남양주시 진접읍 계획관리지역 토지 10,000평 급급매 평당가 140~150만

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남양주시 진접읍 연평리 토지

전체면적 23000평  계회관리 10,000평 / 개발제한23,000평

계획관리 부분 매매 평당 140만~150만

관심 계신분은 연락 주시면  상세내용 전달드리겠습니다.

아래 보고서는 제미나이 보고서 자료입니다.
토지개발 대토용 토지등 가격이 파격적이라 모두 검토가 가능할듯합니다.
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용정천경기 남양주시 진접읍 연평리

남양주시 진접읍 연평리 토지 매각 전략 및 적정 가격 산정 보고서

1. 서론: 수도권 동북부 부동산 개발 시장의 구조적 변화와 대상 자산의 전략적 위상

최근 국내 부동산 개발 시장, 특히 상업용 부동산 및 대규모 물류 복합 시설 부지 시장은 거시경제적 불확실성과 금리 인상 기조 속에서도 특정한 지정학적 요충지를 중심으로 극심한 지형 변화와 가치 재평가를 겪고 있다. 과거 대한민국의 물류 및 산업 인프라는 경부고속도로 축을 중심으로 한 수도권 남부(용인, 동탄, 평택 등)에 절대적으로 집중되어 있었다.

그러나 해당 지역들은 장기간의 난개발로 인한 토지 가격의 기하급수적 급등, 대규모 개발 가용지의 만성적 고갈, 그리고 지방자치단체들의 물류센터 인허가 총량제 등 강력한 규제에 직면하면서 개발의 한계 효용에 도달하였다. 이에 따라 국내외 대형 시행사, 자산운용사, 그리고 이커머스(E-commerce) 기반의 물류 기업 등 거대 자본은 새로운 인프라 확충과 규제 완화의 수혜를 동시에 누릴 수 있는 대안적 거점으로서 수도권 동북부를 강력하게 주목하고 있다.

그중에서도 경기도 남양주시는 국가 주도의 제3기 신도시인 왕숙 공공주택지구(왕숙1, 2지구)와 진접2 공공주택지구 등 매머드급 택지 개발이 동시다발적으로 진행됨에 따라, 단순한 베드타운을 넘어 자족 기능을 갖춘 수도권 동북부의 핵심 메가시티로 부상하고 있다.

이러한 대규모 인구 유입 계획은 막대한 배후 소비 수요를 창출하고 있으며, 광역 및 기초 도로망과 수도권 광역급행철도(GTX), 지하철 연장 등 획기적인 교통망 확충을 수반하고 있어 서울 도심권 진입을 위한 이른바 '라스트 마일(Last-mile)' 풀필먼트(Fulfillment) 거점으로서 폭발적인 잠재력을 보여주고 있다.

본 보고서의 정밀 분석 대상인 경기도 남양주시 진접읍 연평리 산 33-1 외 1필지(363-4)는 이러한 남양주시의 지정학적, 경제적 부상의 한가운데에 위치한 핵심 전략 자산이다.1

본 부지는 총면적 74,572제곱미터(약 22,558평)에 달하는 광활한 규모를 자랑하며, 단순히 면적이 넓은 임야를 넘어 비도시지역 중 개발행위허가가 가장 용이하고 건폐율과 용적률 측면에서 압도적인 우위를 지닌 '계획관리지역'을 대규모(약 1만 평)로 포함하고 있다.1 무엇보다도 대형 화물 차량의 원활한 진출입과 인허가 득출에 있어 가장 치명적인 변수로 작용하는 '진입도로' 문제가 완벽하게 해결된 자산이다.

대상 부지로 진입하는 도로 필지들이 모두 공공 소유인 시·도유지로 구성되어 있어 사도(私道) 이용에 따른 분쟁이나 과도한 알박기 리스크를 원천적으로 제거한, 시장에서 찾아보기 힘든 희소성 높은 무결점(Risk-Free) 부지라는 점에서 그 내재 가치가 대단히 높게 평가된다.1

본 보고서는 해당 부동산의 성공적인 매각과 자산 가치 극대화를 달성하기 위해, 대상 자산의 객관적 내재 가치와 외부 환경의 긍정적 파급 효과를 전문가적 시각에서 정밀하게 분석하여 잠재적 매수자의 투자 의사결정을 강력하게 견인할 수 있는 논리를 구축하는 데 그 목적이 있다.

특히 인근 진접2 공공주택지구 개발 계획이 미치는 파급력, 지하철 4호선 진접역 및 신설 예정인 풍양역(9호선 환승)과의 거리적 상관관계, 국지도 86호선 및 98호선 확충에 따른 물류 접근성 개선 효과를 입체적이고 다각적으로 분석할 것이다.3

나아가 최근 2년간 남양주시 진접읍 인근에서 거래된 계획관리지역의 방대한 실거래가 데이터를 수집 및 분석하고, 부동산 감정평가의 핵심 기법인 시세비교법(거래사례비교법)을 엄격하게 적용할 것이다.6 이를 통해 장부상 수치인 개별공시지가 대비 현재 실제 시장에서 형성된 진정한 프리미엄의 규모를 도출하고, 명도 및 인허가 조건 등 다양한 변수를 통제한 시나리오 분석을 통해 매도인과 매수인 모두가 합리적으로 납득할 수 있는 최적의 매각 가격 범위를 제시하고자 한다.

2. 거시적 입지 여건 및 진접2 공공주택지구 개발의 파급 효과 분석

부동산 개발 가치를 판가름하는 가장 거시적인 지표는 해당 자산이 위치한 권역의 인구 통계학적 변화와 국가 주도의 마스터플랜 유무이다. 대상 부동산은 대한민국 3기 신도시 중 최대 규모를 자랑하는 왕숙신도시의 북측 경계선이자, 진접2 공공주택지구와 물리적으로 강력하게 연계된 권역에 입지하고 있다.

2.1 남양주 진접2 공공주택지구의 마스터플랜과 지가 상승의 상관관계

대상 부동산의 투자가치를 논리적으로 규명함에 있어 가장 중요한 외부효과(Externalities)는 바로 남양주 진접2 공공주택지구의 개발이다. 한국토지주택공사(LH)가 시행하는 이 사업은 2018년 7월 지구 지정을 시작으로 남양주시 진접읍 내각리와 연평리 일원 약 1,292,388제곱미터(약 39만 평)의 방대한 부지에 조성되고 있다.4

지구계획 5차 변경 승인에 따르면, 이곳에는 공동주택 9,379호를 비롯하여 단독주택 333호, 연립주택 172호 등 총 1만여 세대에 육박하는 매머드급 주거 공급이 확정되어 있으며 4, 이는 향후 수만 명의 정주 인구가 새롭게 유입됨을 의미한다.

