[경험담] [부동산 공매] 공매, 폐 문 부 재, 선 순 위 가 장 임 차 인, 셀 프 등 기

[한마당]

원문 : http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/4518

[【 경험담 】] 공매, 폐 문 부 재, 선 순 위 가 장 임 차 인, 셀 프 등 기|▒ 우리들의 경험담

포포스키|등급변경▼|조회 1878|추천 0|2015.05.15. 18:33http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/4518 

  안녕하세요 먼저 제 소개부터 드리겠습니다. 멋진인생님과 슬로커브님의 도움으로 처음으로 다른 세상을(공매) 접해보게 된 포포스키 입니다.

   제가 소개해 드릴 케이스는 제목에서와 같이 폐문부재, 선순위가장임차인 첫 공매물건입니다. 결론부터 말씀드리면 6200정도에 낙찰 받았구요. 2년 후 지금의 시세가 유지된다면 시세차익은 약 2000정도 될 것 같습니다.(월세 500/45정도)

2월 중순경 멋진인생님의 권유로 이 물건에 대해 임장 결과 문에는 상당기간 관리비와 가스비 미납고지서가 붙어 있는 상태였고 위치는 지방광역시의 상업지구와 관공서가 몰려있는 좋은 곳이었습니다. 또한 인터넷과 현지 부동산에서 얻은 정보를 볼 때 투자금 대비 월세가 상당히 센 물건이어서 더욱 마음에 들었습니다. 제가 사는 곳이 시골인지라 면사무소에서 전입세대 연람(도로명+지번주소)을 확인한 결과 깨끗한 상태였습니다.

   여로 모로 알아보고 입찰 들어가기 전에 판단한 결론은 임차인이 없고 위치가 좋은 점유자가 없는 쉽게 끝날 수 있는 물건으로 판단하고 2월 말에 입찰을 들어가 단독으로 낙찰 되었습니다. 행운이 저에게도 온 것입니다. 처음 이다보니 이게 빠르게 된 건지 좋은 건지 약간 어리둥절 하더라구요.

    낙찰받자마자 점유자에 대한 정보를 얻기 위해 바로 슬로커브님과 물건지 관리실로 가서 소장과 얘기해 본 결과 작년부터 살지도 않고 있고 누가 살았는지도 모른다고 해서 입주자 관리카드를 확인해 달라 하니까 그 집은 관리카드도 없다고 하더라구요. 관리비가 밀려서 소유자에게 전화해도 전화를 받지 않아서 전화번호도 맞는지도 모르겠다고 하더라구요. 그래서 그럼 혹 모르니까 전화번호 알 수 있냐고 하니까 개인정보라서 안되는데 하면서 살짝 보여 주길래 잽싸게 옮겨 적었죠. 사람이 안 살고 있고 세대 내에 물건만 없으면 넘 쉽게 일이 끝날 수 있을 것 같아서 혹 관리실에서 관리하는 집 키가 있으면 집안을 볼 수 있냐고 하니까 키 같은 건 없다고 하더니 옆에 계시던 관리실 직원분이 그럼 자기가 잘 아는 열쇠집이 있으니 열어보면 되겠다고 하시더라구요. 그래서 열쇠공이 와서 관리실 직원과 문을 여는데 우리가 흔히 영화에서 보는 것 같이 열쇠를 파손하지 않고 문을 열거라고 생각했는데... 아에 드릴로 열쇠를 뚫어 버리시는거에요. 순간 당황했지만 집안에 물건이 없기만을 기대했었죠. 슬로커브님이 첨에 입성했고 전 뒤에서 따라 들어가는 상황이었는데..슬로커브님이 “어 짐 없내” 하시더라구요. 속으로 빨리 끝나겠구나 하면서 엄청 좋아했었죠.. 근데 들어가서 보니 이건 벽에 고이 포장한 짐 박스들이 차곡차곡 쌓여있었고 복층에도 한가득 짐들이 쌓여 있었습니다. 순간 드는 생각이 이거 큰일 났다. 저는 빨리 나가자 하고 사람들과 함께 나와서 세대내 어떠한 짐도 파손 이전한 것이 없음을 확인하는 확인서를 받았습니다. 너무 급한 마음과 짐이 없을 거라는 막연한 기대에 먼저 개문한 겁니다. 마음을 가다듬고 관리실에서 얻은 소유주에게 전화를 하니까 예상 했던 대로 전화를 받지 않더군요.

