부담보증여및 양도세 관련 세무

[버드나무]

< 질문 >

부담부증여에 따른 증여세 및 양도소득세 에 대해 문의 드립니다.

[증여물건 현황내역]

- 1가구 1주택, 조정지역 내, 1년 미만 거주

1. 분양가 : 360,000,000원

2. 채무액 : 140,000,000원(은행대출)

3. 거래가 : 430,000,000원


[부담부증여 내역]

1. 거래가 : 430,000,000원)

2. 대금지불예정액 : 270,000,000원(아파트 상호 교환 예정)

3. 총 증여액 : 430,000,000원(거래가)-270,000,000(지불액)-140,000,000원(채무액)=2천만원

※ 증여액 2천만원으로 한도 이하(직계존속-아들)로 증여세 미발생이 맞는지?


[부담부증여 에 따른 양도자의 양도소득세]

1. 양도가액 : 430,000,000원(거래가)*140,000,000원(대출금)/430,000,000원(거래가)

=140,000원

2. 취득가약 : 360,00,000원(분양가)*140,000,000원(대출금)/430,000,000원(거래가)

= 117,209,302원

3. 양도차익 : 23,000,000원

4. 장기보유특별공제 : 미해당(조정지역이고 1년미만 거주로)

5. 양도소득 기본공제 : 2,500,000원

6. 과세표준 : 20,500,000원

7. 세율 : 40%(조정지역 내 1년미만 보유)

8. 누진공제 : 108만원

9. 산출세액 : 7,120,000원

10. 지방소득세 : 712,000원

11. 양도소득세 총 납부세액 : 7,832,000원


<답변>

1. 증여세 : 직계존비속간의 증여는 10년간 통산하여, 5천만원(미성년자는 2천만원)까지는 증여세가 없습니다.

2. 양도소득세 : 양도가액은 채무부담액뿐만 아니라, 대금지불액도 포함하여야 합니다. 따라서 취득가액도 대금지불액을 포함하여 안분해야 합니다.

1년미만 주택의 양도이므로, 과세표준 전체에 40%를 적용해야 합니다. 즉, 누진공제가 적용되지 않습니다.