계약종료 앞두고 세입자 연락두절...집주인 '명도소송' 합리적

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[K그로우 전문가칼럼=엄정숙 법도종합법률사무소 대표변호사] 임대차 관계에서 계약 종료를 앞두고 세입자와 연락이 닿지 않는다면 건물주들은 애가 타기 마련이다.

주택이나 상가 임대차 보호법에는 계약 종료를 앞두고 건물주와 세입자가 계약 해지에 관해 의사를 전달해야 한다고 규정하고 있다. 하지만 계약해지에 합의한 세입자가 종료 시점을 앞두고 연락 두절 상태가 된다면 건물주들은 혼란에 빠지기 마련이다. 앞으로의 임대차 수익은 물론 이사 오기로 한 신규 세입자마저 놓칠 위기에 놓이기 때문이다.

만약 신규 세입자가 들어와야 하는 상황에서 기존 세입자가 연락 두절된다면 명도소송 절차를 통해 세입자를 내보내야 문제가 없다.

'명도소송'이란 건물을 비워달라는 취지로 건물주가 세입자를 상대로 제기하는 소송을 말한다.

세입자가 연락 두절인 상황에서 건물주가 주의해야 할 부분은 급한 마음에 여러 실수를 저지를 수 있다는 점이다.

먼저 집주인 중에는 "계약해지에 합의해 놓고 세입자가 연락을 받지 않으니 직접 문을 개방하고 들어가 짐을 꺼내고 싶다"고 울분을 토하는 경우가 있다. 이러한 행위는 법률상 위법으로 집주인에게 상당한 불이익이 따른다.

계약이 아직 끝나지 않은 상태에서 세입자의 집에 함부로 들어가는 것 자체도 문제지만 계약이 종료된 후에도 세입자가 자발적으로 집을 비우지 않는 한 점유권은 여전히 집주인이 아닌 세입자에게 있다.

세입자에게 점유권이 있는 상황에서 집주인이 함부로 들어가게 된다면 주거침입죄나 재물손괴죄로 오히려 형사상 책임이 따를 수 있기에 주의해야 한다.

반면 기존 세입자가 연락 두절인 상황에서 구해진 신규 세입자와는 계약이 가능한 것일까.

기존 세입자와 연락도 닿지 않고 나가지도 않고 있다면 법률상 집주인은 신규 세입자와 계약을 체결할 수 없다.

즉 세입자가 나가기 전까지는 신규 세입자를 받지 못한다. 이 상황에서는 법적 절차를 밟아 문제의 세입자를 내보낸 후 신규 세입자를 받아야 한다.

집주인이 세입자를 합법적으로 내보낼 수 있는 법적 대응에는 명도소송이 있다. 다만 명도소송이 진행되는 과정뿐 아니라 승소 판결을 받은 후에도 강제집행이 완료되기 전까지는 세입자의 집에 들어가거나 신규 세입자를 받는 행위도 할 수 없다는 점을 유의해야 한다.

아울러 명도소송을 제기하기 전 주의해야 할 점이 남아 있다. 세입자가 연락 두절이 되기 전 계약해지에 관한 합의 증거가 있는지 확인해야 한다는 점이다. 합의란 서로가 한 가지 사항에 대해 동의해야 하고 동의했다는 객관적인 증거가 있어야 법적으로 효력이 있기 때문이다.

객관적인 증거가 없다면 추후 세입자는 묵시적 갱신임을 주장할 수 있기에 계약해지나 연장이 필요한 시기에는 반드시 내용증명이나 통화녹음, 문자와 카톡 메시지 등을 이용해 합의 증거를 남겨 둬야 법적 절차에서 유리하다.

한편 세입자는 합의대로 나갔지만 문 개방에 필요한 열쇠나 비밀번호를 알리지 않고 나간 경우는 어떨까.

세입자가 집주인에게 집을 반환하는 명도의무는 세입자가 나가는 것뿐 아니라 집주인이 해당 집을 사용 수익하는 것까지를 의미한다. 다시 말해 세입자가 짐을 빼 다른 곳으로 갔다고 하더라도 집 문이 개방되지 않았다면 완벽한 명도라고 볼 수 없다.

이러한 상황이 발생한다면 세입자에게 명도 의사를 명확히 확인하고 이에 응하지 않는다면 명도소송과 강제집행 절차를 통해 점유권을 가져와야 안전하게 신규 세입자를 받을 수 있다.

정리하면 세입자가 계약해지에 합의했음에도 연락을 받지 않는다면 명도소송을 고려해야 한다. 집주인은 억울한 마음이 앞서겠지만 세입자가 자발적으로 나가거나 명도소송이 끝나기 전까지는 함부로 세입자의 짐을 치울 수 없고 신규 세입자와의 계약도 맺을 수 없다.

마찬가지로 세입자가 짐을 뺐지만 문 개방에 필요한 정보나 열쇠를 인계하지 않았다면 완벽한 명도가 아니므로 세입자에게 다시 한번 명도 의사를 확인하거나 명도소송 절차를 밟아야 한다.

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