중개업자가 부동산거래를 중개하면서 진정한 권리자인지 여부 등에 관한 조사․확인의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인이 손해를 입은 경우

[레지나]

2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 〔손해배상(기)〕

[1] 중개업자가 부동산거래를 중개하면서 진정한 권리자인지 여부 등에 관한 조사․확인의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인이 손해를 입은 경우, 중개의뢰인의 부주의가 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면 과실상계가 허용되는지 여부(적극)

[2] 甲이 공인중개사 乙과 丙의 중개에 따라 등기부등본상 소유자가 망인인 주택에 관하여 망인의 장남 丁의 대리인이라고 주장하는 丁의 아들 戊와 丁 명의로 임대차계약을 체결하고 임대차보증금을 지급하였다가 손해를 입자 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상을 구한 사안에서, 甲의 부주의를 과실상계 사유로 전혀 참작하지 않은 원심판결에 법리오해의 위법이 있다고 한 사례

[1] 부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우, 중개업자는 위임 취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사⋅확인할 의무가 있고 그 주의의무를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 되지만, 그로써 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사⋅확인 책임이 중개업자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니다. 따라서 중개업자가 부동산거래를 중개하면서 진정한 권리자인지 여부 등을 조사⋅확인할 의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상의 범위를 정하는 경우, 중개의뢰인에게 거래관계를 조사⋅확인할 책임을 게을리한 부주의가 인정되고 그것이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있다고 보아야 하고, 이것이 손해의 공평부담이라는 손해배상제도의 기본원리에 비추어 볼 때에도 타당하다.

[2] 甲이 공인중개사 乙과 丙의 중개에 따라 등기부등본상 소유자가 망인인 주택에 관하여 망인의 장남 丁의 대리인이라고 주장하는 丁의 아들 戊와 丁 명의로 임대차계약을 체결하고 임대차보증금을 지급하였다가 손해를 입자 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상을 구한 사안에서, 乙과 丙이 중개업자에게 요구되는 조사⋅확인의무를 이행하지 않은 채 戊의 말만 믿고 甲에게 임대차계약을 체결하고 아무런 임대권한이 없는 戊에게 임대차보증금을 지급하도록 한 과실이 인정되므로 협회가 甲이 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 본 원심판단 부분은 정당하나, 임대차계약 및 잔금지급 과정에서 주택 소유자가 명백하지 아니하고 戊의 대리권 유무 역시 명확하지 아니하여 거래당사자인 甲으로서는 이를 확인할 필요가 있었는데도, 甲이 공인중개사인 乙과 丙의 말만 믿고 제적등본 등 상속관계 서류나 등기권리증 또는 위임장, 인감증명서 등 주택 소유자와 대리권 유무에 관한 확인을 소홀히 한 과실이 인정되고, 이러한 과실 역시 손해 발생 또는 확대의 원인이 되었다고 보아야 하는데도, 이러한 사정을 과실상계 사유로 전혀 참작하지 않은 원심판결에는 과실상계에 관한 법리오해의 위법이 있다고 한 사례.