농어촌주택 규정 바뀌면서 기존주택 1가구 2주택 비과세 혜택 범위도 넓어졌다. (2021년 최신 개정)

[봉수(건강500)]

농어촌주택 규정 바뀌면서 기존주택 1가구 2주택 비과세 혜택 범위도 넓어졌다. (2021년 최신 개정)

저희 카페에 농어촌주택 가지고 계시면서 기존주택 매도시 양도소득세 때문에 고민이신 분들이 정말 많으셨는

데 2021년도에 이 농어촌주택 규정이 바뀌면서 기존주택 비과세 혜택의 범위가 좀 더 완화된 것을 모르시는

분들이 많으셔서 정보 공유해보려고 합니다.

조세특례제한법 제99조의 4 [ 농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례(2008.12.26 제목수정) ]

① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 "1세대"라 한다)가 2003년 8월

1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2022년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 "농어촌주택등취득기

간"이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택등"이라 한다)

을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하

던 다른 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소

유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조 제1항 제3호를 적용한다.(2020.12.29 개정)

1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 “농어촌주택”이라 한다)(2008.12.26 개정)

가. 취득 당시 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 「지방자치법」 제3조 제3항 및 제4항에

따른 읍·면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 동에 소재할 것(2020.12.29 개정)

1) 수도권지역. 다만, 「접경지역 지원 특별법」 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통

령령으로 정하는 지역을 제외한다.

2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역(2016.01.19 개정)

3) 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역(2020.12.29 개정)

4) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역(2016.01.19 신설)

5) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역(2016.01.19 개정)

나. 대지면적이 660제곱미터 이내일 것(2016.12.20 개정) <삭제>

나. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택 취득

당시 2억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것(2020.12.29 목번개정)

2. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 “고향주택”이라 한다)(2008.12.26 개정)

가. 대통령령으로 정하는 고향에 소재하는 주택일 것(2008.12.26 개정)

나. 취득 당시 인구 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 시 지역(다음의 지역을 제외한다)에 소재할 것

(2020.12.29 개정)

1) 수도권지역

2) 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역(2020.12.29 개정)

3) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역

다. 대지면적이 660제곱미터 이내일 것 (2016. 12. 20 개정) <삭제>

다. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취

득 당시 2억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것(2020.12.29 목번개정)

3. 삭제(2008.12.26)

② 삭제(2007.12.31)

③ 1세대가 취득한 농어촌주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍ㆍ면 또는 연접한 읍ㆍ면에 있

는 경우나 1세대가 취득한 고향주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 시 또는 연접한 시에 있는

경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.(2014.12.23 개정)

④ 1세대가 제1항에 따른 농어촌주택등의 3년 이상 보유 요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도

제1항을 적용한다.(2010.01.01 개정)

⑤ 1세대가 수도권 내 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역에 소재하는 2주택(양도하는 시

점의 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격을 합산한 금액이 6억원 이하인 경

우에 한정한다)만을 소유하는 경우로서 2020년 12월 31일까지 그 중 1주택을 양도하고 「소득세법」 제105조

제1항 제1호 본문에 따른 기간 내에 농어촌주택등을 취득하는 경우에는 같은 법 제104조 제7항을 적용하지 아

니하고, 「소득세법」 제95조 제2항에 따른 장기보유 특별공제액을 공제받을 수 있다.(2018.12.24 신설)

⑥ 제4항에 따른 양도소득세의 특례를 적용받은 1세대가 농어촌주택등을 3년 이상 보유하지 아니하게 된 경우

또는 제5항에 따른 양도소득세의 특례를 적용받은 1세대가 농어촌주택등을 3년 이상 보유하지 아니하거나 최

초 보유한 기간 3년 중 농어촌주택등에 2년 이상 거주하지 아니한 경우에는 과세특례를 적용받은 자가 과세특

례를 적용받지 아니하였을 경우 납부하였을 세액에 상당하는 세액으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산

한 세액을 그 보유 또는 거주하지 아니하게 된 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세로 납부하

여야 한다. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용 등 대통령령으로 정하는

부득이한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.(2018.12.24 개정)

⑦ 제1항, 제4항 및 제5항에 따른 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 과세특례신청

을 하여야 한다.(2018.12.24 개정)

몇가지가 수정된 부분이 있는데 가장 주목해야할 부분은 대지면적이 660제곱미터 이내일 것 이라는 부분이 아

예 삭제 되어 버렸습니다. 이 말은 쉽게 무슨 말이냐면 농어촌주택이 1세대 2주택으로 인정받지 않고 기존 주

택 비과세 혜택을 받으려면 200평 이하의 면적이어야 하는데 이제는 평수가 제한되지 않는 다는 부분입니다.

예를 들어 농어촌주택 해당지역에 단독주택을 짓고 있는데 그곳이 대지면적이 250평인 땅이라면 기존에는

200평이 넘어서 기존주택을 팔때 비과세 혜택을 받을 수 없었는데 이제는 면적에 상관없이 1세대 2주택 해당

되지 않아 기존주택을 매도시 비과세 혜택을 볼 수 있습니다.

이런 조례 규정은 아마도 점점 줄어드는 농촌의 귀농 귀촌 인구 유입을 늘리려는 부분인 거 같고 저도 정말 긍

정적으로 받아들입니다. 지금 현재 많은 농촌들이 점점 인구가 줄어들고 힘들어지고 있는데 이런 세금 혜택을

통해 새로운 귀농 귀촌 인구가 들어와야 지방이 활성화될 수 있고 기존의 원주민들도 경제적인 효과를 누릴 수

있다고 생각합니다.

이 조세특례제한법에 일정한 조건을 맞추면 농어촌주택을 가지고 있더라도 기존 아파트를 3년이내 매도하지

않아도 비과세혜택이 있습니다. 하지만 농어촌주택을 먼저 매도할 시는 비과세 혜택이 없고 기존 주택을 매도

시 양도세 비과세 혜택이 주어지니 착오없도록 하시면 좋을 것 같습니다.

이상 2021년에 새롭게 개정된 농어촌주택에 관한 법령에 대해 공유해드렸습니다.