스크랩 다시 대두 되는 부동산 폭락과 결코 떨어 질 수 없는 판교의 가치

[카페지기]

요즘 또 거품붕괴니 폭락이 오니 하는 뒤숭숭한 여론이 대두되고 있습니다. 저의 6년 전 예언이 이제 다시 재현되는 것 같아 씁씁합니다.

 

제가 2004년 저서에서 한국의 부동산은 일본의 사례에 의거 조만간  거품 붕괴 및 폭락 할 것이니 마누라외에 부동산은 다 팔라 소개를 하였습니다.

지금 돌이켜 보면 상당히 어리석은 생각 이었습니다. 그 당시는 좁은 소견으로 다음사항을 이해하지 못 하고 있었습니다

 

 일본의 미국과의 관계에서의 과도한 무역흑자로  프라자 합의에 의한 일방적인 30% 수준의 강압적인 엔화 절상으로 인한 기반 산업인 제조업의 의욕상실과 외도(사업 포기 및 국내 부동산 투자 전념)로 인한 막판에 벌어진 어마어마한 부동산 값 상승(2년사이 약 3배 상승) 이 모든 여건을 무시 한 채 저는 당연히 한국이 일본을 따라 왔듯이 우리도 폭락 할 것이라는 어리석은 이론으로 본의 아니게 이런 글로 어리석음을 표방 하였습니다.

 

작금 지금의 한국의 현실은 정부의 일방적인 LTV, DTI 규제로(직업 없을 시 감정가의 25% 수준,중국 및 타국은 평균 70% 수준) 이 정책은 당연히 목 줄을 조이고 시합 하자는 불 공정한 시합이니 당연히 국내의 부동산은 조만간 어려운 상황을 이어 나 갈 것이나 정부는 다시 또 이로 인한 부작용을 우려하여 모든 규제를 풀수 밖에 없지 않을까 합니다.

 

즉 예전에 말씀드렸듯이 부동산 값의 향배는 정부 마음대로 입니다.

 

지금 중국은 1년 전에 비해 거의 120%가 오른 상황으로서 다분히 인위적으로 부동산 값을 상승 조정하고 있으며 지금 중국의 현실은 대졸 초임이 50-60만원 수준이나 상해 아파트는 인테리어도 안된 30평이 평균 4억원을 초과하며 한국의 강남급은 상상을 초월 합니다.이것은 일본,미국 ,홍콩 다 유사 합니다.

그러므로서 그들은 그 이점을 활용하여 중국은 전세계의 강국으로 나아가고 있고 일본에 이어 전 세계의 자산을 사들이고 있습니다.

 

이 의미는 결코 부동산 값의 약세가 최선은 아니라는 말 입니다.

 

이에 최근 유사한 글이 있어 소개 올립니다.

 

 아울러 결코 강남과 판교는 무너 질 수가 없는 것이 대세입니다.

 

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우리 나라의 부동산은 세계 공황이나 전쟁, 유력 국가의 외환위기 등의 극단적인 상황만 도래하지 않는다면 대세 상승기에 접어 들 것이며, 최소한 폭락은 없다는 점을 강조하고 싶습니다.

하단에 제시한 통계 자료들은 임의적인 것이 아니고, 국내외 명망이 높은 자료를 토대로 제시하였음을 사전에 밝힙니다.

 

첫째, 지난 10년간 우리 나라의 부동산 상승률은 세계 평균에 한참 못 미칩니다.

 우선 최근 4년간 통계 자료를 보면 OECD 국가 평균 주택 상승률 42%의 절반 수준인 21% 상승에 그치고 있습니다.

10년간 상승률을 보면 버블 수치가 전혀 없는 상황입니다. 아이슬란드 252%, 영국 192%, 호주 132%, 미국 100%, 한국 38.4% 상승으로 선진국의 부동산 버블 상황과는 비교가 되지 않을 정도로

낮은 수치이며, 오히려 역버를 상황에 무게 중심을 두고 싶을 정도입니다.

