'로또'로 불리던 송도, 미계약 속출에 집값도 하락세?

[삼족오]

'로또'로 불리던 송도, 미계약 속출에 집값도 하락세?

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청약만 되면 '로또'라고 불리던 송도 부동산 시장이 최근 반전 모습을 보이고 있습니다. 작년 상반기만해도 송도 청약 경쟁률은 치열함의 상징이었는데요. 지난해 말부터 송도의 무순위 청약 미달, 미계약 분이 등장하고 있어 대세 하락기에 접어든 것인지 아니면 일시 조정인지 의견이 분분합니다. 도대체 송도 부동산 시장에 어떤 변화가 일어나고 있는 것일까요?

청약 열기 뜨겁던 송도도 이제는 옛말

송도는 인천의 강남이라 불릴 정도로 '핫플레이스'인 지역입니다. 많은 주목을 받는 만큼 분양 시장에서도 수요자들이 몰려 경쟁률도 치열했는데요. 지난 2019년에 분양된 '송도 더샵 센트럴파크3차'의 경우 평균 206.13대 1의 경쟁률을 기록할 정도로 인기를 모았습니다.

송도는 GTX 호재와 더불어 바이오 기업 입주 등의 호재로 인해 미래 가치도 긍정적인 평가를 받았습니다. 편의성 높은 주거환경, 교통 환경 개선, 지역 내 기업 및 학군 조성 등 여러 장점을 지닌 송도의 인기는 날이 갈수록 상승세였습니다. 그런데 작년 말부터 송도의 분양 시장의 변화가 일어났는데요.

송도 청약 시장 냉각기 시작된 원인은?

미분양, 미계약 물량에 대한 고민은 송도에만 국한된 것은 아닙니다. 전국적으로 미분양, 미계약 물량이 늘어나는 추세인데요. 2021년 4분기 전국 미분양 비중은 16.5%에 달합니다. 같은 해 1분기에 전국 미분양 비중이 6.8%였던 것에 비해 9.7% 미분양 비중이 증가했습니다.

미분양, 미계약 물량 증가에는 부동산 규제와 금리 인상이 크게 작용을 미친 것으로 해석됩니다. 특히 송도의 경우 워낙 고가의 주택이 많았던 터라 부동산 세금과 금리 인상에 따른 부담이 큽니다.

또한 분양가 9억원 이상일 시 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출이 불가하고, 총 대출액이 2억원을 넘어가면 총 부채 원리금 상환비율(DSR) 규제로 잔금 대출도 어렵습니다. 그렇다 보니 청약 당첨 이후에 잔금 문제를 해결하기 힘들어 당첨이 돼도 포기하는 이들이 있는 것입니다. 물론 세금과 금리가 부담이 돼도 집값이 그만큼 오르면 투자의 의미가 있겠죠. 문제는 송도의 집값이 점차 하락세를 보인다는 것입니다.

올해 서울 4만8,030가구, 전국 43만8,057만 가구가 분양을 앞두고 있습니다. 전년에 비해 공급 물량이 전국 기준으로 39.4% 늘어난 것인데요. 공급 물량이 늘어난 만큼 시세 차익이 크게 기대되는 단지가 아니면 미분양, 미계약 물량이 늘어날 것으로 예상됩니다.

송도의 미계약 물량은 전국적으로 공급물량이 상당하기 때문에 바로 호전되기에는 시간이 필요합니다. 하지만 송도가 지닌 교통호재와 개발호재, 높은 주거 편의성 등의 장점은 여전히 존재하기 때문에 장기적인 시각으로 바라보는 것도 중요해 보입니다.