부동산 매매계약의 목적물인 대지의 일부가 타인에게 속하고 건물의 일부도 타인의 토지 위에 건립된 경우

[레지나]

대법원 2009.7.23. 선고 2009다33570 판결 【부당이득금】

【판시사항】

부동산 매매계약의 목적물인 대지의 일부가 타인에게 속하고 건물의 일부도 타인의 토지 위에 건립되어 있는데 건물의 일부가 그 피침범토지 소유자의 권리행사로 존립을 유지할 수 없게 된 경우, 민법 제572조의 매도인의 담보책임규정이 유추적용 되는지 여부(적극)

【판결요지】

매매계약에서 건물과 그 대지가 계약의 목적물인데 건물의 일부가 경계를 침범하여 이웃 토지 위에 건립되어 있는 경우에 매도인이 그 경계 침범의 건물부분에 관한 대지부분을 취득하여 매수인에게 이전하지 못하는 때에는 매수인은 매도인에 대하여 민법 제572조를 유추적용하여 담보책임을 물을 수 있다. 그리고 그 경우에 이웃 토지의 소유자가 소유권에 기하여 그와 같은 방해상태의 배제를 구하는 소를 제기하여 승소의 확정판결을 받았으면, 다른 특별한 사정이 없는 한 매도인은 그 대지부분을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 되었다고 봄이 상당하다.

【참조조문】

민법 제572조, 제575조 제2항, 제580조

【전 문】

【원고, 피상고인 겸 상고인】

원고

【피고, 상고인 겸 피상고인】

피고

【원심판결】

서울동부지법 2009. 3. 27. 선고 2008나7668 판결

【주 문】

원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울동부지방법원 합의부에 환송한다. 원고의 상고를 기각한다.

【이 유】

1. 원심의 판단

가. 원심은 그 채용 증거를 종합하여 다음과 같은 사실을 인정하였다.

(1) 피고는 원고에게 이 사건 토지 및 그 지상의 건물을 매도하고, 원고 앞으로 2004. 3. 31. 각 소유권이전등기가 마쳐졌다. 이 사건 토지 및 건물 중 각 일부는 그 전에 소외인이 피고로부터 임차하여 이를 자동차수리센터 및 그 주차장으로 점유·사용하고 있었는데, 원고는 위 매매·취득에 즈음하여 그 임대인으로서의 지위를 인수하였다.

(2) 위와 같이 매수·임대한 토지 및 건물의 각 일부가 실제로는 이웃하는 토지에 속하거나 그 이웃 토지 위에 건립되어 있었다(두 토지를 구분하는 옹벽 또는 울타리가 일찍부터 지적부상의 경계와는 달리 잘못 쌓여져 있었던 것이다). 그리하여 이웃 토지의 소유자들이 대전지방법원 천안지원 2006가단19807호로 원고를 상대로 그와 같이 자신의 소유권을 침범하는 건물 부분의 철거, 토지 부분의 인도 및 차임 상당 부당이득의 반환을 청구하는 소송을 제기하였다. 이 소송이 진행되던 중 원고는 위 건물 부분을 철거하고 점유 토지를 인도하였다. 그 후 차임 상당 부당이득반환청구부분에 관하여 원고(그 사건의 피고) 패소 판결이 선고·확정되었다.

나. 이 사건에서 원고는 피고의 채무불이행이나 불법행위(주위적 청구), 그렇지 않으면 하자담보책임(예비적 청구)을 들어, 위와 같이 피고가 “타인의 토지를 침범하고 있는” 이 사건 토지 및 건물을 매도함으로써 원고가 입은 손해의 배상을 구하였다.

