부동산중개수수료-청구권,부담자,권리금/컨설팅수수료

[지회장 박병구]

강서구지회 회원여러분!

극심한 부동산경기침체속에 얼마나 노고가 많으신지요?

몇 차례 공지하였으나 아직도 중개사무소 간 의견이 분분하여 그동안 제가 올렸던 글 다시 정리하여 올립니다.

강서구지회내 중개사무소만이라도 중개수수료에 관하여서는 통일된 이론을 가지고 있었으면 합니다.

잘못된 부분이 있으면 댓글로 지적해주시면 바로잡겠습니다.

감사합니다.

한국공인중개사협회 서울시 강서구지회장  박  병  구

                                중개수수료 청구권

                  중개사가 계약서 작성 관여하지 못한 경우

부산지법 2007.1.25. 선고 2005나10743 판결 【부동산중개수수료】: 상고

[각공2007.4.10.(44),811]

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【판시사항】

부동산중개업자가 계약의 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 중개행위가 그의 책임 없는 사유로 중단되어 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못한 경우, 중개의뢰인에 대하여 중개수수료를 청구할 수 있는지 여부(적극)

【판결요지】

부동산중개행위는 중개업자가 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것으로서 원칙적으로 중개업자는 중개대상물에 대한 계약서의 작성업무 등 계약 체결까지 완료되어야 비로소 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있는 것이나, 다만 중개업자가 계약의 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 중개행위가 그의 책임 없는 사유로 중단되어 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 민법 제686조 제3항, 상법 제61조의 규정 취지나 신의성실의 원칙 등에 비추어 볼 때 그 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권한이 있다.

【참조조문】

구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것) 제2조 제1호(현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조 제1호 참조), 제20조(현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제32조 참조), 민법 제686조 제3항, 상법 제61조

【전 문】

【원고, 항소인】 원고

【피고, 피항소인】 피고 (소송대리인 변호사 하석철)

【제1심판결】 부산지법 2005. 7. 6. 선고 2004가단122358 판결

【변론종결】 2006. 12. 14.

【주 문】

1. 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 금액에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다.

피고는 원고에게 9,000,000원 및 이에 대하여 2004. 10. 21.부터 2007. 1. 25.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금액을 지급하라.

2. 원고의 나머지 항소를 기각한다.

3. 소송총비용은 각자 부담한다.

4. 제1항에서 지급을 명한 부분은 가집행할 수 있다.

【청구취지 및 항소취지】 제1심판결을 취소한다. 피고는 원고에게 36,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 송달 다음날부터 이 사건 항소심판결 선고일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금액을 지급하라(원고는 당심에서 지연손해금 청구를 감축하였다).

【이 유】

1. 기초 사실

가. 피고의 동생인 소외 1은 2002. 11.경 (상호 1 생략)공인중개사 사무소 직원 소외 2에게 부산 동래구 온천동 (지번 및 면적 생략) 및 그 지상의 지하 2층 지상 8층 건물(이하 위 대지와 건물을 통틀어 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)을 약 3,500,000,000원 정도에 매도해 달라고 중개를 의뢰하면서, 이 사건 부동산이 실제로는 누나인 피고의 소유이나 등기명의만 소외 3 주식회사(이하 ‘ 소외 3 회사’이라고 한다)로 되어 있다는 취지로 알려 주었다.

나. 그 후 소외 2는 (상호 2 생략)공인중개사사무소를 운영하고 있던 원고와 위 중개업무를 공동으로 처리하기로 하여 원고가 2003. 3. 10.경부터 소외 4 주식회사(이하 ‘ 소외 4 회사’이라고 한다)에게 이 사건 부동산을 매수하도록 알선하게 되었고,소외 2는 피고 및 소외 1과, 원고는 소외 4 회사와 주로 접촉하여 매매대금을 비롯한 매매조건에 대한 협의를 진행한 끝에 2003. 3. 말경 이 사건 부동산의 매매에 관한 대체적인 협의가 이루어졌다.