이러한 국가 주도의 대규모 택지 개발은 필연적으로 주변 민간 소유 토지의 폭발적인 가치 상승을 견인한다. 대규모 주거지가 형성되면 쾌적한 주거 환경을 뒷받침하기 위해 상하수도 시설, 대용량 전력망, 도시가스, 통신망 등 도시 기반 인프라가 막대한 국비와 지방비를 통해 구축된다. 진접2지구 외곽 동측으로는 옥내형 진접변전소와 남양주 준법지원센터가, 북동측에는 진접수질복원센터가 입지하는 등 인프라 고도화가 이미 현실화되고 있다.12

대상 부동산과 같이 공공주택지구에 인접한 민간 부지는 이러한 국가 인프라 확충의 혜택을 무상으로, 혹은 극히 적은 비용의 원인자부담금만으로 누릴 수 있게 된다. 이는 향후 매수자가 물류센터나 복합 상업 시설을 개발할 때 투입해야 하는 필수 기반 시설 조성 비용(CAPEX)을 획기적으로 절감시켜 주어 사업 수지 타당성을 비약적으로 높이는 핵심 요인으로 작용한다.

2.2 대토보상 갈등이 유발한 주변 토지의 희소성 가중

진접2지구의 개발 과정은 순탄치만은 않았다. 사업 발표 직후 해당 지역의 원주민 및 토지주들은 비상대책위원회를 구성하여 반대 시위에 나서며 사업 철회를 요구하는 등 심각한 갈등을 겪었다.10 특히 문제가 된 것은 LH가 주도한 대토보상 과정에서의 가격 산정 논란이었다.

진접2지구 대토보상협의회 등 원주민들은 현금 보상 대신 대토(토지로 보상받는 방식)를 선택했으나, LH가 최초 제시했던 대토 공급가액보다 훌쩍 높아진 평당 가격을 통보하고 용적률 및 층수 규제를 강화하는 방향으로 지구계획을 일방적으로 변경했다며 강하게 반발하였다.11 일례로 고양장항지구 등 다른 공공택지에서도 평당 2천만 원으로 제시되었던 대토 가격이 나중에 3천6백만 원으로 둔갑하는 등의 사태가 발생하면서, 진접2지구와 왕숙지구 등 3기 신도시 전반에 걸쳐 공공에 대한 불신과 법적 분쟁이 격화된 바 있다.11

전문가적 시각에서 이러한 일련의 사회적 갈등과 대토보상 난항 현상은 대상 부동산의 매각 전략에 있어 매우 유리한 환경을 조성한다.

첫째, 공공 수용을 통한 토지 보상에 실망하거나 대토를 포기한 막대한 유동 자금이 인접한 민간 토지(대체지) 매입 수요로 강력하게 전환된다.

둘째, 공공주택지구 내의 상업 용지나 지원시설 용지의 공급 가격이 LH의 고분양가 논란으로 인해 시장의 예상치를 훌쩍 뛰어넘게 되면서, 오히려 진접2지구 외곽에 위치한 계획관리지역(본 대상 부동산)이 가격 경쟁력 측면에서 압도적인 대체재로 부각된다.

즉, 공공택지 내 규제 얽힌 비싼 땅을 매입하기보다는, 인접하여 동일한 인프라를 누리면서도 독자적인 건축 계획 수립이 가능한 대상 부동산과 같은 민간 계획관리지역 부지의 희소성이 시장에서 극단적으로 치솟게 되는 것이다.

3. 미시적 입지 분석 및 광역 교통망 확충에 따른 접근성 개선 효과

부동산의 가치는 공간과 공간을 잇는 이동의 효율성, 즉 교통 인프라에 의해 결정된다. 대상 부동산은 수도권 제1순환고속도로와 세종포천고속도로망의 혜택을 직접적으로 받는 입지적 장점을 넘어, 새롭게 확충되는 철도 및 기초 도로망의 결절점(Node)에 위치하게 되어 미래 교통의 핵심 허브로 거듭날 전망이다.

3.1 지하철 4호선(진접선) 및 9호선 연장(풍양역)을 통한 대중교통 혁명

물류센터나 대규모 산업 시설을 기획할 때 가장 큰 난관 중 하나는 바로 시설을 운영할 노동력의 확보이다. 도심에서 멀리 떨어진 맹지나 대중교통이 전무한 외곽 지역의 물류센터는 높은 시급을 제시해도 직원을 구하지 못해 셧다운(Shut-down)되는 사례가 빈번하다.

그러나 대상 부동산은 이러한 인력 수급 리스크에서 완전히 해방된 탁월한 직주 근접성을 자랑한다.

현재 대상 부동산 일대는 2022년 3월 공식 개통된 수도권 전철 4호선 연장선(진접선)의 강력한 수혜 권역이다.13 진접선의 개통으로 서울 노원구 당고개역에서 남양주 진접역까지 단 14분 만에 도착할 수 있게 되었으며, 이는 남양주시와 서울 북부 도심권 간의 물리적, 심리적 거리를 획기적으로 단축시켰다.13

특히 대상 부동산에서 4호선 오남역까지는 불과 1.6km 내외의 지근거리에 위치하여 대중교통을 이용한 상주 인력의 출퇴근이 이미 완벽하게 보장되어 있다.15 또한 이 노선의 종착역인 '진접역' 역시 진접읍의 핵심 상업 기능과 행정 기능을 집중시키는 중추적 역할을 수행하고 있어, 진접역 일대의 생활 인프라를 부지 근무자들이 고스란히 향유할 수 있다.

더욱 폭발적인 가치 상승의 기폭제는 대상 부동산 남측 진접2지구 내에 신설될 예정인 가칭 '풍양역'이다.

