상가임대차보호법의 허점

[김상민(30기)]

상가 세입자 4명 중 3명이 속을 끓이며 영업하고 있다. 상가임대차보호법 사각지대에 놓여 주인의 월세 대폭 인상 등에 속수무책이기 때문이다.

이 법이 11년 전 상가 세입자를 보호하기 위해 도입됐지만 현실과 동떨어져 제 구실을 못하는 것이다.

상가정보제공업체인 에프알인베스트먼트는 서울시내 5200여 개 상가 점포를 조사한 결과 보호법 대상이 1368곳(26%)으로 집계됐다고 20일 밝혔다.

나머지는 임대료가 법에서 정한 기준 금액을 초과해 보호법 대상에서 제외된다.

보호법은 환산보증금(월세×100+보증금)이 일정한 금액 이하인 세입자만 보호한다.

지역별로 서울 3억원 이하, 수도권(과밀억제권역) 2억5000만원 이하, 지방 등은 1억5000만~1억8000만원 이하다.

현재 서울의 평균 환산보증금이 법적 기준의 2배가 넘는 7억5000만원가량이다.

임대료가 비싼 대형 상권(강남ㆍ압구정ㆍ명동ㆍ신촌)을 제외하더라도 환산보증금이 5억원이 넘는다.

에프알인베스트먼트 안민석 연구원은 “3억원 조건을 맞추려면 보증금 1억원에 월세가 200만원을 넘지 않아야 하는데 서울에서 이런 조건을 맞추기가 쉽지 않다”고 말했다.

보호법이 ‘허수아비’가 된 것은 상가 임대료가 환산보증금 상승보다 훨씬 많이 올라서다.

보호법 시행 이후 지금까지 서울 평균 임대료가 38% 상승하는 동안 환산보증금은 두 번의 조정을 거쳤는데도 13% 오르는 데 그쳤다.

 

환산보증금 폐지하거나 영업기간 보장돼야

보호법의 우산을 쓰지 못하면 상가 세입자는 주인의 요구 대로 월세를 올려줘야 하고 5년간 마음 편히 장사할 수도 없다.

상가가 경매에 넘어갈 은행 등 선순위 채권자에 밀려 보증금을 떼일 위험도 크다.

한국창업부동산정보원 권강수 이사는 “가게를 안정시키는 데 5년 정도 걸린다”며 “보호법 없이는 장사를 제대로 해보지도 못하고 문을 닫을 수 있다”고 말했다.

때문에 전문가들은 보호법의 현실화가 시급하다고 주장한다. 모든 상가 세입자를 보호하지는 못하더라도 보호 대상 비율을 높여야 한다는 것이다.

법무법인 도담 김남주 변호사는 “환산보증금을 폐지하거나 절반 이상의 세입자가 보호받을 수 있게 조정돼야 한다”고 말했다.

영업의 안정성을 위해 환산보증금에 상관 없이 일정한 기간의 영업기간이 보장돼야 한다는 지적도 있다.

주택임대차보호법의 경우 전세보증금에 상관 없이 세입자는 2년간 전세를 살 권리가 있다. 하지만 임대인이 재건축 리모델링의

이유로 계약을 해지 할 경우 임차인은 나갈 수 밖에 없는 현실이다. 

상가뉴스레이다 선종필 대표는 “제도 보완에 앞서 상가 세입자는 전세권 등기를 통해 경매에 넘어가더라도 우선 보호받을 수 있도록 해둬야 한다”고 조언했다.

 

 

 

 

[김상민(30기)]

이런 리스크로 인해 자영업을 시작조차 못하는 사람들이 많은 것 같아요

[이미영 연구 10기]

법은 공평성,평등성을 유지 한다했는데 강남이나 목좋은 가게상가임차인이 우리가 진정 보호할 약자대상자인가?돈 빌려주고 못받은 채권자의 권리를 침해할 정도로~~
도 생각해 봐야 합니다
여러분께서도. 누군가에게 돈을 빌릴수도 빌려줄수도 있습니다^^

[이율겸]

잘~~읽고 갑니다.

[김태헌 29기]

한량님들은 필독해야 합니다.^^
국민들이 무슨 생각을 하는지 알아야~~~

[송승훈(30기)]

잘보고 갑니다.