분양과 급매 주요 체크 사항

<P align=center><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #ff1493" color=#ffffff size=4><STRONG>★분양과 급매 주요 체크 사항★</STRONG></FONT> <DIV></DIV> <DIV> </DIV> <DIV><BR></DIV> <DIV style="MARGIN-TOP: 30px; PADDING-LEFT: 5px; FLOAT: right; WIDTH: 260px; POSITION: static"><XSCRIPT type="text/xxxxxxxxjavascript"></XSCRIPT><XSCRIPT src="http://pagead2.googlesyndication.com/pagead/show_ads.js" type="text/xxxxxxxxjavascript"></XSCRIPT></DIV> <DIV><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #00ffff" color=#ff0000 size=3><STRONG>1. 분양할 경우 체크 사항 10가지</STRONG></FONT></DIV> <DIV><STRONG></STRONG> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>1. 분양가-</FONT></STRONG> 현재 비슷한 환경의 주변 시세와 비교. 주변 단지의 분양가와 비교</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>2. 아파트 기본 사항 점검- </FONT></STRONG>세대수, 브랜드, 중심 평형, 동간 거리, 층과 향, 마감재, 문화시설</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>3. 아파트 입지-</FONT></STRONG> 강남 등 핵심 지역과의 거리, 연계성, 교통 등 인프라와 기간 산업, 문화산업</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #ffffff" color=#0000ff>4. 미래 발전 가능성- </FONT></STRONG>전철역 등 교통, 교육, 문화 시설, 개발 등의 호재, 혐오 시설 등의 악재</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>5. 당첨 가능성- </FONT></STRONG>청약 순위, 경쟁률, 관심도, 인지도, 분양가, 투자 가치 등으로 파악</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>6. 투자 가치-</FONT></STRONG> 분양가 대비 입주시 상승률, 순수 시세 차익. 다른 재테크 수단과의 비교, </DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>7. 자신의 여건 점검-</FONT></STRONG> 자본금, 월 소득 및 저축액, 중도금 및 잔금 납입 여건. 청약 해당 사항.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>8. 급매와의 비교-</FONT></STRONG> 당첨 가능성 현실적 판단, 청약 전의 시세 상승 파악.  자본금 조달 확인</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>9. 평형 선택-</FONT></STRONG> 자본금 대비 투자 수익률 극대화 평형 선택, 25평 이하(실평수) 청약은 신중히.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>10. 분양권 매수 5대원칙-</FONT></STRONG></DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff><STRONG>1. </STRONG>분양가와 P, </FONT></DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff><STRONG>2</STRONG>. 주변 아파트 현재와 과거 시세, </FONT></DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff><STRONG>3.</STRONG> 발전 가능성, </FONT></DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff><STRONG>4.</STRONG> 투자 수익률, </FONT></DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff><STRONG>5.</STRONG> 경제 여건 및 정책</FONT></DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>분양할 경우에 체크해야 할 필수 10가지이다.</DIV> <DIV>    이 정도면 결코 분양에 대한 후회를 하지 않을 것이며, 분양에 당첨 되면 높은 수익을 주는 </DIV> <DIV>    곳이 대부분이긴 하지만 때에 따라서는 정체를 보이거나 손해를 보는 경우도 있다는 사실을</DIV> <DIV>    알아야 한다.</DIV> <DIV>    부동산에 감각이 탁월한 사람들은 손해 보는 곳에 청약을 하지 않는다.