ECONOMY 6월호 서독코치 나옴

[서독코치]

풍부한 경험이 빚어낸 투자분석의 혜안(慧眼)

(주)시모나ID 오병화 대표

젊은 시절 정치가를 꿈꿨던 시모나 ID의 오병화 대표는, 대학생이던 25살 전국 최연소로 광역의원에 도전하고 많은 것을 깨달았다고 한다. 같이 출마한 정치인들의 공약이 지역주민들 생활과는 동떨어진 공허한 메아리 뿐이라는 사실이 그를 혼돈에 빠지게 했다. 그래서 정치를 잘하려면 현실의 어려움을 극복한 다음 정치를 생각해 보아야 한다는 것을 배웠다. 오 대표는 초등학교 때부터 똥지게를 지고 인분 푸는 것과 경운기로 운전하며 농사짓는 것에 익숙했고, 아버지는 알콜 중독, 형은 가출로 학창시절 오랫동안 장사도 했었지만 지금의 성공에 비추어 보면 오히려 그때 경험이 축복이었다고 회상했다. 젊음을 밑천삼아 한 계단씩 올라가다보니 이제는 그 노력들이 결실을 맺어 대한민국 최고의 부동산 투자 전문가이자 나라의 정책 제안자로서 명성을 날리게 되었다.

개발을 통한 사회 인프라 구축이 국가경제발전의 근간

투자의 맥을 정확히 짚어낼 줄 아는 오 대표의 능력은 풍부한 사회경험이 바탕이 되었다. 사회 첫발을 '최연소 광역의원 선거 출마' 라는 특별한 방법으로 내딛었던 그는 안정적이고 미래가 보장된 대기업을 과감히 포기하고 좀 더 많은 경험을 쌓을 수 있는 중소기업을 선택했다. 특유의 성실함과 학구열로 다양한 분야에서 승승장구 해오던 그는 자신이 직접 베트남, 캄보디아, 라오스, 미얀마에 '인도차이나'라는 여행랜드사를 설립, 우리나라 최초로 금강산 관광여행을 기획하고 진행하는 등 진취적인 기업가로서의 능력을 다시 한 번 입증하기 위한 초석을 쌓았다. 그러던 중 IMF라는 복병이 찾아왔다. 어찌 보면 이러한 그의 인생여정에서 부동산 투자 정보업은 당연한 수순이었는지도 모른다. 오병화 대표는 "19개 업종의 다양한 직장과 사업을 경험해 보면서 그 어떤 것도 부동산과 연관되지 않은 것이 없다는 것을 깨달았다"고 말한다. 부동산 개발 사업으로 구축되는 다양한 인프라를 근간으로 국가 핵심 산업 및 연관 산업이 성장하고 부가가치가 발생한다는사실에 눈을 뜬 것이다. 기업의 대표였던 그는 부동산에 대한 기초부터 차근차근 다지기 위해서 개발 시행사의 말단직원이 되는 것도 주저하지 않았고 그렇게 국내 최고 부동산 개발 투자 전문가, 국가 부동산 정책의 조언자로서 성공하는 발판을 마련할 수 있었다.

부동산 상승국면 전환될 것, 수익형부동산 투자는 신중한 결정 필요

오 대표는 풍부한 사회경험과 다양한 연구, 교류활동을 통해 국내외 두터운 인적 네트워크를 구축하고 있다. 세계에서 부동산 투자의 큰손으로 불리는 유대계  자본, 시모나ID 창업의 근간이 되었던 스페인 자본, 그리고 현재 진행 중인 일본의 부동산 재벌인 M그룹의 국내 투자실무 진행까지, 국내 부동산 시장에 문을 두드리는 많은 외국 투자자들은 반드시 그를 먼저 찾는다고 한다. 오 대표는 현재 침체일로인 부동산 시장에 변화의 움직임이 감지되고 있다고 전했다. 오 대표는 "서울외곽, 수도권, 지방전역의 부동산가격 상승바람이 건실한데다, 현재 진행 중인 버블세븐 지역의 거품 빠지기도 내년 즈음에는 마무리 되어 상승세가 다시 이어질 것이라고 전망한다"며 "대체로 12년 주기로 움직이는 부동산 사이클의 흐름상 11년 주기에 접어드는 올해에는 부동산 투자에 관심을 가져도 좋을 것"이라고 조언했다. 그러나 현재 많은 자금이 몰리고 있는 수익형 부동산 투자에는 각별히 신중해야 한다는 입장이다. "관공서, 공기업들의 지방이전이 본격적으로 진행되면 유관기업, 기관들의 지방이전도 가속화될 것으로 보여진다. 결국 서울 주요지역 빌딩, 주택들의 공실률이 더욱 커질 것"이라는 분석이다. 실제로 오 대표가 확인한 주요지역 빌딩 투자에 따른 임대수익은 평균 3.5%에 불과한 수준으로, 과거 서울의 빌딩투자에 관심이 많던 해외 부동산 투자자본들도 현재 극심한 수익성 악화로 투자여건이 개선되기만을 기다리는 상황이라고 전했다. 오 대표는 현재 매스컴에서 대대적으로 광고하는 주요 수익형 부동산 투자상품들이 내세우는 수익률에 현혹되지 말고 철저한 분석을 통해 옥석가리기가 필요하다며 투자자들의 주의를 당부했다.

