세입자 가게 권리금 받고팔때 임대인이 방해할 목적으로 과다 임차보증금(월세)증액을 요구하는 경우 (2021.07.02.)

[변호사김대옥]

세입자 가게 권리금 받고팔때 임대인이 방해할 목적으로 과다 임차보증금(월세)증액을 요구하는 경우 (2021.07.02.)

상가건물 임대차보호법 ( 약칭: 상가임대차법 ) [시행 2020. 11. 1.] [법률 제17471호, 2020. 7. 31., 일부개정]

제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

[본조신설 2015. 5. 13.]

제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

[본조신설 2015. 5. 13.]

제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

[전문개정 2009. 1. 30.]

임차인의 권리금환수를 방해하는 임대인에게 대응하는 방법

기본적으로 임차인이 최초 상가를 운영하기 위해 투입한 인테리어비용등과 상가 운영시 확보한 고객 및 영업도하우등에 대하여 피치 못할 사정으로 기존 운영하던 상가를 제3자에게 매매(권리를 양도양수)하는 경우 이는 임차인과 신규임차인간의 계약으로서 이때 발생하는 매매금을 대부분 위 사업정리에 대한 권리금으로 계약하고 있습니다.

헌데 위 권리를 양도양수하는 과정에서 문제가 되는 부분은 기존 임대차계약을 어느 정도 인상하는 선에서 건물주(임대인)가 신규계약자와 신규 임대차 계약을 체결 해 줄 것인가 인데요

대부분의 경우

좋은 임대인의 경우 동일하게 유지해 주겠다고 하고 계약한다면 문제 없으나, 입장 바꾸어 임대인의 경우 대부분 월세나 보증금을 올리려고 하기 때문이며, 일부는 나쁜 마음을 먹고서 아예 세입자를 내보내고 잘되는 가게이니 본인 또는 지인을 내세워서 가게를 운영할(권리금을 주지 않으려는) 목적으로 임대보증금 및 월세를 과도하게 올리겠다고 통보하고 이를 기화로 임차인이 피땀으로 만든 가게를 공짜로 먹으려고 하는 경우가 종종있기어 이에 대한 임차인의 대응 방법을 아래의 순서대로 안내해 드립니다.

첫 번째로 임대인의 말바꾸기에 대한 방법으로

내용증명을 현 임차료와 임대보증금액에 대하여 임차인이 현 가게를 제3자에게 권리 양도양수하는 경우 기존과 동일하게 요청하는 형식으로 임대인에게 보내세요!

두 번째로 위 내용증명에 따른 임대인과 통화시 신규계약자는 임대차계약을 어떤식으로 하겠다 라는 임대인의 의사표현 내용을 녹음하세요! (그래야 추후 임대인의 말바꿈에 따른 권리금 계약해지 손해를 최소화 할 수 있습니다.)

대부분 추가로 5%내지는 일부 인상하겠다고 통보하는 답변 내용증명을 받게 되며 임차인은 임대인의 내용증명을 가지고서 가게를 사려는 제3자분과 권리금 계약을 자유롭게 하시면 됩니다.

(만약, 임대인이 보내온 내용증명과 다르게 추가요구를 하여 계약이 깨진다면 그로 인해 손해보는 부분에 대하여 임차인이 임대인을 상대로 손해배상 소송을 진행해서 피해를 줄일 수 있습니다.)

허나 위와 같이 임대인에게 통보를 안하여 권리금 계약을 진행하고 있는 중에

임대인이 과다한 임차료 상승분을 요구한다면 원래대로 하면 신규계약이므로 임차료 상승은 가능하나 그 금액이 너무 과다하면 이는 임차인의 권리금 회수를 방해하는 목적이 다분하므로 이에 대하여 법적으로 대응하겠다는 내용으로

세 번째 재차 내용증명을 임대인에게 발송! 하여 이를 경고하고 추후 재차 똑같은 일을 당하여 손해를 보는 경우 이를 근거로 임대인에게 권리금계약이 깨진 것으로 인해 입은 임차인의 손해를 임대인에게 소송을 진행하여 피해를 줄이실 수 있습니다.

내용증명 : 본인이 보내셔도 되나 저희 법무법인 변호사가 보내는 경우 대부분 임대인의 경우 임차인이 이미 법률검토를 마친 상태임을 인지하고 적정선에서 수긍 마무리 되는 경우가 대부분으로서....

변호사명 내용증명 발송비 : 20만원(부가세별도) (변호사가 위 내용들을 정리해 변호사명 내용증명발송 통화)

본인명 내용증명 발송비용 : 10만원(부가세별도) (변호사가 위 내용들을 정리 개인명의로 내용증명발송)

위 내용관련 추가 상담을 원하시는 분은 법무법인 지인 담당변호사 김대옥 02-3476-0661~2, 담당실장 김정현 010-6269-6358번으로 연락주시기 바랍니다.