</DIV> <DIV>    최소한 위의 경우는 파악하고 분양에 임하는 자세가 바람직할 것으로 사려된다. <FONT color=#228b22>◆</FONT></DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>아파트 분양가는 물론, 여건이 엇비슷한 주변 아파트 분양가 혹은 새아파트 시세를 따져 </DIV> <DIV>    보아야 하며 자체 아파트의 기본 사항에 대한 정보와 아파트의 입지를 통한 발전 가능성도 </DIV> <DIV>    우선 순위로 돼새겨 보아야 할 대목이다.</DIV> <DIV>    아파트 청약시 다른 재테크 수단과의 투자 가치를 파악하고, 자신의 여건에 알맞는 분양을</DIV> <DIV>    하되 시세 차익을 극대화 할 수 있는 확신이 선다면 자문을 구하여 대출을 받아 공격적인 </DIV> <DIV>    분양에 나설 필요도 제기 된다. <FONT color=#228b22>◆</FONT></DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>분양권 매수 5대 원칙은 분양시에 가장 중요하다고 생각 되는 사항이기 때문에 어느 것 </DIV> <DIV>    하나라도 망각해서는 안 될 것이다.</DIV> <DIV>    과거의 전례를 볼 때에 부동산에서 최대의 흑자를 내는 방법으로 단연 청약으로 인한 </DIV> <DIV>    당첨을 꼽는다.</DIV> <DIV>    그렇기 때문에 많은 분들이 청약 관련 통장을 만들어, 분양 일정과 지역에 따른 계획을 </DIV> <DIV>    세운다.</DIV> <DIV>    청약은 일반 서민들이 가장 확실하게 내 집 마련을 함과 동시에 시세 차익을 극대화 할 수 </DIV> <DIV>    있는 가장 좋은 제도이다. <FONT color=#228b22>◆</FONT></DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆</FONT> 하지만 역발상의 입장에서 청약이 무주택 서민을 목을 조르는 올가미라는 생각을 하신적</DIV> <DIV>   있는가?</DIV> <DIV>   판교에 모든 것을 걸고 내 집 마련을 미루어 온 무수한 서민들, 앞으로 예정될 수도권 유망지역에 </DIV> <DIV>   당첨할 가능성에 모든 것을 걸고 기다리는 서민들, 꼭 한 번은 되짚어 보아야 한다.</DIV> <DIV>   청약이 서민을 위한 제도 중의 최고라는 것은 사실이나 그것은 당첨 된 일부의 서민에 국한 된 </DIV> <DIV>   이야기이고, 대부분은 내 집 마련의 무수한 기회를 놓치게 한 최대의 적일 수도 있다는 </DIV> <DIV>   사실이다.</DIV> <DIV>   차라리 청약 1순위 통장이 없었다면 진작 30평대의 급매를 통하여 시세 차익을 얻을 수도 </DIV> <DIV>   있었을텐데 청약에 목숨을 바쳐 충성해 온 낙첨된 분들의 피해는 생각보다 매우 크다. <FONT color=#228b22>◆</FONT></DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>따라서 우리는 청약에 모든 것을 걸기 보다는 지극히 현실적인 눈으로 접근을 시도하고, </DIV> <DIV>    급매물과 청약을 동시에 진행시키는 전략으로 시장을 헤쳐 나가야 한다.</DIV> <DIV>    저는 전문가들이 10년 무주택 1순위이므로 당첨 가능성이 높으니 기다리라는 말에 동의 </DIV> <DIV>    안 한다.</DIV> <DIV>    오히려 내 집 마련의 기회라 싶으면 1순위가 아니라 0순위의 통장도 버리고 급매물을 살 줄</DIV> <DIV>    아는 지극히 현실적인 안목이 필요할 경우가 많다. </DIV> <DIV>    확률은 진리이기 때문에 무시하면 안 된다.</DIV> <DIV>    무조건 된다는 신념보다는  떨어 졌을 경우의 주변 아파트 시세를 생각하면서 전략을 짜야 </DIV> <DIV>    한다.</DIV> <DIV>    아이러니하게도 1순위가 아닌 분이나, 통장이 없는 분들이 급매 위주의 전략으로 성공을 </DIV> <DIV>    했다. <FONT color=#228b22>◆</FONT></DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>끝으로 추첨제에서 점수제로 전환 되는 향후 청약 기조에 대하여 오래된 분들이 상대적으로</DIV> <DIV>    유리할 것으로 판단이 되기 때문에 이 부분은 좀 더 심도 있는 전문가들의 분석이 나온 후에</DIV> <DIV>    확정안을 가지고 살펴 보아야 할 내용이다. </DIV> <DIV>    이렇게 되면 일단 무주택 1순위는 좀 더 유리한 고지에 선점할 수 있지만 차 순위의 분양 </DIV> <DIV>    소유자는 이전보다 불리해질 가능성이 농후하다.</DIV> <DIV>    그렇다고 자주 바뀌는 청약 제도를 신뢰할 단계가 아니며, 또한 그렇게 된다손 치더라도</DIV> <DIV>    큰 폭의 변화라고 단정 지을 수 없기 때문에 위에서 분석안 필자의 의견은 유효하다고</DIV> <DIV>    볼 수 있다. <FONT color=#228b22>◆</FONT></DIV> <DIV> </DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #00ffff" color=#ff0000 size=3>2. 급매시 체크 사항 10가지</FONT></STRONG></DIV> <DIV><STRONG></STRONG> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>1. 해당 아파트 시세-</FONT></STRONG> 분양가 3년전, 2년전, 1년전, 6개월, 3개월 시세 파악 필수- 등락 폭 확인</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>2. 