철저한 연구와 분석이 부동산 투자의 성공보장

오 대표는 부동산 투자에 있어 아직도 근시대적인 투자마인드로 접근하는 사람들이 많다는 점을 지적했다. 특히 '너 믿고 투자한다'는 식의, 신의나 소문에 의존한 투자는 반드시 실패하게 되어 있다고 말한다. "흙 한 트럭 값은 서울 명동 흙이든, 강원도 정선 흙이든 같다. 그런데 명동 땅값이 비싸다. 왜냐하면 명동에는 유동인구가 많으니까 장사가 잘 될 수 있는 가능성 때문에 땅값이 더 비싸다. 그러면 부동산 가격은 결국 흙 값이 아니고 사람값인 격이 된다"며 "결국 사람이 많은 곳이 비싸다. 그래서 투자 포인트는 좋은 땅을 보지말고 미래에 사람이 많이 모일 정보가 있는 곳이 좋다"고 제안했다. 그는 "서해선 복선 전철라인이 만들어지는 곳이 좋고 그중 당진시의 합덕역 쪽이 투자가치로 제일 좋을 것"이라고 자문했다. 오병화 대표는 오랜 연구와 분석을 통해 인구와 용적률 사이에 부동산 가격을 결정짓는 일정한 규칙성이 있음을 발견했따. "인구 10~50만 되는 소도시들의 토지의 머리가격은 용적률과 일치하는 점을 알 수 있다.(참고로 용적률 상업지 800~1500%만원, 주거지 200~300%만원, 녹지 60~100%만원) 또한 인구 10만 이하 읍면 단위는 평균 용적률의 절반 가격으로 토지가격이 형성되고 인구100만 이상에서 200만으로 접어드는 광역도시는 토지가격이 용적율의 2배 가격으로 평당 평균 가격이 인상되는 모습을 보이게 된다"고 알려줬다. 사람의 인체로 따지면 무릎에서 사서 어깨에서 팔아야 한다는것, 부동산의 시세가 머리라고 할 수 있는 최고 가격을 넘어가면 버블이 형성된 것으로 이 시기의 투자는 폭탄돌리기를 하는 것과 같은 위험한 일이라고 경고한다.

국가의 건실한 발전을 위한 다양한 정책 제안

오병화 대표는 국가의 바른 발전을 위한 여러가지 부동산 정책제안도 병행한다. 참여정부시절의 '청약 가점제'와 현 정부의 '국제 과학비즈니스 벨트'도 그의 제안이 시발이 되어 큰 성과를 이룬 작품이다. 그는 국제적인 문화, 비즈니스 중심지로 성장하고 있는 서울의 건실한 발전을 위해 다음 정부에 대한 또 다른 정책제안을 준비 중에 있다. 오 대표는 "서울 시내 숙박시설 부족으로 인해 사업, 여행목적으로 한국을 방문한 많은 외국인들이 서울 외곽과 경기도 권에서 지내야 하는 실정으로 이는 국가이미지에 큰 손실을 주고 있다"며 "서울 주요지역 주거 1,2,3종 지역 내 3성급 이상의 비즈니스 호텔 건립을 허용해 국가 이미지 제고 및 부가가치를 창출하는 방안을 연구, 차기정부에 제안 할 것"이라는 포부를 밝혔다. 오병화 대표의 성공 스토리는 지금의 젊은이들에게 많은 점을 시사한다. 취업을 위해 스펙 쌓기에 열중하는 현 세태와 달리 그는 밑바닥부터 차근차근 몸으로 부딪치고, 노력을 게을리 하지 않으며 지금의 성공을 이룩해 냈다. 지금도 자신의 꿈을 위해 갈길이 멀다는 오 대표를 보며, 이제는 '개천에서 용 난다'는 자수성가의 스토리를 진부한 엣날이야기로 치부해 버리는 많은 젊은이들에게 이렇게 묻고 싶다. "당신은 성공을 위해 어떤 노력을 해 왔습니까?"

                                            --서독코치 (오병화)--

[덕보체육관]

서독코치님 정말 대단한일 하셨습니다, 앞으로도 모두가 잘살수있는 방안을 연구해 주십시요.