생활 | 관리규약에 대표회의 의결로 감사범위 ‘제한안돼’ 법제처 유권해석, “감사시기 등 계획서 제출 규정은 가능” | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

	관리규약에 대표회의 의결로 감사범위 ‘제한안돼’ 법제처 유권해석, “감사시기 등 계획서 제출 규정은 가능”
	아파트 관리규약에 입주자대표회의 감사의 업무범위 중 대표회의 의결로 결정한 사항에 한해서만 감사하도록 규정하는 것은 허용되지 않는다는 법제처의 유권해석이 나왔다. 법제처는 최근 ‘공동주택 관리규약에 감사로 하여금 주택법 시행규칙에 규정된 감사의 업무범위 중 입주자대표회의 의결로 감사하도록 결정한 사항에 한해서만 감사하도록 하는 내용을 규정할 수 있는지’에 대해 물은 국토교통부의 질의에 대해 이같이 회신했다. 법제처는 회신에서 “관리규약은 사적 자치에 근거한 사인간의 규약이므로 사인간 합의에 따라 관리규약에는 공동주택 관리에 관한 사항을 자율적으로 정할 수 있다.”며 “다만 관리규약도 법령을 벗어나 법령에 위반되는 내용을 정할 수는 없다.”고 밝혔다. 법제처는 “주택법에서 감사를 둬 감사제도를 운영하는 취지는 공동주택 입주자 등 이해관계인을 보호하고 부정한 회계처리 등으로 인한 피해를 방지함으로써 공동주택의 건전한 관리와 발전을 도모하려는 것”이라며 “입주자대표회의 감사의 감사업무와 관련된 규정은 공동주택 입주자 등 이해관계인에게 중요한 영향을 미치는 사항이고 주택법 시행령 제50조 제5항에서는 감사 1명 이상을 입주자대표회의 임원으로 선출토록 의무사항으로 규정하고 있는 점을 고려할 때 감사의 업무범위에 관한 규정은 강행규정”이라고 설명했다. 또한 “감사로 하여금 주택법 시행규칙 제21조 제5항에 규정된 감사의 업무범위 중 입주자대표회의 의결로 감사하도록 결정한 사항에 한해서만 감사하도록 하는 것은 결국 같은 법 시행규칙 제21조 제5항을 위반해 감사의 업무범위를 축소하거나 제한하는 것으로서 허용되지 않는다.”고 덧붙였다. 이와 함께 법제처는 ‘공동주택 관리규약에 감사로 하여금 감사시기·감사대상·감사자료 등의 구체적인 계획서를 입주자대표회의에 제출하도록 하는 내용을 규정할 수 있는지’를 묻는 국토부의 질의에 대해 “주택법 시행규칙 제21조 제5항에서는 입주자대표회의 임원으로서 감사가 실시하는 감사업무의 범위에 대해 규정하고 있을 뿐, 해당 규정 외에는 주택법령에서 입주자대표회의 감사가 실시하는 감사업무의 절차 등에 대해 별다른 제한을 두고 있지 않다.”고 밝혔다. 법제처는 “감사제도의 운영을 위해서는 감사의 독립성 보장과 함께 중복감사를 방지하고 감사의 효율성을 높이기 위한 절차규정이 마련돼야 할 필요가 있다.”며 “감사계획을 수립하고 감사대상·범위, 감사기간·인원이 포함된 문서로 감사계획을 감사받을 자에게 통보하는 등의 절차를 마련해 운영하고 있는 다른 입법례에 비춰볼 때, 관리규약에서 감사시기, 감사대상, 감사자료 등의 구체적인 계획서를 입주자대표회의에 제출하도록 규정하는 것은 그 구체적 내용이 법령을 위반했다고 볼 특별한 사정이 없는 한 가능하다.”고 강조했다. 이에 따라 법제처는 “공동주택 관리규약에 감사로 하여금 감사시기·감사대상·감사자료 등의 구체적인 계획서를 입주자대표회의에 제출하도록 하는 내용은 규정할 수 있다.”고 해석했다.