다. 그에 따라 2003. 3. 27. 매수인측에서 소외 4 회사의 회장인 소외 5, 소외 6, 매도인측에서 피고, 소외 1, 그리고 중개업자인 원고, 소외 2, 소외 7 등이 김해공항 귀빈실에서 만나 이 사건 부동산의 매매대금을 4,000,000,000원으로 정하고 매도인 소외 3 회사, 매수인 소외 4 회사로 된 매매계약서를 작성하면서 “상기 부동산 매매대금은 설정된 3층 전세금 60,000,000원, 압류(금정구청) 2건, 미공시 임차금 등이 포함된 금액이며 매도인은 잔금 지급 전 3층 전세권 해지 및 금정구청 압류 2건을 말소하여야 한다.”, “상기 건물에 입주된 모든 이해관계인 등은 매도인이 철거 및 명도를 책임진다.”, “매수인은 잔금지급기일이 경과되면 지체이자 월 3부를 매도인에게 완납시까지 지급한다.” 등의 특약사항을 기재하게 되었다(당시 이 사건 부동산 중 건물의 3층 일부분에 관하여 소외 8 명의의 전세권 등기가 경료되어 있었으나, 실제로는 위건물이 1999. 11. 29. 낙찰될 무렵부터 공실 상태로 유지되어 실제로 건물을 점유·사용하는 임차

                         임대차계약 만료 전 임차인 이사 땐

                              특약 없는 한 임대인이 부담

사례1) 2년간 전세 계약이 끝나고 묵시의 갱신이 되어 약 1년간 살던 A씨는 지방근무 발령이 나서 임대인에게 이사를 가야겠다는 통지를 했다. 중개사무실에서 새로운 임차인을 찾아 주어 해지 통지하고서 약 2개월 만에 이사를 하게 되었다.

사례2) B씨는 보증금 5000만원 월세 200만원의 1년간 임대차 계약으로 식당을 하다가 6개월 만에 영업부진으로 폐업하게 되었다. 새로운 임차인이 폐업 후 3개월 만에 들어 왔으며 임대인은 B씨에게 3개월간의 월세와 새로운 임대차계약의 중개수수료를 부담하라고 하였다.

실무처리 사례1의 경우

- A씨는중개수수료 부담의무가 없다. 묵시의 갱신의 경우 임차인은 해지권이 있으므로 통지 후 3개월이 지나면 나갈 수 있는 권리가 생기기 때문이다. 여기서 통지기간 3개월을 채우지 못하고 나간다고 하여 중개수수료를 임차인이 부담하라고 요구하는 임대인도 가끔 있지만 실무에서는 임대인이 부담하라고 설득하여 넘어가야 한다. 만일 임대인이 우긴다면 다음과 같은 건설교통부 유권해석을 제시하는 방법도 있다. 즉, 임대인 부담이 원칙이며 예외적으로 수수료부담에 대한 합의가 있을 경우에는 그에 따른다는 것이다.

▶건설교통부 토지관리과 유권해석 2002.1.18 ; 중개수수료는 중개의뢰인 즉 임대인과 새로운 임차인이 부담하는 게 원칙이나, 임대 기간 내에 임차인이 개인적인 사정으로 해약하는 경우에는 임대인과 임차인이 상호 합의하여 처리함이 타당함.

그런데 사례2의 경우

-실무에서는 B씨에게 중개수수료를 부담하라고 유도하고 있다. 이때 B씨가 자신이 계약기간을 지키지 못했으므로 수수료 부담을 받아들이면 아무 문제가 없다. 그러나 만약 못 내겠다고 버틴다면, 공인중개사는 과연 누구에게 수수료를 청구해야 하는가?

임대차계약의 당사자인 임대인에게 청구할 수 밖에 없다고 본다. 만약 임대인이 거래 관행을 주장하면서 수수료를 낼 수 없다고 한다면, 다음 판례를 제시하여 설득하는 것도 한 방법이 될 것이다.

▶서울지방법원 민사9부 1998.7.1 선고  일년을 약정한 임차인이 잔여기간 3개월을 남기고 나갈 경우에 임대인이 새 임차인과 임대차계약을 맺으면서 지출한 중개수수료는 임차인이 부담하기로 하는 특별한 약정이 없는 한, 임차인이 부담할 성질의 것이 아니므로... 임대인은 임차인이 약정한 임대차 기간이 종료되기 전에 계약관계의 청산을 요구하였기 때문에 중개수수료를 부담하여야 한다고 주장하나, 임차인과의 임대차계약이 정상적으로 종료된 경우에도 임대인은 어차피 새로운 임차인과 임대차계약체결을 위하여 중개수수료를 지불하여야 하므로, 임차인이 중개수수료를 부담하여야 한다고 볼 수 없다.