풍양역은 왕숙1신도시와 진접2지구의 폭발적인 대중교통 수요를 흡수하기 위해 신설되는 역사로, 2028년 7월 개통을 목표로 역 신설 및 역세권 복합개발 연구용역이 활발히 추진되고 있다.1

특히 이 역은 단순한 4호선 역사가 아니라, 서울 강남과 여의도를 관통하는 이른바 '황금 노선'인 서울 지하철 9호선의 연장선(강동하남남양주선)의 종점 및 환승역으로 확정되었다는 점에서 그 의미가 각별하다.5

일부 비관적인 시각에서 풍양역의 착공 지연 가능성이나 사업의 불투명성을 제기하는 여론도 존재하나 18, 이는 3기 신도시 광역교통개선대책의 핵심 축으로서 국가 법정 계획에 반영되고 공공 예비타당성 조사를 통과한 사안이므로 역 건설 취소 가능성은 사실상 전무하다.5

오히려 역세권 특별계획구역 지정을 통한 고밀도 복합 개발이 예정되어 있어 17, 풍양역 반경에 편입된 대상 부동산은 물류 거점을 넘어 R&D 센터, 하이엔드 지식산업센터, 또는 코스트코와 같은 대형 유통 상업 시설로의 용도 상향 조정을 기대할 수 있는 무한한 잠재력을 지니게 된다. 더불어 인근 별내 지역으로 8호선(별내선) 연장까지 가시화되면서 남양주 일대는 4, 8, 9호선이 교차하는 트리플 역세권 네트워크망을 구축하게 되어 13, 자산의 미래 가치는 현재의 추정치를 훌쩍 상회할 것이다.

3.2 국지도 86호선, 98호선 확장 및 내각 IC 개설에 따른 동선 패러다임의 혁신

간선 및 지선 도로망의 확충은 육상 운송에 절대적으로 의존하는 산업 및 물류 부동산의 생명선이다. 국토교통부 대도시권광역교통위원회(대광위)는 왕숙신도시와 진접2지구의 성공적인 안착을 위해 해당 지구 내외의 통로 역할을 수행하는 주변 핵심 도로망의 전면적인 개량과 확장을 승인하여 공사를 진행하고 있다.3

이러한 교통개선대책의 일환으로 대상 부동산으로 진입하는 핵심 동선인 국가지원지방도(국지도) 86호선(양진로)과 국지도 98호선(남가로)의 획기적인 확장이 진행 중이다.3 기존의 협소했던 왕복 2차선 도로들이 4차선 이상의 대로로 확장됨에 따라, 물류 효율성의 최대 적이었던 병목 현상과 교차로 지체 현상이 말끔히 해소될 전망이다.

가장 주목할 만한 호재는 국도 47호선에서 진접2지구 방향으로 직접 진출입할 수 있는 '내각 IC'의 신설이다.3 현재 내각대교 확장 및 동연평지하차도 연장 공사 등이 시행 중이며, 공사 기간 중 발생하는 소음 분진이나 우회 도로 이용 등의 일시적 교통 불편이 존재하지만 12, 해당 사업이 입주민 이주 전인 2027년 하반기까지 준공될 경우 파급 효과는 상상을 초월할 것이다.3

내각 IC 개통과 도로 확장이 완료되면 대상 부동산에서 수도권제1순환고속도로와 세종포천고속도로 (구리-포천 구간)로 진입하는 리드타임이 기존 30분대에서 20분대 초반으로 급격히 단축된다. 서울 동남권의 롯데월드몰이나 강남역 상권까지 논스톱으로 화물을 배송할 수 있는 최적의 퀵 커머스(Quick Commerce) 인프라가 완성되는 것이다.1 특히 대형 트레일러(40ft) 차량의 원활한 진출입이 보장됨에 따라 9, 대상 부지는 초대형 하역장을 갖춘 A급(Class-A) 물류센터로서의 입지적 요건을 100% 충족하게 되며, 이는 매각 단가를 비약적으로 상승시키는 핵심 세일즈 포인트가 된다.

3.3 'Risk-Free' 진입도로 확보에 따른 막대한 자본 유보 효과 및 인허가 프리미엄

입지 조건 중 매수자(시행사)가 가장 민감하게 반응하는 것은 현장 진입도로의 권리관계이다. 건축법 제44조 및 개발행위허가 운영지침에 따르면, 5천 제곱미터 이상의 대규모 건축물을 축조하기 위해서는 통상 너비 6미터 이상의 진입도로가 부지에 맹지 없이 접해야 한다.

이 진입도로가 개인의 사유지일 경우, 토지 소유주들로부터 일일이 영구적인 '도로사용승낙서'를 징구하거나 도로 지분을 매입해야만 건축 허가를 득할 수 있다. 이 과정에서 발생하는 시간적 지연, 막대한 알박기 보상금, 토지주의 사망이나 변심에 따른 리스크는 수많은 부동산 개발 프로젝트를 좌초시키는 주범이다.

그러나 본 보고서의 분석 대상인 연평리 산 33-1 및 363-4 부지는 진접읍 일대에서 유례를 찾아보기 힘들 정도로 완벽한 도로 여건을 확보하고 있다. 지적도 및 진입도로 검토 내역을 심층 분석한 결과, 대상 부지와 공도(公道)를 연결하는 핵심 진입로 필지인 남양주시 진접읍 연평리 산 33-41(면적 565m2), 산 33-33(368m2), 산 33-40(333m2), 산 33-34(137m2)가 모두 '시·도유지', 즉 남양주시 등 공공 기관이 소유한 국공유지인 것으로 확인되었다.1

더불어 지목 역시 이미 '도로'로 지정되어 있어 현황상 명백한 도로의 기능을 수행하고 있다.1

이는 국공유지 점용 허가나 무상 귀속 등의 절차적 과정만 거치면 사도(私道) 사용 승낙에 대한 어떠한 민법상 마찰 없이 즉시 개발행위허가를 접수할 수 있음을 의미한다. 매수자 입장에서는 진입로 매입을 위해 추가적으로 수억 원에서 수십억 원의 예비비(Contingency)를 편성할 필요가 없으며, 인허가 리스크가 원천적으로 제거된 상태에서 사업 자금(PF)을 조달할 수 있어 금융 비용을 극적으로 낮출 수 있다. 따라서 이 공공 소유 진입도로의 존재는 대상 부동산의 가치를 평가할 때 인허가 리스크 헤지(Hedge) 프리미엄으로 최소 10%~15% 이상의 매각가 상향 조정 요인으로 작용해야 마땅하다.

4. 공법적 규제 현황 및 용도지역 분할 매각에 따른 최유효사용(HBU) 전략

부동산의 가치는 그 땅 위에서 법적으로 무엇을, 얼마나 크게 지을 수 있는가에 의해 결정된다. 대상 부동산은 단일 필지 내에서도 공법상 용도지역이 복합적으로 얽혀 있으며, 이를 획일적으로 매각하는 것보다 개발 실익이 극대화되는 구역(1차 매각)과 이를 보조하는 구역(2차 매각)으로 분할하여 스마트하게 매각을 추진하는 구조를 취하고 있다.1

4.1 용도지역 및 공법적 제한 현황 심층 분석

대상 부동산 총 74,572제곱미터(약 22,558평)의 공법적 규제 사항을 분석하기 위해 토지이용계획확인원을 열람한 결과, 부지는 다음과 같이 두 개의 확연히 다른 규제 구역으로 나뉜다.

