■ 임대인의 동의가 없는 임차권 양도에 관한규정과 대법원판결은
우리 민법 제629조 제1항은 임차권의 양도와 관련하여 민법은 ‘임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다’라고 규정하고 있습니다.
이에 대해 대법원은 임대인의 동의를 받지 아니하고 임차권을 양도한 계약도 이로써 임대인에게 대항할 수 없을 뿐 임차인과 양수인 사이에는 유효한 것이라고 보고 있습니다.
▶ 임대인의 동의가 없는 임차권 양도의 경우에는 각 당사자의 관계는 어떻게 되나
위에서 언급한 바와 같이 임차권을 양도한 임차인과 양수인 사이에서는 임대인의 동의 여부와 상관없이 양도계약 자체는 유효하고, 이 경우 임차인은 양수인을 위하여 임대인의 동의를 받아 줄 의무가 발생한다(대법원 1986. 2. 25 선고 85다카1812 판결)는 판결입니다.
반면 임대인과 양수인의 관계에서는 양수인의 임차목적물 점유는 불법점유에 해당합니다. 따라서 임대인은 소유권에 기해서 양수인에 대하여 목적물의 반환청구 내지는 방해제거청구를 할 수 있는 것입니다.
▶ 임대인과 임차인의 관계는 어떻게 되는 것일까?
대법원은 임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 제3자에게 임차권을 양도하거나 전대하는 등의 방법으로 임차물을 사용ㆍ수익하게 하더라도, 임대인이 이를 이유로 임대차계약을 해지하거나 그 밖의 다른 사유로 임대차계약이 적법하게 종료되지 않는 한 임대인은 임차인에 대하여 여전히 차임청구권을 가진다고 판단은 있습니다.
따라서 임대인은 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 양수인에게 불법점유를 이유로 한 차임상당 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다(대법원 2008. 2. 28 선고 2006다10323 판결)고 판결을 하고 있습니다.
즉, 임대인이 임대차계약을 해지하지 않는 한 임대차계약은 존속하고, 임대인은 임차인에 대하여 임대인으로서의 권리의무를 가지고, 임차인도 임대인에 대하여 차임채무를 부담하는 것입니다.
▶. 임차보증금반환채권도 임차권과 마찬가지일까?
대법원은 임차인과 임대인간의 약정에 의하여 임차권의 양도가 금지되어 있다 하더라도 그러한 사정만으로 임대차계약에 따른 임차보증금반환채권의 양도까지 금지되는 것은 아니므로 임차보증금반환채권의 양수인은 임대인이 임차권 양도에 동의하였는지의 여부에 상관없이 임대인에 대하여 이 사건 임차보증금의 반환을 구할 수 있다고 판단하고 있다(대법원 2001. 6. 12 선고 2001다2624 판결). 판결을 하고 있습니다.
이상과 같이 임차권의 양도는 임대인의 동의 여부에 따라 각 당사자의 권리관계가 달라지므로, 임차권양도에 있어 임대인의 동의절차를 구하는 것이 가장 바람직할 것으로 보입니다.
※ 참조
■ 민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한)
①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.
②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
■ 대법원 1986. 2. 25. 선고 85다카1812 판결
[건물임차권명의변경][집34(1)민,69;공1986.4.15.(774),530]
【판시사항】
임대인의 동의를 받지 아니한 임차권양도의 효력
【판결요지】
임대인의 동의를 받지 아니하고 임차권을 양도한 계약도 이로써 임대인에게 대항할 수 없을 뿐 임차인과 양수인 사이에는 유효한 것이고 이 경우 임차인은 양수인을 위하여 임대인의 동의를 받아 줄 의무가 있다.
【참조조문】
민법 제629조
【참조판례】
대법원 1955.7.7 선고 4288민상50 판결
【전 문】
【원고, 상고인】 원고 소송대리인 변호사 우수영
【피고, 피상고인】 피고
【원심판결】 서울민사지방법원 1985.7.19 선고 84나3238 판결
【제1심판결】 서울민사지방법원 1984.11.23. 선고 84가단5739 판결
【주 문】
원심판결을 파기한다.
제1심판결을 취소하고, 사건을 서울민사지방법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 본다.
원심판결 이유에 의하면, 원고의 이 사건 청구원인은 다음과 같다.
