토지거래허가구역 지정 등 규제 변동 유의 (1)

[태리보이]

○ 토지를 경매로 낙찰 받기 위해 알아야 할 사항 ② 


넷째, 규제가 변동되는 경우를 유의해야 한다.


 경매물건설명서에 나와 있는 공법상 규제가 입찰시의 현행규제와 일치하지 않는 경우도 가끔 있어 주의를 요한다.  이런 물건은 그만큼 저평가되어 있을 가능성이 높다. 또 관리지역의 세분화와 농림지역 재조정으로 인하여, 종전 농림지역이 관리지역 혹은 도시지역으로 바뀌어 있는 경우도 간혹 나온다. 토지거래허가구역으로 되어 있으나, 지금은 허가구역이 아닌 지역도 있다. 이런 것은 수도권의 강화도, 포천, 의정부, 안성, 안산 등 2012년 1월부터 허가구역에서 풀린 지역에서 나타난다. 규제완화의 시기에는 이런 상황이 반드시 있는 것이기 때문에 경매물건은 경매물건명세서만 볼 것이 아니라, 현행 토지이용규제확인서를 반드시 참고하여야 할 것이다.


< 예시) 강남·송파구 일원 토지거래허가구역 지정 관련 부동산대책 정보사이트 정책풀이집 국토교통부 설명 내용 >

 * 2022. 3. 9. 검색:https://www.molit.go.kr/policy/stable/sta_e_05.jsp

토지거래허가구역
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「강남·송파구 일원 토지거래허가구역 지정」 관련 Q&A


「주택시장 안정을 위한 관리방안(6.17)」을 통해 발표된 서울 강남·송파구 일원 토지거래허가구역 지정*(지정권자 : 서울시)이 금일부(2020. 6.23.부)로 발효됨에 따라, 국민들의 이해를 돕고자 제도운영상 특이사항을 중심으로 아래와 같이 추가 설명을 드립니다.


*(지정범위) 강남구 삼성·대치·청담동, 송파구 잠실동(총 4개 법정동)
 (지정기간) ’20.6.23～’21.6.22(1년, 지정기간 만료 시점에 연장 여부 검토)
 (허가대상) 주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡ 초과 토지 등


주요 Q&A


임대차 계약기간이 남아 있는 주택의 취득


주거용 토지의 경우 2년 간 ‘자기 거주용’으로 이용해야 하므로, 해당 주택에 임대차 계약기간이 남아 있는 경우에는 원칙적으로 토지거래계약허가를 받을 수 없습니다.


다만, 허가를 받더라도 실제로 토지를 취득(소유권 이전)하기까지는 일정기간(통상 2～3개월)이 소요*되므로, 토지 취득시점이 도래하기 이전까지 임대차 계약기간이 종료되는 경우라면 예외적으로 허가신청이 가능합니다.


*토지거래계약허가 신청→ 허가→ 계약 체결→ 잔금 완납→ 소유권 이전 順 따라서, 허가 신청 시 토지이용계획서에 작성한 잔금 납부일이 통상적인 계약관행 내(약 2～3개월)에 있고, 신청인이 잔금 납부일까지 해당 임대차 계약이 만료됨을 객관적으로 소명*하는 경우에는 허가권자(관할 구청장)의 판단 하에 허가를 받을 수 있습니다.


* 「주택임대차보호법」에 따른 임대차 계약의 ‘묵시적 갱신’이 존재하지 않음을 입증할 수 있도록 임차인 확인 등 객관적인 증빙자료를 첨부할 필요


상가 취득 후 일부 임대


「건축법 시행령」에 따른 제1·2종 근린생활시설의 경우, 취득 후 직접 이용보다는 임대수익 확보가 주된 목적인 경우가 많음을 감안하여,


건축물을 취득하여 실제로 이용하는 자가 해당 건축물의 일부를 임대할 수 있도록 ‘자기경영’ 원칙의 예외를 인정*하고 있습니다.
*「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제14조


따라서, 토지거래계약허가 신청인이 제1·2종 근린생활시설 내 일정 공간을 직접 이용하는 경우, 허가권자의 판단에 따라 여타 부분에 대한 임대 제공이 가능합니다.


