소액 임차인의 우선변제금 상향 등 임차인 보호를 위한 주택‧상가건물임대차보호법 시행령 개정안

[대정하우징]

소액 임차인의 우선변제금 상향 등 임차인 보호를 위한 주택‧상가건물임대차보호법 시행령 개정안 입법예고

❍ 법무부는 2013.10. 14.(월) ‘국민이 행복한 법령 정비 사업’의 일환으로 소액 임차인의 우 선변제금을 상향하고, 상가건물임대차보호법의 적용대상 보증금을 확대하는 등의 내용으로 ‘ 주택‧상가건물임대차보호법 시행령 일부개정안’ 을 입법예고 하였습니다.

❍ 「주택임대차보호법 시행령」일부개정안은 ① 우선변제를 받을 임차인의 범위 를 서울의 경우 현행 7,500만원에서 9,500만원으로 확대하는 등 보호범위를 대폭 넓 히고 , ② 보증금을 월 세로 전환할 때의 전환율의 상한 을 현행 14% 에서 10%로 크게 낮추는 한편, ③ 확정일자부 기재사항 등 법률에서 위임한 사항 을 규정하였습니다.

❍ 「상가건물임대차보호법 시행령」일부개정안은 ① 상가건물임대차보호법 의 적용 대상 보증금액 을 서울의 경우 현행 3억원에서 4억원으로 상향하는 등 그 적용 대상을 넓히고, ② 소액 임차인의 우선변제금을 상향 하는 한편, ③ 보증금을 월세로 전환할 때의 전환율의 상한 을 현행 15%에서 11.25%로 낮추었습니다 .

 ❍ 이번 개정안은 기획재정부‧국토교통부 등 관련부처와 민간전문가로 구성된 ‘ 서민임대차개선 T/F’ 논의와 ’ 주택임대차위원회 의결 (주택의 우선변제금 범위) ‘ 을 거쳐 마련 되었으며, 입법 절차를 거쳐 2014. 1. 1.부터 시행될 예정입니다.  

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주택임대차보호법 시행령 개정안의 주요내용

  □ 소액 임차인의 우선변제금액을 상향 조정하였습니다.  

   ❍ 2010년 시행령을 개정한 이후의 보증금 상승률 등을 고려하여 보호대상 임차인의 범위가 47%에서 52% 정도 까지 확대 되도록 그 금액을 대폭 높이고 , 우선변제를 받을 수 있는 보증금의 범위 도 이에 맞추어 확대하였습니다.

지역구분	현행		개정안
	보호대상 임차인의 범위	우선변제 받을 보증금의 범위	보호대상 임차인의 범위	우선변제 받을 보증금의 범위
서울특별시	7,500만원	2,500만원	9,500만원	3,200만원
수도권과밀억제권역	6,500만원	2,200만원	8,000만원	2,700만원
광역시 등	5,500만원	1,900만원	6,000만원	2,000만원
그 밖의 지역	4,000만원	1,400만원	4,500만원	1,500만원

      ※ 서울의 경우, 현재 보증금 7,500만원 이하인 임차인이 경매절차에서 최우선 변제받을 수 있는 금액이 2,500만원이나, 개정안에 의하면 보호대상 임차인이 보증금 9,500만원까지, 우선변제 대상 보증금도 3,200만원으로 확대되고, 아파트는 약 17.5%, 비아파트는 약 73.62% 보호.

  ❍ 이번 개정으로 서울 18만 8천, 전국 합계 39만 6천 가 구가 추가로 보호 될 수 있을 것으로 기대됩니다.

  □ 보증금을 월세로 전환할 때의 월차임 전환율의 상한을 하향하였습니다.

   ❍ 반전세 증가에 따라 가중되는 서민의 월세 부담을 경감하기 위하여 시중 전환율 등 을 반영하여 고정 전환율 상한을 현행 14%에서 10%로 낮추고 , 한국은행 공시 기준 금리 (현재 2.5%) 에 곱할 배수 를 4배 (10%) 로 정하였습니다.

   ❍ 이번 개정으로 금리가 낮을 때는 인하된 금리를 즉각 반영하여 전환율을 낮추고,  금리가 높을 때는 고정된 상한율 10%가 적용되어 서민의 월세 부담이 경감될 수 있게 되었습니다.

 □ 확정일자부 기재사항, 정보제공의 범위 등 법률에서 위임한 사항을 규정 하였습니다. 

   ❍ 임대차계약을 체결하려는 자 등이 임차하려는 주택에 선순위 임대차가 존재하는지, 종전 보증금이 얼마였는지를 잘 알지 못한 채 계약을 체결하고 있 는 문제를 해결하기 위해 지난 7월 개정된 주택임대차보호법에 확정일자 부여 및 정보제공 요청권과 관련한 근거규정이 마련되었습니다. 

     * A 씨는 총 13세대가 입주할 수 있는 다가구주택에 임대차계약을 체결하면서 채권 최고액 합계 2억3천만원의 근저당권만 확인하고, 선순위 임대차관계를 확인하지 않아 경매절차에서 근저당권자, 선순위 임차인들만이 배당받았을 뿐 이들보다 후순위에 있는 A씨는 배당받지 못함(2011다63857사건)

   ❍ 이 에 따라 개정안에서는 법률에서 위임한 확정일자부 기재사항, 정 보 제공의 범위 등을 명확히 규정하여 임차를 하려는 사람이 미리 임대차 정보를 제공받아 가격 결 정에 대한 교 섭력을 증대하고, 예상치 못한 선순위 확정일자로 인한 피 해를 예방할 수 있도록 하였습니다. 