매각 구분	포함 필지 및 지목	대상 면적	주요 용도지역 및 공법적 제한	전략적 포지셔닝 및 최유효사용(Highest & Best Use)
1차 분할 매각	산 33-1 일부 (임야), 363-4 전체 (전)	33,239 m2 (약 10,054.8평)	계획관리지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 준보전산지	수익 창출의 핵심 앵커(Anchor) 부지. 높은 건폐율/용적률을 활용하여 물류센터, 스마트 팩토리, 복합 상업 시설을 밀도 있게 건축함.
2차 분할 매각	산 33-1 잔여 부지 (임야)	41,332.1 m2 (약 12,502.9평)	개발제한구역(그린벨트), 공익용산지, 준보전산지, 역사문화환경보존지역	전략적 완충 및 자산 방어 부지. 물리적 건축은 불가능하나, 1차 부지의 대규모 개발 시 필수적인 환경영향평가 완충 녹지로 활용하여 인허가를 관철시킴.

4.2 1차 매각 부지(계획관리지역)의 압도적 개발 실익과 희소성

1차 매각 대상인 약 10,054.8평은 도면상 '개발가능부분면적'으로 명확하게 획정되어 있다.1 이 구역의 핵심적인 투자가치는 비도시지역 중 개발 잠재력이 가장 높은 '계획관리지역'을 메인으로 삼고 있다는 데 있다.1

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의거할 때, 보전관리지역이나 생산관리지역의 경우 건폐율이 20%, 용적률이 80% 이하로 제한되어 토지의 효율적인 입체적 이용이 어렵다.21 하지만 계획관리지역은 건폐율 40%, 용적률 100%까지 건축이 허용되며, 지자체의 성장관리계획구역 등에 편입될 경우 건폐율이나 용적률의 추가적인 완화(인센티브)까지 기대할 수 있다.

이를 1차 매각 부지 전체(약 1만 평)에 대입해 보면, 바닥면적만 약 4,000평에 달하고 연면적 10,000평 이상의 매머드급 창고나 복합 상업 시설을 즉시 축조할 수 있다는 경이로운 계산이 나온다. 최근 수도권 인근에서 1만 평 규모의 단일 계획관리지역 획지를 찾는 것은 그야말로 '사막에서 바늘 찾기'와 같을 정도로 극심한 품귀 현상을 빚고 있다. 따라서 물류 사업 수익의 극대화를 노리는 시행사나 자산운용사에게 있어, 이 1만 평의 1차 부지는 그 자체로 막강한 딜 소싱(Deal Sourcing)의 표적이 된다.

4.3 2차 매각 부지(개발제한구역)의 전략적 재평가: 합법적 인허가 방패 역할

반면, 2차 매각 대상인 약 12,502.9평은 토지이용계획확인원상 '개발제한구역(그린벨트)' 및 '공익용산지(보전산지)'라는 강력한 이중 규제에 묶여 있다.1 원칙적으로 그린벨트 내에서는 대수선이나 대규모 신축 행위가 엄격히 금지되며 토지 형질 변경조차 어렵다.

전통적인 부동산 가치 평가 시각에서는 이러한 땅을 가치를 갉아먹는 '악성 재고'나 헐값에 매각해야 할 유휴지로 폄하하기 쉽다. 하지만 수백억 원대 개발 사업을 총괄하는 전문가적 시각에서는 이를 전혀 다르게 해석해야 한다.

1만 평 이상의 대규모 물류 단지나 산업 시설을 조성하기 위해서는 각종 환경영향평가, 재해영향평가, 교통영향평가 등 까다로운 심의를 거쳐야 하며, 해당 법령들은 전체 사업 구역 내에 일정 비율 이상의 보존 녹지, 조경 면적, 소음 및 분진 차단을 위한 완충 공간을 확보할 것을 강제하고 있다.2 만약 이 1.2만 평의 2차 부지가 없다면, 매수자는 비싸게 산 1차 부지(계획관리지역)의 알토란 같은 땅 중 수천 평을 할애하여 의무 녹지를 조성해야 하는 참사가 벌어진다.

즉, 2차 부지를 패키지로 매수하여 이를 개발 사업의 '원형보전녹지' 및 '경관 완충 구역'으로 법면에 배치함으로써, 1차 부지의 100% 꽉 찬 고밀도 개발을 가능하게 만드는 '합법적 방패'로서의 역할을 수행하는 것이다.

따라서 2차 부지는 단순한 임야가 아니라 1차 부지의 개발 수지를 극대화하는 보완재로서, 전체 자산 가치를 굳건하게 방어하는 핵심 기제임을 매수자에게 논리적으로 설득해야 한다.

5. 사법적 권리관계 및 물리적 지장물의 정밀 진단과 리스크 해소(Hedge) 전략

부동산의 물리적 입지와 공법적 조건이 아무리 뛰어나도, 사법적 권리관계가 얽혀 있거나 현장 내 물리적 지장물 리스크가 상존한다면 기관 투자자(기관 매수자)의 투자심의위원회(투심)를 절대 통과할 수 없다. 대상 부동산은 현재 상태(As-Is)에서 매수자가 강한 거부감을 보일 수 있는 세 가지 치명적 리스크가 존재하며, 이를 해소하기 위한 선제적 헷지(Hedge) 전략이 딜(Deal) 성사의 분수령이 될 것이다.

5.1 타인 소유 건축물에 대한 법정지상권 리스크와 명도 책임 명확화

지적도 및 일반건축물대장(갑)을 면밀히 분석한 결과, 대상 부지 산 33-1 필지 지상에는 1층 구조의 세멘블록조/스레트 지붕으로 된 연면적 172.6제곱미터(약 52.2평) 규모의 건물(창고 및 주택 용도)이 존재한다.1 여기서 가장 심각한 문제는 해당 건축물의 소유주가 토지 소유주들(안정호 외 6인)과 일치하지 않는 '이영미(주민등록번호 710117-2******)'라는 타인으로 2012년부터 등재되어 있다는 점이다.1

매수자가 수백억 원을 들여 토지를 매입하더라도, 해당 건물에 대해 '관습법상 법정지상권'이 성립할 경우 토지 소유자는 건물 소유자에게 함부로 건물의 철거를 요구할 수 없으며 단지 지료(토지 사용료) 만을 청구할 수 있는 법적 딜레마에 빠지게 된다.

