부동산 중개업자가 중개 사고에 대비하기 위해 보증보험 또는 공제조합에 가입하고 받은 공제증서
√ 부동산 중개업자가 손해배상책임에 관한 사항을 설명하지 않거나 관계 증서의 사본 또는 관계 증서에 관한 전자문서를 교부하지 않은 경우 부동산 중개업자는 100만원 이하의 과태료를 부과받게 됩니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제51조제3항제5호).
(질문) 공제조합에 가입되어 있다는 부동산 중개업자를 통해 상가 전세계약을 체결했습니다. 그런데 얼마 후 그 중개업자가 전세금을 가로채 사라진 것을 알게 되었습니다. 중개업자가 준 서류 중 임대차계약서는 가짜였으나 공제조합에 가입한 것은 사실이기에 공제조합인 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상청구소송을 하려고 합니다. 가능할까요?
(답변) 네 가능합니다.
1) 부동산 중개업자가 공제조합에 가입하고 있고, 비록 중개업자가 장래 공제사고를 일으킬 의도를 가지고 공제계약을 체결하고 나아가 실제로 고의로 공제사고를 일으켰다고 하더라도, 이것만으로 공제계약을 무효라고 볼 수는 없습니다.
2) 부동산 중개업자가 체결한 공제계약은 실질적으로는 보증의 성격을 가지고 있고, 거래당사자는 공제계약을 신뢰해 부동산 중개업자를 통해 부동산거래를 하는 것이 보통이므로, 이는 거래당사자가 공제계약의 채권담보적 기능을 신뢰한 것으로 볼 수 있으므로 공제조합은 공제계약에 따라 공제가입금액의 한도 내에서 손해배상금액을 당사자에게 지급해야 합니다.
“대항력”이란 임차인이 제3자, 즉 임차상가의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람 그 밖에 임차상가건물에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항 참조).
대항력 발생요건
임차인은 임차등기를 하지 않더라도 ① 건물의 인도를 받고, ② 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력이 생깁니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).
효력
대항력을 갖춘 상가건물 임차인은 임차건물이 다른 사람에게 양도되거나 경매 또는 공매가 되더라도 새로운 상가건물소유자(양수인 또는 경락인)에게 계속해서 임차권의 존속을 주장할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제2항).
우선변제권
개념
“우선변제권”이란 임차인이 일정 요건을 갖출 경우 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항 참조).
우선변제권의 요건
① 대항요건을 갖추고(건물 인도, 사업자등록 신청), ② 임대차계약서상의 확정일자를 받은 경우 임차인은 우선변제권을 가지게 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).
신규로 사업자등록을 신청하는 임차인은 사업자등록신청서, 임대차계약서 원본, 건물의 일부를 임차한 경우 해당 부분의 도면, 본인 신분증을 관할 세무서장에게 제출해 확정일자를 받을 수 있습니다(「상가건물임대차보호법 관련 확정일자부여 및 열람제공에 관한 규정」 제7조제1항 및 제8조제2항 참조).
보증금을 받지 못했어요. 어떻게 해야 하나요?
(질문) 임대차기간이 만료되었지만 새로운 세입자를 구하지 못했다는 이유로 보증금을 돌려받지 못하고 있습니다. 어떻게 해야 돈을 돌려받을 수 있나요?
(답변) 임대차기간이 만료되었음에도 돈을 돌려받지 못한 경우 ① 임차권등기명령제도를 이용하는 방법과 ② 서울시 거주자이고 보증금 문제가 발생한 장소가 등기부상 주택으로 분류된 곳일 경우 서울시에서 운영하는 “전·월세보증금 지원센터”의 지원을 받는 방법 2가지를 생각해 볼 수 있습니다.
1) 먼저 법원에 임차권등기명령을 신청하는 방법입니다.
개념
「주택임대차보호법」은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득했던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.
이러한 문제를 해결하기 위한 제도가 “임차권등기명령제도”로서, 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제1항 참조).
신청요건
① 임대차가 끝난 후 ② 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청하면 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제1항).
따라서, 임차권등기명령결정의 집행에 따른 임차권등기를 마친 건물을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 수 없게 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제6항).
2) 임차인이 서울시 거주자이고 보증금 문제가 발생한 장소가 등기부상 주택으로 분류된 곳이어야 한다는 단서가 있기는 하지만, 이 요건을 모두 충족한 경우에는 서울시에서 운영하는 “전·월세보증금 지원센터”를 이용할 수 있습니다.
지원절차
서울시는 전·월세보증금 지원센터를 통해 임대차 계약기간이 종료됐는데도 ‘집주인의보증금 미반환으로 제때 이사를 못하고 있는 세입자’, 그리고 짧게는 3~4일에서 한 달까지 ‘이사시기의 불일치로 어려움을 겪는 세입자’를 집중 지원하고 있습니다.
① 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 전·월세보증금 지원센터를 방문해 상담신청을 한 후 ② “임대차분쟁조정위원회”가 집주인과 세입자간의 원만한 합의를 위한 중재를 합니다.
③ 합의에 실패할 경우 세입자는 관할법원에 임차권등기명령을 신청해 임차보증금을 우선적으로 받을 수 있도록 등기를 합니다. ④ 그 후, 전·월세보증금 지원센터에 보증금 대출 융자 추천을 신청하면 됩니다. ⑤ 전·월세보증금 지원센터는 임대차계약서와 임차권등기명령 확인서를 확인한 후 융자추천서를 시중은행에 발급합니다. ⑥ 은행은 융자추천서 등을 확인한 후 세입자가 이사를 하려고 하는 새로운 주택의 임대인에게 보증금을 입금합니다.
그 밖의 지원
전·월세보증금 지원센터에는 변호사, 법무사, 공인중개사 등 9명이 상주하며 임대차 상담은 물론 세입자와 집주인의 분쟁조정, 보증금 대출 융자추천, 보증금반환 소송 법적구제 방안 지원에 이르기까지 임대차와 관련한 민원서비스를 지원합니다.
첫댓글 좋은자료 고맙습니다.
교수님 감사합니다