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상가건물임대차보호법 시행령 개정안의 주요내용

  □ 상가건물임대차보호법의 적용대상인 보증금의 범위가 확대되었습니다 .

   ❍ 상가 건물임대차 보호법이 적용되는 보증금의 상한을 전체 상가 임차인의 90%까지 보호 받을 수 있도록 그 금액을 대폭 상향하였습니다.

   ❍ ‘13년 중소기업청의 ’전국 상가임대차 실태조사‘ 결과와 보증금 상승률 등을 참고하여 ① 서울 은 현행 3억에서 4억원 으로, ② 수도권 과밀억제권역은 2억 5천에서 3억원 으로, ③ 광역시 등 은 1억 8천에서 2억 4천 으로, ④ 그 밖의 지역 은 1억 5천에서 1억 8천 으로 그 보호범위를 크게 확대하였습니다.

   ❍ 이번 개정으로 서울 3만 1천, 전국 합 계 약 9만 3천의 사업자 가 추가 로 보호될 것으로 기대됩니다.

  □ 소액 임차인의 최우선변제금액을 상향조정하였습니다.

   ❍ 20 10년 시행령을 개정한 이후의 보증금 상승률 등을 고려하여 보호대상 임차인의 범위가 29.5%에서 37.7%까지 확대 되도록 그 금액 을 상향 하고, 우선변제를 받을 보증금의 범위도 이에 맞추어 확대하였습니다.

지역구분	현행		개정안
	보호대상 임차인의 범위	우선변제 받을 보증금의 범위	보호대상 임차인의 범위	우선변제 받을 보증금의 범위
서울특별시	5,000만원	1,500만원	6,500만원	2,200만원
수도권과밀억제권역	4,500만원	1,350만원	5,500만원	1,900만원
광역시 등	3,000만원	900만원	3,800만원	1,300만원
그 밖의 지역	2,500만원	750만원	3,000만원	1,000만원

  ❍ 이번 개정으로 서울 7만 2천, 전국 합계 21만 6천의 영세 상인이 추가로 보 호 될 것으 로 기대됩니다.

  □ 보증금을 월세로 전환할 때의 전환율의 상한을 하향하였습니다.

   ❍ 반전세 증가에 따라 가중되는 서민의 월세 부담을 경감하기 위하여 시중 전환율 등 을 반영하여 고정 전환율 상한을 현행 15%에서 12%로 낮추고 , 한국은행 공시 기준금리 (현재 2.5%) 에 곱할 배수 를 4.5배 (11.25%) 로 정하였습니다.

   ❍ 이번 개정으로 금리가 낮을 때는 인하된 금리를 즉각 반영하여 전환율을 낮추고,  금리가 높을 때는 고정된 상한율 12%가 적용되어 서민의 월세 부담이 경감될 수 있게 되었습니다.

    ✿ 붙임 : 【주택‧상가건물임대차보호법 시행령 개정 전‧후 비교표】

< 개정전 >

주택임대차보호법 시행령

< 개정후 >

	보호대상 임차인 범위	우선변제 대상 보증금범위
서울	7,500만원	2,500만원
수도권 과밀 억제권역	6,500만원	2,200만원
광역시, 안산 ‧용인‧ 김포 ‧ 광주시 (이하, ‘광역시 등‘)	5,500만원	1,900만원
그 밖의    지역	4,000만원	1,400만원

보호대상 임차인 및 우선변제대상 보증금의 범위

(최우선변제금)

	보호대상 임차인 범위	우선변제 대상보증금 범위
서울	9,500만원	3,200만원
수도권 과밀억제	8,000만원	2,700만원
광역시등	6,000만원	2,000만원
그 밖의    지역	4,500만원	1,500만원

전환율이 연 14% 를 초과하지 못하도록 고정

보증금의 월세 전환율의 상한

연 10% 와 한국은행 공시 기준금리 (현행 2.5%) 에 4배수 를 곱한 비율 (10%) 중 낮은 비율 초과 금지

규정 없음

확정일자 부여 및 정보제공의 범위

확정일자부 기재사항, 이해관계인의 범위, 임대차계약을 체결하려는 자와 이해관계인이 요청할 수 있는 정보제공의 범위 규정

< 개정전 >

상가건물임대차 보호법 시행령 

< 개정후 >

서울	3억원
수도권 과밀억제권역	2억 5천만원
광역시 등	1억 8천만원
그 밖의 지역	1억 5천만원

상가건물 임대차보호법의 적용대상 보증금액

서울	4억원
수도권 과밀억제권역	3억원
광역시	2억 4천만원
그 밖의 지역	1억 8천만원

	보호대상 임차인 범위	우선변제 대상   보증금 범위
서울	5,000만원	1,500만원
수도권 과밀억제	4,500만원	1,350만원
광 역시 등	3,000만원	900만원
그 밖의    지역	2,500만원	750만원

보호대상 임차인 및 우선변제대상 보증금의 범위

(최우선변제금)

	보호대상 임차인 범위	우선변제  대상 보증금범위
서울	6,500만원	2,200만원
수도권 과밀억제	5,500만원	1,900만원
광역시등	3,800만원	1,300만원
그 밖의    지역	3,000만원	1,000만원

전환율이 연 15% 를 초과하지 못하도록 고정

보증금의 월세 전환율의 상한

연 12% 와 한국은행 공시 기준금리 (현행 2.5%) 에 4.5배수를 곱한  비율 (11.25%) 중 낮은 비율 초과 금지

            【주택‧상가건물임대차보호법 시행령 개정 전‧후 비교표】