위의 사례에 대한 유권해석 및 판례를 볼 때, 기간을 채우지 못하고 나가는 임차인에게 중개수수료를 부담시키는 관행을 실무에서는 조심스럽게 다루어야 한다.

즉, 나가는 임차인이 부담하겠다고 사전에 합의했거나, 합의는 없었지만 임대인의 요구에 응해 임차인이 부담하겠다고 동의하는 경우가 아니라면, 공인중개사로서는 중개수수료를 임대인에게 청구해야 할 것으로 본다. 결국 계약 해지로 인한 손해배상에 대한 문제는 임대인과 임차인간에 해결하도록 할 수 밖에 없다. <대한공인중개사협회 이인덕 전문상담위원>

                       전세(임대차)계약 중도 해지 시 중개수수료 법제처 해석

최근 국토해양부는 법제처에 법령해석을 의뢰했다. 세입자가 개인 사정으로 전세 기간 중 계약을 깼을 경우 중개수수료를 누가 내야 하는지를 물은 것이다.

법제처는 "이전에 살던 세입자는 새 전세 계약의 조건을 제시할 권한이 없으므로 중개수수료는 새로 전셋집을 얻는 세입자와 집주인이 내야한다"고 해석했다. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 공인중개사법)을 봐도 이전 세입자는 중개수수료를 내지 않아도 된다.

중개수수료는 중개의뢰인이 내도록 돼 있고, 중개의뢰인은 집주인과 새로 이사를 오는 세입자이기 때문이다.

법에 나와 있는 내용에 대해 국토부가 법제처에 명확한 법령해석을 의뢰한 것은 전세계약 중도해지 때의 중개수수료를 누가 내야 하는지를 놓고 분쟁이 많기 때문이다.

세를 든 사람이 계약기간 중에 이사를 나가면 세입자가 내는 게 관행처럼 굳어져 있으나 최근 들어 다툼이 자주 생긴다는 게 국토부의 설명이다. 법령 해석처럼 원칙은 이전 세입자가 중개수수료를 내지 않아도 된다. 그렇다고 어떤 경우든 집주인이 물어야하는 것은 아니다.

계약 기간 중 계약해지와 관련해서는 공인중개사법외에 민법의 계약관계가 함께 적용된다. 계약을 해지하는 쪽에서 그에 따른 위약금을 집주인에게 물어야 한다. 위약금의 범위에 대해선 정해진 게 없다. 법무부 법무심의관실 장진수 연구위원은 “이럴 경우 위약금에 대해선 법에 명시되지 않았기 때문에 대법원 판례도 사안에 따라 다르다”고 말했다.

세입자는 위약금 물어야

예를 들어 계약기간이 얼마 남지 않았고, 집주인이 새 세입자를 어렵지않게 구했다면 위약금 없이 전세계약을 해지해도 된다는 것이다. 반대로 집주인이 오랫동안 집을 비워놓아 피해를 본다면 그에 따른 위약금을 세입자가 내는 게 맞다는 게 대법원 판례다.

국토부는 계약기간과 계약금액에 따라 다르겠지만 통상 부동산 중개수수료에 상응하는 금액을 위약금으로 하면 적당하다고 설명한다.

국토해양부 부동산산업과 지공현 사무관은 “전세계약서를 작성할 때 중도 해지 때 어떻게 위약금을 지불한다는 내용을 단서조항으로 달아 놓으면 분쟁을 막을 수 있다"고 말했다.

계약서 작성 시 특약사항에

"임대기간 만료전 임차인이 계약종료를 원할 경우 중개수수료는 임차인이 부담한다" 라고 기재해서 불필요한 분쟁을 미연에 방지할 필요가 있습니다. 상가(점포)중개 시에도 위 문제로 소비자들의 민원이 자주 발생합니다.

*참고로 계약이 자동 갱신 된 경우의 중개수수료는 그 기간에 상관없이 임대인에게 청구해야 되리라 사료됩니다.

                                동일 물건,동일 당사자,동일 기회 중개시

                                           중개수수료 부담

               ( 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자 간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가

                      동일 기회에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다.)

   아래는 매매, 임대 모두 중개수수료 받음

( A 부동산을 B가 매수 후 임대하는 경우 )

제20조 (중개수수료 및 실비의 한도 등) ①법 제32조제3항의 규정에 따른 주택의 중개에 대한 수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 매매·교환의 경우에는 거래금액의 1천분의 9이내로 하고, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 1천분의 8이내로 한다.