원심은, 피고가 위 매매 당시 위와 같이 매매 목적 토지 및 위 자동차수리센터 건물의 각 일부가 실제로는 이웃하는 토지에 속하거나 그 이웃 토지 위에 건립되어 있었다는 사실을 알았다거나 알 수 있었다고 볼 수 없다는 이유로 원고의 주위적 청구를 배척하였다. 나아가 원심은 예비적 청구에 관하여, 이 사건 대지 및 건물은 이 사건 대지의 경계옹벽 및 건물의 일부가 이웃 토지를 침범함으로써 통상의 부동산이 갖추어야 할 상태를 갖추지 못한 하자가 있었다고 봄이 상당하다고 하고, 또한 특별한 사정이 없는 한 토지매수인에게 목적 토지가 지적도상의 그것과 정확히 일치하는지의 여부를 미리 확인할 주의의무가 있다고 할 수 없으므로 원고에게 그 하자를 알지 못한 데 대하여 과실이 없다고 하여, 피고가 원고에 대하여 민법 제580조의 하자담보책임을 진다고 판단하였다.

2. 피고의 상고이유에 대한 판단

가. 매매계약에서 건물과 그 대지가 계약의 목적물인데 건물의 일부가 경계를 침범하여 이웃 토지 위에 건립되어 있는 경우에 매도인이 그 경계 침범의 건물부분에 관한 대지부분을 취득하여 매수인에게 이전하지 못하는 때에는 매수인은 매도인에 대하여 민법 제572조를 유추적용하여 담보책임을 물을 수 있다고 할 것이다. 그리고 그 경우에 이웃 토지의 소유자가 소유권에 기하여 그와 같은 방해상태의 배제를 구하는 소를 제기하여 승소의 확정판결을 받았으면, 이제 다른 특별한 사정이 없는 한 매도인은 그 대지부분을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 되었다고 봄이 상당하다.

민법 제572조는 매매목적물의 일부가 타인에게 속하는데 매도인이 이를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 경우 매도인의 담보책임에 대하여 규정하고 있다. 그러므로 건물 및 대지의 매매에서 그 대지의 일부만이 타인에게 속하는 경우에 위 규정이 적용됨에는 의문이 없다. 그런데 그러한 경우 중에는 건물의 일부도 타인의 토지 위에 건립되어 있는 경우도 있을 것이다. 이 후자의 경우에 매매목적물인 건물의 일부가 그 피침범토지 소유자의 권리행사에 좇아 결국 이를 철거하여야 하는 등 그 존립을 유지할 수 없는 운명에 있다고 하면, 이는 매도인에게 그 건물부분의 존립 자체에 관한 권리가 흠결된 것으로서 종국적으로는 매매목적물을 취득하지 못하게 되는 바의 전형적인 위험요소가 당해 매매계약에 내재하고 있다는 흠이 있어, 앞서 본 대지의 일부만이 타인에게 속하는 경우 또는 나아가 일반적으로 매매목적물인 건물의 일부만이 타인에게 속하는 경우에 준하여 처리되어야 할 것이다.

한편 민법 제575조 제2항은 매매의 목적인 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없는 경우 매도인의 담보책임에 대하여 규정하나, 이는 목적물 용익의 편의에 관한 권리가 없는 경우에 관한 것으로서 위와 같이 건물의 존립을 위한 권리가 없는 경우에 유추적용할 것이 못 된다. 또한 원심이 이 사건에 적용한 민법 제580조는 매매목적물의 물질적 성상에 흠이 있는 경우에 관한 것으로서 이 사건에서와 같이 매매목적물의 권리상태에 흠이 있는 경우에 쉽사리 적용될 수 없다.

나. 그럼에도 원심이 이 사건에 민법 제580조가 적용되는 것을 전제로 하여 피고에게 그 규정상의 하자담보책임이 있다고 판단한 것은 매도인의 담보책임에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 취지의 상고이유의 주장은 이유 있다.

3. 원고의 상고이유에 대한 판단

기록에 비추어 살펴보면, 원심이 피고가 위 매매 당시에 위와 같은 경계침범사실을 알았거나 알 수 있었다고 볼 수 없다고 사실인정한 것은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 채증법칙 위반 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

4. 그러므로 피고의 다른 상고이유에 대하여 판단할 필요 없이 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 원고의 상고는 이를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김지형(재판장) 양승태 전수안 양창수(주심)