이는 대규모 토목 공사와 즉각적인 건축 행위를 통해 자금을 회수해야 하는 시행사에게 있어 악몽과도 같은 불확실성이다. 통상적으로 이러한 타인 지상물 명도 리스크가 해소되지 않은 채 매물로 나올 경우, 매수자는 예상되는 법률 비용, 명도 소송에 따른 금융 비용(수개월~수년 지연), 합의금 명목의 리스크 프리미엄을 계상하여 매각 제안가의 15%~20% 이상을 삭감하려 든다.

따라서 매도인 측은 시장에 본격적인 매각 공고를 내기 전에 건물 소유주(이영미)와 접촉하여 적정 수준의 보상금을 통한 '퇴거 및 건물 철거 동의서', 혹은 법무법인의 공증을 받은 '법정지상권 부존재 확약서'를 선제적으로 징구해야 한다.

만약 사전 명도가 어렵다면, 매매 계약서 상에 '매도자의 책임 하에 잔금일 전까지 건물 명도 및 멸실 등기를 완료한다'는 확고한 선결 조건(Condition Precedent)을 명시하고, 신뢰 보장을 위해 매매 대금의 10% 이상을 법무법인 에스크로(Escrow) 계좌에 유보하는 구조를 선제적으로 제안하여 매수자의 불안을 불식시켜야 한다.2

5.2 분묘기지권 리스크와 이장 협의 체계

대상 부동산 산 33-1 임야 내에는 소유주 일가의 것으로 추정되는 가족묘지가 다수 존재하고 있다.1 대한민국 법제상 수십 년간 평온하고 공연하게 관리된 분묘는 '분묘기지권'이라는 강력한 물권적 지위를 취득하여 토지 소유권자라 할지라도 강제로 개장할 수 없다. 물류센터 조성을 위해서는 부지 전체를 평탄화하는 대규모 절토 및 성토 공사가 필수적인데, 단 한 기의 묘지라도 이장에 동의하지 않는다면 사업은 그 즉시 중단된다.

다행히 해당 묘지가 타인의 무연고 묘지가 아닌 '가족묘지'인 만큼, 매도인(공동 소유주) 간의 내부 합의를 통해 신속한 이장이 가능하다는 점은 고무적이다. 그러나 매수자는 '구두 약속'을 절대 신뢰하지 않는다. 따라서 친족 간 이장 합의서 및 관할 관청에 제출한 '개장 신고서' 접수증을 매매 협상 초기 단계에 데이터룸(Data Room)에 비치하여 리스크가 완벽히 통제되고 있음을 증명해야 한다.2

5.3 7인 공동 소유 구조의 한계와 단일 창구(Single Point of Contact) 구축

산 33-1 필지의 공유지 연명부 및 토지대장 분석 결과, 해당 필지는 안정호, 안정민, 안성균, 안성진, 안성권, 안도권, 김혜미자 등 총 7인이 복잡한 지분 비율로 소유하고 있는 전형적인 공동 소유 구조이다.1

M&A나 대규모 부동산 딜에서 다수의 매도자와 협상하는 것은 매수자 측에 엄청난 피로도를 유발한다. 협상이 99% 완료되었더라도 7인 중 단 1명이라도 변심하여 매도 가격 인상을 요구하거나 지분에 가처분을 걸 경우 전체 딜이 무산되기 때문이다.

이러한 '의사결정의 지연 및 번복 리스크'를 차단하기 위해서는 7인의 소유주가 전원 인감도장을 날인한 '일괄 매각 동의서 및 협상 권한 위임장'을 작성하여, 대표자 1인 또는 신뢰할 수 있는 매각 주관사(부동산 중개법인 등)에게 모든 교섭 권한을 단일화(Single Point of Contact)해야 한다.2 소유권 이전의 의사가 완벽하게 하나로 결집되어 있다는 확신을 심어줄 때, 매수자는 적극적으로 실사(Due Diligence)에 임하게 될 것이다.

6. 부동산 매각 가격 산정 방법론 및 최근 2년 실거래가 심층 분석

부동산의 경제적 가치를 평가하는 방법론 중 대상 부동산과 같은 개발용 토지에 가장 부합하고 시장 수용성이 높은 방식은 시세비교법(거래사례비교법, Sales Comparison Approach)이다. 이는 시장에서 합리적인 구매자와 판매자 간에 실제로 체결된 유사 자산의 거래 가격을 기준으로 하여, 사정보정, 시점수정, 가치형성요인(지역요인 및 개별요인) 비교 과정을 거쳐 대상 자산의 적정 매각가를 산출하는 방식이다.

6.1 남양주시 진접읍 인근 계획관리지역 최근 2년 실거래가 및 매물 데이터 종합

대상 부동산 1차 매각 부지의 가치 기준점인 '계획관리지역'의 시장 가격을 도출하기 위해, 진접읍 연평리를 비롯하여 반경 수 킬로미터 내에 위치한 진벌리, 내각리, 장현리, 팔야리 일대의 최근 2년간(2023년~2026년 현재) 토지 실거래가 및 유의미한 매물 호가 데이터를 방대하게 수집하여 다음과 같이 교차 분석하였다.

구분 / 사례 번호	소재지	용도지역	지목 (이용상황)	면적	총 거래(호가) 금액	평당 단가 (만원/평)	거래/호가 시기	물건 특성 및 가치형성요인 비교 비고
사례 A	진접읍 연평리	계획관리	전/임야	1,041평	30.0억 원	약 288만 원	최근 매물	대상 부동산과 동일 리(里). 오남역 1.6km 거리. 토목(상수도/전기) 공사 완료된 공장/창고 부지로 즉시 건축 가능. 15
사례 B	진접읍 진벌리 108-2	계획관리	전	244평	6.22억 원	약 255만 원	2024년 7월	소규모 나대지 상태. 기반 시설(토목) 전무한 원형지 수준. 6
사례 C	진접읍 진벌리	계획관리	전 (창고용지)	1,209평	30.2억 원	약 250만 원	최근 매물	40ft 트레일러 등 대형 화물차 진출입 용이. 물동량 많은 기업체 수요 타겟. 9
사례 D	진접읍 내각리 185-10	계획관리	전	23평	0.6억 원	약 261만 원	2023년 12월	초소형 필지 (자투리땅). 단가 비교의 참고용으로만 활용. 8
사례 E	진접읍 팔야리	계획관리	임야	10,000평	310.0억 원	약 310만 원	최근 매물	대상 부동산(1차 부지)과 규모가 가장 유사한 1만 평 부지. 산업단지 2차선 도로 접, 평탄화 토목 완료. 7
사례 F	진접읍 내각리 산11-4	계획관리	임야	7,530평	15.06억 원	약 20만 원	2026년 3월	비정상적 초저가 거래. 극심한 급경사이거나 진입로가 없는 완벽한 맹지로 추정됨. 특수 사정에 의한 거래로 비교 사례에서 배제. 22
사례 G	진접읍 장현리 134-3	계획관리	도로	18평	0.1억 원	약 55만 원	2026년 4월	지목이 '도로'인 공용지 실거래. 23
사례 H	진접읍 장현리	1종/3종 주거	임야(전)	-	27.0억 원	약 675만 원	최근 매물	2차선 대로 접. 도시지역(주거지역) 프리미엄이 반영되어 계획관리지역 단가 대비 월등히 높음. 20

