법원 부동산 경매 하늘과 땅 차이

부동산 경매 하수와 고수 차이   부동산 경매 하수와 고수 차이에 관한 이야기이다. 법원 부동산 경매는 언제 시작해도 늦지 않다. 그러나 고수(하늘)와 하수(땅) 사이에는 건너기 어려운 큰 강이 있다. 하루 이틀 노력으로 이 강을 건널 수는 없다. 무리해서 좋을 일 하나 없는 것이 세상사다. 법원 경매도 마찬가지다. 무리했다가는 입찰보증금을 떼이고 돌아서야 한다. 돌아서서 눈물을 삼켜야 하는 곳이 바로 법원경매 시장이다. 주의하고 따져보는 의문을 끝없이 가져야 한다. 그러지 않는 하수와 그러는 고수 사이에는 어떤 차이가 있는지 보자.   ① 권리분석에 대해초보투자자들은 다가구주택처럼 임차인이 많거나 권리분석이 복잡한 물건은 겁부터 내신다. 법정지상권, 토지별도등기, 유치권, 맹지, 공유지분, 20%짜리, 농지취득자격증명원, 불법 건축물 등이 대표적이다. 주의사항란에 이런 문구를 보면 고민할 엄두조차 내지 못한다. 바로 다음 물건으로 넘어가 버린다. 반면 고수들은 이런 물건에 집중적으로 투자한다. 물이 너무 맑으면 큰 물고기가 모이지 않는 같은 이치이다. 물론 정상적이고 권리관계가 단순한 물건에서 시작하여야 하는 것은 당연하다.   ② 입찰경쟁률에 대해하수는 10대1, 15대1, 또는 30대1의 치열한 경쟁률을 뚫고 낙찰 받은 것을 자랑삼아 이야기한다. 고수들이 즐거워하는 경쟁률은 단독응찰, 아니면 3대 1 이하의 문제 있는 물건에만 응찰하는 것이 보통이다. 투자가치가 있는 물건으로 판단되면 몇 차례나 유찰됐는지 여부에 중요하지 않다. 소신껏 응찰한다. 하수는 응찰결과가 단독응찰이면 즐겁기보다는 겁부터 난다. 혹시 자신이 알지 못하는 하자 등이 있는데도 발견하지 못하고 응찰하지 않았나 하고 말이다. 가장 즐거운 응찰가격이 당일 최저입찰가격 플러스 1만원이다.   ③ 입찰가격에 대해하수는 응찰금액이 크고 권리분석이 간단한 것을 좋은 물건이라고 생각한다. 반면 고수는 수익률 높은 물건만을 우수한 물건이라고 여긴다. 고수들은 금액의 크기 여부는 상관없다. 철저히 수익률만 쳐다보고 투자를 한다. 실수요가 아닌 바에는 아파트는 고수들의 관심대상에서 완전히 밀려나 있다. 반면 하수들은 죽기 살기로 응찰한다. 3억 원짜리 아파트를 한 채 낙찰 받아 10%의 수익률을 올려 3,000만 원정도의 이익을 남겼다고 해보자. 하수는 꽤 양호한 투자를 했다고 생각할지 모르지만 고수들에게는 명함 내밀기도 쑥스러운 수익률이다.   ④ 부동산 인기 종목에 대해하수는 당장 인기 있는 물건만 쫓아다니는 반면, 고수는 확실한 주 종목 한두 가지를 가지고 있다. 아파트든 연립주택이든 지방 땅이든 뭐든지 상관없다. 자신의 상황에 맞는 물건이라면 말이다. 주 종목이 있다면 시류에 따라 인기 종목이 변하더라도 버티기가 가능하다. 재개발· 재건축 아파트가 인기 있을 때 하수들이 '묻지 마 낙찰'로 덤벼든다. 그러는 바람에 응찰가격이 감정가격의 100%를 넘어버린다. 부동산 경매의 장점은 완전 제로이다. 한참동안 과열양상을 보이던 아파트는 요즘 인기가 식었다. 