 

핵심 지역을 볼 경우 수도권은 67% 상승, 서울은 69% 상승으로 비교적 높은 상황이지만 외국의

경우도 핵심 지역의 부동산 상승률은 앞에서 제시한 통계 수치의 최소 1.5배~2배 정도임을 감안하면 역시 매우 낮은 상승률에 머물고 있음을 알 수 있습니다.

소비자 물가 상승률을 반영한 실질 주택 가격 상승률의 경우에 미국 40%, 일본 30%, 한국 20%로써

매우 안정적인 상승률이며, 이는 주요국 평균치와 비교하여도 한참 낮은 수치라는 사실을

밝힙니다.

 

둘째, 2008년 고금리가 정점을 찍은 이후 글로벌 금리 하락 공조화로 크게 하락하고 있기

때문입니다.

 우리나라의 경우 정책 금리가 최고 10%에서 5%대로 금리가 하락한 상황이며, 향후에 세계 공조화 영향으로 하락폭은 더욱 커질 전망입니다.

 정책 금리 인하-CD 금리 하락-대출 금리 인하-가계 부담 감소의 금리 인하 공식이 진행중이며,

주택 담보 대출 금리도 7%에서 5%대로 가파르게 하락하고 있습니다.

특히 우리나라의 경우 주택 담보 대출에 따른 금리 인하가 높은 편이기 때문에 그만큼 하락 폭이

커질 가능성은 크다고 볼 수 있습니다.

 

셋째, 국가 예산 대비 대출 규모가 외국에 비하여 매우 안정적입니다.

삼성 경제 연구소 2007년 자료를 보면, 미국의 경우 주택 대출 규모가 연간 예산의 3배이지만

우리나라의 경우는 그 절반 수준인 1.5배로써 위험 수위가 낮으며, GDP 대비 주택 대출 비율도 미국이 85%, OECD 18개국 평균 50%보다 낮은 32%선으로 매우 안정적이라고 할 수 있습니다.

연체율은 미국 18.2%, 주요 국가 3~15%인데 비하여 우리나라는 겨우 0.5% 수준이라 신용면에서도

흠잡을 데 없이 이상적인 구조를 보여 주고 있습니다.

 

넷째, LTV (주택 담보 대출 인정 비율)가 외국보다 훨씬 양호한 상황입니다.

미국은  LTV가 98.5%, 한국은 금융권을 통털어도 48.8%로써 미국의 절반 수준에 불과하며 이는

OECD에서 안전도가 가장 높은 국가 중의 하나라고 말씀 드릴 수 있습니다.

미국은 최고 집값의 100%, 일본은 버블 시기 기준으로 무려 120%이지만 한국은 대부분 투기지역 40'%, 기타지역 60%로 금융 부실이 발생하려면 한 참을 더 대출 받아야 할 상황임을 보여 주는 자료라고 할 수 있습니다.

참고로 영국은 70%, 프랑스 78% 수준으로 우리보다 위험도가 높습니다.

 

 

다섯째, 외국 부동산에 비하여 국내 부동산은 글로벌 금융 위기 1년전에 크게 하락한

상황으로 선반영이 되어 하락폭이 적을 것이 뻔합니다.

수도권 절반 정도가 이미 20~30% 폭락한 상황이며 버블7은 과 대비 40% 폭락한 곳들도 있습니다.

2006~2008년 현재까지 외국의 부동산은 10~30% 고공 상승하였지만 우리나라는 0% 수준(강남 등

선호지역 30% 하락, 강북 등 소외지역 30% 이상 폭등)으로 제자리 걸음을 한 상황입니다.

 

여섯째, 우리나라의 상가 및 오피스의 임대차 가격이 해외에 비하여 저평가가 된

상황입니다.

매경과 KOTRA 2008년 자료를 보면 중신 업무 상업지역 빌딩 임차료가 런던 소호지역 5만 6400원

도쿄 6만원선, 강남 2만원선으로 국민 소득을 반영하더라도 매우 낮은 수준임을 알 수 있습니다.