  여기서 부터는 변수도 많았고 사건도 많았던 물건이라 시간순서대로 나열하고 중요한 부분에 대해서는 세부적으로 언급하겠습니다.

1. 이 후 돌아와서 멋진인생님, 슬로커브님과 상황을 정리

  - 자산관리공사를 통해 제 연락처를 알려줘서 소유자 측에서 전화를 하게 하자

  - 바로 잔대금납부 후 소유자를 상대로 점유이전금지 가처분을 하자

  ☞ 공매 물건의 소유권 취득시기

      ■ 민사집행법 135조“소유권 취득시기: 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적

         인 권리를 취득한다.” 즉 매각결정통지서를 수령 보증금을 납부하고 잔대금을 납

         부하면 소유 인정

        ★주의: 잔대금 납부 전은 낙찰자가 소유자가 아님을 필히 인지해 행동해야 함,

          낙찰의 기쁨으로 잔대금납부전에 부동산의 개문 등 주의

2. 소유주 남편 전화 옴

  - 사업하다 망했다, 그 안에 짐이 있다, 짐은 와이프거랑 같이 사업했던 사람 거다, 같이

     사업했던 사람이랑 사이가 안 좋은 상태이다, 짐을 바로 뺄 수가 없다

  - 그분께 잘 말해 달라 서로 생각해보자, 서로 얘기되면 연락 주라

3. 우리는 바로 소유자 상대로 점유이전 금지 가처분 들어감

  - 멋진인생님과 슬로커브님의 도움으로 전자소송에서 점유이전금지가처분신청

   ☞ 점유이전금지가처분신청

      ■ 전자소송홈페이지에서 할 수 있음(절차는 인터넷 검색을 통해 알 수 있음)

      ■ 검색한 절차에 따라 신청취지, 신청이유를 작성하고 첨부서류를 준비 한다

         공매기준 기본첨부서류는 매각결정통지서, 잔대금완납영수증, 내용증명, 건축물대

         장, 부동산등기부등본, 토지대장, 소송물가액산출내역 각 1통정도

      ■ 보정명령이 떨어지면 전자소송에서 보정서 작성 접수(필요에 따라 첨부서류 준비/첨부)

      ■ 담보제공명령이 떨어지면 서울보증보험에 공탁

         ○ 담보제공명령서 FAX나 메일(120@120.co.kr)로 서울보증보험에 보낸다

         ○ 서울보증보험사이트http://120.co.kr에서 체결 동의 한다

         ○ 사이트에서 전자서명 한다

         ○ 사이트에서 결재 한다

      ※ 보증관련 사항은 결재 후 바로 전자적으로 법원에 제출됨, 법원 담당에 확인만

         하면 된다

     ■ 결정문 나오면 2부 출력하여 법원에 집행 접수하기

4. 점유이전금지 가처분 집행

  - 멋진인생님과 슬로커브님 동행

  - 법원에서 대동한 열쇠공 공임비 지불(10만원)

  - 세대 내에서 소유자이외에 다른 사람 우편물 발견

  - 집행관: 이사람 머냐 다른 사람이 있는거 아니냐 소유자만 집행 할 수 없다, 우편물에

    있는 사람도 같이해라

  - 멋진인생님: 박스에 소유자 이름확인하고 모두 소유자 짐 아니냐

  - 집행관: 아니다 우편물이 있어서 둘 같이 해야 한다, 집행 불능 한다 

  ☞ 점유이전금지가처분 집행관련

    ■ 집행신청은 점유이전금지가처분신청에 대한 법원의 결정문이 나오면 우편으로도 가

       능하나 빠른 신청을 원하면 법원에 직접 가서 신청 하는 게 빠르게 집행날짜를 받

       을 수 있음(결정문 원본 2부 필요)