소외 서울특별시가 1984년 봄 서울 종로구 종묘앞 시민공원조성을 위한 도시계획사업의 일환으로 위 같은구 훈정동, 봉익동, 인의동 일대의 건물중 위 공원조성계획구역에 위치하고 있는 건물을 철거하기로 계획하고, 위 철거대상건물에 전세 또는 월세로 입주하고 있던 이른바 세입자들에 대한 이주대책으로 서울특별시가 서울 강동구 고덕동에 건립하고 있던 고덕지구 시영아파트 단지내 43.48평방미터형 임대아파트에 대한 입주추첨권을 부여함에 있어서 피고도 위 철거지역내 건물의 세입자의 한 사람으로서 서울특별시로부터 위 임대아파트 입주추첨을 부여받았는 바, 피고는 위 추첨권을 부여받고서는 그 추첨이 실시되기도 전인 1984.5.4 위 추첨권으로 장차 당첨이 되면 피고가 취득하게될 위 임대아파트에 관한 임차권을 소외인에게 금 600,000원에 양도하였으며, 위 소외인은 같은달 6 이를 다시 원고에게 금 1,500,000원에 양도하였는데, 그후 1984.7.28 실시된 위 임대아파트 입주추첨에서 피고는 그 판시 청구취지기재 아파트 1세대를 당첨받아 같은달 31 서울특별시와의 사이에 위 당첨된 아파트에 관하여 임대차기간은 1984.7.1부터 1989.6.30까지 임차보증금은 금 2,625,000원 임료는 월 금 32,800원으로 약정하여 임대차계약을 체결하였으므로 피고에 대하여 서울특별시가 작성 보관하고 있는 위 임대아파트 임차인명부상의 임차인명의를 피고로부터 원고로 변경하는 절차의 이행을 구한다는 것이다.
그런데 원심은 이에 대하여 판단하기를 위 임대아파트의 임대인인 서울특별시가 원고주장의 임차인명부라는 것을 작성, 보관하고 있다 하더라도 이는 서울특별시가 위 아파트의 임대차관계를 명백히 함으로써 그 자신의 재산관리의 편의를 도모할 목적으로 임의로 작성, 비치하고 있는 것에 지나지 아니한 것으로서 그 임차인명부상의 명의변경자체가 어떠한 권리변동이나 대항요건 구비라는 법률상의 효력을 발생하는 것이 아니므로 원고가 구하는 이 사건 임차권명의변경절차이행의 청구는 재판상 청구함에 적합한 어떠한 권리관계의 확정을 위한 청구라 할 수 없어 그 권리보호의 이익 또는 필요가 없다 할 것이고(피고로서는 서울특별시가 작성, 보관하고 있는 위 임차인명부상의 임차인명의를 변경할 수 있는 지위에 있지도 아니하다), 나아가 원고의 이 사건 소를 임차권양도통지절차이행의 소로 본다 하더라도 임차권의 양도에 있어서 양도인의 양도통지가 임차권양도의 효력발생요건 내지는 대항요건이 되는 것도 아니므로(임차권의 양도는 당사자간의 계약만으로 그 효력이 발생하고 이를임대인에게 대항하기 위하여는 임대인의 동의를 얻어야 한다), 원고로서는 피고에 대하여 위 임차권양도통지절차의 이행을 구할 이익도 없다 할 것이라고 하고 원고의 소를 각하한 제1심판결을 유지하였다.
그러나 임대인의 동의를 받지 아니하고 임차권을 양도한 계약도 이로써 임대인에게 대항할 수 없을 뿐 임차인과 양수인 사이에는 유효한 것이고 이 경우 임차인은 양수인을 위하여 임대인의 동의를 받아줄 의무가 있다 할 것이다. 이 사건에서 원고가 피고에게 서울특별시에서 보관하고 있는 임차인명부상의 명의변경을 구하는 것은 적절하지 아니하나 이는 임대인인 서울특별시의 동의를 받아 달라는 취지로 보아야 할 것이고, 또한 원심판시와 같이 이를 임차권의 양도통지를 구하는 취지로 보는 경우에도 임대인이 이에 동의하면 양수인은 양수의 목적을 이룰 수 있는 것이어서 양도통지의 이행을 구할 필요가 없는 것도 아니다.
결국 이 사건 소는 임차권을 양수한 원고가 임대인인 서울특별시의 동의를 받기 위한 것이라는 점에서 원 피고사이의 분쟁을 해결하는데 필요하고 또한 판결에 의하여 실지로 분쟁이 해결될 수도 있는 경우이어서 소의 이익이 있다고 할 것인데도 원심이 그 판시와 같은 이유로 원고의 소를 각하하였음은 심리를 다하지 아니하였거나 소의 이익에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미쳤다 할 것이고 이는 소송촉진등에 관한 특례법 제12조가 정하는 파기사유에 해당한다 할 것이므로 논지는 이유있다.