그러면서 수도권 구도심의 연립-다세대 주택으로 인기가 쏠렸다. 그러자 고수는 분야에서 손을 떼고 한발 비켜서 있다. 법원경매시장에서 고수들이 무서워하는 사람이 ‘동네아줌마’들이다. 동네아줌마들과 경쟁해서는 이길수도 없다. 설령 이겼다고 해보았자 상처뿐인 영광이다. 자신만의 주 종목을 가지지 못한 체 당장 인기 있는 물건들만 쫓아다녀서는 바쁘기만 하다. 수익률이나 소득은 신통치 않다. 유행이 돌고 돌 듯 부동산시장에도 유행이 있다. 유행보다는 주 종목에 집중하자.   ⑤ 부동산 시장상황에 대해 시장 상황변화에 따른 기본적인 대처방법이 전혀 다르다. 부동산 경기가 좋아지면 경매시장 수익률은 악화된다. 하수들이 덤벼들어 낙찰가격을 터무니없이 올리기 때문이다. 고수들은 당연히 한발 물러나 관망한다. 부동산시장 상황이 침체국면으로 접어들면 법원경매 시장은 물건 수익률 모두 좋아진다. 하수들은 물 좋은 시장을 버리고 썰물 빠지듯이 경매시장을 떠나기 때문이다. 떠났다가 다시 돌아오면 또 끝물이다. 상투잡기 십상이다. 고수들은 그 동안의 관망에서 벗어나 행동개시다. 하수가 떠나 썰렁해진 꿀단지 시장을 여유롭게 공략한다. 거액이 투자되는 것이 부동산 시장이다. 시장상황이 좋지 않을 때 투자를 감행한다는 것이 쉬운 일은 아니다. 현재만 보이는 하수에게는 더욱 그렇다.   ⑥ 하자 있는 물건에 대해하수는 흠이 없는 오로지 깨끗한 물건에만 매달린다. 반면 고수들은 얼핏 보기에는 하자가 있어 초보자들이 엄두조차 못내는 물건에 관심을 둔다. 어디를 어떻게 도려내야 하는 지 귀신처럼 파악한다. 이 하자를 지렛대 삼아 평균 이하의 가격으로 낙찰 받는다. 그 다음 여러 작업을 통해 하자를 치유한다. 놀라운 수익만이 기다리고 있다. 이 대목은 하수에게는 어쩔 수 없는 측면이 있기도 하다. 정상인 물건의 평균 낙찰가격이 2회 유찰 후 이전비용까지 모두 합하여 70%선이라고 한다면, 병아리들은 그 선에서 끝낸다. 반면 하자가 있는 물건은 한 두 차례 또는 그 이상 유찰되기 마련이다. 고수들은 소유권 이전비용을 포함하여 반값인 50% 선에 낙찰받아 하수들을 놀래게 만든다. 부동산 경매는 두 가지 하자가 있다. 치유할 수 있는 하자와 치유할 수 없는 하자로 나뉠 수 있다. 하수 눈에는 아무리 살펴봐도 문제 파악도 안 된다. 복잡한 물건도 경험 많은 고수는 문제점부터 하자 치유까지 정확하게 진단, 응찰여부를 판단해 낸다. 치유가능 한 하자라고 판단이 서면 신속하게 행동한다.   ⑦ 실수가능성에 대해어떤 분야든지 입문과정이 중요하다. 누구를 스승(사부)로 모시고 그 길로 들어섰는가는 해당 분야의 성공여부를 판가름나게 한다. 더 나아가 그 사람의 인생을 결정짓기까지 한다. 법원경매 역시 시작(입문)이 아주 중요하다. 어떤 계기로 누구로부터 어떻게 가르침을 받았는가. 어떤 마인드를 갖도록 훈련 받았는가. 어떤 환경에서 시작했는가 등은 성공여부의 중요한 요인이다. 시작부터 눈부신 성과를 거두는 것도 경계대상이다. 