부동산 투자
2000년 이후 흘러넘친 돈은 부동산시장으로 몰렸다. 그 결과 실리콘밸리나 샌프란시스코만 지역 등 특정지역 주거용 부동산 가격이 지속적으로 상승함. <- 연준의 단기금리 낮추기 + 패니메이가 주택 간접 보조금 지금으로 일어난 것. 금리 상승세로 돌아서면 급락할 위험 있다.
채권 수익률과 주택담보대출 갈아타기 사이에는 매우 밀접한 상관관계가 있다.(?? 55쪽 <그림 2-8>참조) 경험적으로 길게 볼 때 주식시장과 부동산시장은 운명을 같이 한다.
1980년대 1990년대 미국의 주택담보대출 규모는 연평균 1500억 달러 정도씩 증가함. 2000년 4000억 달러 증가, 최근 6000억 달러 증가. = 미국 GDP 10조달러의 6%.
미국 부동산 가격상승은 주택담보대출의 증가와 관련되어 있음. 신규 주택 공급은 줄고 기존 주택의 매매 규모가 역사상 최고치를 경신 했다는 점도 주의해야. - 부동산 시장 투기 징후, 시장 과열 적신호
미국 부동산은 미국 주식이나 유럽 부동산에 비해 지나치게 오른 것은 아니지만..일부는 과열상태이고, 장기적 투자테마 여부에 의문을 갖고 있다.
아시아 신흥겨아제국가 들은 부동산 가격 폭락, 1998년 1999년 아시아 부동산 시장은 안정세 보임. 그 뒤 오르기 시작. 그러나 아직 평방미터당 1000~1500달러 수준 -> 높은 임대료 수익과 가격 상승 가능. 남미 부에노스 아이레스도 페소화 급락 후 부동산 가격 폭락.
중국 상하이, 베이징, 러시아 모스크바, 베트남의 호치민, 인도 방갈로르 등 유망, 홍콩은 비관적
=> 미국 부동산 시장은 대형 재료 될 수 없다. 반면에 아시아, 동유럽, 러시아, 중남미 부동산 시장은 앞으로 5년 내지 10년 동안 높은 수익률 내줄 것으로 기대된다.
신흥경제국가
장기적인 관점에서 신흥경제국가들에 대한 투자의 비중 늘려야 한다.
<그림 2-10> 최근 신흥경제국가들의 주가수익배율(PER : Price Earning Ratio)이 미국에 견줘 역사상 최저 수준. 미국 기업들의 수익전망은 매우 불투명, 신흥경제국가 기업들의 수익은 개선됨, 내수 늘면서 수출 일변도에서 벗어나는 등 수익구조도 개선됨.
단 내수증가는 저축에서 소비지출 늘리고 소비자신용 이용 증가 -> 몇몇 국가에서 2-3년 뒤 소비자신용 증가로 인해 문제 생길 수 있다.
외국인 직접투자 감소에 대한 우려 : 중남미 지역 급감, 아시아는 1997년 수준에 접근 -> 그러나 외국인 직접투자가 외국인 투자의 전부는 아니다. 더 중요한 것은 외국인 간접투자, 즉 포트폴리오 투자. 아시아와 동유럽의 경우 포트폴리오 투자 유입액의 상승추세가 확연하다. 외국인 직접투자가 아시아 경제 위기의 원인 중 하나였던 점 감안해야.
아시아를 위시해 신흥경제국가들에게 정마로 필요한 환경은 일차산품과 일차산품 관련 제품의 가격형성 환경이 개선되는 것이다. 그렇게 된다면 대형 투자재료 된다. 러시아, 인도네시아, 말레이시아, 태국, 필리핀은 직접 혜택 보게 된다. 베트남, 스리랑카, 방글라데시, 남미 아르헨티나, 브라질, 아프리카 중동 등 제삼세계 국가들에서도 어느 시점에서는 커다란 기회 열릴 것이다.
신흥경제국가들과 관련해 추가로 강조할 세가지.
1) 세계전체의 거시 경제 추세는 매우 중요하다. 그러나 거의 모든 분야에서 최저비용으로 제품 생산하고 있다. 저가의 제품이나 서비스는 경제가 어려울 때 가장 오래 버틸 수 있으므로 세계경제가 어려워질수록 저가의 제품이나 서비스의 경쟁력은 더욱 강해질 것이다. 미국의 새로운 보호무역주의가 세계무역을 붕괴시키지 않는다는 전제 위에서..
2) 지난 10년간의 변화에 주목하라. 주식시장이 좋지 않았던 지난 수년 동안 엄청난 발전함. 신흥경제국가들의 공식통계는 경제규모를 과소평가하고 있을 것.(물물교환이나 현금거래 통계 불포함)
3) 중국변수. 미국의존도 높던 아시아 신흥경제국가들은 앞으로 중국 경제에 통합되거나 더 의존하게 될 것이다. 원자재 최대 수요국 + 최대 해외관광객 송출국 + 해외투자에도 적극적
=> 일차산품과 신흥시장은 향후 5-10년간 미국을 비롯한 선진국들의 주식시장에 비해 훨씬 높은 수익률 내줄 것이 확실한 대형 재료. 다만...변덕스러운 시장임을 명심하고 단기적 급등시에는 미련없이 이익 실현하고 빠져나올 것.
일차산품 시장
최근 국제 원자재 가격 전반적 상승. -> 원자재 가격의 본격적 상승 알리는 신호일 것. 자산들 사이의 가격불균형에서 대형 투자재료가 나온다고 볼 때 일차산품은 최근에 가장 전형적으로 저평가된 부문이다.
1969~10년 무렵과 매우 비슷. 일차산품 가격은 주식에 비해 형편없이 낮은 수준으로 억눌러져 있었다. 성장주 신화에 매달려 일차산품의 낮은 가격에 주목하는 투자자는 거의 없었다.
일차산품의 시장가격은 실질가격 기준으로 1970년대 초보다 더 낮은 수준. 일부는 명목가격 초차 당시보다 낮다.
1990년대 세계 각국은 서로 다른 시기에 불황을 겪었다. 때문에 국제 원자재 수요가 한꺼번에 증가하지는 않았다. -> 세계적 호황이 동시에 오면 일차산품 가격이 크게 오를 가능성 매우 높다. 산업용 원자재 중에서도 재고수준이 낮은 구리, 납, 알루미늄, 주석, 아연, 니켈 등이 그럴 가능성이 높다.
달러화의 가치하락은 심하지 않겠지만...세계의 모든 통화가 금과 은을 비롯한 일차산품의 가격에 대해 평가절하되는 것.
개인투자자가 일차산품 상승장에 올라타는 방법 - 1) 일차산품 선물을 매입한 뒤 정기적으로 만기를 늦춰가는 ‘롤 오버’투자방법 권함. 2) 광산업종 주식이나 그 밖의 자원 관련 주식들을 사두는 것.(펄프, 플랜테이션, 철광석, 산업용 금속, 칼륨, 비료, 석유 등) 3) 농지 사두기 4) 자원이 매장된 지역의 토지 사두기
일차산품 시장가격과 신흥경제국가들의 주식시장은 밀접한 상관관계 있다.
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이 장의 목적은 대형 투자재료는 언제나 존재했지만 투자자들이 바뀐 투자게임의 법칙에 적응하지 못해 새로운 대박의 기회를 늘 놓쳐왔다는 점을 보여주는 데 있었다.