매매가는 거품이 심하지만 객관적인 판단 요소라고 할만한 임차료가 저평가 된 것은 주택가의

거품 정도가 상대적으로 낮다고 판단하시면 됩니다.

 

실거래가 기준으로 일본 최고의 중심 상업지 지가 3.3미터 제곱 기준으로 10억, 강남권 4억 베트남

2억으로 일본과의 GDP 감안하더라도 낮고, 우리보다 18배 GDP가 낮은 베트남과 엇비슷하다는

사실만 보더라도 저평가 정도를 가늠할 수 있습니다.

임차료의 경우 파리, 뉴욕, 런던이 6천 달러, 홍콩 2500달러, 베트남 호치민 1900달러,

필리핀 마닐라 1500달러, 한국 1400달러(45평 기준)로 저평가가 심한 편이며 그에 따라

부동산 시세의 저평가도 심한 상황으로 판단하시면 무방하다고 할 수 있습니다.

 

일곱째, 우리나라의 명품 아파트 주택 가격이 외국에 비하여 매우 낮은 수준입니다.

각국의 핵심 주택 기준으로 우리나라의 최고가 주택인 타워 펠리스, 도곡 렉슬, 삼성 아이파크,

분당 파크뷰 등이 평당가 4천만원에 머물고 있는데 비하여, 일본. 홍콩. 뉴욕 등의 최고가

아파트는 평당 1억~1.5억선에 이르는 것만 보아도 강남권 등 핵심 지역의 명품 아파트 가격이

높지 않은 수준임을 한 눈에 파악할 수 있습니다.

 

이는 노무현 정부의 종부세, DTI 규제, 주택 가격 평준화 정책이 이유이기도 하지만

명품 지역과 아파트에 대한 버블 수치가 매우 낮다는 것을 시사하고 있다고 판단하시면 됩니다.

향후 정부 정책의 수혜와 외국의 명품 아파트의 초고가 상황을 감안하면 강남. 판교. 분당. 용산.

광교. 송도. 동탄. 서울 핵심지역의 새아파트 및 분양 아파트의 메리트가 얼마나 높은지를

쉽게 알 수 있습니다.

 

여덟째, 정부 통계 수도권 무주택자가 40% 정도나 되며 명의 도용으로 주택을 보유한

실질적인 무주택자까지 감안할 경우에 50% 이상이 무주택자라는 사실은 향후에

주택 가격이 상승에 대한 뿌리가 깊다는 것을 알려 주는 자료라고 할만합니다.

 최근 신도시 대량 분양으로 단기 공급 과잉처럼 착시현상을 보이고 있지만 정부가 왜 그토록

신도시에 열을 올리고 있는지의 내막을 조금만 되짚어 본다면 이러한 속사정을 쉽사리 발견할 수 있습니다.

또한 1인 가구의 증가와 세대수의 증가, 고령화 사회, 생활 수준 향상, 자녀 내집마련을 위한 2주택

증가 등을 염두한다면 향후 10년간은 공급 부족이라는 단어가 꼬리표처럼 따라 붙을 것입니다.

 

아홉째, 외환 위기시의 30~50% 폭락한 통계 자료를 무시하고 단순 상승률만 따지는

경우가 많은 것도 우리나라 부동산의 탄려 가능성을 엿보는 핵심 사항입니다.

15년 전을 기준으로 미국 등 선진국은 외환 위기 상황이 도래하지 않았지만 우리 나라는

외환 위기를 겪은 상황이기 때문에 2002년 이후 상승 가격만 따지는 우를 범할 수 있습니다.

통합적인 시각에서 볼 때 우리도 일본의 잃어버린 10년 이상만큼이나 집값 폭락을 체험한

상황이므로 그 점까지 감안하면 실질 상승률은 매우 낮다고 할 수 있습니다.

 

열번째, 주택 그래프 모형상 2009년은 대세 상승 시기입니다.

주가의 경우 그래프 흐름이 거의 절대적 기준이라고 판단하는데 비하여 부동산은 체계적인 그래프

모형이 부족한 상황입니다.