이리하여 원심판결을 파기하고 당원이 스스로 판결하기로 하는 바 기록에 의하면 제1심은 위 원심판시와 같은 이유로 이 사건 소를 각하하고 있으나 이는 위에서 본 바와 같은 위법이 있어 유지할 수 없는 것이므로 제1심판결을 취소하고 다시 심리판단케 하기 위하여 사건을 제1심법원에 환송하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 오성환(재판장) 강우영 윤일영 김덕주
■ 대법원 2008. 2. 28. 선고 2006다10323 판결
[건물명도등][공2008상,575]
【판시사항】
임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 제3자에게 전대한 경우, 임대인이 제3자에게 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 있는지 여부(원칙적 소극)
【판결요지】
임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 제3자에게 임차권을 양도하거나 전대하는 등의 방법으로 임차물을 사용·수익하게 하더라도, 임대인이 이를 이유로 임대차계약을 해지하거나 그 밖의 다른 사유로 임대차계약이 적법하게 종료되지 않는 한 임대인은 임차인에 대하여 여전히 차임청구권을 가지므로, 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 제3자에게 불법점유를 이유로 한 차임상당 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다.
【참조조문】
민법 제618조, 제629조, 제741조, 제750조
【참조판례】
대법원 2006. 12. 7. 선고 2005다55121 판결
【전 문】
【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 윤주만)
【피고, 상고인】 주식회사 대원씨엔텍 (소송대리인 법무법인 탑 담당변호사 박정익외 2인)
【원심판결】 서울고법 2005. 12. 22. 선고 2005나31356 판결
【주 문】
원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 부당이득에 관한 법리오해 주장에 대하여
임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 제3자에게 임차권을 양도하거나 전대하는 등의 방법으로 임차물을 사용·수익하게 하더라도, 임대인이 이를 이유로 임대차계약을 해지하거나 그 밖의 다른 사유로 임대차계약이 적법하게 종료되지 않는 한 임대인은 임차인에 대하여 여전히 차임청구권을 가지므로, 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 제3자에게 불법점유를 이유로 한 차임상당 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다 할 것이다( 대법원 2006. 12. 7. 선고 2005다55121 판결 참조).
원심판결 이유에 의하면, 피고 회사가 2002. 5. 22. 소외 1로부터 이 사건 공장을 임차한 이후 이 사건 공장 임차권이 피고 회사로부터 주식회사 동해종합상사(이하 ‘동해종합상사’라고 한다), 원고의 순으로 순차 양도되어 결국 소외 1과 원고 사이에 이 사건 공장에 관하여 새로운 임대차계약이 체결된 사실, 동해종합상사를 실질적으로 경영하는 소외 2가 2002. 7. 19.(다만, 계약서는 2002. 9. 19.자로 작성하였다) 원고로부터 이 사건 공장을 전차하였다가, 피고 회사에게 이 사건 공장 내부의 기계설비를 이전할 때까지 이 사건 공장을 사용하도록 하였는데, 이는 그 전에 피고 회사와 동해종합상사 사이에 체결된 이 사건 공장 임차권과 그 내부의 기계설비에 관한 포괄양도양수계약을 동해종합상사의 귀책사유를 이유로 무효화하기로 하면서 그로 인한 피고 회사의 손해를 고려하여 이루어진 사실을 알 수 있는바, 위 법리에 따르면 원고는 원고와 소외 2 사이의 전대차계약이 존속하는 기간 동안에는 소외 2 및 동해종합상사로부터 승낙을 받아 이 사건 공장을 점유·사용한 피고 회사에 대하여 차임 상당의 부당이득반환청구를 할 수 없으며, 이는 원고가 비록 위 전대차기간 중 소외 2로부터 차임을 받지 못하였다고 하더라도 마찬가지라고 하겠다.
이와 달리 원심은, 피고 회사가 전대인인 원고의 동의를 받지 않고 이 사건 공장을 점유함으로써 차임 상당의 이익을 얻고 이로 인하여 전차인으로부터 차임을 지급받지 못한 원고가 임차보증금에서 차임 상당을 공제당하는 손해를 입었다고 보아 원고가 피고 회사에 대하여 부당이득반환을 구할 수 있다고 판단하였으니, 이러한 원심판결에는 부당이득에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있고, 이를 지적하는 상고이유는 이유가 있다.
2. 결 론
그러므로 나머지 상고이유에 대하여 더 나아가 살펴볼 필요 없이 원심판결을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 양승태(재판장) 고현철 김지형 전수안(주심)