양도소득세 기초지식

[윤지영전문가]

부동산 매매시 양도소득세를 대략이라도 미리 계산해 보고 싶어,

여기저기 인터넷을 찾아 어찌 해 볼려 해도

이말이 저말인지 저말이 이말인지 도통 뜻을 몰라 우왕좌왕하신 경험이 있을텐데요,

그래서!!!

이번시간은 양도소득세 세액계산에서의 단계별 기본정보에 대해 알아보겠습니다.

세법 선생님께서는

“부동산 양도소득세 산출세액은

양도소득과세표준에 양도소득세율을 곱합니다.“ 라고 알려주십니다.

( 양도소득세 산출세액 = 양도소득과세표준 × 양도소득세율 )

아.. 벌써 머리가 아파오네요..

Q. 양도소득과세표준?? 양도소득과세표준이란 무엇일까요?

A. 양도소득기본공제를 양도소득금액에서 뺀 값을 양도소득과세표준이라고 합니다.

( 양도소득과세표준 = 양도소득금액 – ⑤양도소득기본공제 )

Q. 그럼 여기서 또, 양도소득금액은 무엇일까요?

A. 양도소득금액은 양도차익에서 장기보유특별공제액을 뺀 금액입니다.

( 양도소득금액 = 양도차익 – ④장기보유특별공제액 )

Q... 양도차익은 ??

A. 양도차익은 실지양도가액에 실지취득가액과 기타필요경비를 뺀 값입니다.

( 양도차익 = ①실지양도가액 - ②실지취득가액 – ③기타필요경비 )

따라서 양도소득세는

양도차익에 장기보유특별공제액을 빼고 다시 양도소득기본공제를 뺀값에

양도소득세율을 곱한 값 입니다.

∴ 양도소득세 = ( 양도차익 –④장기보유특별공제액 –⑤양도소득기본공제 ) × ⑥양도소득세율

지금부터는 좀 더 자세하게 양도소득세 기본정보에 대해 알아보겠습니다.

번호를 잘 따라와 주세요~~

① 실지 양도가액

양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 말합니다.

2007년부터 양도소득세를 계산할 때 부동산을 사고 팔면서 얻은 실제이익(실제양도차익)을

기준으로 하는 「양도소득세 실거래가 과세제도」가 전면적으로 시행됨에 따라

실제 증빙에 의한 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하여 신고·납부하여야 합니다.

② 실지 취득가액

양도자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 말합니다.

타인으로부터 매입한 자산 : 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

자기가 행한 제조·생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산:

원재료비· 노무비· 운임· 하역비· 보험료· 수수료· 공과금(취득세· 등록세 포함)· 설치비등

기타 부대비용의 합계액

③ 기타 필요경비

자본적지출액 : 본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용, 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치,

빌딩 등의 피난시설 등의 설치, 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어

당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구비용등 

양도비 : 증권거래세, 양도소득세 신고서 작성비용, 소개비등 

실제 증빙에 의하여 계산한 가액의 합계액을 말합니다.

④ 장기보유특별공제액

= (실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타 필요경비) × 보유기간에 따른 공제율

※ 장기보유특별공제 적용대상

3년 이상 보유하고 양도하는 토지·건물에 대하여 적용(미등기제외)

※ 장기보유특별공제 제외대상

- 부동산이 아닌 자산(조합원입주권 제외)

- 보유기간 3년 미만의 부동산

- 미등기 양도자산(법률의 규정에 의하여 등기가 불가능한 자산 등 제외)

- 국외부동산

- 중과대상인 다주택자가 양도하는 조정대상지역 주택(2018.4.1. 이후 양도분)

⑤ 양도소득기본공제 : 양도자 1인당 연간 2,500,000원을 공제합니다.

⑥ 양도소득세률

https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2312&cntntsId=7711 

국세청

지금까지 양도소득세계산의 기본용어에 대한 개념을 알아보았습니다.

2021년도 수원대학교 부동산학과 신입생 문의는

조교 윤지영 010-7124-6964 입니다.

[오정임]

좋은 정보 감사합니다 ^^

[윤정웅 교수]

수원대학교 평생교육원 부동산학과에서 수업하는 내용이니 대강이라도

외워두시고 어려워서 못하시겠거든 21세기부동산힐링캠프로 전화하세요.

[굴비]

귀한 내용 감사합니다