    ■ 접수 후 접수증에 배정 집행관연락처 보고 전화해서 날짜를 조율할 수 있음

    ■ 집행 시 열쇠공 아저씨가 문을 여는데 힘들었다는 등 추가 금액을 요구하는 일이

       있는데 줄 필요 없음

5. 다시 복귀해서 주민센터에서 다시 전입세대 연람 확인

  - 소유주 외에 전입자(우편물 주인)가 나타남, 대항력조건 충족한 선순위 임차인 확인

  - 면사무소에서 전입세대연람을 잘못 때어줌 확인

   ☞ 전입세대연람 때어볼 때(아주 중요)

    ■ 지번 주소 및 도로명 주소 둘 다 때어 본다

    ■ 필히 2곳 이상 주민센터에서 때어 본다

     ★ 관공서 시스템이 주소가 맞지 않으면 오류가 나야하는데 그냥 전입자가 없다고 때어짐

6. 멋진인생님, 슬로커브님과 다시 모임

  - 소유주와 전입자 모두 같이 점유이전금지 가처분 하자

  - 점유이전 금지 가처분 시 새대 내 박스 이름을 봤을 때 모두 소유주 꺼 같다 소유주

    위주로 명도소송까지 가는 것으로 잡자

  - 동시에 자산관리공사에 매각 취소 신청하자

   ※ 뜻하지 않은 선순위 물건을 건드린 덕분에 생각이 너무 많아졌는데 멋진인생님이

      이 시점에서 전체적인 방향을 잡아 줬음(땡큐~^^)

7. 소유주와 전입자 상대로 점유이전금지 가처분 신청하자

  - 두 번째라 빠르게 신청함

8. 점유이전금지 가처분 집행(2번째)

  - 명도소송 대비 집행 시 박스에 소유주 이름 확인 후 모두 사진 촬영

  - 대부분 박스가 소유주 이름 확인 다시 모두 소유주 짐 일 것임 단정

9. 생각지 못한 선순위임차인발생으로 자산관리 공사 방문 매각취소 신청서 접수

  - 잔대금을 납부해서 접수는 하지만 취소 불가일 거다 잔대금을 납부하지 않아도 취소가

    쉽지 않음 시사(공사 측)

  - 계속해서 전화로 최소여부를 사정했으나 공사 직원 대답은 취소 안 된다

  ☞ 자산관리공사 매각결정취소신청

     ■ 매각공고문상에 중대한 오류가 있지 않는 한 안 된다고 함

     ■ 잔대금 납부시점이 소유권이전시점(민사집행법 제135조)으로 보기 때문에 잔대금납

        부 후 에는 매각취소 안됨(공사 측 단호했음)

10. 남편에게 전화함

  - 어떻게 얘기해 보셨냐? 짐 빼실거냐?

  - 와이프랑 같이 사업했던 사람이 짐 빼면 알아서 해라 한다, 돈을 좀 줘서 달래 봐야하

     는데 난 돈이 없다, 낙찰자가 잘 생각 좀 해주라

  - 얼마를 원하냐? 우리는 관리비는 줄 수 있다, 그 이상은 힘들다

  - 모르겠다 잘 생각해 주라

  - 그러냐 생각해 보고 알려 주라

11. 소유주와 전입자 관계파악 노력(전입자가 선순위가장임차인 가능성을 두고)

  - 물건지 주민센터와 법원 등기소에서 전입자 확정일자 확인 결과 확정일자가 없음

    (보통 세입자라면 전입신고 후 확정일자를 바로 받는 걸로 알고 있는데 이상함)

  - 같은 성을 가지고 있음, 인터넷에 돌림자 검색해 보니까 둘 사이 흔하지 않는

    돌림자 일치 나이차이등을 따져 볼 때 남매 추정 특수 관계일 가능성 있음(A씨 **파

    3*대손에 돌림자가 *,호,*,벼,*)

  - 아니면 남편 말대로 같이 사업했던 사이 근데 이거 이상함 사업해서 사이가 안 좋은데

    어떻게 소유주 짐이 있음 이해 안감(사업관계 또한 특수관계가 될 수 있음)