②법 제32조제3항의 규정에 따른 실비의 한도는 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 비용으로 하되, 중개업자가 영수증 등을 첨부하여 매도·임대 그 밖의 권리를 이전하고자 하는 중개의뢰인(계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비의 경우에는 매수·임차 그 밖의 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인을 말한다)에게 청구할 수 있다.

③제1항 및 제2항의 경우에 중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우에는 중개업자는 중개사무소의 소재지를 관할하는 시·도의 조례에서 정한 기준에 따라 수수료 및 실비를 받아야 한다.

④법 제32조제3항의 규정에 따라 주택 외의 중개대상물에 대한 중개수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9이내에서 중개의뢰인과 중개업자가 서로 협의하여 결정한다.

⑤제1항 및 제4항의 경우 거래금액의 계산은 다음 각 호에 따른다. <개정 2006.6.15>

1. 임대차 중 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액으로 한다. 다만, 본문의 규정에 따라 합산한 금액이 5천만원 미만인 경우에는 본문의 규정에 불구하고 월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액을 거래금액으로 한다.

2. 교환계약의 경우에는 교환대상 중개대상물 중 거래금액이 큰 중개대상물의 가액을 거래금액으로 한다.

3. 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다.

⑥중개대상물인 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1이상인 경우에는 제1항의 규정을 적용하고, 주택의 면적이 2분의 1미만인 경우에는 제4항의 규정을 적용한다.

⑦중개업자는 주택 외의 중개대상물에 대하여 제4항의 규정에 따른 중개수수료 요율의 범위 안에서 실제 자기가 받고자 하는 중개수수료의 상한요율을 제10조제2호의 규정에 따른 중개수수료·실비의 요율 및 한도액표에 명시하여야 하며, 이를 초과하여 중개수수료를 받아서는 아니 된다.

위 내용을 매수 의뢰받은 중개사와 매수의뢰인간의 동일 당사자간의 거래로 잘 못 해석하는 경우가 있어, 정리하여 올렸습니다. 시청이나 군청의 담당 부서에서 잘못 해석하여 중개수수료 초과수수로 행정처벌을 하려 한다면 위 내용을 정확하게 인식시키고 의 하시기 바랍니다.

위 내용은 "토해양부 부동산사업과" 담당에게 질의하여 받은 것입니다.

                                 권리금 수수료 문제

 "권리금 수수료는 한도 없어"

[대법] "부동산중개업법상 규율대상 아니다" 기준초과 수수료 받은 중개사무소 직원 무죄

2006-11-13 17:00:32 

부동산 값 상승을 둘러싼 논란이 뜨거운 가운데 상가 권리금은 중개대상물이 아니므로, 권리금을 중개하고 거액의 수수료를 받았더라도 무죄라는 대법원 판결이 나왔다.

이는 상가 권리금의 경우 중개수수료에 한도를 둘 수 없다는 취지의 판결이어 주목된다.

대법원 제2부(주심 박일환 대법관)는 10월27일 커피숍의 귄리금 등을 중개하고 1800만원의 수수료를 받은 혐의(부동산중개업법 위반)로 기소된 부동산중개사무소 직원 서모(34)씨에 대한 상고심(2006도3800)에서 검사의 상고를 기각, 무죄를 선고한 원심을 확정한 것으로 12일 확인됐다.

재판부는 판결문에서 "영업용 건물의 영업시설 · 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도는 구부동산중개업법(현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률)에서 정한 중개대상물이라 할 수 없다"며, "그러한 유 · 무형의 재산적 가치의 양도에 대해 이른바 '권리금' 등을 수수하도록 중개한 것은 이 법이 규율하고 있는 중개행위에 해당하지 아니한다"고 밝혔다.

재판부는 따라서 "이 법이 규정하고 있는 중개수수료 한도액 역시 이러한 거래대상의 중개행위에는 적용되지 아니한다"고 밝혔다.

부산에 있는 부동산중개사무소 직원인 서씨는 2003년 9월 부산에서 커피숍 2, 3층을 운영하는 김모씨로부터 '커피숍중 2층 부분을 권리금 1억5000만원에 팔아 주면 소개비로 3000만원을 주겠다'는 말을 듣고 중개에 나서 오모씨가 이 커피숍을 임차보증금 7000만원, 시설 비품대와 권리금 명목으로 1250만원 등 1억9500만원에 인수하도록 하고, 중개수수료로 1800만원을 받았다.

