아파트 건설사의 생리

[cmspride]

건설사는 수십 년간의 아파트 건설 전문회사로 입주자대처 요령의 know how 을 가지고있읍니다.
또한 인허가 관청의 대처 요령,
주변주민들의 민원 대처 요령,
감리대처 요령,
환경피해의 대처 요령,
건설방법 대처 방법,
준공 시 대처 요령등 각 분야별로 전문가 및 수십 년간씩 종사한자를 담당자로 채용운영하고 있지요.
기본원칙은 입주 시 분양 공고한 내용대로 건설하는 것이며 예산도 여기에 맞추어 편성되어 있습니다.
입주자 몇 사람이 이러쿵저러쿵 하는 것은 당연한 것으로 알고 있고 전문적인 법조팀을 운영하고 있으며 이에 대처하고 있지요.
시공사의 인식은 동호회는 그야말로 동호입니다.(동호회를 비하 하는 것은 절대 아님)
입주자의 대표권이 법적인 효력이 상실된 상태라는 것을 누구보다도 잘알고있고 인지하고 있습니다. 변경 해준다는 명복은 다각적인 검토 후 회사의 차후 사업의 이미지를 상실하지 아니하는 극히 제한된 범위 내에서 회사의 손실이 없는 쪽을 선택하지요. 회사의 예산변경은 하늘에서 별을 따기보다 어렵죠 더욱이 **과 같이 수십 년간 아파트만 시공한 업체는 더욱더 그러하지요.
원가절감을 해야 본전이고요, 예산증액은 사형선고이고 현장 소장 및 직원의 인사 고과와 직결 되어있습니다.


시공사 요령 몇 가지를 적어 볼까요(입주자 동호회중심으로)
1.입주자 전화문의 및 예방 시는 가능한 친절 상냥하게 답변 하는 것이 원칙지침이고요.
2.동호회는 법적으로 권한이 없다는 것을 인지하면서 적당하게 얼버무리는 형식입니다.
그 예로서 문제에 대한 요구가 있을 시 전체 입주자의 동의서가 있느냐 등 실행하기 어려운 이야기를 하지요.
동호회 대화 상대자로 적당한자, 상식이있는자, 대기업의 생리를 아는자(대기업근무자를 중심으로)을 지목하고 자기들의 입장을 대변할 수 있는 자를 백 번 고려하고 선택 하지요.
또한 집단적으로 현장 방문하는 것을 싫어하고 금기 시 합니다.
처음에는 언제 만나자 하고는 시일이 가까워지면 갑자기 다른 일이 있어서, 회의 운운 하며 차일피일 미루고 김 빼기 작전에 돌입합니다.
모처럼 마음먹고 현장방문하려든 입주자는 낙심천만이지요.
겨우 동호회를 통하여 참석여부를 어렵게 확정하여 방문하기로 했는데 취소되면 다시 모이기가 어렵다는 것을 백 번 이용 하지요.
다음수순은 언제 한두 사람만 만나서 건설사의 어려운 사정만 토로 하지요
3.회사에서 그래도 무서워하는 것은 입주자의 법적 대표성이 있는 입주자들의 투표에 의하여 선출된 입주자 대자회의 구성원을 그 중에서도 조금 그것도 아주 조금 생각 하지요. 왜냐 하면 입주자 대표회의 동의가 있어야 준공이 가능하니까 조금 움직이는 척 하지요.
이것도 노하우를 가지고 있고 이때 투입되는 인원은 시공담당 소장이 아니라 분양부서에서 전문가를 투입합니다. 이때 입주자의 대처방법은 다음에 쓰기로 하고요.
4.현장 담당부장 (본사 직급으로는 차장. 과장 정도가 전부)은 이럴 때 역할은 편지 배달부 입니다. 이때 내용을 1차 스크린을 해서 현장소장에게 보고 하지만 대부분은 전자의 예산 등으로 묵살이지요. 이러면서 본사에서 검토하고 있다고 말하지요.
5.동호회에서는 대화 상대자를 현장소장 (법적 대리인 ,현장 대리인 이라고 함)을 법적으로 그나마 권한과 책임이 있는 자로 격상을 시켜야 동호회를 만나기 싫어서도 조금은 반응을 나타내지요. 건설회사 이사. 상무 별것 아닙니다(통상 건설사 별(STAR) 달았다고 하지요 원 스타가 어디 권한이 있나요 정해진 일정과 예산 내에서 조직적으로 움직일 뿐이죠)
이들이 제일 겁을 내는 것은 집단적인 민원 행동입니다
6.현장 방문은 예고할 필요 없이 일방적이어야 하고 바로 소장실로 직행해야 합니다.
동탄신도시의 동호회 활동 예로서 정보통신은 당초1등급으로 설계에서 대부분의 회사들이 특 등급으로 상향 조정하는 과정은 일방적인 방문을 통하여 관철하였고 현재 시공하고 있습니다. 이때 평당 공사비증액은 약 오십에서 팔십만원 정도 소요 되었지요 이때의 대화 상대자는 공사담당부장 또는 공무담당부장이 아니라 현장대리인(현장소장)입니다.