주변 아파트 시세-</FONT></STRONG> 분양가 3년전, 2년전, 1년전, 6개월, 3개월 시세 파악 필수- 10곳 이상  파악</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>3. 해당 아파트 기본 사항-</FONT></STRONG> 세대수, 브랜드, 중심 평형, 동간 거리, 층과 향, 마감재, 문화시설</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>4. 주변 아파트 기본 사항-</FONT></STRONG> 아파트 시세, 전체 단지수, 택지 개발 및 뉴타운 등 환경, 고급화 여부</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>5. 아파트 입지- </FONT></STRONG>강남 등 핵심 지역과의 거리, 연계성. 교통 등 인프라와 기간 산업, 문화산업</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>6. 미래 발전 가능성-</FONT></STRONG> 전철역 등 교통, 교육, 문화 시설, 개발 등의 호재, 혐오 시설 등의 악재</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>7. 투자 가치-</FONT></STRONG> 향후 3년 후의 가치 예측, 순수 시세 차익. 다른 재테크 수단과의 비교를 통한 우열 </DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>8. 자신의 여건 점검- </FONT></STRONG>자본금, 월 소득 및 저축액, 안정적인 수입 여부, 급매의 정확한 사유</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>9. 청약과의 비교-</FONT></STRONG> 당첨 가능성 현실적 판단, 당첨과 낙첨시의 시장 여건 예측.  자본금 조달 확인</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>10. 급매물 매수 5대원칙- </FONT></STRONG></DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff><STRONG>1</STRONG>. 침체기 시기에 매수,</FONT></DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff><STRONG>2.</STRONG> 현 시세보다 10% 이상 싼 가격, </FONT></DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff><STRONG>3.</STRONG> 기본 조건 갖춘 아파트 선정</FONT></DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff><STRONG>4.</STRONG> 25평이하나 저층 소규모단지, 시세상승 없는 곳 피할 것, </FONT></DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff><STRONG>5.</STRONG> 5군데 선정 후 가장 좋은 여건 매수</FONT></DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>청약 당첨이 현실적으로 어렵다고 판단 되었을 때는 과감하게 침체기를 골라서 급매물 </DIV> <DIV>    형태의 매수를 붙잡을 필요가 있다.</DIV> <DIV>    특히 위의 5대 요소를 갖춘 상황이라면 유망지역을 골라서 적극적인 자세로 매수를 하는 </DIV> <DIV>    것이 바람직하다. <FONT color=#228b22>◆</FONT></DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>아파트 매수를 위해서는 해당 아파트의 시세 즉 3년,2년,1년,3개월,6개월 분석은 기본으로 </DIV> <DIV>    들어가야 한다.</DIV> <DIV>   미래를 예측 할 수 없기에 최소한의 과거와 현재의 조명은 필수적이다.</DIV> <DIV>   또한 아파트 주변 시세(동, 구포함) 최소 10여곳 이상은 과거와 현재 시세를 점검해야 </DIV> <DIV>   투자 가치를 예측할 수 있다.</DIV> <DIV>   주변 시세가 너무 낮은 것은 급매 여건에 적합 한 경우가 아니므로 보류를 해야 한다. <FONT color=#228b22>◆</FONT></DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>그리고 해당 아파트와 주변 아파트의 기본 여건을 40대 60의 비율로 살펴 보아야 한다.</DIV> <DIV>    해당 아파트의 단지수, 중심평형을 비롯한 기본 여건만을 보아서는 안 되며 오히려 주변의</DIV> <DIV>    시세와, 단지수, 고급화 여부, 교통, 교육 등의 인프라 구축에 집중할 필요가 있다.