  6.2 실거래가 기반 가치 형성 요인 심층 분석 및 시세 교정 로직

수집된 데이터베이스를 단순히 산술 평균하는 것은 부동산 평가의 오류를 범하는 것이다. 대상 부동산의 적정 매각가를 산출하기 위해 위 사례들을 바탕으로 가치를 결정짓는 핵심 요인들을 추출하여 교정 로직을 수립한다.

1.    토목 공사 및 인허가(개발행위허가) 프리미엄의 반영: 사례 A(연평리, 평당 288만 원)와 사례 E(팔야리, 평당 310만 원)의 공통점은 지목상 임야나 전이더라도 이미 벌목, 옹벽 설치, 상하수도 인입, 전신주 설치 등 초기 토목 공사를 완벽히 마무리하여 건물을 즉시 올릴 수 있는 이른바 '허가 득(得)' 상태라는 점이다.7 경사도가 있는 원형지 임야를 이러한 상태의 평탄한 대지로 전환하는 데에는 흙막이 공사, 측량비, 산지전용부담금, 농지보전부담금 등 평당 최소 30만 원에서 많게는 60만 원 이상의 직간접 공사비용과 6개월 이상의 인허가 소요 시간이 필요하다.20 본 대상 부동산 산 33-1 1차 부지는 현재 수목이 우거진 순수 '원형지' 상태이므로, 완성된 부지 시세(약 290만~310만 원)에서 이러한 토목 비용과 인허가 시간 가치를 차감(감가)하여 접근하는 것이 논리적이다.

2.    진입도로 및 대형 화물차 접근성 프리미엄 가산: 사례 C(진벌리, 평당 250만 원)는 나대지 형태임에도 40ft 대형 트레일러 차량의 진출입이 수월하다는 점 하나만으로 높은 가치를 인정받고 있다.9 물류 사업의 특성상 도로 여건은 0순위의 가치 척도이다. 본 대상 부동산은 앞서 분석한 바와 같이 진입로 전체가 시·도유지로 구성되어 있어 도로 확장이나 포장이 용이하고 법적 리스크가 전혀 없으므로 1, 도로 여건 면에서 사례 C와 동등하거나 그 이상의 플러스(+) 보정치를 적용받아야 한다.

3.    대규모 획지에 따른 '규모의 경제' 현상 분석: 일반적으로 부동산 시장에서 면적이 커질수록 총단위 매입 대금의 부담으로 인해 평당 단가는 하락하는 '규모의 감가' 현상이 발생한다. 그러나 최근 수도권 동북부 상업용 토지 시장에서는 완전히 상반된 기현상이 벌어지고 있다. 사례 B(244평)의 평당 단가가 255만 원인데 반해, 대규모 획지인 사례 E(10,000평)의 단가가 오히려 평당 310만 원으로 치솟았다.6 이는 거대 자본을 운용하는 시행사나 리츠(REITs) 기업들이 소규모 난개발보다는 1만 평 단위 이상의 매머드급 물류 단지를 개발하여 외국계 자산운용사에 매각(Exit)하려는 전략을 구사하고 있기 때문이다. 1만 평 이상의 단일 획지는 시장 공급이 극히 제한적이므로 오히려 '규모의 프리미엄'이 붙는다. 본 부지의 1차 매각 면적(10,054.8평)은 이 거대 자본이 가장 선호하는 스위트 스폿(Sweet Spot)에 정확히 부합하므로 감가 없이 높은 잣대를 들이댈 수 있다.

4.    비정상 거래 및 이질적 용도지역의 배제: 사례 F(내각리 임야 7,530평, 평당 20만 원)는 면적이 크고 계획관리지역임에도 단가가 비상식적으로 낮다.22 이는 해당 임야가 법적 개발행위허가 경사도(통상 15도~25도 이하)를 심각하게 초과하는 가파른 절벽이거나 진입로 개설이 물리적으로 불가능한 영구 맹지일 가능성이 100%이다. 이는 정상 시장 가격이 아니므로 평가에서 과감히 배척해야 한다. 또한 사례 H(장현리, 평당 675만 원)는 도시지역인 '주거지역'에 편입되어 있어 공동주택(아파트 등)을 지을 수 있는 획지이므로, 비도시지역인 본건의 비교 사례로는 체급이 맞지 않아 참고 수치로만 활용한다.20

7. 적정 매각가 산정 및 공시지가 대비 시장 프리미엄 분석

앞선 6장의 시세 교정 로직을 기반으로, 대상 부동산의 1차 및 2차 매각 구역에 대한 적정 단가를 도출하고, 이를 바탕으로 총액 기준의 가격 시나리오를 제시한다.

7.1 공시지가 대비 현재 시장 가치의 괴리율 및 잉여 프리미엄(Premium) 분석

부동산의 장부상 가치를 대변하는 2025년 1월 기준 개별공시지가를 살펴보면 충격적인 결과가 나타난다. 핵심 필지인 산 33-1 필지(임야)의 공시지가는 제곱미터당 28,700원에 불과하며, 이를 평(3.3m2)으로 환산하면 약 94,876원이다.1 반면 도로에 접한 363-4 필지(전)는 제곱미터당 454,500원(평당 약 150만 원)으로 산정되어 있다.1

산 33-1 필지의 공시지가가 10만 원 미만으로 턱없이 낮게 평가된 근본적인 이유는, 과세 당국이 탁상 감정을 수행할 당시 해당 부지를 개발 인허가를 받지 않은 '보전 위주의 야산'으로 취급했기 때문이다. 그러나 본 부지의 1차 매각 구역은 '계획관리지역'이라는 황금알을 품고 있으며, 시세비교법을 통해 산출된 인근 나대지(원형지)의 시장 평균 실거래가는 평당 240만 원에서 260만 원 선을 형성하고 있다.6

이는 무엇을 의미하는가? 현재 시장 가격(평당 250만 원 가정)을 공시지가(평당 9.5만 원)와 대비해 보면 무려 2,500% (25배) 이상의 막대한 시장 프리미엄이 잉여 가치로 형성되어 있다는 뜻이다. 매도인은 매수자와 협상할 때 이 지표를 가장 강력한 무기로 활용해야 한다.