김씨는 2002년 11월께 부산의 모 빌딩 2, 3층을 권리금 없이 임차해 시설 등을 갖춘 후 커피숍을 운영해 오다 이 중 2층 부분을 팔게 된 것이다.

                                  부동산컨설팅 수수료

한국공인중개사협회 2008.02.25

공인중개사사무소 사업자등록 시 사업종류사항에 있어서 업태는 부동산업, 종목은 부동산중개업 및 컨설팅으로 하여 사업자등록을 하였을 경우 중개수수료 외에 컨설팅 수수료를 받을 수 있는지

담당기관 토지기획관 / 관련법령 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령

담당부서 토지반 / 등록일자 2006.09.14

제 목 부동산컨설팅 수수료도 중개수수료로 간주되어 법정 중개수수료 요율의 적용을 받는 지 여부

<질의내용>

부동산컨설팅 수수료도 중개수수료로 간주되어 법정 중개수수료 요율의 적용을 받는 것인지, 아니면 부동산컨설팅 수수료는 당사자 간 합의에 의하여 보수를 정할 수 있는 것인 지 여부

<회신내용>

부동산중개업법에서 규정하고 있는 “중개”라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매.교환.임대차 기타 권리의 득실.변경에 관한 행위를 알선하는 것을 의미하며, “중개수수료”는 중개에 대한 대가로서 중개의뢰인으로부터 받는 보수를 말함. "부동산컨설팅"은 일반적으로 부동산을 효율적으로 이용할 수 있는 방안과 이에 관련되는 제반문제에 대해 조언 또는 해결방안을 제공하는 것을 의미하며 그 대가로서 받는 컨설팅수수료는 중개수수료와 그 성격을 달리함.

따라서 컨설팅업무 수행에 대한 대가로서의 컨설팅수수료는 부동산중개업법 제20조의 규정에 의한 중개수수료 규정을 적용 받지 않고 당사자 간 약정으로 결정할 수 있음. 다만, 부동산컨설팅 등 명칭여하에 불구하고 사실상 중개행위에 해당되는 것은 동 법령을 적용하여야 함.

                      주택 및 상가건물 임대차보호법 일부개정 (2010.07.26시행)

 1, 주택임대차보호법

시행시기		주택임대차보호법
2010년 7월 26일	지      역	보증금	우선변제금액
	서울특별시	7천5백만원 이하	2천오백만원
	“수도권정비계획법”에 따른 과밀억제권역                        (서울시 제외)	6천5백만원 이하	2천2백만원
	광역시(인천, 군 제외)             “수도권정비계획법”에 따른         과밀억제권역이 아닌 인천(군 제외)             안산시,용인시,김포시,광주시	5천5백만원 이하	1천9백만원
	그 밖의 지역	4천만원 이하	1천4백만원

 2, 상가건물 임대차보호법

시행시기		상가건물 임대차보호법
2010년 7월 26일	지      역	법적용 보증금의 범위	우선변제받을 임차인범위(차임이있을 경우 환산한 금액포함)	우선변제받을 보증금 중 일정액 범위
	서울특별시	3억원 이하	5천만원	1천500만원
	“수도권정비계획법”에 따른              과밀억제권역(서울시 제외)	2억5천만원 이하	4천5백만원	1천350만원
	광역시(인천, 군 제외)           “수도권정비계획법”에 따른        과밀억제권역이 아닌 인천(군 제외)            안산시,용인시,김포시,광주시	1억8천만원 이하	3천만원	1천만원
	그 밖의 지역	1억5천만원 이하	2천오백만원	7백5십만원