입문 초기부터 성공하는 것은 긴 과정을 보면 부정적인 결과를 가져오는 경우가 있기 때문이다. 입문 당시에는 고생도 하고 실수도 해야 겸손해질 수 있다. 마음만 바쁜 하수와 태평해 보이는 고수는 이 부분에서도 대응방법이 다르다. 하수는 실수가능성 그 자체를 부정하고 문제가 생기면 오로지 남의 탓이다. 고수는 모든 가능성을 염두에 두고 조심에 조심을 기한다. 부동산 경매는 사고가 발생할 위험이 언제나 존재한다. 이미 아시는 것처럼 잘못 판단하게 되면 입찰보증금을 날릴 수 있는 것이 부동산 경매다. 권리분석, 시세분석, 임차인분석, 수익(률)분석 등에서 어느 것 하나 소홀히 할 수 없는 것이 부동산 경매다. 길게 보면 입찰보증금을 한두 번 떼이는 것도 그다지 나쁘지는 않다. 비싼 수업료 지불하고 많이 배우면 말이다. 진짜 고수들치고 입찰보증금 한두 번 날려 보지 않은 사람이 없다. 하수들은 인정하지 않으려 하지만 말이다.   ⑧ 시골물건에 대해부동산 경매와 관련된 글이나 책을 보면 가끔 주말농장이나 전원주택용으로 시골의 농가주택이나 땅을 낙찰로 구입하란다. 경험이 없는 하수들은 별 생각 없이 동의하신다. 하수를 완전히 망하게 할 수도 있는 큰일이다. 시골사람들의 배타성을 간과한 것이다. 시골 물건에 투자경험이 없었기 때문에 권하는 잘못이다. 경험이 없어 모르시면 말을 안해야 하는데 말이다. 일반 매매로 사들어 가도 그 동네사람들과 친해지려면 많은 시간과 물량공세가 필요하다.동네에 잔치라도 벌어지면 술과 떡, 그리고 현금 얼마라도 기부해야 한다. 할머니들이 소풍가셔도 마찬가지다. 짧게는 1년에서 길게는 2~3년은 기본이다. 간 쓸개 다 빼주고 갖은 아양을 다 떨어도 친해질 수 있을까 말까다. 하물며 경매로 들어가면 왕따 0순위다. 만약 상시 거주하지 않고 주말에만 와서 쉬고 간다고 생각해보시라. 평생 땅을 일구며 살아온 촌부들의 눈에 예쁘게 보일 리 만무다. 사치성 주택으로 바로 민원 들어간다. 세금 중과세 당하는 것은 기본이다. 심한 경우에는 건물보전 자체가 위험에 처할 수도 있다. 동네 슈퍼에서 술을 팔지 않은 경우를 본적도 있다.농사라도 지어 보려면 농기구 등을 빌려 사용해야 하는 일이 생긴다. 누구도 빌려주지 않는다. 처분하려면 결국 그 동네 사람들을 통해야 가능하다. 정상거래가 될 리 만무하다.자연부락안의 농가주택은 경매로 소유권을 취득하겠다는 생각은 버리는 것이 현명하다. 팬션단지나 동호인 주택은 경우가 다르다. 구성원들이 이질적이어서 경매로도 무방하다.   ⑨ 자금동원에 대해 하수는 자기돈이 충분해야 한다고 믿지만, 고수들은 가능한 한 남의 돈을 동원하려 한다. 레버러지 효과를 활용하는 것이다. 이점은 법원경매뿐만 아니라 재테크수단으로 부동산투자를 염두에 두는 사람이라면 반드시 고려해야 한다. 부동산 투자에서 호랑이보다 더 무서운 것이 있다. 호기부릴 일이 아니다. 낙찰받아 잔금을 납부할 때 가능하면 최대한 은행융자를 활용하는 것이 잘하는 것이다. 통상 낙찰 받은 금액의 50~60% 정도는 잔금융자가 가능하다. 금융기관에 따라 또는 물건에 따라 다르다. 