  - 정말 특수 관계가 아니라면 소유자하고 전입자하고 짐이 섞여 있을 수 없음

  - 또 전입자가 공매사실을 안 이상 임대차계약이 있다면 누굴 통해서 얘기할 것이 아니

    라 직접 계약서 내밀고 돈달라 해야 맞음

  - 도시가스 회사 전화 및 방문해서 실 사용자 확인 결과 개인정보라서 이름을 알려줄 수

    없다, 하지만 사용자들 성(A씨-B씨-A씨)은 알아냄(우편함에 우편물로 이름을 확인할

    수 있었음) 또 이사로 인해 사용자가 바뀔 때 절차가 직접방문해서 전 사용자에서 새

    로운 사용자로 요금 처리함 알아냄, 즉 전에 사용한 사람은 모두 이사 간 것 간접 확인

  - 인근 부동산에서 전입자와 임대차 계약을 한 것 확인(월세 500/45), 이름은 개인정보

   보호 차원에서 안 알려줌, 최악으로 지불해야할 금액이 500으로 정해짐(전세 아닌 게

   다행), 하지만 임대차계약이 있으면서 여전히 전면에 나서지 않는 전입자를 생각해

   볼 때 이 계약은 B씨와 맺은 계약일 가능성이 큼 추정

  ☞ 확정일자 인터넷으로 확인가능

   ■ 2014년 1월 1일 이후 확정일자를 받은 주택에 한해 대법원 인터넷 등기소 홈페이

      지에 접속해 열람가능(이전 것은 직접 주민센터/법원등기과 찾아가 대장 확인해야함)

   ■ 열람할 수 있는 사람은 주계약자와 이해관계인만 가능

   ■ 열람가능한 이해관계인 정리(주택임대차보호법시행령 제5조)에 따라 해당주택의 임

      대인·임차인, 해당주택의 소유자 등임, 해당주택의 소유자에서 공매는 잔대금을 납

      부하면 등기를 하지 않아도 해당주택의 소유자 임(민사집행법 제135조에 규정) 혹

      등기가 되지 않았다는 이유로 관공서서 열람을 거부하면 잔대금을 납부한 소유자임

      을 다시 말하고 열람할 수 있음

  ☞ 선순위가장임차인일 가능성이 있는 경우

   (아래 중 2~3개사 겹친다면 가능성 있음)

   ■ 임대차계약 당사자가 특수관계인으로 추정되는 경우

      (가능하다면 임차인과 소유주의 주민초본을 봐서 동일한 주소에 거주한 사실이 있

      으면 거의 가족관계임-개인정보 보호 때문에 법원의 보정명령 등 이 있어야 초본

      을 때 볼 수 있음, 우편함확인/경비실방문/관리실방문/이웃방문/전력or가스회사 공

      과금통지서 수령인 확인 등을 체크해 봐야함)

   ■ 임대보증금이 임대시세를 반영하지 못하는 경우

   ■ 금융기관(근저당권자)의 무상거주확인서, 배당배제신청서 제출된 경우

   ■ 다수의 전입세대 또는 소유자와 동일 주택에 전입한 경우

   ■ 전입신고가 말소기준권리보다 앞서지만 확정일자가 없는 경우

   ■ 임차인이 배당요구 신청했다가 배당요구종기일전에 배당을 철회한 경우

   ■ 진정 임대차계약서로 보기 어려운 경우

   ■ 채권 회수 목적으로 임대차계약을 맺은 경우

12. 소송까지 갈 거 생각하고 내용증명 발송

  - 자산관리공사에 소유주 주소 문의 결과 개인정보라서 절대 알려줄 수 없다

  - 계속 전화해서 알아낸 것이 등기상에 주소는 아니고 다른 곳에 산다고 함

  - 반송될 것 예상하면서 등기상 주소로 내용증명 발송(등기1부, 일반우편1부, 본인보관1부)

  - 전에 받아두었던 소유주 전화번호로 밑져야 본전이단 생각으로 내용증명 문자 발송

    (지금 돌아볼 때 신의 한수가 됨)

  - 내용증명 우편 반송

13. 소유주로부터 문자 옴

  - 내용증명 기한 마지막 날 소유주가 원만한 해결을 원한다며 문자 옴

  - 소유주는 공매사실을 몰랐다, 소송 싫다 해결하고 싶다, 나랑 얘기하자

14. 부재중인 전입자 주민등록 말소하자(4월 보선 대비 전국 주민등록일제 정리기간 확인, 운이 좋음)