	회계서류 복사요청하자 복사비 예치금 4백만원 요구한 대표회의, 나머지 복사비 반환해야
	서울동부지법 판결 관리규약에 따라 입주민이 회계서류 열람·복사요청을 하자 복사비 예치금 4백만원을 요구한 입주자대표회의에 실제 복사비를 제외한 나머지 복사비를 반환하라는 판결이 나왔다. 서울동부지방법원 소액31단독(판사 박정호)은 최근 서울 송파구 C아파트 입주민 A씨가 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 합의금 청구소송에서 “피고 대표회의는 입주민 A씨에게 복사비 3백40만원을 지급하라.”는 원고 승소 판결을 내렸다. 이 아파트 입주민 A씨는 관리소장 B씨에게 5년간 회계서류에 관한 복사를 요구했으나 관리소장 B씨는 지난 2013년 5월 관리규약 개정시 복사비가 기존 50원에서 200원으로 올랐다며 복사비 4백만원을 선입금할 것을 요구해 입주민 A씨는 복사비 4백만원을 입금했다. 이후 입주민 A씨는 복사 매수 확인도 안한 채 복사비 4백만원을 요구한 것을 비롯해 복사료를 관리규약에 정해진 1매당 50원에서 200원으로 부당하게 인상 결의하고 관리규약 개정시 입주민 동의 서류 미비 등의 잘못을 지적하며 관할 지자체 등에 민원을 제기했다. 이에 이 아파트 대표회의는 지난해 7월 입주민 A씨에게 부당한 민원을 제기하지 않는다는 조건으로 복사비 예치금 4백만원 중 실제 복사에 들어간 60만원을 제외한 3백40만원을 반환하기로 합의 각서를 작성했다. 하지만 입주민 A씨는 대표회의가 합의 각서 작성 후에도 복사비를 반환하지 않자 법원에 소송을 제기했다. 이에 대해 재판부도 입주민 A씨의 손을 들어줬다. 재판부는 판결문에서 “피고 대표회의는 원고 입주민 A씨에게 지난해 7월 합의에 따라 원고 A씨가 피고 대표회의에 지급한 복사대금 중 3백40만원을 반환할 의무가 있다.”고 밝혔다. 재판부는 “피고 대표회의는 원고 입주민 A씨가 합의 당시 관할 구청 및 행정기관에 추가 민원을 제기하지 않기로 합의했음에도 이를 위반했으므로 이 합의에 따른 금액을 반환할 의무가 없다고 주장하나, 원고 A씨가 이 합의 내용을 위반할 경우 금액 반환의 합의가 무효가 된다거나 원고 A씨의 금액 반환청구권이 소멸된다고 볼 만한 증거가 없으므로 피고 대표회의의 주장은 이유 없다.”고 지적했다. 이에 따라 재판부는 “피고 대표회의는 원고 입주민 A씨에게 합의 각서에 따른 복사비 3백40만원을 지급하라.”고 판시했다.
	선거구당 선출하는 동대표 수 관련 유권해석·법원 판결 상반…‘관리현장 혼란’
	국토부·법제처 “선거구당 동대표 1명만 선출” 법원 “선거구당 세대수 비례해 2~3명 선출 적법” 1개 선거구당 1명의 동대표를 선출해야 하는지와 관련해 정부의 유권해석과 법원의 판결이 상반돼 아파트 관리현장에 혼선을 주고 있다. 서울행정법원 제4부(재판장 최주영 부장판사)는 지난 2013년 서울시 A아파트 입주자대표회의가 지자체장인 B구청장을 상대로 제기한 입주자대표회의 구성신고 반려처분 등 청구소송에서 “피고 구청장이 지난 2012년 9월 원고 대표회의에 내린 관리규약 개정 시정처분, 재선거 시정처분 및 입주자대표회의 구성신고 반려처분을 모두 취소한다.”며 원고 승소 판결을 내렸다(본지 제964호 2013년 6월 10일자 보도). 재판부는 판결문에서 “한 선거구당 몇 명의 동대표를 둘 것인지는 주택법 시행령 제50조 제1항에 따라 정해야 할 문제고, 비록 같은 조 제3항에서 한 선거구당 1명을 선출하는 것을 전제로 동대표 선출방법을 규정하고 있더라도 이 규정은 그 선출방법을 예시하는 것일 뿐, 선거구당 동대표 수를 1명으로 제한하는 규정이라고 볼 수 없다.”고 밝혔다. 재판부는 “한 동의 선거구를 층이나 통로별로 더 나눠 획정한 후 예외 없이 한 선거구에서는 1명의 대표자만을 선출해야 한다면 오히려 자신을 대표할 자를 배출시키지 못하게 될 우려가 있다.”며 “선거구당 그 세대수에 비례해 2~3명의 동대표를 선출할 수 있도록 한 이 아파트 관리규약에 따라 대표회의를 구성한 것은 피고 구청장이 처분사유로 삼고 있는 위법이 있다고 볼 수 없다.”고 지적했다. 이에 대해 국토부는 ‘1개 선거구에서 2~3명의 동대표를 선출할 수 있도록 관리규약을 개정할 수 있는지’ 여부와 관련해 “동대표 선출을 위한 선거구는 2개동 이상으로 묶거나 통로나 층별로 구획해 정할 수 있도록 하고 있으며(주택법 시행령 제50조 제1항), 동대표 입후보자가 2명 이상인 경우 다득표순이 아닌 다득표자(여러 명의 후보자중 1명의 동대표만 선출)를 선출토록 하고 있는 등(주택법 시행령 제50조 제3항 제1호) 주택법령 조항이나 취지 등을 고려할 때 1개 선거구에 1명의 동대표를 선출하는 것이 타당하다.”