융자가 불가능하거나 이자율이 달라지는 경우가 있다. 이는 응찰 전에 확인하면 된다. 부동산규제 정책의 일환으로 활용되는 LTV, DTI는 경락잔금융자에는 적용되지 않는다. 대출규제가 행하여지던 투기지역도 모두 해제되었다. 내 돈 크게 안들이고 부동산을 구입한다는 생각을 가진 사람들이 있다. 큰 돈 없이 부동산 수를 늘려가는 투자자들이다. 어떻게 가능할까 궁금하고 의심마저 하는 하수도 있다. 발상만 전환하면 얼마든지 목적을 이룰 수 있다. 그것을 언덕삼아 부를 축척해 나간다.   ⑩ 집 개수에 대해우리나라처럼 집이 없어 당하는 설움이 큰 나라는 없을 것이다. 정부는 주거 복지 차원에서 각종 임대주택을 공급하고 있다. 환영할 일이다. 특히 경제적 능력을 상실한 저소득 노년층에게는 반드시 필요한 부분이다. 그러나 자녀를 키우고 결혼시켜야 하는 연령층이 임대주택에서 산다는 것은 차라리 부작용이 더 많은 것이 우리 현실이다. 주거형태를 비용부분에서만 처다 보아서는 자식들 장래망치는 일 발생한다. 더 비싼 비용을 지불하게 될지도 모른다. 임대주택이 섞여 있는 아파트단지를 한번만 가보시면 답이 금방 보인다. 어렵더라도 내 집에서 살아야 한다. 그것이 부모로서의 의무이자 몫이다. 얼마전 서울*****공사에서 ‘무대리’를 모델로 장기전세주택을 광고한 적이 있다. 인기도 폭발적이었단다. 서울에만 있다, 20년, 80%라는 주택에서 살면서. 결혼 적령기에 있는 딸자식을 두고 있다고 해보자. 시부모 될 사람이 물었다. 부모님 어디 사시는가? 무대리가 광고했던 장기전세주택에 살고 계시는데요! 자식이 제대로 시집-장가가겠는가. 결혼 후에도 대접받고 기 펴고 살겠는가. 기가 막히는 일이지만 집 한 채 사는데 10~15년 아끼고 저축해야 가능하단다. 주택보급률이 100을 이미 넘어섰단다. 그런데 어째서 내 집 한 칸 마련하는데 이렇게도 힘드냐는 분들도 많다. 힘든 것 분명하다. 또한 부동산은 있어도 고민, 없어도 고민인 것도 분명하다. 그러나 있어서 고민하는 그룹에 포함돼야 인생 말년도 평안하다는 것도 분명하다. 자식들은 부모를 보고 따라 배운다. 서울 도심의 뉴타운 예정지역이나 그 인근의 꼬질꼬질한 동네의 작은 평수라도 집 한 칸이라도 마련하자. 애써 노력해서 말이다. 열심히 노력하는 부모의 모습이 자식들에게 생생한 교육이 아닐까 한다. 하수일수록 집 수에 대해 공포감을 가지고 있다. 달랑 집 한 채이면서 집값 오른다고 좋아하는 분들이 계신다. 살고 있는 한 채의 현재 집은 자산가치가 거의 제로이다. 목표를 세우자. 내가 살고 있는 집 빼고 다섯채 이상으로 말이다. ⑪ 보유와 양도관련 세금에 대해경매와 직접 관련이 적다지만 많은 사람들은 세금에 대해 상당히 궁금해 한다. 보유할 때 세금과 매각 때 생기는 양도소득세에 대해서 말이다. 부동산투자는 해보고 싶은데 세금이 무서워 망설여진다는 말도 자주 듣는다. 그러나 세금은 소득에 생기면 납부한다는 기본적인 사실을 잊지 말자. 번 것의 일부를 세금으로 납부할 것인가, 아니면 벌지 않고 세금을 한 푼도 내지 않을 것인가. 