▣ 2010.7.25 이전 주택임대차 소액임차인 우선변제금액

적용시기	서울시, 광역시 (군지역 제외)			기타지역
2008. 8. 21. ~ 2010.7.25	수도권 중 과밀억제권역		6000만원 이하 임차인 중           2000만원	4000만원 이하 임차인 중            1400만원
	광역시    (군지역 · 인천광역시 제외)		5000만원 이하 임차인 중           1700만원
2001. 9. 15. ~ 2008. 8. 20.	수도권 중 과밀억제권역	4000만원 이하 임차인 중          1600만원		3000만원 이하 임차인 중           1200만원
	광역시    (군지역 · 인천광역시 제외)	3500만원 이하 임차인 중           1400만원
1995. 10. 19. ~  2001. 9. 14.	3000만원 이하 임차인 중 1200만원			2000만원 이하 임차인 중              800만원
1990. 2. 19. ~  1995. 10. 18.	2000만원 이하 임차인 중 700만원			1500만원 이하 임차인 중              500만원
1987. 12. 1. ~  1990. 2. 18.	500만원 이하			400만원 이하
1984. 1. 1. ~  1987. 11. 30.	300만원 이하			200만원 이하

  

▣ 2010.7.25 이전 상가건물임대차 소액임차인 우선변제금액

구분	2002.11.1 ~2008.8.20	2008.8.21~ 2010.7.25	최우선변제보증금	최우선변제액
서울특별시	24.000만 이하	26.000만 이하	4.500만 이하	1.350만
수도권정비계획법에 따른 수도권중 과밀억제권역	19.000 이하	21.000만 이하	3.900만 이하	1.170만
광역시(군지역과 인천광역시 제외	15.000만 이하	16.000만 이하	3.000만 이하	900만
그 밖의 지역	14.000만 이하	15.000만 이하	2.500만 이하	750만

수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역

●서울특별시 

●인천광역시 [강화군, 옹진군, 중구 운남동·운북동·운서동·중산동·남북동·덕교동·을왕동·무의동, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 연수구 송도매립지(인천광역시장이 송도 신시가지 조성을 위하여 1990년 11월12일 송도앞 공유수면매립 공사면허를 받은 지역), 남동유치지역  제외] 

●의정부시   ●구리시 

●남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동· 도농동에 한함) 

●하남시        ●고양시        ●수원시      ●성남시     ●안양시  ●부천시 

●광명시        ●과천시        ●의왕시     ●군포시     ●시흥시(반월특수지역 제외) 

소액임차인을 위한 최우선 변제제도는 사회적 약자를 위한 최소한의 사회 보장적 제도다. 권리상 순위는 뒤에 있더라도 채권자나 보증금이 큰 임차인을 제치고 가장 먼저 배당을 받는 혜택이다. 그렇다고 법 위에 잠자는 자까지 보호하는 것은 아니다. 

첫째, 경매개시결정일 이전에 전입신고를 해야 한다.

어떤 부동산이 경매 과정에 있는지는 등기를 보면 알 수 있음에도 그런 집에 임대차계약을 맺는 것은 정상적으로 볼 수 없다. 실상 임차인도 아니면서 법원에서 돈을 받기 위해 집주인과 통정해서 악용되는 것을 막기 위해 경매 등기가 된 이후 전입한 임차인은 최우선 변제 대상이 안 된다. 이런 규정을 두지 않고 모든 경우를 인정한다면 사회보장제도가 오히려 채권자에게는 손해를 미치는 결과가 되기 때문에 제한하는 것이다. 

둘째, 배당요구 기간에 임차인은 배당 신청을 해야 한다.

권리 행사를 위한 최소한의 행위인 임차인의 배당 요구가 있어야지 법원이 알아서 챙겨주는 것이 아니다. 또 법원에서 정한 배당 요구 종기일 전에 신고를 마쳐야지 기간이 지나면 소용이 없다. 이 대목이 바로 H씨가 놓친 부분이기도 하다. H씨가 낙찰받은 집의 옥탑 임차인은 배당 요구를 하긴 했지만 뒤늦게 신청을 해서 배당 대상자에서 제외된 것이다. 배당 요구 기간과 임차인이 배당 신청을 했는지 여부는 법원 자료 열람을 통해 알 수 있으므로 반드시 확인하도록 한다.

셋째, 낙찰가의 2분의 1 한도에서만 배당한다.

소액 임차인이 여러 명일지라도 최우선적으로 변제해주는 액수의 합이 배당가액의 2분의 1을 넘지 않는 범위에서만 배당한다.(초과하는 경우 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다) 따라서 대항력이 있는 임차인이라면 배당으로 불충분한 보증금은 낙찰자가 인수해야 한다.

또한 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

넷째, 얼마를 소액으로 인정하는가에 대한 규정은 시대에 따라 변해왔는데 그 기준점은 임차인의 전입 일자가 아닌 저당권과 같은 담보물권 설정일을 기준으로 판단해야 한다.

