"경매로 넘어간 전셋집, 보증금 돌려받으려면 '이것' 확인해야"

깡통전세나 전세사기로 인해 집이 경매로 넘어가는 경우가 많아졌다.이에 따른 세금 문제에 대한 고민도 늘고 있는 만큼 다양한 사례를 통해 경매로 넘어간 경우 세입자가 보증금을 어떻게 돌려받을 수 있는지, 주의해야 할 사항은 어떤 것인지 짚어본다. 최근 문제가 된 깡통전세, 전세사기 등으로 인한 경매 물건에 대해서도 세금과 얽힌 사연을 다뤘다. 국세 징수법과 국세기본법의 일부 개정안이 각각 국회를 통과하면서,4월부터는 국세보다 임차인의 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있게 됐는데 어떤 부분을 중점적으로 살펴야 하는지 구체적으로 짚어봤다. 우선 개정되기 이전의 국세기본법에는 ‘국세우선원칙’이 있는데 이는 경매나 공매를 할 경우 배분되는 순서를 규정한 것이다.재산과 관련된 당해세(상속세, 증여세, 종합부동산세)를 우선적으로 배분한 이후 국세의 법정기일과 임차보증금 등의 권리설정일이 빠른 것부터 변제한단 내용이다.이때 권리설정일은 일반적으로 확정일자로 보면 된다.  “과거 법안에 따르면 당해세가 우선이기 때문에 당해세가 상당할 경우 임차보증금을 못 받는 경우가 발생할 수도 있지만 이번 세법 개정을 통해 당해세라고 하더라도 그 보다 확정일자가 앞서는 주택임차보증금이 있다면 원래 먼저 배분될 당해세 만큼을 주택임차보증금으로 대체해 변제할 수 있도록 변경했다”고 설명했다. 사례로 들어 살펴 보면예를 들어 4월 이후 경매 낙찰 대금이 3억원이고, 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인의 보증금이 2억5000만원, 확정일자 이후 법정기일이 도래한 당해세가 1억원인 경우 법안 개정 전과 이후로 나누면 돌려 받을 수 있는 보증금 규모가 달라진다. 개정 전 규정이라면 낙찰대금 3억원에서 우선적으로 당해세 1억원이 배분되고, 남은 2억원이 보증금으로 변제된다. 즉, 보증금 2억5000만원 중 5000만원은 돌려받지 못하는 것이다. 그런데 이번 세법 개정으로 당해세의 법정기일보다 먼저 확정일자를 갖추었다면 그 당해세 1억원 만큼에서 주택임차보증금을 우선적으로 변제받을 수 있으며, 남은 2억원도 다른 저당권 등이 없다면 주택임차보증금을 당해세보다 우선해 변제할 수 있도록하고 있다. 즉, 이 경우에는 2억5000만원 전액을 변제 받을 수도 있는 것이다. 만약 저당권이 있는 경우 똑같이 낙찰대금이 3억원인데, 권리설정일 순서대로 저당권이 1억원, 임차보증금이 2억 5000만원, 당해세가 1억원인 경우라면 어떨까? 과거 규정대로라면 우선 당해세 1억원을 먼저 배분을 하고, 나머지는 권리설정일 순서에 따라 저당권 1억원, 임차보증금 1억원을 변제하게 된다. 따라서 임차보증금은 1억원 밖에 돌려받을 수 없게 되는 것이다.그러나 개정 사안에 따르면 당해세에 우선 배분되던 1억원 만큼을 주택임차보증금 1억원에 먼저 배분을 하고 다음 순서는 종전 규정과 변함없이 저당권 1억원, 남은 1억원은 다시 남아 있는 임차보증금에 배분되게 된다. 즉, 2억원을 돌려받을 수 있게 되는 것이다.  “당해세가 있다고 해도 다른 저당권들보다 확정일자만 앞선다면 전부 돌려받을 수 있는데 그 당해세의 법정기일보다 확정일자가 더 우선되어야하는 전제조건은 있어야 한다”면서 “이미 종합부동산세 체납이되어 있는 상태에서 확정일자를 받는다면 이 경우에는 원칙대로 당해세가 우선적으로 배분되게 되기 때문에 임대인의 체납 여부를 잘 확인할 필요가 있다”고 조언했다. 이어 “이번 국세징수법 개정으로 통하여 임대인의 미납국세 또는 체납세액을 조회할 수 있도록 개정되었다”면서 “과거에도 임대인의 동의를 받은 열람할 수 있었는데, 이번 개정을 통해서 임대차계약을 체결한 경우에는 임대기간이 개시하지 전까지 임대인의 동의 없이도 열람할 수 있게 된 것”이라고 설명했다. 임대인이 변경된 경우 주택임차 보증금 변제 순서에 대한 변경 사안도 알아둘 필요가 있다. 종전 임대인의 미납세액이 있는 상태에서 세입자가 주택임대차계약을 체결했다면, 경매 등이 이루어진 경우 미납국세를 우선 배분하고 주택임차보증금을 변제하게 된다. 계약 체결 이후 임대인이 다른 사람으로 바뀌었는데 이 사람에게 예전부터 상당히 많은 미납세액이 있었다고 하더라도 종전 임대인의 미납세액 만큼만 우선해서 배분하고 나머지는 주택임차보증금을 변제해야 한다는 내용이다.  “세입자 입장에서 이미 예상했던 미납세금의 범위는 고려할 수 있지만, 중간에 변경된 임대인의 세금 문제까지 알기 어렵다. 새로운 임대인이 고액의 체납자라고 하더라도 확정일자를 받을 당시 기존 임대인의 미납세액만 고려하면 되는 것”이라면서 “사실 이 규정은 대법원 판례에 따라 계속 운용을 해오던 것을 법에 명확화한 것”이라고 전했다.