아파트건설회사의 생리(2)
■ 시공사 허점 찿기 및 숨은 그림 찾기

우리가 관철하려고 하는 주안점을 찾아서 시공사와 협상의 상대자로 만들기 위하여서는 대안을 가지고 협상에 임하여야 한다는 판단입니다.
단순한 읍소형식의 사항 가지고는 대화 하려고는 절대 아니하지요
우리아파트가 집단 민원의 대상 및 이슈화 되는 것은 시공사도 인허가 관청도 절대로 바라는 사항이 아니라는 것을 그들은 잘 알고 있습니다.
아파트만 전문으로 시공하는 업체들은 준공도장이 곧 돈 잔치 하는 날이라고 보면 되지요.
이때부터 입주자들에게 대금납부의 지체금도 물을 수 있으며 입주자 전문 관리업체와 시공사의 계약에 의하여 업무가 이관되면서 시공사는 한발 물러서서 지켜보는 상태가 됩니다.
입주자 여러분 우리는 어마 어마한 투자로 아파트를 분양 받았습니다
우리가 인터넷에 단돈 만 원짜리 하나 구입하여도 요모 조모 따져보고 흠집 사용성등을 파악하여 구입하고 있으며 제품의 하자가 발생시 반품이라는 권한을 가지고 있으며 또한 최종 대금지급은 물품이 수령 후 얼마 정도 사용 후 지급완결이라는 수순에 의하여 지급됩니다 그러한데 우리는 엄청난 돈을 투자하고도 어떠 합니까. 제품공정도 살필 수 없다 의견도 제시해봐야 묵살 사장되는 것이 통례이고 최종공사완료 되고 대금지급완결 후 에야 우리의 염원인 아파트를 구경할 수 있는 실정입니다 우리는 시공사를 믿고 또 믿어야 하겠지만 우리의 요구는 지금부터가 중요하다는 판단입니다.
그렇다고 해서 정말 좋아 진다는 보장은 금물입니다만
조경은 입주자 모집 공고문에는 그럴듯한 그림으로 장식이 되어있지요
하지만 나무의 수종을 어떻게 하겠다거나 높이가 얼마인 나무를 심겠다 하는 등의 사항은 공지한 것이 없습니다. 여기에 조경에 대한 허점이 나타나는 거지요
물론 인.허가 설계도서에는 기록되어있습니다.



아파트는 우리입주자들의 경우 거의 전 재산의 돈을 주고 구입하는 가장 비싼 상품이다.
대부분의 입주자들은 융자까지 받아 값비싼 돈을 들여 분양 받은 만큼 초기 입주 시 쾌적한 주거공간을 기대하며 설레는 마음으로 입주를 한다. 그러나 기대와는 달리 생각지도 않은 온갖 하자로 인해 입주 초기의 생활은 하자와의 전쟁으로 짜증스러운 생활을 하게 되는 게 우리나라 아파트의 현주소이다. 그래서 아파트에 오래 살아본 사람들은 건축의 특성 상 하자가 안 나올 수 없다고 말하면서 입주하고 1~2년은 집 고치며 사는 게 아파트라며 위안을 삼기도 한다.
과연 건축의 특성 상 하자 없는 아파트는 지을 수 없는 것일까?
외국에서 수주한 건축의 경우 완벽한 시공으로 우리나라의 건축기술이 국제적으로 인정받고 있는 현실에 비추어보면 고개가 갸웃해지는 얘기이다.
아파트에 하자가 많은 건 건축의 특성이 그러해서도, 우리나라 건설회사의 기술력이 부족해서도 아니다. 이는 철저한 스팩(시방)대로의 시공 감리감독 철저한 준공검사에 따른 후 공사비지급 철저한 하자규명 후 지체금 이라는 조항등이 엄격히 집행하는 것 등이 우리건설사들의 해외에서 의 철저한 시공 이라고 보지요.
우리나라 국내아파트의 시공은 관련 전문가들은 하자발생의 가장 큰 주범으로 ‘선 분양제’라고 합니다.
먼저 다 팔아 놓고 돈도 선불로 받아 가며 짓기 시작하니 그렇게 짓는 아파트가 온전해질 리가 있겠는가?
저가 보는 견해는 건설회사의 의식형태 및, 혈연 ,지연, 학연 등이 얽힌 상태에서 공사 추진하고 준공검사 을 받다 보니 이러한 사태가 발생 된다고 봅니다
상식적으로 판단해 봅시다.
건설회사 입장에서 이미 팔린 상품인 아파트를 지을 때 가장 우선적으로 추구하는 가치는 두말할 것 없이 원가 절감과 이익의 극대화이다.(전 글에서 피력)






그럼 現時點에서 우리가 할 일은 우리의 要求를 피할 수 없는 방법을 선택해야 한다고 사료 됩니다
앞에서 披瀝했듯이 아파트 건설이 어디 대형사 라고 설계도서 대로 100% 完璧하게 施工하는 회사는 대한민국 어디서도 없다고 보는 것이 개인적인 見解입니다.
여기서부터는 우리 동호회 회원 전원의 예리한 判斷力의 識見과 회원 중 法的인 知識을 소유하신 분, 專門知識을 소유하신 분 社會的인 德望이 있으신 분 등 이 다수참여 現 執行部와 協力 施工社의 虛點을 찾아 對抗해야 한다고 보고 있습니다.