물으면 대답은 간단해진다. 세금 중과로 부동산 경기를 관리-억제하겠다던 것이 참여정부의 정책이었다. 지금 어떤 지경인지 생생하게 체험하고 계시지 않는가. 정책이라는 것이 시장상황이나 정권이 바뀌면 변화가 생기는 것은 당연하다. 아는 것만큼 보이는데 하수일수록 눈앞만 보인다. 참고로 양도소득세는 장기에 걸쳐서 상당한 변화가 불가피한 세목이란다. ⑫ 부동산 법원경매에 대해1997년 발생한 외환위기를 경험하고 난 뒤 우리 국민들 사이에 몰라보게 달라진 것 중 하나가 재테크에 대한 관심이다. 그 중 어떤 분야보다 많은 인식의 변화가 생긴 것이 바로 부동산 경매이다. 예전에는‘부동산 경매’하면 극히 일부의 사람들에게만 국한된 시장이었다. 지금 생각하면 오히려 그때가 좋았다는 생각마저 든다. 금융-실물경제 위기가 한창인 지금이 또 한 번의 기회라는 생각을 지울 수가 없다. 더욱이 민사집행법의 시행으로 부동산 경매 전반이 아주 투명해졌다. 예전처럼 일부만을 위한 시장이 결코 아니다. 그럼에도 불구하고 경매로 부동산에 투자하는 것에 대해 편견을 아직도 일부 남아있다. 내가 하면 로맨스고 남이 하면 불륜이란다. 그러면서도 마음속으로는 나도 로맨스든 불륜이든 한번 경험해 보고픈 사람들이 많다. 즉 이중적 잣대를 가진 사람이 의외로 많다. 이 같은 편견이 그리 싫지 않다. 오래 지속되는 것도 그리 나쁘지 않다. 무경험자나 하수는 편견에 동의한다. 반면, 고수들은 당당한 자기견해를 가지고 투자에 임한다.   ⑬ 가난한 사람을 울린다는 데 대해경매로 부동산에 투자하는 사람들 때문에 불쌍하고 가난한 임차인들이 더욱 슬퍼진다는 동정론도 있다. 부동산 경매를 백안시하는 사람들은 말할 것도 없다. 실제 투자를 하는 사람들 중에도 이런 생각을 떨쳐버리지 못한 하수들이 있다. 부동산 경매의 기본구도조차 모르는 무지함의 극치일 뿐이다. 감정가격이 1억5,000만원인데, 1억 원에 낙찰된 물건이 하나 있다고 치자. 응찰가격을 보면 1억 원, 9,800만원, 9,500만원, 9,300만원, 9200만원으로 5명이 경쟁했다고 가정해 보자. 그러면 이 경우에서는 1억 원에 응찰한 사람이 최고가 매수인이 되어 낙찰 받는 구조다. 그 부동산의 가치를 가장 높게 평가한 사람에게 낙찰된다. 이 보다 낮게 응찰한 사람에게 낙찰했을 때보다 임차인이나 채권자들이 한 푼이라도 더 받아가는 것이다. 1억 원에 응찰한 사람이 없었다고 하자. 9800만원에 응찰한 사람에게 낙찰되었을 것이다. 그렇다면 임차인이나 채권자는 200만원만큼 덜 회수하게 된다. 최고가격에 응찰한 가격에 낙찰되니 채권자-채무자-임차인 모두에게 득이다. 그럼에도 불구하고 경매와 낙찰자를 백안시한다. 무식하면 용감해진다는 말이 적절한 표현이다. 조용히 있으면 좋은데 목소리는 더 시끄럽다. 하수나 일반인들은 어떻게 생각하는지 궁금하다.   ⑭ 지역에 대해서병아리가 개념 없이 천방지축 돌아다니듯 하수는 잘 아는 지역이든 알지 못하든 소문만 있으면 기웃거린다. 조그마한 정보(?) 