하지만 놀랍게도 심리적으로 등락을 거듭하는 부동산도 주가에 버금가는 일관성 있는 등락 모형을

보여 주고 있습니다.

 

외환 위기를 극복한 2002년 전후가 대세 상승기라면 2년 후인 2004년은 대세 하락기이며

2006년이 대세 상승기 2008년은 대세 하락기 2009-2010년은 대세 상승기임을 알 수 있습니다.

큰 틀에서 본다면 2002년과 2009년이 가장 큰 흐름상의 대세 상승 그래프 모형을 보여 주고 있습니다.

 

주택 그래프 사이클은 미국발 금융 위기로 엇박자를 놓고 있는듯 하지만, 실물 경제가 살아나는

초입 단계인 2009년이나 아무리 늦어도 2010년은 대세 상승 시기와 맞물린 부동산 활황기일

가능성이 매우 농후합니다.

 

열한번째, 전통적으로 우리 나라는 주택에 대한 구매력이 매우 높습니다.

소득의 증가와 세대수의 증가를 고려할 때 1주택자의 2주택 상황은 쉽게 줄어 들지 않을 전망입니다.

단기 폭등으로 하락 가능성이 예상이 되는 소형 평형이 장기적 관점에서 상승을 지속할 가능성이

높은 절대적 이유이기도 합니다.

 

다만 세대원이 적다고 하여 소형으로의 회귀라고 단언할 수 없으며, 고령화 중산층의 경우

오히려 대형 평형을 선호할 가능성도 높다는 점을 참조하셔야 합니다.

 

각종 통계 자료를 보면 20대부터 60대 이상의 가장 중요한 목표 중의 하나가 내집마련이며,

생활이 부유할수록 2주택, 명품 아파트의 선호도가 커지고 있음을 발견합니다.

 

열두번째, 환율 폭락과 집값 하락은 부동산 매수자의 범위를 해외 교포들에게까지 넓혀

놓는 계기가 되고 있습니다.

수요층의 확대는 필연적으로 부동산 상승의 기폭제가 될 것이 자명합니다.

예를 들어서 최고가 7.5억 기준으로 4.8억까지  하락을 보이고 있는 분당 30평대 아파트를

해외 교포가  환율이 900~1000원대에서 1500대로 가치 하락을 보이는 이 시점에서 매수할 경우에

3.2억에 가능하며 전세금 2억을 감안하면 실 투자금 1.2억에 7.5억까지 오른 아파트를 손에

쥐는 꼴이 됩니다.

 

즉 매수 수요층이 지방, 해외 교포 및 일본 등 외국인에게까지 확대된 상황이며, 이들은 부동산

대세 상승에 시발점을 제공할 1순위로 꼽히고 있습니다.

 

열세번째, 극심한 침체로 주택 공급률이 최악의 상황으로 머물고 있어서 이는 필연적으로  부동산 상승의 빌미를 제공할 것입니다.

2005년~2006년의 부동산 분양 공급 부족은 선반영이 되어 2006년~2007년 강남권과 강북권의

엇박자 폭등을 야기하는 단초가 되었습니다.

마찬가지로 2008년~2009년 극심한 공급 부족은 선반영이 될 경우 2009년~2010년 대세 상승의

기폭제가 될 확률이 높다고 판단이 됩니다.

 

열네번째, 정부의 규제 완화와 거래 활성화 정책은 부동산 상승 시기에 불을지필

것입니다.

최근 부동산 가격이 급격하게 하락한 근본 원인은 국제 금융 위기에 대한 불안감과, 노무현 정부의

파상적인 규제가 만들어낸 쌍두마차에 있다고 할 수 있습니다.

침체기에는 정부의 활성화 정책이 무용지물인 것처럼 느낄지 모르지만 분위기가 조금만 반전이

되면 상승의 도화선이 될 수 있다는 것을 잊어서는 안 됩니다.

 

열다섯번째, 분양가 상승은 기존 주택의 하락을 막는 강력한 저지선이자 상승의 활력소가

됩니다.

