당진시청 맞은편! 4,000세대 품은 독보적 3면 코너 메인 일반상업용지

[멋진세상]

[당진 수청2지구] 당진시청 맞은편! 4,000세대 품은 독보적 3면 코너 메인 일반상업용지 매매 (건축비 및 개발수익성 완벽 분석)

매물 대표 카드 (Quick Summary)

• 매물 특징: 당진 수청2지구 최고의 핵심 입지, 3면 코너 횡단보도 접합 메인 일반상업용지

• 토지 면적: 1,084.3㎡ (약 328평형)

• 용도 지역: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(수청2지구), 중점경관관리구역

• 도로 조건: 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 접합 (왕복 4차선 도로 연결 3면 코너)

• 매매 가격: 52억 4,800만 원 (평당 1,600만 원 / 💡 가격 조정 가능)

• 추천 용도: 병·의원 메디컬 빌딩, 대형 학원가, 프랜차이즈 앵커테넌트(올리브영·다이소 등), 사옥 및 상가건축

1. 입지 프리미엄 & 입체적 환경 분석

① 4,000세대 대단지 아파트 입구 항아리 상권

수청2지구에 조성된 4,000여 세대 규모의 아파트 단지로 진입하는 메인 동선 길목에 위치해 있습니다. 입주민의 일상적인 이동 경로를 완벽히 흡수하는 필수 생활밀착형 항아리 상권의 중심축입니다.

② 당진시청 및 행정·문화 인프라 직접 수혜

왕복 4차선 대로 맞은편에 당진시청이 바로 위치해 있어, 공공기관 상근 인력 및 민원 유동인구가 일정하게 유지됩니다.

• 도보 3분: 롯데시네마, 소공원

• 도보 6분 (차량 2분): 농협은행, 하나로마트

• 차량 분 단위: 롯데마트, 다이소 등 대형 상업·편의시설 밀집

③ 초·중학교 인접 프리미엄 학세권

수청초등학교와 수청중학교가 가깝게 위치하여 학생 및 학부모 유동인구가 매우 풍부합니다. 등하굣길 안전 동선과 연계되어 교육 및 학원 관련 업종의 높은 수용성을 자랑합니다.

④ 3면 코너 횡단보도 접합의 압도적 시각 효과 (가시성 최고)

사거리 코너이자 횡단보도에 직접 접해 있어 보행자와 차량 운전자 모두에게 노출 효과가 매우 뛰어납니다. 건물 신축 시 3면 개방형 설계를 통해 당진 수청지구를 대표하는 랜드마크 메디컬/상가 빌딩으로 구축 가능합니다.

⑤ 광역 및 시내 교통망

• 시내 교통: 도보 2분 거리 버스정류장 위치, 인접 도로에서 부지 진출입 매우 용이

• 광역 교통: 서해안고속도로 당진 IC 차량 10분, 합덕역(ITX) 차량 26분 거리

2. 용적률 극대화 건축 시뮬레이션 및 신축 비용 추정

당진시 도시계획조례상 일반상업지역 법정 용적률 및 수청2지구 지구단위계획 지침을 고려하여 지하 2층 ~ 지상 10층 규모의 대형 메디컬/상가 빌딩 신축을 가정한 사업비 분석입니다.

[가상 건축 규격안]

구분	내용 / 규격	비고
대지면적	1,084.3㎡ (약 328평)	기준 대지
건축면적	약 759㎡ (약 230평)	건폐율 약 70% 적용
지상 연면적	약 8,674㎡ ~ 10,843㎡ (약 2,626평 ~ 3,280평)	용적률 약 800%~1,000% 적용
지하 연면적	약 2,645㎡ (약 800평)	지하 주차장 및 기계·전기실
총 건축 연면적	약 11,319㎡ (약 3,426평)	지상 + 지하

[총 사업비 추정]

1. 토지 매입비: 52억 4,800만 원 (평당 1,600만 원)