對抗 해야 할 項目들 중 아주 적게 몇 가지만 羅列하여 보겠습니다

1.분양 시 분양자를 현혹하기 위한 허위 분양광고 및 과장 과대광고 분양안내문 등 우리입주자 전원이 조사하여야 발췌하여야 하고.
2.설계도서를 분양승인 시 사업승인 설계도서를 입수 승인된 내용에 의해 시공되었는지의 확인검증 요청
3.전체 사용자재의 적정성에 대한 검증요청.
4.실내마감재 친환경 및 인체 유해한 재질 사용여부 의 검증요청-특히 새집증후군에 대한 검증.
5.감리대상 제외13개 공정에 대한 사용자재에 대한 철저한 검증요구 및 자료요구(빠꾸어치기 대상공종)
6.입주자 사전 점검 시 전문가로 구성된 입주자 대표를 구성 철저한 검사 실시할 예정임을 사전통보.
7.설계도서와 실 지적과의 차이문제에 대한 설계변경 사항 및 동 배치간격 단지전체 계획 레벨에 대한검증 및 아파트 건물의 수직 시공상태 점검요구
8.지하구조물의 크랙발생 및 방수에 대한 철저한 검증요청-지하수 처리대책 검증(비 배수식일경우에는 문제가 되지 아니하나 완전 배수식일 경우 관리비 상승요인 발생됩니다)
9.단지 옹벽대체 돌 쌓기공에 대한 안정여부에 대한 철저한 검증필요(우수 유입 시 슬라이딩 . 및 전도위험 등 의 발생에 대한 철저한 검증 요구-현재 시공 높이가 높아서 문제점 야기 될 수 있음)
10.지하 우.오수관에 대한 수밀성에 대한 검증요구 및 시험 실시요구
11.아파트 단위세대 난방에 대한 열효율 철저한 검증요구
12.단지 전. 후면에 대한 소음의 철저한 검증요구
14.단지내부 도로에 대한 구배구간내 동절기 미끄럼 방지대책 에 대한 대책 요구
15.지하주차장 진입부 Ramp구간 동절기 결빙으로 인한 지붕 설치여부
16.주차대수 검증 및 주차대 폭원 ,길이 점검요구
17.조경수목 에 대한 흉고, 직경, 수종,수량, 확인요청
18.외부 차량 진입방지에 대한 주차 게이트 설치 상태
19.외부 유리 및 벽체 결로현상 방지대책 에대한 검증
20.단위세대 아파트 거실,주방 각방 크랙발생에 대한 검증 및 층간 소음 문제에 대한 검증
21.공동시설물 중 테니스장, 놀이터 ,농구장 ,인라인스케이트장등 개설 후 소음대책 방안에 대한 검증
22.지하 터파기후 되 메우기 공사 에 대한 관리상태 자료요구(장기침하에 대한 우려 발생됨)
23.조경구간 배수처리 상태 및 토피(최소90cm 이상)상태 확인요구-수목고사 상태발생
24.사업승인 변경에 대한 원인 자료요청 및 검증요청
25.아파트 단위세대 가구 및 마감재 가 모델하우스와 상이한 것으로 바꾸어 치기한 사례수집 및 검증요구-감리대상제외13개공종의 자재검증 요청과 동일사항
26.아파트 내부 매입 매설물등 샘플하우스와 당초설계와 상이한 사항 검증요구
27.베란다 우.배수라인의 소음 측정요구-우천시 소음레벨이 기준치를 충족하는지 여부 검증요청
29.외부 새시 유리창 두게 검증요구-동절기 결로 현상으로 곰팡이 온상임
31.공동구 누수상태 점검 요구
32.아파트 외벽체 수직 및 수평균열 검증 및 발코니 수평균열
33.화장실 벽 높이 부족으로인 한 문제 사항 점검-신발(슬리퍼)벗어 놓을 수 없다
34.계단별 인조석내지 마감재 불량시공 점검
35.아스팔트 침하 및 보도블록 침하-다짐불량 으로 장기참하 발생됨
36.화장실 타일 모르타르의 시공상태-부실시공으로 화장실 청결상태 불량
37.욕실의 환기여부를 확인하며, 바닥의 물이 배수구로 잘 빠지는지 확인 등
등 등 등 입니다.

[견우(카페지기)]

아주 유익한 자료 감사합니다...^^*

[나이스]

좋은정보 감사합니다

[꽃보다~]

유익한 정보 감사드립니다..제가아는분이 건설사의 생리에 대해 어제 잠깐 이야기 하던데.이렇게 좋은정보를 주시니 고맙습니다..