하나라도 걸리면 그것이 전부인 냥 귀만 커져가지고 올인을 한다. 서울의 월급쟁이가 기획부동산 전화부대에 꼬여 제주도 몇 백평-몇 천 평짜리 밀감 밭을 샀다고 가정해보자. 다른 지역도 마찬가지다. 비극의 시작이다. 본인의 친구 중에 실제 이런 일을 당한 친구가 있다. 평소에는 연락도 잘 안하던 친구가 어느 날 갑자기 본인에게 전화가 왔다. 강원도가 어쩌고 평창이 어쩌고 빙빙 돌리길레 본론을 재촉했다. 사고의 요지는 대강 이렇다. 강원도 평창 동계올림픽이 유치되면 투자원금의 최소 10~15배는 보장한다는 기획부동산의 전화를 받았다. 달콤한 전화부대 꾐에 빠져 평창인근의 전원주택용지(임야상태)를 평당 20만원씩에 쪼개진 300평 샀단다. 6천만 원 정도 투자된 셈이다. 나중에 평창올림픽이 유치되지 않으면 원금에 되사겠다는 공증한 각서(?) 한 장 받고서 말이다. 평창동계 올림픽 유치가 무산된 것은 우리가 이미 아는 사실이다. 당초 약속대로 되사달라고 기획부동산으로 연락했더니 그 회사는 이미 부도 처리된 다음이었단다. 그리고 나서야 본인한테 전화를 했던 것이다. 그러면 나더러 어쩌란 말인지. 평소에 관리할 수 없는 지역이면 설령 수익률이 좋아 보인다 해도 과감히 포기해야 한다. 부동산투자 경험이 많은 사람들일수록 귀는 크지만 몸은 무겁다. 본인이 완전하게 파악되지 않은 지역이나 종류에 대해서는 투자하지 않는다. 누가 뭐라고 해도 흔들리지 않을 수 있는 자신만의 지역이 발견되기 전까지는 철저하게 자신의 생활반경 내에 있으면서 투자규모가 작은 물건에 우선적으로 투자해야 한다.   ⑮ 점유자 명도에 대해 법원경매의 난관이자 진수는 뭐니뭐니해도 점유자명도다. 권리분석, 물건분석, 임차인분석, 수익(률)분석, 자금동원계획 등을 완비해 한 건 응찰하는데 까지는 혼자서 하는 게임이다. 하지만 명도는 엄연히 상대가 있는 게임이다. 부동산의 3대 권리는 사용-수익-처분이다. 낙찰로 소유권을 취득한 다음 점유하고 있는 무권리자를 상대로 명도라는 진검승부를 치르게 된다. 멋진 한 판의 진검승부에서 승리하고 나서야 비로소 완전한 소유권 행사가 가능하다. 점유를 회복하지 못하면 아무런 권리를 행사할 수 없다. 명도야말로 부동산 경매의 진짜 매력(?)이기도 하다. 협상이나 대화가 안 되면 법에 의지하는 경우도 있다. 집행관에게 강제 집행을 의뢰하게 되는 경우가 발생한다. 하수는 집행관만 동원하면 명도는 식은 죽 먹기라고 생각한다. 언제든지 강제집행을 통해 부동산을 접수할 수 있다고 생각한다. 그러나 당초부터 집행이 불가능한 물건들도 수두룩하다. 근린시설에 들어있는 유흥업소나 종교시설물 등이 대표적이다. 손도 못 대는 상황이 발생할 수도 있다. 하수는 잔금을 치르고 나서야 비로소 명도 전략을 세운다. 반면 경험 많은 고수들은 명도가 무엇보다 어렵다고 인정하고 명도 없는 경매를 하려고 애쓴다. 명도난이도가 높은 물건은 가급적 응찰하지 않는다. 고수들은 경매정보지나 인터넷상에서 물건을 검색할 때부터 명도작업을 염두에 둔다. 잔금을 납부한 뒤 명도에 착수하는 하수와는 전혀 다르다.