계약 전후 권리관계 직접 따져보고 확인하라
![](https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fwww.knnews.co.kr%2Fnews_images%2F20100914.01010116000001.01L.jpg) 창원시 성산구 중앙동 한 부동산중개사가 고객과 상담하고 있다./전강용기자/
추석이 지나면 이사철이 시작된다. 일단 이사를 결정하고 나면 챙길 것이 한두 가지가 아니다.
집을 고르는 것부터, 각종 금융·행정처리, 이사날짜 잡기, 또 이사업체 선정까지 그야말로 대사(大事)다. 하지만 가장 중요한 것이 집을 사거나 세를 얻을 때다. 다른 것이야 수고를 좀 하면 될 일이지만 매매나 임대 시 법률 문제를 소홀히 할 경우 재산을 날릴 수도 있기 때문이다.
◆집 살 때
사고 싶은 집을 골랐다면 가장 먼저 법원 등기소에서 등기부등본을 열람하고 소유권을 제한하는 근저당권이나 압류, 가압류, 가등기, 예고등기 등 걸린 게 없는지 확인해야 한다. 가등기나 예고등기가 걸려 있다면 추후 재산권 행사에 문제가 될 수 있으니 사지 않는 게 좋다. 대출금도 잔금 지급과 동시에 갚는다는 조건을 단다.
권리관계에 문제가 없다면 관할 행정기관을 찾아 토지이용계획 확인원과 건축물관리대장, 토지대장 등을 떼어보고 자신이 알고 있는 면적, 지번, 소유자와 서류상의 사실이 일치하는지 살펴봐야 한다.
계약할 때는 상대방이 실소유주인지 확인하고, 대리인일 경우 반드시 위임장과 인감증명서, 주민등록증을 통해 신원을 파악해야 한다. 계약서상의 이름은 본인이 직접 쓰고, 인감도장을 사용한다.
계약서 특약란에는 추후 분쟁의 소지가 생길 수 있는 문제들을 모두 언급해 놓는 게 좋다. 여기에는 계약 당시의 등기부상 권리관계를 잔금 지급 때까지 유지해야 한다는 것을 포함해 계약 불이행 시 손해배상 문제, 세금·공과금 및 하자 보수 처리방법 등을 명시해둬야 한다.
돈이 오갈 때는 반드시 영수증을 받아두고, 소유권이 넘어올 때까지 여러 차례 등기부등본을 재확인해 권리 변동이 있는지 확인해야 한다.
정리해 보면 계약 전까지는 해당 물건의 관할 등기소에서 등기부등본을 살펴 근저당권이 설정돼 있는지, 실소유자와 계약자가 같은 사람인지, 이름은 물론 주민등록번호까지 철저히 확인한다.
계약 후에는 토지 이용 계획 확인허가서, 건축물 관리 대장, 지적도 등을 열람해 무허가 건물은 아닌지, 도로 계획에 포함돼 있지 않은지 등을 확인한다.
계약서는 법무사나 공인중개사 등 법률 지식이 많은 사람에게 맡기고 잔금을 치르기 전 등기부등본을 다시 떼 보고 그동안 채무 관계에 변화가 없는지 확인한다.
◆전세 들 때
전셋집을 구할 때도 근저당권, 가압류, 가등기 여부를 살펴보는 건 기본이다. 대출이 많이 끼어 있는 집은 경매에 넘어갈 경우 전세 보증금을 날릴 수도 있다. 창신전문대 부동산학과 정상철 교수는 “선순위 권리가액과 본인을 포함한 선순위 세입자의 전세보증금을 더한 금액을 따져봐야 한다”며 “총액이 아파트는 시세의 70%, 단독주택은 시세의 50%를 넘어선다면 전세를 들지 않는 게 좋다”고 했다.
자신이 주는 전세보증금으로 대출을 갚아 선순위 근저당권을 해제해 달라고 요구하는 것도 좋다.
특히 신축 아파트는 중도금 및 계약금 대출로 분양대금의 50~60%가 넘는 대출이 끼어 있다. 반면 전셋값은 대개 집값의 절반에도 미치지 않는다.
따라서 집주인의 상환능력을 따져봐야 한다. 분양권에 가압류 등이 없는지 해당 건설회사와 재건축·재개발조합 등을 통해 확인하는 것도 필수다.
계약할 때는 집을 살 때와 마찬가지로 실소유주와 계약하고, 중도금·잔금 지급 전 등기부등본을 확인해 권리변동이 있는지도 확인해 본다. 계약 후에는 즉시 관할 동사무소나 등기소 등에 가서 확정일자를 받아두고 이사와 동시에 전입신고를 해야 한다.
이는 전셋집 구할 때 핵심절차다. 그래야 집이 경매나 공매로 넘어갈 경우 집을 비워주지 않아도 되는 대항력이 생기고, 후순위권자나 다른 채권자 등에 비해 보증금을 우선 변제받는 자격을 얻게 된다.
정리해 보면 계약 전에는 등기부등본을 열람해 담보권 등의 설정 여부를 반드시 확인해야 한다. 등기부상에 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 설정된 주택은 피하는 것이 좋다.
계약을 체결한 후 잔금을 치르기 전과 전입신고 전에도 등기부등본을 다시 확인해볼 필요가 있다. 계약 직후 집주인이 근저당을 설정하는 경우도 많기 때문이다.
계약할 때는 등기부 상의 소유자와 직접 계약한다. 집주인이 아닌 친척이나 측근과 계약을 맺을 때는 집주인의 인감이 찍힌 위임장을 받고 집주인에게 직접 대리인 선임을 확인해야 한다.
입주 시에는 등기부등본을 다시 한번 떼서 확인해야 한다. 구입 즉시 임대 계약서를 가지고 동사무소에서 확정일자를 받아야 한다. 잔금을 치른 후 이틀 뒤 다시 한번 확인해야 한다.
◆이사업체 고를 때
이사업체는 관허업체를 골라야 한다. 관허업체는 문제 발생 시 관련 법률에 근거해 손해배상을 강제할 수 있는 법적 보호장치가 마련돼 있기 때문이다.
이사날짜를 잡았다면 이사업체와 충분히 상담해야 한다. 작업환경이나 이삿짐 물량에 따라 작업인원이나 소요 시간이 달라지고 이는 곧 비용과도 연결되기 때문에 미리 견적을 받고 가격을 절충해 두는 게 좋다.
창원의 한 이사업체 관계자는 “합리적인 금액을 치르고 서비스가 제대로 된 이사를 하는 것이 가장 편리하고 피해도 방지할 수 있는 이사 방법이다”며 “무조건 비용이 싸다고 해서 덥석 계약을 하면 추가비용이 발생하는 경우가 있다”고 조언했다.
이사업체와의 계약은 꼭 계약서를 작성해야 한다. 계약서에는 이사비용, 작업인원, 투입차량, 에어컨 탈부착 등에 대한 옵션 사항까지 명확하게 기재돼야 한다.
만약 이사를 하다가 물품이 파손되거나 분실 등의 피해가 발생한 경우에는 현장에서 피해사실을 확인하고 서면으로 확인서를 받아두고 사진으로 촬영해 증거를 남겨두는 것이 좋다.
이문재기자 |