는 답변을 하고 있다. 또한 법제처는 1개 선거구당 1명의 동대표를 선출해야 하는지와 관련해 지난해 12월 “1개의 선거구에서 2명 이상의 동대표를 선출하도록 하는 경우 ‘입주민의 요구 수렴’이라는 동대표의 기능이 제대로 발휘되기 어렵고, 1개 선거구에서 2명 이상의 동대표를 선출할 필요가 있다면 획정된 선거구를 유지할 필요 없이 주택법 시행령 제50조 제1항에 따라 해당 선거구를 분할해 각각의 선거구에서 동대표 1명씩을 선출하면 되므로 1개 선거구에 2명 이상의 동대표를 선출할 수 있도록 허용할 실익도 없다.”며 입주자대표회의 구성원인 동대표를 선출하는 경우 1개의 선거구에서 1명의 동대표만 선출해야 한다는 유권해석을 내린 바 있다. 이처럼 1개 선거구에서 몇 명의 동대표를 선출해야 하는지를 놓고 정부의 유권해석과 법원의 판단이 다르다보니 아파트 관리주체, 동대표 등은 관리업무에 혼란을 겪고 있다. 실제로 서울 서초구의 한 아파트에서는 동대표 선출을 앞두고 ‘선거구당 세대수에 비례해 2~3명의 동대표를 선출할 수 있도록 한 관리규약 개정신고를 반려한 지자체장의 처분은 위법하다’는 법원의 판결에 따라 관리규약 개정을 검토중인 가운데 정부의 유권해석이 이 판결과는 상반돼 갈등을 겪고 있다. 이 아파트 입주민 A씨는 “1개 선거구당 동대표를 몇 명을 선출해야 할지를 놓고 국토부·법제처의 유권해석과 법원의 판단이 달라 누구의 판단·해석을 따라야 할지 모르겠다.”고 토로했다. 이같은 정부의 유권해석과 법원의 판결이 상반되는 사안에 대해 일선 아파트 관리소장들도 각각 다른 의견을 나타내고 있다. 서울 성동구 A아파트 관리소장은 “국토부·법제처에서는 동별 세대수에 비례해 선거구당 1명을 선출토록 해석을 하고 있는데 이는 정부서 아파트 현실을 무시한 채 통제하는 것”이라며 “동대표 선거에 참여하려고 하는 입주민이 많지 않은 현실을 감안, 기존 주택법령에 따라 자율권을 줘야 한다.”고 주장했다. 경기 안양시 B아파트 관리소장은 “동대표 선출이 어렵다면 동별 세대수에 비례해 두 동을 묶거나 라인별, 층별 등 구획을 정해 자율적으로 선거구를 조정하되, 동대표는 그 동을 대표할 사람을 뽑는 것이므로 1개 선거구당 1명의 동대표만 뽑는 것이 선거의 원칙과 형평성에 맞다고 생각한다.”고 의견을 제시했다. 이와 관련해 법무법인 산하 최승관 변호사는 “법원은 해당 사안에 대해서만 판단하기 때문에 일반적으로 적용하기에는 어렵지만, 이와 유사한 개별사안에 대해서는 판단이 유지될 가능성이 있으므로 법원의 판단을 존중할 필요가 있다.”며 “선거구당 2~3명의 동대표 선출이 가능한지에 대해 국토부의 유권해석과 법원의 판단이 다르면 아파트 관리업무를 수행하는 관계자의 실무상 혼선이 발생하므로 국토부는 법령정비를 통해 이를 해결해야 한다.”고 조언했다.

	국내거소신고증 소지자도 동대표 될 수 있어
	질의: 호주 영주권을 가지고 있으나 국적은 대한민국이며, 재외국민 국내거소신고증을 소지, 해당 공동주택을 아내와 공동명의로 보유한 경우(해당 공동주택에서 6개월 이상 거주) 동대표가 될 수 있는지. 회신: 질의의 경우 국내거소신고증은 주민등록증을 갈음할 수 있으므로(재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제9조), 해당 공동주택 중 부인의 지분에 대해 대리를 받고, 다른 동대표 결격사유(주택법 시행령 제50조 제4항)에 해당하지 않는다면 동대표가 될 수 있는 것으로 판단된다<주택건설공급과 - 서면민원, 2015. 1. 23.>. 제한경쟁입찰 참가 3인 중 1인 미자격…‘유찰’ 질의: 해당 아파트 공사 입찰에서 ‘최근 1년간 개소 이상 시공업체’로 제한했을 경우 해당 입찰이 일반경쟁입찰인지, 제한경쟁입찰인지. 또 이같이 공고했을 경우 입찰참가 3인 중 1인이 참가자격이 없다면 제한경쟁입찰이 성립되는지. 회신: 주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표1 제1호 나목에 따라 제한경쟁입찰은 사업실적, 기술능력, 자본금으로 제한해 경쟁입찰을 하는 것이므로, 질의 내용의 ‘최근 1년간 3개소 이상 시공업체’가 사업실적 제한에 해당하는 것이라면 해당 입찰은 제한경쟁입찰로 봐야 할 것으로 판단된다. 또한 제한경쟁입찰은 유효한 3인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 하므로(동 지침 별표1 제1호 나목), 질의 내용과 같이 입찰참가 3인 중 1인이 참가자격이 없다면 해당 입찰은 유찰된 것으로 봐야 한다<주택건설공급과 - 서면민원, 2014. 12. 9.>. 국토교통부 제공