1층 상가인데도 공실이 오래갈 수 있는 이유

[BON LEB]

‘1층이면 잘 나간다’는 조건만으로 판단하기는 어렵습니다

상가를 알아볼 때 가장 선호도가 높은 층을 꼽으라면 일반적으로 1층을 먼저 생각하게 됩니다. 계단이나 엘리베이터를 이용하지 않아도 되고 길을 지나가는 사람에게 매장이 바로 노출되기 때문입니다.

그래서 같은 건물이라면 2층이나 3층보다 1층 상가의 공실 위험이 낮을 것이라고 생각하기 쉽습니다.

하지만 실제 상권을 살펴보면 오랫동안 비어 있는 1층 점포도 어렵지 않게 볼 수 있습니다.

1층이라는 조건은 분명 장점이지만 임차인이 점포를 선택할 때는 사람들의 실제 이동경로와 접근성, 점포 구조, 임대료, 주변 상권의 업종 수요 등을 함께 보기 때문입니다.

유동인구가 점포 앞을 지나가지 않을 수 있습니다

대로변이나 유동인구가 많은 지역에 있다는 이유만으로 모든 1층 점포가 같은 조건을 갖는 것은 아닙니다.

사람들이 많이 다니는 길에서도 횡단보도나 버스정류장, 지하철 출입구 등의 위치에 따라 실제 보행동선은 달라집니다.

건물 앞에 사람이 많아 보여도 점포가 주요 이동경로의 반대편에 있거나 건물 안쪽으로 들어가 있다면 매장 앞을 직접 지나가는 사람은 예상보다 적을 수 있습니다.

상권을 볼 때 전체 유동인구만 확인하기보다 점포 앞에 잠시 서서 사람들이 어느 방향에서 오고 어디로 이동하는지 살펴보면 실제 노출 정도를 파악하는 데 도움이 됩니다.

1층이어도 들어가기 불편한 점포가 있습니다

도로와 같은 높이에 있는 점포와 계단을 몇 칸 올라가거나 내려가야 하는 점포는 체감 접근성이 다를 수 있습니다.

출입구 앞에 주차된 차량이나 화단, 기둥 같은 시설물이 있는 경우도 마찬가지입니다.

특히 고객이 짧은 시간 동안 자주 방문하는 소매점이나 음식점, 카페 등의 업종은 매장을 발견한 뒤 자연스럽게 들어갈 수 있는지가 영업에 영향을 줄 수 있습니다.

1층이라는 표시보다 실제 고객의 입장에서 도로에서 매장 입구까지 어떻게 접근하게 되는지를 직접 확인해볼 필요가 있습니다.

점포의 내부 구조가 업종 선택을 제한하기도 합니다

1층 상가라도 내부 공간을 활용하기 어렵다면 임차인을 찾는 데 시간이 걸릴 수 있습니다.

전면 폭은 좁은데 안쪽으로 지나치게 길거나 내부에 기둥이 애매하게 자리하고 있다면 테이블이나 진열대, 작업공간을 배치하기 어려울 수 있습니다.

화장실과 급·배수 위치, 전기용량, 환기 및 배기시설 설치 여건도 실제 입점 가능한 업종을 좌우합니다.

현재 공실인 점포를 볼 때는 단순히 전용면적만 보는 것보다 이 공간에 현실적으로 어떤 업종이 들어올 수 있는가를 생각해보는 편이 좋습니다.

주변 상권과 임대조건이 맞지 않을 수 있습니다

좋은 위치의 1층 점포라도 임대료가 주변 시세보다 높다면 임차인이 쉽게 결정하기 어렵습니다.

임차인 입장에서는 매출 가능성과 함께 월세, 관리비, 보증금 등을 모두 고려하기 때문입니다.

주변 상권의 변화도 살펴봐야 합니다. 과거에는 음식점이 활발했던 거리라도 현재는 다른 업종 중심으로 바뀌었을 수 있고, 인근에 대형 상업시설이 들어서면서 기존 상권의 유동인구가 이동하는 경우도 있습니다.

오랫동안 공실인 점포라면 해당 점포만 볼 것이 아니라 같은 건물과 주변 1층 상가의 공실 상태, 임대료 수준, 최근 들어오는 업종까지 비교해보는 것이 도움이 됩니다.

장기 공실에는 이유가 있는지 살펴봐야 합니다

상가를 매입할 때 오랫동안 비어 있는 1층 점포가 주변보다 저렴하게 나온다면 가격적인 장점부터 눈에 들어올 수 있습니다.

하지만 공실기간이 길었다면 그 이유를 먼저 찾아보는 과정이 필요합니다.

접근성이 좋지 않은 것인지, 내부 구조가 불편한 것인지, 임대료가 높은 것인지, 특정 업종에 필요한 설비 설치가 어려운 것인지에 따라 해결 가능성도 달라집니다.

단순히 임대료를 낮추면 해결될 문제인지 건물 자체의 조건 때문에 임차 업종이 제한되는 문제인지 구분해서 보는 것이 투자 판단에 도움이 됩니다.

마무리

1층은 상가 투자에서 분명 매력적인 조건입니다. 고객이 접근하기 쉽고 매장이 눈에 잘 띌 가능성이 높다는 장점이 있기 때문입니다.

다만 1층’이라는 조건 자체가 공실을 막아주는 것은 아닙니다.

실제 보행동선이 점포 앞을 지나가는지, 출입하기 편한지, 내부 공간은 다양한 업종이 활용하기 좋은지, 주변 임대료와 상권 수요가 맞는지까지 함께 살펴봐야 합니다.

특히 이미 장기간 공실인 1층 상가를 매입하려 한다면 ‘1층인데 왜 아직 비어 있을까?’라는 질문부터 해보는 것이 좋습니다.

공실의 원인을 구체적으로 찾고 그 문제가 개선 가능한 부분인지 판단하는 과정이 단순히 층수만 보고 투자하는 것보다 실제 임대 가능성을 파악하는 데 도움이 됩니다.