"현재 장부상 지목이 임야로 남아있어 취득세, 재산세, 종합부동산세 등 초기 보유 단계에서의 조세 부담을 극적으로 최소화할 수 있으면서도, 토목 공사와 개발행위허가를 득하는 순간 토지의 지목이 대지 또는 창고용지로 전환되어 그 가치가 25배 이상 폭발적으로 재평가되는, 막대한 자본 이득(Capital Gain)이 내재된 기회의 땅"이라는 점을 집중적으로 세일즈(Sales) 해야 하는 것이다.

7.2 매도인이 납득할 수 있는 최종 매각 가격 범위 (3단계 시나리오 접근법)

부동산은 정찰제가 아니며 매수자가 처한 상황과 리스크 수용 정도에 따라 가격은 탄력적으로 변동된다. 특히 앞서 언급한 3대 리스크(타인 건물 명도, 분묘 개장, 인허가 책임)를 누가 짊어지느냐에 따라 가격 변동폭이 크다. 이에 따라 매도인 7인이 협상 테이블에서 취할 수 있는 세 가지 매각가 시나리오를 산정하였다.

가격 산정 시나리오	기본 가정 및 리스크 배분 조건	1차 매각 부지(계획관리 등)면적: 10,054.8평 단가 평가	2차 매각 부지(그린벨트 등)면적: 12,502.9평 단가 평가	총 예상 매각 대금 합계	협상 전략 및 실현 가능성 분석
시나리오 A   (낙관적 가치 / 매도자 우위 시장)	매도인이 사전에 타인 건물(이영미 소유) 명도 및 철거 완료, 분묘 개장 완벽 해결. 부지 평탄화 등 기본 인허가 조건부.	평당 280만 원   (총액: 약 281.5억 원)	평당 35만 원   (총액: 약 43.7억 원)	총 325.2억 원	매수자는 '무결점 토지'를 매입하여 바로 건물만 올리면 되는 최상의 상태. 인근 토목 완료 사례(사례A, E) 단가에 육박하게 수렴 가능. 매도인의 사전 투자 필요.
시나리오 B   (중도적 가치 / 시장 평균 타결점)	건물 명도 및 분묘 이장 비용(위험 수당 포함)을 매매 대금에서 공제하거나 에스크로(Escrow) 유보. 인허가 리스크는 매수자가 부담.	평당 245만 원   (총액: 약 246.3억 원)	평당 25만 원   (총액: 약 31.2억 원)	총 277.5억 원	가장 현실적인 거래 타결 범위. 인근 진벌리 나대지 실거래가 평균인 평당 240~250만 원대 박스권에 수렴. 리스크를 상호 타협하는 구조.
시나리오 C   (보수적 가치 / 매수자 우위 시장)	현재 상태 그대로(As-Is) 무조건부 일괄 매각. 매수자가 명도 소송, 분묘 개장, 인허가의 모든 리스크를 떠안고 금융 비용 부담.	평당 200만 원   (총액: 약 201.1억 원)	평당 15만 원   (총액: 약 18.7억 원)	총 219.8억 원	7인의 소유주가 내부 사정으로 인해 자금을 긴급 회수(급매)하고자 할 때 형성되는 심리적 마지노선. 매수자는 큰 리스크를 안는 대신 막대한 시세 차익 갭(Gap)을 노리고 덤빔.

적정 가격 산정 결론: 위 시나리오 분석을 통섭해 볼 때, 진접2지구 배후 효과와 지하철(4호선, 9호선) 호재, 특히 공공 시유지 진입로 확보라는 대체 불가능한 특급 프리미엄을 종합적으로 정량화한다면, 본 자산의 객관적이고 타당한 시장 매매 가치는 총액 기준 270억 원에서 320억 원(평균 295억 원) 구간에서 형성되는 것이 매도인과 시행사 모두가 윈-윈(Win-Win)할 수 있는 최적의 가격 범위이다.

8. 결론 및 자산 매각 수익 극대화를 위한 전략적 제언

남양주시 진접읍 연평리 산 33-1 외 1필지는 단순히 흙과 나무로 덮인 임야가 아니라, 수도권 동북부의 광역 물류 및 산업 네트워크의 패러다임을 재편할 수 있는 막강한 잠재력을 지닌 보석 같은 전략 자산이다.

2028년 개통 예정인 풍양역(4호선, 9호선 연장)과 진접2 공공주택지구의 조성이 완료되면 본 부지의 입지 위상은 단순 창고 부지를 넘어 첨단 R&D 센터, 도심형 복합 상업 시설, 하이엔드 지식산업센터 등으로 격상될 것이 자명하다. 특히, 대규모 개발의 가장 큰 허들인 '진입도로의 공공 시유지 확보'는 인허가 불확실성을 완벽히 걷어내는 가장 강력한 차별화 포인트이다.

매도인이 목표하는 300억 원 이상의 엑시트(Exit) 가치를 온전히 실현하기 위해, 매각 실무에 돌입하기 전 다음의 세 가지 핵심 액션 플랜(Action Plan)을 반드시 이행해야 한다.

첫째, 타인 지상물(건축물) 및 묘지 리스크의 100% 선제적 치유이다. 매수자(특히 법인 시행사)의 투자심의위원회는 약간의 법적 하자가 보일 경우 부지 전체의 평가액을 심하게 훼손시킨다. 따라서 본 거래의 시작 전에 이영미 소유 건축물에 대한 권리관계 정리, 명도 합의서 징구, 그리고 가족묘지 이장 계획서의 공증 절차를 완벽히 마무리하여 데이터룸(Data Room)에 투명하게 공개해야 한다.

둘째, 7인 공유자의 완벽한 의사결정 단일화 체계 구축이다. 7인의 이해관계자가 중구난방으로 협상에 임할 경우 매수자는 딜 안정성에 심각한 의문을 품게 된다. 사전에 소유자 간 지분 정산 비율 및 최저 수용 매각 금액(Reserve Price)을 서면으로 확정 짓고, 공신력 있는 매각 주관사나 단일 대리인에게 전권을 위임(Single Point of Contact)하여 협상력을 집중해야 한다.

