[땅투기와 전쟁] "허가구역 임야, 농지수준으로 규제"

[김영준]

 

정부의 토지거래허가구역 확대 및 토지거래허가요건 강화 조치는 땅투기 세력을 위축시키는 효과를 가져올 전망이다.

그러나 기존 토지거래허가구역에서 나타났듯이 땅값 상승을 근본적으로 막지는 못할 것으로 전문가들은 보고 있다.

따라서 전문가들은 투기억제와 함께 개발이익의 사유화를 막을 수 있는 방안을 병행 추진하는 게 더욱 효과적이라고 지적했다.

○투기세력 발 묶는 효과는 있을 듯

천안 공주 연기 등의 경우 토지거래허가구역 지정 후 거래가 30~40% 줄어드는 효과가 있었다. 또한 기획부동산 등 투기세력도 꼬리를 감췄다.

주로 임야를 타깃으로 하는 기획부동산들은 소유권 이전이 불가능해지면서 치명타를 맞았다. 그러나 땅값이 떨어지지는 않았다. 토지거래허가구역 지정 직후 잠시 주춤하던 가격은 다시오름세를 탔다. 이 때 가격은 꾸준히 야금야금 오르는 특징을 보였다.

천안 집보아공인 배점숙 사장은 "현지의 돈 있는 사람들이 개발재료를 믿고 좋은 물건은 무조건 잡아들인다"며 "이 때문에 좋은 물건 위주로 가격이 상승하고 거래도 이뤄진다"고 말했다.

○풍선효과 등 부작용도 우려돼

한쪽 지역을 누르면 부근 다른 지역이 뜨는 이른바 '풍선효과'가 가장 우려되는 부작용이다.

지난해 전남 해남영암지역이 토지거래허가구역으로 지정되자 투기세력은 곧바로 인근 면(面)으로 활동무대를 옮겼다. 올들어 인접 지역까지 토지거래허가구역으로 지정되자 진도대교 넘어 진도로 투기세력이 몰리고 있다.

해남군 우수영공인 관계자는 "최근 두달간 진도에만 10여개의 중개업소가 새로 생겼다"며 "투자자들이 규제가 없는 인근 지역으로 지속적으로 이동하고 있다 "고 전했다.

일부 지역에서는 편법거래도 나타나고 있다. 외지인들이 현지인의 명의로 토지거래허가를 받아 땅을 매입한 뒤 그 땅에 근저당 등을 설정하는 방법을 동원하고 있다.

○대안은 없나

국가균형발전 정책에 따라 각종 개발사업이 추진되는 한 땅값을 잡기가 쉽지 않을 것이라는 게 전문가들의 지적이다.

개발이 되면 땅값은 오를 수밖에 없기 때문이다. 따라서 개발이익의 사유화를 막는 장치를 시급히 마련해야 한다는 주문이다.

삼성생명 FP센터 이형 부동산팀장은 "개발지역 뿐만 아니라 땅값 상승폭이 더 큰 주변지역의 개발이익까지 어떻게 환수할 수 있을 지 고민해야 한다"고 말했다.

또한 원주민들에 대한 보상 및 대토(代土)도 시장불안 요인으로 작용하는 만큼 대토의 비과세 혜택을 줄이거나 보상을 현금 대신 채권으로 주는 방안도 검토 해 볼 만하다는게 전문가들의 의견이다.

정부가 부동산 세제를 강화한 '5.4대책' 발표 이틀 만에 또다시 '토지시장 안정대책'을 내놓았다. 그만큼 땅값 불안이 심상치 않다는 얘기다. 마치 부동산시장에 융단폭격을 퍼붓는 양상이다.

정부의 다급한 속내가 그대로 드러나는 행보다.

이번 대책은 △임야에 대한 매입요건을 농지 수준으로 대폭 강화하고 △각종 개발계획 대상지역은 '입안'단계부터 토지거래허가구역으로 조기 지정해 투기를 사전에 막는다는 게 핵심이다.

○왜 임야를 겨냥했나

이날 대책과 5․4대책을 보면 정부가 땅값 불안의 주범으로 '임야'와 '외지인' 을 지목하고 있음이 확연하게 드러난다.

서울 등 외지인들이 행정도시, 기업도시, 혁신도시 등 지방권의 각종 개발예정지 내 임야나 농지를 사들이면서 주변 땅값을 밀어올리고 있기 때문이다.

특히 땅값 상승을 주도하는 토지가 2002~2003년에는 도시지역의 주거․상업지역 이었지만 지난해부터는 비도시지역의 임야와 농지(전.답)로 바뀐 상태다.

실제로 행정도시가 들어설 충남 연기군의 임야는 1분기에 만 9.74% 올라 농지(10.1%)와 함께 전체 평균(9.56%)을 웃돌았다.

