Re:잡수입금 사용에 대한 국토해양부 답변에 대한 해석

자유로이 토론하는 자리로 보아 의견을 올립니다.  <관리외 수익과 관리외 비용을 예산으로 편성하는 근거> “공동주택 관리회계” 또는 “아파트 회계”란 ‘당해 공동주택 단지의 관리주체가 그 재정의 상태와 운영내역을 해당 이해관계자에게 알리는 수단이며, 당해 단지의 이해관계자에게 단지를 유지·관리하기 위한 의사결정에의 주요 정보제공을 그 목적으로 하고 있다고 볼 수 있는데 여기에서 말하는 의사결정이란 관리자금의 운용 뿐만 아니라 공동주택 단지에 대한 관리 전반을 포함하는 “포괄적인 의미”로 해석해야 하므로 예산편성에 있어서도 관리 부분 및 관리외 부분을 총괄하는 총액주의에 입각해야 할 것이며, 주택법령과 관리규약에서 관리외 수입과 지출을 예산으로 편성하도록 규정 1. 관리비등이란 관리외수익(잡수입)과 관리외비용이 포함된 개념 주택법시행령 제58조(관리비등)에서 관리비등을 ①항 관리비 8개항목, ②항 장기수선충당금, ③항 사용료 등 9개항목, ④항 공용시설물 사용료(관리외 수익)로 규정하고 있음을 감안할 때 관리외 비용은 관리비등에 포함 2. 법령으로 잡수입 의 용도 사용절차를 관리규약에 정하도록 위임  령 제57조(관리규약의 준칙) ①항 17호에서 “관리 등으로 인하여 발생한 수입의 용도 및 사용절차”를 관리규약에 정하도록 하고 있으며, 공동주택관리 회계처리기준 제21조(예산편성)에 “「주택법 시행령」(이하 “영”이라 한다) 제55조의2제1항에 따라 모든 수입과 지출은 예산에 편성하여야 한다.“는 규정에 따라 관리외수입과 지출은 예산편성 대상 <관리외 수익의 사용> 공동주택의 관리 등으로 발생한 잡수입은 공동주택 관리를 위하여 사용되어야하는 것은 당연한 이치이고, 법령의 위임을 받아 관리규약에서 정하도록 한 사용방법을 입주민이 관리규약으로 정했다면 의결기구인 입주자 대표회의에서 그에 따라 의결하여 사용 1. 공동체활성화 사업비 지원 관리규약 제33조의3【소요비용의 지원】① 입대의 의결로 잡수입의 100분의 40(예시) 범위내에서 집행할 수 있다 2. 잡수입 처리 관리규약 제59조【잡수입의 집행 및 회계처리 공개】② 잡수입으로 인하여 발생한 당기순이익은 영 제58조제1항에 따른 예산이 부족한 관리비의 지출에 충당하기 위하여 해당 연도의 관리비 예산총액의 100분의 2 범위에서 예비비로 처분하고, 남은 잔액은 장기수선충당금으로 적립한다.   ③ 관리주체가 예비비를 집행하고자 할 때에는 관리비의 지출비목․지출사유․금액 등을 작성하여 입주자대표회의의 의결을 얻어야 한다. <잡수입의 성격 듣> 잡수입은 그 대부분이 소유자로 인한 것(시설물 임대료, 장기수선충당금의 예치이자 등)이며 여기에 소유자등으로 인한 것(연체료 등)이 더해져서 구성됩니다. 소유자의 몫이 큰 잡수입을 거주 주민들(통상 세입자가 30% 이상)의 관리비 부담을 줄이기 위한 비용으로 지출할 경우 세입자가 부담하여야 할 비용을 소유자몫으로 부담시키는 결과가 되어 외부 임대 소유자로 부터 이의 제기와 함께 입대의에게 그 책임을 물을 소지가 다분하다 할 것입니다. 이런사유로 관리규약에 한도액 범위의 예비비적립금 적립외는 장기수선충당금으로 적립하도록 정한 것입니다. 이와 같이 공동주택 재산의 특성을 지닌 잡수입은 민법에서 말하는 총유물의 개념을 적용하여 운용하는 것은 사실상 불가능한 성격이 있다고 사료되며, 입대의는 비영리단체로서 비영리단체의 경우 정부의 예산회계법을 준용하여 운용하는 것이 일반적이고 예산회계법에 따르면 예산을 편성하고 예산내에서 지출을 하도록 하고 있으며 이때 미처 예산에 편성하지 못한 예기치 않은 지출에 충당하기 위한 것이 예비비이나, 대부분의 아파트가 관리규약에는 예산제도를 명문화해 놓고 있으면서 실질적으로 예산제도를 사용하는 경우는 거의 없는 실정(수선충당 적립금 등 일부를 제외하고 정산제로 운영)으로, 사실상 형식적인 예산제도하에서 예비비적립이란 있을 수가 없으므로 관리외 수입 전액을 장기수선충당금으로 적립하는 것이 원칙적으로 적법한 것이라 할 수도 있습니다. 또한 예비비적립금은 임의적립금이라는 계정과목을 사용해야되나 임의적립금이라고 표시하면 적립내용이 무엇인지 계정과목으로는 알 수 없기 때문에 가급적이면 적립목적에 맞는 계정과목을 사용하는 것이 좋기 때문에 예비비적립금이라는 계정과목을 사용한다고 보아야 할 것입니다.