  - 주민등록법과 시행령에 근거하여 전입자 뺄 수 있음 확인

  - 관리실에 가서 관리소장과 전입자 불거주확인서 작성(주민등록말소와 나중에 있을 수

    있는 명도소송용으로 사용하기 위해)

  - 말소신청을 위해 주민센터 찾아가 전입자 얘기를 하니까 그쪽에서 이미 정리 대상자

    에 전입자이름이 들어가 있었음

  ☞주민등록 말소 관련 법령

    ■ 주민등록법 제 6조, 8조, 13조, 20조(사실조사와 직권말소)

    ■ 주민등록시행령 제13조(말소신고-주민센터에 가서 신청서작성)

      ※ 참고: 진정한 임차인이 위 절차에 의해 말소됐을 시 이의신청에 의해 대항력을 유

         지 할 수 있음(주민등록법 제 21조, 시행령 제 33조)

15. 혹 일이 틀어 질것을 대비해 명도 소송 준비

  - 소장 작성 및 첨부 서류 준비

16. 소유주와 문자

  - 더 이상 소유주 남편하고 얘기할거 없음

  - 소유자랑 문자를 통해 이사 날짜(약 2주 정도 여유 줌)잡고 그 쪽 요구조건 확인(이사비+관리비)

17. 남편전화 옴

  - 와이프랑 같이 사업했던 사람이 천만원 요구한다, 그런데 자기가 잘 얘기해서 오백만원까지 했다,

     생각해 주라

  - 금액이 크다, 생각해 보겠다

18. 남편전화 옴 안받음

  - 더 이상 소유주 남편하고 얘기할거 없음 결론

19. 이사 날

  - 소유주 만나 짐 모두 빼는 거 확인하고 관리비 지불 및 이사비 지불

  - 얘기 후 짐은 모두 소유주 것임, 남편 얘기는 돈을 더 받기위해 지어낸 얘기임 추정

  - 명도 합의서 서명, 인감증명, 이사비 현금지급 확인서 작성 후 보관

  ☞ 명도합의 시 받아둬야 하는 서류

    ■ 명도 이행 합의서

     ○ 이삿날(인도일) 명시

     ○ 밀린 공과금 지급에 대한 사항 명시

     ○ 목적부동산 내 짐 소유에 관한사항 명시

     ○ 이사 후 남은 쓰레기 및 짐에 대한 처분 명시

     ○ 인도 이전 점유 사항 명시(민형사상책임명시)

     ○ 위약 시 위약금 지불에 관한사항 명시

   ■ 인감증명서 또는 신분증 사본

   ■ 이사비 현금지급 확인서(현금지급 시)

20. 주민등록 일제 정리기간 후 전입자 빠짐 확인

  - 주민센터 홈피에 최고/공고에 전입자 이름 확인

  - 공고 기간 후 전입세대연람에서 전입자 빠짐 확인

21. 자산관리공사에 등기서류 제출

  - 멋진인생님 도움으로 셀프 등기함

  ☞ 셀프등기방법

   ■ FAX가 자유로운 한가한 주민센터를 찾는다

   ■ FAX로 필요한 서류 준비 작업을 한다

   ■ 각종 납부 금액을 은행에서 납부하고 영수증을 수령한다(아래 참고)

   ■ 준비한 서류와 납부영수증을 자산관리공사로 등기우편으로 보내 접수 한다

      ○ 매각결정통지서(원본), 보증금 영수증(원본), 잔대금완납영수증(원본)

      ○ 취득세 및 말소등록세 납부 영수증

        - 취득세신고서를 위텍스에서 출력하여 작성하고, 매각결정통지서와 잔대금완납영

          수증과 함께 FAX로 담당 구청 직원에게 보내 FAX로 취등록세 및 말소등록세

          영수증을 발급받아 법원 내 은행에서 납부 후 납부 영수증을 수령한다

     ○ 등기부등본(집합건축물,토지), 토지대장, 건출물대장, 주민등록등본 또는 초본 각 1통

     ○ 등기신청수수료 납부영수증 및 우표(현금 대체 가능)