기업도시 후보지로 거론되는 전남 해남․영암의 임야도 각각 2.45%,2.59% 올라 평균 상승률(1.29%,1.35%)의 2배에 육박했다. 전국 평균 역시 임야(1.12%)가 전체 상승률(0.75%)을 훨씬 웃돌았다.

토지거래량도 마찬가지다.

지난 1분기 중 전국에서 거래된 임야는 6만5백96필지(1억4천1백58만평)로 지난 해 같은 기

간보다 필지는 4.2%,면적은 16% 늘었다.

임야의 전년대비 거래증가율은 2003년 17.1%,2004년 20.8% 등으로 최근 3년간 토지시장을 사실상 주도하고 있다.

기업도시 후보지가 몰려있는 전남의 경우 지난 3월 중 토지거래량이 필지로는 전년동기대비 65.7%,면적은 76.4%나 급증한 가운데 거래된 토지 대부분이 임야 나 농지인 것으로 추정되고 있다.

○외지인 투기도 근절한다

정부는 이날 토지거래허가구역 안에 있는 임야에 대해 '해당 시․군․구내 최소 6개월 이상 거주자'로 매입요건을 대폭 제한키로 했다. 이는 이미 지난 2월 매입요건이 크게 강화된 농지와 같은 수준이다.

또 지난 4일에는 외지인이 임야․농지․나대지를 샀다가 팔 경우 양도소득세를 실거래가로 부과하기로 했다.

이렇게 되면 외지인들의 개발예정지 주변 토지에 대한 투기목적 거래가 상당수 줄어들 것이라는 게 정부측의 계산이다.

실제로 지난 3월 한 달간 전국에서 거래된 25만4천여필지 가운데 외지인의 매입 비율(50.8%)이 해당 시.군.구 거주자의 매입비율(49.2%,면적은 37.3%)보다 높았다.

이 같은 외지인의 땅투기를 막기 위해 대규모 개발사업, 용도지역변경, 규제완화 등을 추진할 때는 계획입안 단계에서 토지거래허가구역으로 조기지정하게 된다.

또 5~6월 중 투기우려지역을 허가구역으로 확대 지정하고 허가요건 위반 시 과 태료를 현

행 5백만원 이하에서 땅값의 최고 20%까지 대폭 올릴 방침이다.

특히 그동안 토지거래허가구역과 토지투기지역 중 하나만 지정하던 방침을 바꿔 필요하면 허가구역과 투기지역을 동시에 지정하게 된다.

○투기 억제 효과 있을까

이번 대책으로 땅값 불안이 완전히 가실 것으로 보는 전문가들은 많지 않다.

전 국토의 15.5%인 46억3천4백만 평이 이미 허가구역으로 지정돼 있고 수도권 충청권 등 전국 41개 시.군.구가 토지투기지역으로 지정돼 있지만 되레 이들 지역의 땅값이 계속 뛰고 있기 때문이다.

실제로 1분기 중 땅값이 1% 이상 오른 전국 31개 시 군 구 가운데 허가구역이나 투기지역으로 지정되지 않은 곳이 한 곳도 없을 정도다.

이러다 보니 시장에서는 '정부공인 투기대상 지역'이라는 말까지 나올 정도다.

정부가 개발계획 입안단계부터 허가구역으로 지정하려는 것도 투기세력을 미리 막겠다는 뜻이지만 실효성 여부는 더 지켜봐야 한다는 평가다.

정부가 6일 토지 투기지역 지정 주기를 '매분기'에서 '매달'로 바꾸는 등 지정 요건을 강화한 것은 재건축을 중심으로 한 주택 투기 뿐 아니라 개발예정지역 등 땅 투기에도 적극 대응하겠다는 의지를 밝힌 것으로 풀이된다.

투기지역으로 지정되면 땅을 사고 팔아 생기는 이익에 대해 실거래가 기준으로 세금을 내야 한다.

투기지역 지정 전 과세기준이었던 공시지가가 토지 실거래가의 30∼50%에 불과 하다는 것을 감안하면 투기지역 땅 보유자의 양도세 부담이 2∼3배로 높아지는 셈이다.

현재 토지 투기지역으로 지정된 곳은 서울의 강남구 서초구와 충청권의 연기군 계룡시 공주시 아산시 등 41곳이다.

정부는 이와 함께 소득세법 시행령을 고쳐 재개발과 재건축의 입주권 취득시기도 관리처분계획 인가일로 통일하기로 했다.

이렇게 되면 실거래가로 과세되는 입주권 취득시기가 재건축 아파트의 경우 이전보다 3∼4개월 늦춰진다.

또 1가구 3주택 양도세 60% 중과세 대상에서 제외되는 건설임대주택의 범위를 전용면적 25.7평에서 49평까지로 확대하고 임대호수도 5호 이상에서 2호 이상으로 대상을 늘렸다.

다만 양도 당시 해당 주택이 국세청 기준시가 6억원을 넘을 경우 예외적용에서 배제키로 했다.

자료원:한국경제 2005. 5. 7