다만, 신청인이 자기경영을 하는 공간과 임대를 하려는 공간은 구분 소유 등으로 분리되어 있어야 하며, 신청인은 허가 신청 시 토지이용계획서에 구체적인 임대계획을 작성·제출하여야 합니다.


주택 취득 후 일부 임대


「건축법 시행령」에 따른 단독주택(다중주택·공관 제외)과 공동주택(기숙사 제외)의 경우에도 해당 건축물의 일부 임대가 가능하도록 ‘자기거주’ 원칙의 예외를 인정*하고 있습니다.
*「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제14조


따라서, 토지거래계약허가 신청인이 해당 단독·공동주택에 실제로 거주하는 경우라면, 직접 이용하지 않는 일부 공간에 대해서는 허가권자의 판단 하에 임대 목적으로 활용하는 것이 가능합니다.


다만, 실제로는 주택 전체를 임대하면서 일부임대를 가장(假裝)하는 등 제도를 악용하는 문제가 발생하지 않도록 이용실태 조사*등을 통해 이용의무 준수 여부를 철저히 단속해 나갈 계획입니다.
*「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제18조


부부·가족 등이 지분으로 부동산 취득 시 허가 여부
2인 이상이 지분을 공유하고 있는 공유지 거래의 경우, 지분별로 허가대상면적 여부를 판단하는 것이 원칙입니다.


다만, 부부·가족 등 세대 구성원이 공유지분을 각각 취득하는 경우에는 동일인의 취득으로 간주, 취득한 공유지분 면적 전체를 합산하여 허가 대상면적 여부를 판단*하게 됩니다.
*(예시) 주거지역 내 대지면적이 30㎡인 아파트를 부부가 공동명의로 소유(배우자별 지분 각 15㎡)한 경우, 이를 다른 부부에게 배우자별로 15㎡씩 매도 → 지분면적 합산 시 18㎡을 초과하므로 허가 대상


기존 주택 보유자의 신규주택 취득


주택을 旣 보유한 경우에도 신규주택 취득 목적으로 토지거래계약허가를 신청할 수 있으나,


이 경우 허가를 신청하면서 당해 지역에 거주해야 할 사유 또는 자기거주용 토지 또는 주택을 추가적으로 취득해야 하는 사유를 구체적·객관적으로 소명해야 합니다.
한편, 허가구역이 속한 시(특별시·광역시 포함)·군 또는 연접 시·군에 거주하는 매수자로서 주택을 旣 보유한 경우에는 위의 소명 외에 기존 주택의 처리계획서(매매·임대 등)를 제출*하여야 합니다.
*(예시) 경기도 성남시에 주택을 旣 보유한 자가 송파구 잠실동 등 허가구역 내 신규주택을 취득하려는 경우 기존 주택 매매 또는 임대계획서를 제출해야 함


최초 분양주택의 전세계약 가능 여부

「주택법」 제54조에 따라 주택 사업 주체가 주택을 공급하는 경우 등은 허가 대상에서 제외*됩니다.
*「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제11조


따라서, 향후 허가구역 내에서 신규로 주택을 분양받는 수분양자의 경우 허가에 따르는 2년 간 실거주 의무를 부과받지 않으며, 자유로운 전세계약 체결이 가능합니다.


오피스텔 거래 시 허가 여부


오피스텔도 대지지분면적이 허가 기준면적(상업지역 20㎡ 등)을 초과하는 경우라면 토지거래계약허가를 받아야 합니다.


허가 신청 시 오피스텔의 이용목적(주거용, 경영용 등)을 토지이용계획서에 명시하여야 하며, 허가받은 이후에는 2년 간 자기거주 또는 자기경영 의무를 이행해야 합니다.


향후 계획


향후 국토부 및 서울시는 토지거래계약허가 처리업무가 상기 지침 등에 따라 면밀하게 검토되고, 빠른 시일 내에 이루어질 수 있도록 허가권자인 관할 구청을 독려·지원해 나갈 계획입니다.
한편, 토지거래허가구역 발표 이후의 실거래 신고건에 대해서는 자금조달계획서 및 증빙자료를 면밀히 검토하여 불법증여 등 이상거래 여부를 철저히 확인하고, 아울러 허가 회피목적의 계약일 허위작성 등이 있는지 등에 대해서도 집중 조사할 계획입니다.

국토교통부 토지정책과