(매매) 파주 CJ ENM 스튜디오.콘텐츠월드 인근 계획관리 잡종지

[THE강남]

[매물] 파주 덕천리 914평 매매 | CJ ENM 스튜디오·콘텐츠월드 인근 계획관리지역 잡종지

안녕하세요.

오늘 소개해 드리는 매물은 파주시 파평면 덕천리 소재 계획관리지역 4개 필지(총 914평) 통합 매매 건입니다.

자연녹지나 농림지역과 달리 건폐율 40% / 용적률 100%를 확보할 수 있는 계획관리지역이며, 전체 면적의 약 80% 이상이 농지전용부담금이 발생하지 않는 '잡종지'로 구성되어 사업성이 뛰어납니다.

매물 기본 정보 Overview

• 소재지: 경기도 파주시 파평면 덕천리 (총 4필지)

• 총 부지 면적: 3,022㎡ (약 914.1평)

• 용도지역: 국계법상 계획관리지역

• 지목 구성: 잡종지 2필지 (총 736평) + 전 2필지 (총 178평)

• 도로 여건: 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(일부포함)

• 2026년 공시지가: 79,200원/㎡ ~ 210,500원/㎡ (잡종지 기준 ㎡당 210,500원)

• 매매가: 12억 원 (평당 약 131만 원)

• 토지 현황 및 가치 산정 개요

순서	지목	면적 (㎡)	면적 (평)	2026 공시지가 (원/㎡)	토지대금 기준가 (원)	비고
1	전	202	약 61평	79,200	15,998,400	진입/연계부
2	잡종지	581	약 176평	156,500	90,926,500	건축법상 도로 지정(일부)
3	전	389	약 118평	178,900	69,592,100	계획관리지역
4	잡종지	1,850	약 560평	210,500	389,425,000	메인 부지
합계	-	3,022㎡	약 914.1평	-	565,942,000원	매매가 12억원 (평당 약 131만원)

이 토지가 특별한 4가지 핵심 이유 (투자 포인트)

1. 전체 면적 80.4%가 '잡종지' — 전용부담금 최소화

일반 농지(전·답)를 매수하여 개발할 경우 공시지가의 30%에 달하는 농지보전부담금을 지불해야 합니다. 하지만 본 부지는 메인 필지(1,850㎡)를 포함해 총 2,431㎡(약 736평)가 잡종지로 지정되어 있어 개발 초기 인허가 비용과 절차를 대폭 줄일 수 있습니다.

2. 인허가의 핵심, '건축법상 도로' 확보

토지 개발에서 가장 큰 걸림돌은 도로 지분입니다. 본 매물 중 한 필지 토지이용계획 상에 건축법상 도로 지정(일부포함)이 명시되어 있어, 추후 개발행위 허가 및 건축 허가 신청 시 진입로 문제로 차질을 빚을 리스크가 극히 적습니다.

3. 군협의 및 토지거래허가구역 규제 완화

• 군사기지 제한보호구역 (11m 위임): 높이 11m 이하의 건축물 신축 시 군부대 협의 절차가 수월하거나 지자체(파주시) 자체 처리가 가능합니다. (층고 높은 단층 세트장 및 물류창고 개발에 매우 유리)

• 토지거래허가구역: 외국인 등의 주택 용도 취득에 국한되어 지정된 건으로, 일반 국내 법인 및 개인의 개발/창고/스튜디오용 매수 시 규제 영향이 거의 없습니다.

인근 개발 호재 및 언론보도

파주시는 단순한 외곽 지역이 아닌 수도권 최대 미디어·콘텐츠 제작 거점으로 발돋움하고 있습니다.

[언론보도 종합]

CJ ENM 스튜디오센터(파주 콘텐츠월드): 파주시 탄현면 일대 약 21만㎡ 규모로 조성된 축구장 32개 크기의 초대형 제작 복합단지로, 대형 오프라인 스튜디오와 VFX 특화 스튜디오가 상용화되어 가동 중입니다.

미디어 클러스터 확장: 인근에 선사인 스튜디오, 스튜디오9 등 대형 촬영 인프라가 잇따라 들어서며 방송/영화 세트장, 촬영 장비 창고, 미술 제작소 등 관련 업종의 토지 수요가 폭증하고 있습니다.

교통망 확충: 서울-문산 고속도로 개통 및 수도권 제2순환고속도로(파주~김포/파주~양주) 개통 예정으로 서울 상암DMC 및 방송가 접근성이 30~40분대로 대폭 단축되었습니다.

인근 시세 비교 및 가격 경쟁력 Analysis

현재 파주시 파평면 및 인접 지역의 실거래가 및 매물 시세를 분석해 보면 본 매물의 매매가(평당 약 131만 원)는 개발 가치 대비 합리적으로 책정되어 있습니다.

• 파평면 덕천리 순수 맹지/농지(전·답) 실거래가: 평당 24만~30만 원 선

• 파평면/적성면 도로 접한 계획관리지역 부지 매물가: 평당 120만~160만 원 선

• 문산/탄현/월롱 스튜디오시티 인근 도로 접한 개발부지 시세: 평당 200만~400만 원 이상 형성

본 부지는 '계획관리지역 + 도로 확보 + 잡종지 비율 80%'라는 명확한 프리미엄 요소를 갖추고 있음에도 평당 131만 원 수준에 나와 있어, 세트장·창고·지식산업센터형 소형 물류단지를 기획 중인 사업자분들께 경쟁력 있는 선택지입니다.

추천 개발 용도

• 방송/미디어: 영화·드라마 세트장, 방송 프라이빗 스튜디오, 세트 제작/소품 보관 창고

• 물류/제조: 소형 물류단지, 지식산업센터형 창고, 근린생활시설 연계 사업장

• 주거 개발: 다세대/다가구 주택 단지 개발 (외국인 외 실사용자 개발 가능)

📞 현장 방문 및 매수 문의

• 매매가: 12억 원 (전체 4필지 일괄 매매)

파주 덕천리 내 현장 안내 및 토지이용계획 상세 브리핑을 원하시면 언제든 편하게 연락 주시기 바랍니다. 감사합니다.

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