부동산 양도세 절세법 [파주시/연천군 부동산은행]

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▒ 땅 쪼개 팔면 세금 덜 낸다

부동산 양도세 절세법… 건물 허물고 파는 것도 방법 
사업가나 샐러리맨 누구나 가장 궁금해하는 것 중 하나가 부동산을 사고팔 때 세금을 얼마나 내야 하는가이다. 특히 사업을 하는 사람들은 양도소득세와 사업소득이 합산돼 세금을 더 많이 내야 하는 것 아닌지 걱정하는 분들이 많다. 우리나라의 세제는 종합소득세와 양도소득세 등으로 구분돼 있다. 이는 양도소득은 양도소득만 합산해서 세금을 계산하고, 사업소득이나 근로소득처럼 종합소득세 합산 신고 대상이 아니라는 것이다.

즉 다른 세금은 걱정할 필요 없이 부동산을 사고팔면서 그 부동산에서 남은 것만 계산하면 된다. 부동산이나 아파트 분양권·골프 회원권을 팔면 양도소득세를 내야 하는 것은 누구나 다 아는 사실이다. 그런데 내야 할 양도소득세를 정확하게 계산해보지도 않고 매매계약을 하는 경우도 많다. 여기서 더 나아가 양도소득세를 줄이는 방법이 있는지 자세히 알아보지도 않는 경우는 허다하다. 양도소득세를 적게 낼 수 있는 방법 중 합산과 통산을 이용한 절세 방법을 소개한다.

○ 양도소득세는 합산과 통산을 한다

양도소득세는 1년간 양도한 모든 부동산 소득을 합산해 세금을 매긴다. 예를 들어 A부동산을 팔아서 1,000만원이 남고, B골프 회원권을 팔아서 1,000만원이 남았을 때 합산하지 않고 계산하면 A부동산과 B부동산에 대해 각각 양도세(주민세 10% 포함)를 99만원씩 합계 198만원만 내면 된다. 그러나 합산해 계산하면 297만원(2,000만원×18% - 90만원)을 내야 한다. 이러한 합산은 양도자가 같은 해에 2개 이상의 재산을 팔았을 경우에만 해당하는 것이다. 여기서 합산을 피해 가는 것은 무조건 나쁜 것이라는 건 지나친 억지이기 때문에 이것을 이용해 절세하는 방법을 생각해 보자.

○ 한 해에 두 개의 재산을 팔지 않는다

위의 예에서 A부동산·B골프 회원권을 9월에 같이 매매계약을 하였더라도 A부동산을 11월 말에 잔금을 받고 등기이전해 주고, B골프 회원권은 다음해 1월에 잔금을 받고 명의를 이전해주면 합산되지 않는다. 비록 2개월 사이에 2개 부동산에 대해 매매가 이루어졌지만 같은 해에 양도하지 않았기 때문이다. 특히 양도일은 잔금 받은 날과 등기접수일 중 빠른 날을 양도일로 보도록 하고 있으므로 필요에 따라서는 잔금 받기 전에 등기를 이전해 줘 양도세를 절약하는 방법도 있으니 한번쯤 활용해볼 수 있다.

○ 믿을 수 있는 사람에겐 지분으로 판다

다른 방법으로 과세표준이 1억원인 부동산을 가까운 사람에게 파는 경우를 가정해 보자. 서로 믿을 수 있으므로 매매계약을 하되 1/2씩 지분에 대해서 각각 매매계약을 하고 1/2은 올해에 등기를 이전하고, 나머지 1/2은 내년에 등기를 이전한다면 세금을 얼마나 줄일 수 있을까?

올해에 다 양도하면 2,673만원｛(1억×36% - 1,170만원) × 1.1｝이고 해를 달리하여 1/2씩 양도하면 1,980만원｛(5,000만원×27% - 450만원) × 1.1 × 2｝으로 693만원을 절약할 수 있다. 아주 절친한 사이가 아닐 경우에 이런 방법을 사용하지 않는 것이 좋다. 왜냐하면 1/2지분을 취득한 매수자가 문제를 일으켰을 때 처리하는 비용이 절약하는 세액보다 더 많을 수 있기 때문이다.