최우선 변제제도는 1984년 처음 시행된 이래 2008년 8월 21일자로 6회째 개정을 거치면서 소액 보증금 액수가 물가 상승을 감안하여 현실적으로 바뀌어왔다. 만일 2008년 10월에 서울 지역에 전입한 임차인의 보증금이 6000만원이라면 단순히 최우선 변제를 받을 것으로 생각하기 쉽지만 저당권 설정일자가 2002년이라면 기준점이 2008년이 아니라 2002년이 되므로(2001년 9월 15일 ~2008년 8월 20일 서울 지역은 4000만원 이하 소액 해당) 6000만원은 소액 범위를 넘어 대상이 되지 않는다. 

임차권등기 된 집 전입자 우선변제 불가

임차인이 주인에게 건넨 보증금과 계약기간을 주인이 바뀌더라도 보장받기 위해서는 대항력을 유지해야 한다. 대항력 요건은 전입신고를 하고 집에 거주하는 것이다. 

만일 새로운 곳에 이사하면 새 집에 주민등록을 옮겨 전입신고를 해야 하므로 전에 살던 집에서는 전출된다. 이렇게 되면 대항력을 상실해 매매든 경매로든 주인이 바뀌면 새로운 주인에게 보증금을 요구할 권한이 없어진다. 임차권등기제도는 보증금을 반환받지 못한 채 부득이하게 이사를 나가야 하는 임차인에게는 유용한 제도다. 

전입신고가 돼 있으면 제3자 누구든지 이를 확인하고 상황을 파악할 수 있듯 공시할 수 있는 방법이 필요한데 이것이 바로 등기를 하는 것이다. 주인 동의 없이도 법원에 임차권등기를 신청하면 법원의 명령을 통해 등기에 권리가 등재된다. 

이렇게 임차권등기가 된 집에 전입한 임차인은 아무리 보증금이 소액이라도 최우선변제대상이 되지 않는다. 최우선변제는 임차한 주택의 경매나 공매가 진행될 때, 임차인의 보증금 범위가 법에서 정한 소액에 해당할 경우 다른 채권자들보다 우선해 배당을 받는 제도를 말한다. 약자들을 위한 사회보장적 제도이므로 보증금이 범위를 넘는 큰 금액이면 해당이 안 되며, 보증금 전체를 보호받지 못하기도 한다. 

임차권등기제도는 임대계약이 종료됐으나 임대인으로부터 임차보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차인이 이사를 가야 할 경우 대항력을 유지하기 위해 등기를 하는 것이다.

이상과 같이 정리 해 보았습니다.

혹 잘못된 부분이 있다면 사정없이 댓글 바랍니다.

박병구지회장

[코리아(정재임)]

잘 읽었습니다. 좋은 정보 감사드립니다.

[보람(박다진)]

앞이 확 트이네요 감사하게 잘 보고갑니다 번창하시고 대박나시길...

[다음카페:화곡동빌라시대(선병군)]

지회장님, 좋은 정보 감사합니다..

[오성공인 김용직]

좋은 정보 감사합니다.

[듀오(신동주)]

감사합니다...^^*

[엘리트]

좋은 정보 잘 보았습니다. 감사합니다.

[발일회김동수]

강서지회 회원들이 꼭 알아야할 좋은정보 잘보고 감니다. 감사함니다.

[김옥근(발산2동 성공)]

눈여겨 보고 공부되였습니다.^*

[본동신세계/정학주]

감사...화본협까페로 가져갑니다....

[화6 (월드)이준호]

잘읽었습니다. 감사합니다.............

[동양(김승준)]

고지식한 임대인에게 중계수수료 받을려면 설득하기 힘들텐데.... 당장 단서를 넣야 되겠네요.

[禾5洞금강(최해연)]

바쁘실텐데도 이런 좋은 정보를 주신 지회장님 감사합니다.더운날씨 건강하시길 바랍니다.

[수정부동산(한기화)]

좋은정보 감사합니다. 교육용으로는 딱이네요.

[하나로 이병모]

좋은 정보 잘 정리해 주셨네요. 고맙습니다.

[박진식(공항동-진우)]

감사합니다...^^

[현대아이(김상현)]

좋은 정보감사하고요,하나의 기준자료로 활용해야겠네요...

[이 좋은집 (신유정)]

좋은 정보 고맙습니다.