1. 순 신축 건축비: 약 239억 8,000만 원 (3,426평 × 평당 700만 원 산정)

1. 부대 비용: 약 32억 원 (설계·감리비, 금융비용, 인허가, 제세공과금 등 약 10%)

1. 총 예상 사업비: 약 324억 3,000만 원

3. 임대 및 개발 수익성 분석

[임대 수입 추정 (통건축 임대 운용 시)]

• 임대 가능 전용면적 (전용률 55% 적용): 약 1,884평

• 1층 (전용 약 120평): 평당 약 18~22만 원 → 월 2,400만 원 (보증금 약 3~4억)

• 2~3층 (전용 약 260평): 평당 약 8~10만 원 → 월 2,340만 원 (보증금 약 2.5억)

• 4~10층 (전용 약 910평 / 병·의원, 학원): 평당 약 5~7만 원 → 월 5,460만 원 (보증금 약 5억)

• 총 예상 임대 보증금: 약 11억 ~ 15억 원

• 총 예상 월 임대수입: 약 1억 200만 원 ~ 1억 1,000만 원 (연간 약 12억 2,400만 원 ~ 13억 2,000만 원)

[수익률 및 개발 이익 시나리오]

구분	구조 및 조건	연간 수입 및 수익률 / 이익
자기자본 100% 운용	실투자금 약 312억 원 (총사업비 - 보증금 12억) / 연 임대수입 약 12.6억	연 수익률 약 4.04%
레버리지 활용 (대출 65%)	대출 210억(연 4.8%) / 실투자금 약 102억 원 / 이자 차감 후 순수입 연 2.5억	자기자본 수익률(ROE) 약 2.5% ~ 5.5% ​ ​ (상권 활성화 시 대폭 증가) ​
신축 후 분양 사업 (통/개별분양)	지상 연면적 기준 분양가 산정 시 총 분양 매출액 약 380억 ~ 410억 원	개발 사업이익 약 55억 ~ 85억 원 ​ ​ (개발 수익률 약 17% ~ 26%) ​

4. 권장 추천 업종 (MD 구성안)

• 메디컬 센터 (병·의원): 대단지 배후수요 및 시청·학교 수요를 흡수하는 내과, 소아청소년과, 치과, 정형외과, 이비인후과, 통증의학과 및 1층 대형 약국 입지 최적

• 대형 프랜차이즈 및 앵커테넌트: 올리브영, 다이소, 대형 브랜드 카페, 패스트푸드, 베이커리

• 전문 학원가: 초·중학교 연계 입시학원, 국영수 영재학원, 예체능(음악·미술) 및 체육시설

• 금융 및 생활 편의: 시중은행, 스크린골프, 대형 뷰티케어, 프랜차이즈 외식업소

5. 당진시 개발 호재 및 미래 투자 가치

당진시는 충남 서북부권의 핵심 산업·거점 도시로 지속적인 인구 유입과 도시개발이 적극 추진되는 지역입니다. 특히 수청2지구는 당진시청을 품은 신흥 주거 및 행정의 중심 축으로 완벽히 자리 잡았습니다.

상업지역 내에서도 3면 코너 횡단보도 접합 필지는 희소성이 매우 높아, 상권 활성화에 따른 리스크가 적고 안정적인 임대수익과 향후 지가 상승에 따른 시세차익까지 확실하게 챙길 수 있는 우량 자산입니다.

📞 6. 매매 조건 및 문의 안내

• 총 매매가: 52억 4,800만 원

• 평당 단가: 약 1,600만 원

• 매매 조건: 가격 조정 가능 (상담 시 협의 가능)

당진 수청2지구 내에서도 독보적인 입지를 자랑하는 메인 코너 상업용지입니다. 현장 방문 및 세부 조건 협의, 건축 컨설팅 문의는 언제든 편하게 연락해 주시기 바랍니다!

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