- 임차인에게 유리한 판례 -

2016나108951, 108968, 대전지법 2017. 5. 19. 선고: 상고 - 건물명도·손해배상(기)

상가건물의 일부를 임차하여 10년 이상 점포를 운영하던 甲이 임대차기간 종료 전 乙과 위 점포에 관한 유·무형의 시설과 재산적 가치를 권리금을 받고 양도하기로 하는 계약을 체결하고 임대인 丙 등에게 乙과 새로운 임대차계약을 체결할 것을 주선하였다가 거절당하자, 丙 등을 상대로 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에서 정한 권리금회수 방해금지 의무 위반을 이유로 같은 조 제3항에 따른 손해배상금의 지급을 구하였는데, 丙 등이 전체 임대차기간이 5년을 초과하는 위 임대차계약의 경우는 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 계약갱신요구권이 없으므로 임대인인 丙 등은 같은 법 제10조의4에서 정한 권리금회수 방해금지 의무를 부담하지 않는다고 주장한 사안에서, 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 같은 법 제10조 제1항 각호를 준용하고 있을 뿐 임차인의 계약갱신요구권 행사의 시적 한계를 규정한 같은 조 제2항을 명시적으로 준용하고 있지 않은데, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 자체에 내재된 법원의 법률해석 권한의 폭, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에서 정한 계약갱신요구권과의 관계, 상가건물 임대차보호법 제10조의4의 입법 취지 등에 비추어 보면, 상가건물 임대차보호법 제10조의4를 해석·적용함에 있어 같은 법 제10조 제2항을 유추적용하는 것은 법원의 법률해석 권한의 한계를 일탈한 것이므로, 丙 등은 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 권리금회수 방해금지 의무를 부담한다고 한 사례.

2015가합3796, 2016가합114, 대구지법 2016. 9. 1.선고 : 항소 - 건물명도·손해배상(기)

상가건물을 임차하여 약국을 운영하는 甲이 임대차계약이 종료되기 전 신규임차인이 되려는 乙이 약국을 임차할 수 있도록 주선하고 권리금을 받기로 하는 권리금계약을 체결하였으나, 건물의 소유자인 丙이 임대차계약에 관한 협의 과정에서 乙에게 약사자격증명서, 가족관계증명서, 예금잔고증명서, 약국운영 계획서 등의 제출을 요구하는 한편 기존의 월 차임보다 40% 넘게 인상된 액수를 계약 조건으로 제시하여 협의가 결렬되자, 甲이 임대차계약 종료 후 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따라 丙을 상대로 손해배상을 구한 사안에서, 제반 사정에 비추어 丙은 직접 약국을 운영할 의사로 신규임차인이 되려는 乙에게 통상적인 임대차계약의 체결 과정에서 요구되는 것보다 무리한 조건을 제시함으로써 甲이 乙에게서 권리금을 회수하는 것을 방해하였으므로, 丙은 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 함으로써 甲이 권리금을 지급받는 것을 방해하고 甲에게 손해를 가하였다는 이유로, 丙의 손해배상책임을 인정한 사례.

2018다252823, 252830 대법원 2019. 7. 25. 선고 - 건물인도등·손해배상(기)

3. 대법원의 판단

가. 1) 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조).

2) 또한 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호, 제3항 및 제10조의3 내지 제10조의7 등 관련 규정의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하나, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 하고, 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조).

2018나8314 대구지방법원 2019. 9. 18. 선고 - 손해배상(기) - 임차인의 손해 일부 인정

상가임대차법은, 임대인이 권리금 회수 방해금지의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 규정하여, 손해배상의 상한을 정해 놓고 있다.

앞서 본 인정사실, 갑 3호증의 기재, 이 법원 증인 E의 증언 및 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 점포의 신규임차인이 되려고 한 E이 원고에게 지급하기로 한 권리금은 18,000,000원이다.

나아가, 임대차 종료 당시의 권리금 액수에 관하여 살피면, 원고가 주장하는 권리금은 이 사건 점포의 시설 및 집기에 한정된 것이고, 이는 새로운 임차인이 동일한 시설 및 집기를 설치함에 소요되는 비용 상당액이라고 할 것이다. 갑 8호증의 기재에 의하면, 원고가 이 사건 점포를 임차한 후 시설 및 집기 일체를 설치하기 위하여 17,689,000원을 지출한 사실이 인정된다. 다만 원고가 이 사건 점포를 임차하여 운영한 기간(1년) 동안 기간 경과에 상응하는 가치 하락이 있을 것임은 경험칙상 명백하고, 원고가 제1심에서 비용 문제로 위 임대차 종료 당시의 권리금 액수에 관한 감정을 진행하지 못한 점, 이 사건 임대차 종료 후 시설 및 집기를 철거하여 시가감정을 진행하기도 어려운 점, 손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 매우 어려운 경우에 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과에 의하여 인정되는 제반사정을 참작하여 상당하다고 인정되는 금액을 손해배상액수로 정할 수 있는 점(민사소송법 제202조의2) 등을 참작하면, 위와 같은 사정을 모두 고려하여 이 사건 임대차 종료 당시 이 사건 점포의 시설 및 집기에 관한 권리금은 원고가 설치한 비용의 40%에 해당하는 7,075,600원(= 17,689,000원 × 40%)으로 봄이 상당하다.