2007년 10월 25일 서울중앙지방법원 법원 현장교육 사례3

[김영준]

5. 2007-14620 도곡동 타워팰리스 E동 3303호

대지 9.6평, 건평 전용면적 67평이다. 감정가 40억 원이나 1회 유찰되어 최저가는 32억 원이다. 2명이 응찰하여 일본사람이 37억500만 원에 낙찰. 그런데 GS 백화점 효선씨의 의문은 내부구조 도면을 보니 다른 데는 전부 화장실이라고 했는데 왜 여긴 WC라고 했지?

여기서부터는 경매11계 물건임

6. 2004-36261 중구 남창동 근린상가 지하2층 지상3층

대지 1.22평, 건평은 아주 복잡하다. 이 물건의 소유관계는 다음과 같다. 공유지분으로 가지고 있는데 전창원씨가 전체 88.62㎡ 중 7.24㎡을 가지고, 박기철씨가 전체 88.62㎡ 중 81.39㎡를 소유하고 있다가 사망하여 박영일, 박영태, 박영옥, 박영민 등 4명의 자녀에게 상속을 하였다.

이중 박영민씨의 지분 전체 88.62㎡ 중 14.7964㎡가 경매에 나온 것이다. 감정가는 2억7,300만 원이고 5회유찰되어 최저가는 8,945만7,000원. 이렇게 유찰되는 이유는 공유지분이 경매에 나와 최고가매수신고를 해도 최고가매수신고 금액으로 공유자에게 우선권이 있기 때문이다. 이 물건에는 2명이 응찰했고 최고가 매수신고인은 박찬용씨로 9,200만원 신고했다. 다른 공유자인 박영일씨가 공유자로서 우선매수신고를 했는데 문제는 보증금봉투에 보증금을 넣지 않아 무효처리 되었다. 결국 박찬용씨에게 낙찰. 소유관계가 더욱 복잡해졌다.

7. 2007-9062 서초구 잠원동 신반포아파트 ; 근저당일이 동일

오늘 입찰물건 중에서 제일 인기 있는 물건이다. 잠원동의 신반포아파트 보존등기가 1980년이라 재건축 대상이다. 대지 14.72평, 건평 전용면적 31평이다. 감정가 9억 원이나 2회 유찰되어 5억7,600만 원.

등기부등본상의 권리 보니 최선순위로 신한국상호저축은행이고 나머지는 개인이 한 근저당인데 설정일자가 모두 같다. 이때에는 순위번호를 확인해야 하는데 순위번호는 16으로 동일하고 접수번호도 제68306호로 동일했다. 공동순위인 것이다. 아무튼 모두 소멸되니 신경 안써도 된다. 세입자도 없고 소유자점유이다.

많은 수강생들이 질문한다. 왜 이게 2번이나 유찰되었어요?

자세히 보니 아무런 문제가 없고 인기지역이다. 나도 왜 그런지 궁금했지만. 자주 접하다 보면 좋은 물건이라도 2, 3회까지 유찰되는 경우가 많다. 너무 합리적으로 생각하면 안 된다. 눈에 안 띄어서 응찰 못했을 수도 있고 1회 유찰되었을 때 뭔가 문제가 있나보다 라고 생각할 수도 있다.

유찰횟수에 민감할 필요가 없다. 아무런 문제가 없고 좋은 물건도 2번까지도 충분히 유찰될 수도 있다고 답해주었다. 오늘은 꼭 낙찰된다고.

이 물건에는 28명이 응찰했고  최고가는 7억3,778만8,000원. 이전의 1회 유찰되었을 때의 최저가 7억2,000만 원보다 높은 금액이다. 그러니 괜찮다싶으면 1회 유찰되었을 때 최저가로 응찰하는 것이 훨씬 유리하다.

응찰하는 시점과 응찰가를 어떻게 산정해야 하는가 이 부분이 중요하다. 그리고 이번에도 느낀 점이지만 최근에는 공동입찰이 많아졌다. 이 물건에도 절반 가까이 공동입찰이었고 최고가 매수신고인도 이순영외 1인이 공동입찰했다.

최근에는 주거용 주택도 투자용으로 투자하는 경우가 많아 공동입찰이 증가하고 있다. 또 외국인도 투자용으로 하는 경우가 많아 외국인의 부동산 소유가 갈수록 늘어나고 있는 추세이다.

[lipstick]

그럼 6번같은 경우 낙찰받은 사람은 나중에 팔때 어떻게 하나요?

[김영준]

일부 나쁜 사람들이 알박기를 한 경우와 같습니다. 공유물건은 모든 공유자들이 합의를 해야 처분하거나 수리한다든지 임대를 한다든지 할 수가 있는 것입니다. 이때 무조건 반대만 하면 알박기가 되지요.

[김영준]

물론 자기 지분을 매매하여 매각할 수가 있지요. 당장 매각한다고 하더라도 감정가 이상을 받을 수 있으니까 낙찰가와 매매가의 차이가 수익이 되겠지요.