땅값이 폭락하지 않는 한 분양가는 상승할 수밖에 없으며, 분양가의 고공행진이 이어지면

기존 아파트 역시 그에 버금가는 추격 상승을 필연적으로 수반할 수밖에 없습니다.

특히 고분양가 논란이 거센 명품 아파트일수록  침체기에는 맥을 못추지만 침체기가 끝나면

첨단의 자리에서 상승을 진두 지휘한다는 점을 각인하여야 합니다.

 

열여섯번째, 부동자금, 토지 보상금 등 유동 자금이 투자처를 찾지 못하고 대기중입니다.

주가가 1000포인트인 이 시점에서는 매력이 있어 보이지만 1500선만 회복한다면 부동산쪽으로

가파른 이동을 할 가능성이 높습니다.

300조에 달하는 유동자금은 부동산 상승의 도화선이 될 전망입니다.

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아파트 값 급락할까

가능성 희박 전망속 약세 지속에 무게 서울을 비롯한 수도권에서 아파트 값이 계속 떨어지면서 주택 시장에서 불안감이 커지고 있다.

시장에선 집값이 더 하락할 것이라는 전망 때문에 확실한 재테크 수단으로 꼽히던 서울 강남 지역 재건축 물량에 대한 매수세 마저 자취를 감췄다.

분당 등 수도권 일부 지역에는 시가보다 1억원가량 낮은 급매물도 등장하고 있다.

일각에선 이런 분위기를 들어 집값에 낀 거품(버블)이 마침내 꺼지는 것 아니냐는 목소리가 나온다.

그러나 전문가들은 연말까지 집값의 약세 기조가 이어질 것으로 예상하면서도 거품붕괴 식의 급락 가능성은 현저히 낮은 것으로 보고 있다.

◇수도권 시장 총체적 `침체` = 서울과 신도시를 비롯한 수도권 아파트 시장은 침체의 늪에서 벗어나지 못하고 있다.

부동산 114(www.r114.co.kr)에 따르면 서울과 신도시, 기타 수도권 지역의 아파트 매매가격은 지난주까지 5주째 동반 하락했다.

특히 서울과 신도시는 7주째 내림세를 이어갔다.

분당 등 일부 지역에서는 시가 보다 1억원 넘게 값을 내린 급매물도 등장하고 있다.

아파트 매매가는 올해 들어 1분기에 서울의 경우 0.23% 올랐지만, 월별로 보면 1월 0.21%, 2월 0.01%로 변동폭이 작아지다가 3월에 -0.09%를 기록하며 하락세로 돌아섰다.

또 4월 들어서도 계속 내림세가 이어지고 있다.

특히 재건축 아파트의 가격 변동이 심해 1월에는 1.30% 상승했지만 2월에는 0.07% 내렸고, 3월에는 0.55% 하락하는 등 내림폭이 커졌다.

작년 연말 상승세를 보였던 강남권 재건축 대상 아파트는 최근 들어 매수세가 아예 실종되면서 맥을 못 추고 있다.

송파구 잠실주공5단지 112㎡형은 이달 들어 11억원에 팔리면서 2주전인 지난달 말 거래가(11억6천만원)에서 불과 보름 사이에 6천만원 빠졌다.

올해 초 같은 면적형이 12억3천500만~12억5천만원에 거래된 점을 감안하면 석 달 사이에 최고 1억5천만원이 하락한 것이다.

지난달 초 안전진단을 통과한 대치동 은마아파트 역시 가격 하락세가 두드러졌다.

안전진단 통과 당시 10억원 선이던 102㎡형은 현재 저층 급매물이 9억원에도 나와 있고 평균적으로는 9억4천만~9억5천만원에 시세가 형성돼 있지만 찾는 사람이 없다.

대치동 A공인 관계자는 "최근 급전이 필요한 집주인이 112㎡형을 11억원 이하에 내놓았는데도 팔리지 않을 정도"라며 "급매물을 찾아달라던 매수자들도 집값이 더 떨어질 것이라는 심리 때문에 매입시기를 늦추고 있다"고 분위기를 전했다.