셋째, 1차 매각(수익 앵커)과 2차 매각(방어 쉴드)의 스토리텔링 마케팅이다. 시장에 매물을 내놓을 때 단순히 "1만 평, 1.2만 평 팝니다"라고 접근해서는 안 된다. "1차 부지의 1만 평에는 용적률 100%를 꽉 채운 웅장한 물류센터를, 2차 부지의 1.2만 평 그린벨트에는 법정 조경 의무를 충족하는 에코 숲(Eco-Forest)과 임직원 힐링 테마파크를 조성하여 최근 글로벌 스탠다드인 ESG(환경·사회·지배구조) 경영 요건까지 완벽히 충족하는 랜드마크를 건설하라"는 웅장한 청사진을 매수자에게 직접 제안 (Pitching)해야 한다.

본 보고서가 제시한 입지 우위의 팩트(Fact)와 정밀한 시세비교 로직, 그리고 철저한 리스크 헷지 전략을 바탕으로 매각 프로세스를 통제한다면, 대상 부동산은 남양주시 일대에서 가장 성공적이고 기념비적인 딜(Deal)로 기록될 것임을 확신한다. 매도인 측은 본 부지가 가진 대체 불가능한 내재적 프리미엄에 대해 강력한 자신감을 가지고 주도적으로 협상을 이끌어 나가기를 권고한다.

참고 자료

1.    01. 진접읍 연평리 토지개요(계획관리지역부분 1차매각) 010-3464-6296.pdf

2.    남양주시 진접읍 연평리 "물류 및 복합 개발 부지" 매칭 및 매각 전략 보고서

3.    대광위, 양정역세권·진접2 도로망 신속 구축할 터 - 구리남양주뉴스, 6월 26, 2026에 액세스, https://www.gnnews.org/news/articleView.html?idxno=10576

4.    진접2 주변 국지도 86·98호선 확장 - 남양주뉴스, 6월 26, 2026에 액세스, http://www.nyjnews.net/47506

5.    진접선/407정거장 - 나무위키, 6월 26, 2026에 액세스, https://namu.wiki/w/%EC%A7%84%EC%A0%91%EC%84%A0/407%EC%A0%95%EA%B1%B0%EC%9E%A5

6.    진접읍 진벌리 전 244평(6억 2230만) 토지 실거래가, 공시지가 제공 - 경매알리미, 6월 26, 2026에 액세스, https://map.auctionmsg.com/landdeal/detail/4136025327101080002

7.    남양주시 진접읍 물류창고 부지 공장 용지 토지 임야 1만 평 310억 원 매매, 6월 26, 2026에 액세스, https://osj4985.tistory.com/453

8.    진접읍 내각리 전 23평(6천만) 토지 실거래가, 공시지가 제공 - 경매알리미, 6월 26, 2026에 액세스, https://www.auctionmsg.com/landdeal/detail/4136025322101850010

9.    남양주 진접 창고 공장 물류창고 부지 용지 토지 땅 1,209평 매매, 6월 26, 2026에 액세스, https://osj4985.tistory.com/58

10.  [뉴스] 진접 2지구, 환경영향평가 주민설명회 개최, 6월 26, 2026에 액세스, http://xn--o39a0n170c75e92tutcz9a.com/bbs/board.php?bo_table=menu3_6&wr_id=5

11.  남양주 진접2지구 대토보상협의회 "LH가 제안한 진접2 대토 시범지구, 제도 정착을 통한 상호협력" 촉구 - 매일일보, 6월 26, 2026에 액세스, https://www.m-i.kr/news/articleView.html?idxno=1183790

12.  남양주진접2지구 B-1블록 공공분양주택 입주자모집공고 - 네이버, 6월 26, 2026에 액세스, https://files-scs.pstatic.net/2026/01/08/hfyZ48DR8J/%EB%82%A8%EC%96%91%EC%A3%BC%EC%A7%84%EC%A0%912_B-1BL_%EA%B3%B5%EA%B3%B5%EB%B6%84%EC%96%91_%EC%9E%85%EC%A3%BC%EC%9E%90%EB%AA%A8%EC%A7%91%EA%B3%B5%EA%B3%A0(%EC%95%88)_%EA%B2%8C%EC%8B%9C%EC%9A%A9.pdf

13.  2025년 11월 지하철 4, 9호선 풍양역 건설 현장 드론으로 확인 - YouTube, 6월 26, 2026에 액세스, https://www.youtube.com/shorts/xAWOdVAvNE8

14.  22년 봄 개통 앞둔 지하철 4호선 연장 '진접선' 미리보기 - 내 손안에 서울, 6월 26, 2026에 액세스, https://mediahub.seoul.go.kr/archives/2002493

15.  오남역 1.6km, 개발 완료된 토지 / 감정가 39억 , 매매가 30억 - YouTube, 6월 26, 2026에 액세스, https://www.youtube.com/watch?v=Kb32QsvIZo8

16.  6월 26, 2026에 액세스, https://ko.wikipedia.org/wiki/%ED%92%8D%EC%96%91%EC%97%AD_(%EB%82%A8%EC%96%91%EC%A3%BC)#:~:text=%EC%99%95%EC%88%991%EC%8B%A0%EB%8F%84%EC%8B%9C%EC%99%80%20%EC%A7%84%EC%A0%91,%EC%97%90%20%EA%B0%9C%ED%86%B5%EB%90%A0%20%EC%98%88%EC%A0%95%EC%9D%B4%EB%8B%A4.

17.  지난 1월 '진접2 풍양역세권 복합개발 연구용역' 착수 - 구리남양주뉴스, 6월 26, 2026에 액세스, https://www.gnnews.org/news/articleView.html?idxno=9495

18.  2025년 개통은커녕…착공도 불투명한 진접선 풍양역 - 땅집고 > 뉴스, 6월 26, 2026에 액세스, https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2021/08/09/2021080901743.html

19.  '모기기피제' 사용시 연령 확인 - 한국CM협회, 6월 26, 2026에 액세스, https://www.cmak.or.kr/upload/CM_Herald/2024-08.pdf

20.  남양주 토지 400평 27억원 매매, 6월 26, 2026에 액세스, https://osj4985.tistory.com/383

21.  진접읍 내각리 도로 10평(4635만) 토지 실거래가, 공시지가 제공 - 경매알리미, 6월 26, 2026에 액세스, https://www.auctionmsg.com/landdeal/detail/4136025322101960017

22.  진접읍 내각리 임야 7,530평(15억 600만) 토지 실거래가, 공시지가, 6월 26, 2026에 액세스, https://map.auctionmsg.com/landdeal/detail/4136025322200110004

23.  진접읍 장현리 도로 18평(1천만) 토지 실거래가, 공시지가 제공 - 경매알리미, 6월 26, 2026에 액세스, https://map.auctionmsg.com/landdeal/detail/4136025321101340003

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