부동산의 매도 후에 발생한 하자에 대하여 매도인이 책임을 져야 하는 경우가 있는데, 이를 매도인의 '하자담보책임'이라고 합니다.
법률관계는 다음과 같습니다.
1.매수인이 하자를 발견하면 하자를 발견한 날로부터 6개월까지 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있습니다.이 경우
매수인은 계약해제권과 그에 상응하는 손해배상청구권을 행사할 수 있습니다.(민법 제580조)
2.매도인의 담보책임의 발생사유와 내용은 법률에 규정되어 있습니다.(민법 제570조 내지 제 584조) 이를 매도인의 하자담보
책임이라 하는데 그 책임의 정도는 매도인의 고의 · 과실을 요하지 않은 무과실책임(매도인이 하자가 있다는 사실을 몰랐다
하더라도 책임이 있다는 의미)으로서 책임이 가중되는 것이민법의 정신입니다. 이는 매수인의 보호와 일반거래안정을
보장하기 위함입니다.
3.그러나 그 하자로 인하여 매매의 목적을 달성할 수 없는 중대한 하자의 경우가 아니라면매수인은매도인에게 하자담보책임을
물을 수 없을 것입니다.
4.베란다에 누수가 어느 부분에 관한 것인지 질문내용에 없습니다. 만일 베란다 천정부분이고 그 천정이 윗집의 바닥에서 누수가
되는 것이라면 그 책임은 윗집에 있으며, 당연히 윗집 주인이 보수하여야 합니다.
그러나 천정부분이라도 코킹이 낡아서 외부로부터 물이 유입되어 천정에 습기가 맺힐 수 있습니다. 이 경우에는 사소한 하자에
해당된다고 볼 수 있으며, 코킹 재시공 비용정도를 매도인에게 청구해 볼 수 있겠습니다.
천정부분이 아니고 매수한 집의 베란다 바닥에 누수문제라면 이는 필시 베란다 외벽 코킹문제일 가능성이 높습니다.
5.누수가 윗집에서 되는 것이라면 궁극적인 책임은 윗집에 있다할 것이나, 그 누수가 매매 당시부터 있었던 것이라면 전 주인이
윗집 주인과 그 문제를 해결했어야 합니다. 이 경우에는 매매후 물이 세는 것이 지금 발견되었다 하더라도 지금부터 6개월까지
전 주인이 그에 대한 책임이 있습니다.
6.중대한 하자가 있음에도 이를 숨기고 매매를 한다면, 법에는 매수인이 그 하자를 "발견한 날로부터 6개월까지" 매도인에게
책임이 있다고 규정되어 있기 때문입니다. 무슨 말이냐 하면, 중대한 하자가 매매 당시에 이미 존재하였던 것이라면, 그 하자가
소유권 이전 후 1년 뒤에 발견이 되었다 하더라도,매수인이 발견한 날로부터 6개월까지 매도인에게 책임이 있다는 것입니다.
7.그 집을 중개한 공인중개사가 고의로 그것을 숨겼다면 책임이 있을 것이나, 몰랐다면 그에 대한 책임을 묻기는 어려울 것입니다.
또한 전 주인에게 책임을 물을려면, 물이 세는 사실이 매매 당시부터 있었다는 것을 매수인이 입증하여야 합니다.
민법조항
제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임)①매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.
제580조(매도인의 하자담보책임) ①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
제582조(전2조의 권리행사기간) 전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다.(끝)