○ 건물을 허물고 판다

1세대 비과세인 주택이 아니라면 건물을 허물고 파는 방법을 생각해볼 수 있다. 매수자가 건물을 사서 곧 허물고 신축할 예정이라면 건물을 허물고 나대지만 팔면 된다. 매도자는 양도세를 줄일 수 있고, 매수자는 등기비용(취득세·등록세 등)을 줄일 수 있다. 그러나 양도세를 계산한 결과, 건물에서 양도 차손이 생긴다면 허물지 않는 것이 오히려 절세가 된다.

○ 부부는 공동명의로 재산을 취득한다

부부간에는 10년간 3억원까지 재산 증여에 대해서 증여세가 없다. 6억짜리 부동산을 부부가 공동명의로 취득하면 취득 자금이 전부 남편의 자금이라 하더라도 증여세가 없다. 그리고 나중에 재산을 팔 때에는 부부가 공동 소유자이더라도 각각 세액을 계산해 양도세를 내는 것이므로 세금을 많이 절약할 수 있고 배우자의 재산도 늘릴 수 있다. 특히 사업을 하는 분일 경우 사업의 위험으로부터 자신의 가족이 살 수 있는 공간을 안정적으로 확보할 수 있다는 측면에서 더욱 권장할 만한 사항이다.

○ 상속인들은 공동 지분으로 상속받는다

상속받은 부동산이 여러 개 있는 경우에 상속인들이 협의 분할해 재산별로 상속인 1인 단독 소유 등기를 하면 상속인들간의 불필요한 분쟁을 줄일 수 있고 효율적으로 재산을 관리할 수도 있다.

그런데 몇 년 후에 바로 팔 예정이라면 생각을 달리 해야 한다. 만약 과세 표준이 1억원인 부동산을 상속인 1인 단독으로 소유하다가 양도하면 양도세가 2,673만원이다. 그러나 5인이 공동으로 소유하다가 양도하면 양도세가 1,237만원[{(2,000만원-250만원) × 18% - 90만원}] × 1.1 × 5]에 불과하다. 양도할 때 다소 불편한 점만 감수한다면 많은 세금을 줄일 수 있는 방법이다.

모든 재산의 양도소득을 합산하는 것이 아니고 적용되는 세율 구분이 같을 때에만 합산한다. 예를 들어 아래 세율 구분에서 1항은 1항끼리만, 2항은 2항끼리만 합산한다.

○ 양도소득세는 통산한다

취득한 재산을 손해 보고 양도하는 경우도 많다. 손해 보는 경우에도 합산을 한다. 예를 들어 A부동산에서 5,000만원 차익이 생겼고 B부동산에서 3,000만원 손해를 봤다면 2,000만원에 대한 양도세를 내면 되는데 이것을 결손금의 통산이라 한다.

○ 같은 해에 팔아야 상계된다

A부동산을 올해에 팔고 B부동산을 내년에 팔면 올해에 5,000만원에 대한 양도세를 낸 다음에 내년에 3,000만원에 대한 양도세를 환급해 주지는 않는다. 사업자가 사업에서 손해를 입게 되면 5년간 생긴 소득과 상계해 주고 전액 상계된 후부터 세금을 매긴다. 그러나 재산을 팔아서 입은 손해는 해를 넘겨 이월 공제해주지 않는다.

○ 적용되는 세율이 달라도 통산한다

통산이 합산과 다른 점은 적용되는 세율이 달라도 통산해 준다는 것이다. 1년 미만 보유한 재산에서 발생한 양도차손을 1년 넘게 보유한 재산의 양도차익에서 차감한 후에 세금을 매긴다. 유의할 점은 주식을 사고팔아서 생긴 양도차익·차손과 그 외 재산의 양도차익·차손과 통산하지는 않는다.

위에서 소개한 방법 이외에도 양도세를 절세할 수 있는 방법은 많이 있다. 그러나 명의가 이전된 후에는 절세할 수 있는 방법은 없고 탈세만 할 수 있다. 계약하기 전에 전문가와 상의하고, 어쩔 수 없이 급하게 계약을 했다면 명의를 넘겨주기 전에라도 상담해보는 것이 절세의 지름길이다.

[자료출처: 비즈넷타임스] <자료정리: 부동산은행>