</DIV> <DIV>    단순히 아파트 급매만 보아서는 안 되고, 아파트의 입지와 미래 발전 가능성 등을 종합적으로</DIV> <DIV>    검토해야 하며 그로 인한 순수 투자 수익률을 따져서 매수 여부를 결정하면 매우 큰 </DIV> <DIV>    시세 차익을 누릴 수 있다. <FONT color=#228b22>◆</FONT></DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>자신의 여건에 알맞는 40% 대출이 적당하지만 저축률만 수반 된다면 60% 대출을 활용하여</DIV> <DIV>    좀 더 투자 수익률이 높다고 판단되는 입지가 좋고 큰 평수의 아파트를 매수하는 데 공격적인</DIV> <DIV>    자세를 보일 필요성이 있다. <FONT color=#228b22>◆</FONT></DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>청약은 10년  무주택 1순위가 유리 하지만 그것 하나에 모든 것을 걸기 보다는 비수기를 </DIV> <DIV>   통하여 급매물을 매수한다면 약간 불리한 여건에서 청약을 하여 당첨을 바라는 것이 지극히 </DIV> <DIV>   현실적인 시각이다.</DIV> <DIV>   3대 1이면 몰라도 5대 1이나 10대 1이상은 위험한 경쟁률이다.</DIV> <DIV>   급매를 통하여 시세 차익을 얻은 분들이 매우 많다.</DIV> <DIV>   급매는 발품을 팔고 부지런하면 상상을 초월한 매물을 잡아서 내집을 마련할 수 있다는</DIV> <DIV>   장점이 있다. <FONT color=#228b22>◆</FONT></DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>예를 들어서 비수기에 3억에 매물이 나왔다면 현재 매도가는 3억이 아니라 3억 3천-5천일</DIV> <DIV>    가능성이 많은데 성수기로 돌변하면 순식간에 급매가 씨가 마르거나 있다하여도</DIV> <DIV>    3억 5천선이며  매도가가 3억 7천-4억선까지 탈바꿈한다.</DIV> <DIV>    이것은 논리적 비약이 아니라 실전 상황에서 자주 일어나며, 가격을 올려서 담합 한 것이 </DIV> <DIV>    아니라 급매가 사라졌기 때문에 실제 가격은 2-3천 올랐지만 3억과 4억의 1억 차이의 </DIV> <DIV>    체감을 느끼는 것이다. </DIV> <DIV>    무려 1억이다. 급매가 없다면 정말로 1억 차이로 매수한다.</DIV> <DIV>    급매의 중요성이 바로 여기에서 나타나며 분양가 받는 경우보다 좋은 이점이 있다는 점을 </DIV> <DIV>    알아야 한다. <FONT color=#228b22>◆</FONT></DIV> <DIV> </DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #00ffff" color=#ff0000 size=3>3. 사고 전환이 필요한 부동산 관련 상식- 잘못된 사고 유형</FONT></STRONG></DIV> <DIV><STRONG></STRONG> </DIV> <DIV><FONT color=#0000ff><STRONG>1. 전철역 주변에는 25평 이하의 아파트가 좋다</STRONG></FONT></DIV> <DIV><FONT color=#0000ff></FONT> </DIV> <DIV><FONT color=#0000ff><STRONG>2. 10년 무주택 1순위 자는 청약을 받아서 당첨이 되어야 한다.</STRONG></FONT></DIV> <DIV><FONT color=#0000ff></FONT> </DIV> <DIV><FONT color=#0000ff><STRONG>3. 많이 오른 곳은 까닭이 있으니까 잡아야 한다.</STRONG></FONT></DIV> <DIV><FONT color=#0000ff></FONT> </DIV> <DIV><FONT color=#0000ff><STRONG>4. 무주택을 탈피하는 것이 중요 하기 때문에 내 집 마련을 무조건 하고 보아야 한다.</STRONG></FONT></DIV> <DIV><FONT color=#0000ff></FONT> </DIV> <DIV><FONT color=#0000ff><STRONG>5. 비과세까지 무조건 기다려야만 한다</STRONG></FONT></DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#0000ff><STRONG>6. 3년 기다리면 2-3천 오르기 때문에 기다려야 한다.</STRONG></FONT></DIV> <DIV><FONT color=#0000ff></FONT> </DIV> <DIV><FONT color=#0000ff><STRONG>7. 대출 이자에 대한 부담으로 내 집 마련이 불안하기 때문에 대출은 적게 받아야 한다</STRONG></FONT></DIV> <DIV><FONT color=#0000ff></FONT> </DIV> <DIV><FONT color=#0000ff><STRONG>8. 부동산 가격이 많이 올라서 버블, 폭락 조짐이 보이니 그 때까지 기다려야 한다.</STRONG></FONT></DIV> <DIV><FONT color=#0000ff></FONT> </DIV> <DIV><FONT color=#0000ff><STRONG>9. 청약과 매수 중에 고민을 하거나 청약을 어디에 넣을지 선택을 고민한다.</STRONG></FONT></DIV> <DIV><FONT color=#0000ff></FONT> </DIV> <DIV><FONT color=#0000ff><STRONG>10. 분양가가 비싸니 포기하는 것이 옳다.</STRONG></FONT></DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>위에서 제시한 10가지의 사항은 언뜻 보기에는 그럴듯 하지만 실전에는 정 반대의 상황일</DIV> <DIV>    경우가 훨씬 많다.<FONT color=#228b22>◆</FONT> </DIV> <DIV> </DIV> <DIV> </DIV> <DIV>저작권자- 천만명 부동산의 꿈 김종갑</DIV>