도로일 것
⑵ 건축허가권자가 허가 시 지정 공고된 도로일 것
⑶ 사람과 차량이 통행할 수 있을 것
⑷ 지적도(임야도)에 표시되는 지적도상 도로일 것
⑸ 지목이 도로일 것
⑹ 국가 또는 지자체 소유의 공로일 것(사도는 사용료 문제 있음)
⑺ 실제사용 중인 현황도로일 것
⑻ 폭 4 m이상일 것
⑼ 토지가 2 m이상 도로에 접할 것


5. 맹지에 도로를 내는 방법

일반적으로 맹지는 실수요자는 물론 투자자로서도 기피하는 대상물이다. 그러나 상속 등 부득이한 사유로 맹지를 취득한 경우 맹지의 소유자가 반드시 길을 내야 할 사정이 있다면, 다음과 같은 여러 가지 방법 중의 하나를 택하여 길을 낸 후 건축허가를 받을 수 있을 것이다.

맹지에 도로를 내는 방법에는 다음과 같은 여러 가지 방법이 있다.

⑴ 도로법에 의한 진입도로 개설 혹은 도로지정 고시
⑵ 사도법에 의한 사도개설
⑶ 인접 토지 매입[단독 또는 공유지분]에 의한 사설도로 개설
⑷ 진입토지에 대한 도로사용승락서를 받아 도로로 사용
⑸ 구거의 하천[구거]점용허가에 의한 도로 개설
⑹ 민법상 주위토지통행권(민법 제219 ~ 220조)의 주장
⑺ 통로를 위한 민법상 지역권 혹은 지상권 설정으로 도로 개설

이 중에서 가장 많이 사용 하는 것이 3번(도로부지 구입)과 4번(토지사용승락)의 경우이다.

맹지에 이르는 진입도로용으로 타인의 토지를 매입할 경우에는 폭 4 m이상이 되도록 하여야 한다. 진입용 도로부분은 후일을 위하여 토지{맹지} 구입 시 함께 매입하는 것이 가장 안전한데, 통상은 단독 매입하게 된다. 그러나 내 땅 뒤에 또 다른 맹지 지주가 있다면 공동으로 매입하여 지분등기를 하는 방법도 있다, 공유지분으로 한다면 영구사용에 전혀 지장이 없을뿐더러, 그 만큼 토지구입비용이 절감될 수 있기 때문이다.

일반적으로 가장 많이 쓰는 토지사용승락서의 경우 특별한 법정양식은 없다.
다만 이 때 주의할 것은 이 “승락”은 법적으로는 토지의 “사용대차”(사용료를 내지 않는 경우) 혹은 “임대차”(사용료를 내는 경우)의 동의이기 때문에 채권계약이라는 사실이다. 예컨대 토지사용승락을 해 준 지주가 사망한 경우, 도로개설 전에는 그 상속인에 대하여는 이 사용승락을 게속 주장할 수 없다. 또한 진입도로로 쓰는 땅이 매매되어 소유자가 변경된 경우, 종전의 토지사용승락은 계속적인 효력이 없어서, 새로운 땅 주인인 매입자에게 다시 사용료를 내야 한다.

따라서 장래를 대비해서 가장 확실한 것은 도로부지를 공유지분으로라도 매입해 두는 것이 안전하고, 경제적일 수 있다. 후일 이웃 토지의 매입자가 도로이용을 제한하거나 도로사용료로 높은 값을 요구할 수도 있기 때문이다.

일반적으로 맹지는 투자에 있어서 모든 사람들이 기피하는 물건으로 인정된다. 그러나 맹지라 할지라도 값은 오히려 주변에 비해 싸기 때문에 후일을 감한다면 오히려 투자대상으로서 유용한 경우가 있다. 즉 멀지 않아 보상이 요구되는 도시지역이라든가, 하지만 후일 어느 땐가 도로개설이 예정되는 임야 또 주변의 토지와 합병하여 리모델링의 가능성이 있는 곳은 오히려 투자가치가 있을 수 있다.