하락폭은 상대적으로 작지만 강북지역 아파트도 내림세가 꾸준하다.

강북구 미아동 SK북한산시티는 최근 한 달 새 중대형 면적을 중심으로 1천만~2천만원씩 떨어지면서 142㎡형이 4억2천만~5억원으로 내려앉았고 노원구 하계동 청솔7단지 72㎡형은 2억2천만~2억3천만원으로 500만~1천만원 떨어졌다.

수도권 신도시지역의 아파트 값도 가파르게 내려가고 있다.

보금자리 주택 공급 등의 영향을 받아 일부 단지 중대형은 1~2주 만에 1억원 이상 하락한 급매물이 등장하고 있다고 현지 중개업소들은 전했다.

◇단기 급등ㆍ규제 확대ㆍ보금자리가 원인 = 전문가들은 주택 시장 침체를 단기 급등에 이은 가격 조정이라는 맥락에서 바라보고 있다.

2008년 하반기에 촉발된 글로벌 경제 위기 이후 경기가 완전히 회복되지 않은 상황에서 토지 보상금 등 유동자금이 몰리면서 부동산 가격이 실제 경기회복 속도를 앞질러 올랐다가 최근 조정국면에 들어갔다는 것이다.

총부채산환비율(DTI)을 확대 적용한 것도 돈의 흐름을 경색시켜 거래를 위축시켰다.

정부는 작년 9월7일부터 집값 상승 및 투기 수요를 억제하기 위해 DTI 규제를 기존 해당 지역인 강남 3구를 포함한 수도권으로 확대 적용했고, 10월12일부터는 적용 대출 기관에 제2금융권을 포함시켰다.

최근에는 이른바 `반값 아파트`로 불리는 보금자리주택이 위례신도시 등 요지에 공급되고 있는 점도 매수세를 붙들어 매는 요인 중의 하나다.

스피드뱅크 박원갑 부사장은 "글로벌 주택가격 하락, 단기급등에 따른 부담감, 주택가격 거품 논란, 보금자리주택 공급에 따른 대기수요 증가 등의 요인이 겹쳐 수요부진으로 이어지고 가격도 하락하고 있다"고 분석했다.

◇"약세 지속..급락 가능성은 희박" = 집값이 계속 떨어지면서 주택 매매가격이 급락하는 시기가 조만간 올 가능성이 있다는 전망도 제기되고 있다.

이른바 `버블 붕괴론`이다.

산은경제연구소, 현대경제연구원 등 경제연구소들도 잇따라 집값 거품 붕괴 가능성을 시사하는 보고서를 내놓으면서 시장의 불안감은 커지고 있다.

산은경제연구소는 지난달 `국내 주택가격 적정성 분석`이라는 보고서에서 한국의 물가 대비 아파트 가격 상승 정도가 미국과 일본의 과거 정점 수준을 넘어섰으며 가구소득 대비 주택가격(PIR)도 미국, 일본에 비해 높다고 지적했다.

그러나 주무부처인 국토해양부와 전문가들은 급락 가능성은 희박하다는 의견을 내놓고 있다.

국토부 관계자는 "보금자리주택 공급과 DTI(총부채상환비율) 규제로 거래가 중단되면서 약세를 보이고는 있지만 급락을 우려할 만한 수준은 아니다"라고 말했다.

부동산 전문가들도 최소한 올해 말까지 완만한 하락세가 이어지겠지만, 급락 가능성에는 대체로 부정적인 견해를 보이고 있다.

부동산 114의 김희선 전무는 "집값이 급락하려면 금융 등 외부 충격 변수가 작용해야 하는데 현 상황은 매수자와 매도자가 관망하는 수준이어서 버블 붕괴 예상은 적절치 못하다"고 지적했다.

스피드뱅크의 박원갑 부사장은 "대세상승은 끝난 게 맞지만 이를 대폭락이나 버블 붕괴로 연결하는 것은 논리적인 비약"이라며 "버블이 곧 꺼질테니 지금이라도 집을 투매해서 손실을 최소화해야 한다는 주장은 위험하다"라고 말했다