       - 법원 내 은행 또는 농협중앙회에서 신청서 작성 후 납부 후 수수료 납부영수증 수령

     ○ 국민주택채권(토지 및 건물 또는 주택 시가표준액을 기준-취득세영수증에 있음)

       - 법원 내 은행에서 매입 후 바로 매각 영수증 수령

     ○ 등기청구서 및 등기필증 수령요청서(작성 후 도장 날인)

22. 등기 이전 확인

23. 청소, TV/ TV다이 구매 및 집좀 꾸미고 부동산에 내 놈

   낙찰부터 명도까지 약 2개월이 걸렸고 뜻하지 않게 공매 다이어트 5kg이상 했구요.

처리 과정 중에 계속되는 악재에도 끝까지 길을 잡아준 멋진인생님과 피곤한데도 항상 함께해준 슬로커브님께 정말 감사하단 말씀을 드리고 싶습니다.

   두서없이 쓴 글이 필요한 정보가 됐으면 하는 바램이구요. 다시 한 번 멋진인생님과 슬로커브님께 정말 고맙고 좋은 정보 공유해준 행크에 감사합니다~

[리니리치]

대단하십니다 !전 아직 초보지만 많은도움이 된것같습니다 상세하게 진행과정을 적어주셔서 넘감사합니다^♡^

[세종호호]

진짜 이런 과정을 주변에 전문가와 함께 진행하고 몸소 체험하고 경험하므로써 한단계 발전한 나를 본다면
돈보다도 값진 경험이 될거같네요^^

[브라보007]

공매 다이어트^^ 멋지네요

[이비]

간결하게 정리를 너무 잘해 주셔서 귀한 간접경험이 됐네요. 감사합니다~

[장자방]

이야~~~~정말 대단하십니다.
아무리 전문가님들이 옆에 계셨다고는해도 포포스키님께서 직접 모든걸 챙기셔야 했을텐데
저 어마무시한 서류며 전화통화에 발품까지 일일이 어떻게 다 하셨나 감탄이 절로 나옵니다.
애쓰셨어요 무사히 내것으로 만드신거 진심으로 축하드립니다.

[탱구아빠]

정말 많은 일을 겪으셨군요. 살이 5kg나 빠질정도면 얼마나 맘고생이 심하셨는지 알겠습니다.
하지만 경험이 있어 다음엔 잘하시겠는데요? 다음번엔 다른분들께 도움을 베푸셔야 겠어요~
수고 많으셨고 축하드립니다.

[웹기어]

너무 흥미진진했습니다. 많은 참고가 됐어요. 수고하셨습니다~

[시민]

정말 좋은 내용을 잘 정리해놓으셨네요 앞으로 잘 참고하겠습니다

[리치네]

많은 것을 배웁니다.
앞으로 승승장구하시길 바랍니다.

[단골손님]

사이사이 필요정보도 무지 도움되었네요. 감사합니다^^

[운창운(운짱)]

종합적인 내용이 모두 들어가있네요..
좋은 정보,사례 감사합니다.

[템페스트(대전초급 2기)]

간단명료한 경험담!! 잘 읽고 갑니다 !!

[SooY]

엄청 복잡하네요 ㅠ ㅠ 그래도 꼭 알아야할 내용인 것 같아요 감사합니다

[사라도령님]

명도 관련 여러가지 팁 감사합니다

[상가의 여왕]

공매로 낙찰받고 이제 초보로서 명도를 앞두고있다보니 여러 고수님들의 글들을 공부하게됐습니다. 이렇게 경험한것을 아낌없이 알려주셔서 감사합니다. 꼭 저도 열심히 해서 이렇게 지식나눔 하도록 하겠습니다 ^^

[또씽아빠]

감사합니다. 고맙습니다. 덕분에 잘 읽고 갑니다.

[단순명료]

생각지도 못한 힘든 일이 많았지만 함께 해주신 분들과 잘 해결하셨네요~~

[재봉]

공부가 많이되었어요^^
이렇게 자세히 내용공유해줘서 고맙습니당

[최해]

선순위임차인 있었던거 아셨을때 철렁하셨을거같네요 ㅠㅠ
그래도 잘 해결되셔서 다행입니다.! 정보공유감사합니다.