6. 임도와 농로, 현황도로, 관습도로, 사실상의 통로

실무상 형태와 용도가 건축법상 도로와 유사한 것으로 이를 이용하여 건축허가가 가능한지 의문 되는 것들이 있다,

임도(林道)는 산지 관련법상 산림의 효율적인 개발, 이용의 고화, 임업의 기계화 등 임업의 생산기반정비를 촉진하기 위하여 산림청장이 산림소유자의 동의를 받아 개설한 도로를 말한다. 임도는 수목의 산림경영과 수목의 반출 등 필요한 공적 역할을 하기 때문에 임도를 건축허가 시에 필요한 진입도로로 인정하거나 사용할 수는 없다. 따라서 임도를 이용하여 건물을 신축할 수는 없다. 그러나 조례에 따라 아주 예외적으로 허용되는 경우도 있다.

경운기 등이 다니는 시골의 논 밭 사이의 농로를 진입도로로 이용하여 집을 지을 수 있을까? 시골 밭두렁 등을 가로 지르는 농로(農路) 혹은 농도는 도로가 아니고 개인소유의 농지 혹은 한국농촌공사의 농업기반시설에 속한다. 따라서 농로는 건축법상 도로가 아니다. 비록 경운기나 사람이 다니는 현황도로라 할지라도, 일반적으로는 이를 이용하여 건축허가는 받기 어려울 것이다.

그러나 지방자치단체에 따라서는 건축조례로 이러한 개인소유의 농로라 할지라도 주민이 장기간 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로로서 인정하는 경우, 토지소유자의 동의 없이도 도로로 지정할 수 있다는 규정이 있는 경우에는, 이를 이용하여 건축허가를 내 줄 수 있어, 실제로 가능여부는 해당 지자체의 조례를 찾아보아야 확인할 수 있다. 예컨대 충주시의 조례에는 주민이 20년 이상 사실상의 통로로 쓰는 경우[관습상 도로]에는 이해관계인의 동의 없이 도로로 고시할 수 있다는 규정도 있다.

또 지적상 도로가 아니더라도 현황도로를 진입도로로 이용하여 집을 지을 수 있는 경우가 있다. 이 중에는 종전에 이 현황도로를 이용하여 건축허가가 난 사레가 있다면, 새로운 건축허가도 가능하다는 질의응답도 있다.

하여튼 현황도로, 관습상 도로, 사실상의 통로 등을 진입도로로 사용할 수 있는가는 실제 구체적인 도로의 이용현황과 토지여건 및 도로여건에 따라, 조례 등의 해석상 차이에 대한 건설교통부의 유권해석과 대법원 판례에 따라 건축허가 여부를 가를 수 있다고 본다.


7. 구거점용허가를 이용한 맹지 탈출

지방 임야의 경우 산의 입구와 지방도로 사이에 하천이 흐르거나 구거가 놓여 있는 경우가 많다. 이런 임야도 맹지인 셈이다. 이런 경우 산에의 진입로를 만들 수 있다면, 임야는 맹지에서 벗어 나고, 산주는 땅값을 올릴 수 있다. 어떻게 도로를 만들 수 있을까?

이 경우에는 우선 임야와 도로 사이의 구거에 구거(하천)점용허가를 받아 자비로 복개하거나 다리를 놓아 관계관청에 기부채납한다. 이 후 이를 도로로 사용하면서 도로로 고시토록 하여 정식도로로 인정받으면 된다. 다만 구거 중의 어떤 것은 농어촌정비법상 농업기반시설로 관리청(지자체나 한국농촌공사)의 점용허가를 받아야 하는데, 이를 도로로 만들기는 실무상 그리 쉽지 않을 것이다, 물론 현실적으로 전혀 불가능한 것은 아니다.


글쓴이 이승진은 토지개발 및 부동산컨설팅 전문 (주)가야컨설팅 (http://www.higaya.net)의 대표로서,
토지개발 관련 컨설팅과 강의 및 저술활동을 하면서, 현재 스피드옥션 경기북부지사장으로 있다.


     토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang