구분소유의 성립을 인정하기 위하여 반드시 집합건축물대장에의 등록이나 구분건물의 표시에 관한 등기가 필요한지 여부

[레지나]

2010다71578 대지권지분이전등기등 (차) 상고기각

구분소유의 성립을 인정하기 위하여 반드시 집합건축물대장에의 등록이나 구분건물의 표시에 관한 등기가 필요한지 여부(소극)

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다)은 “1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있는 때에는 그 각 부분은 이 법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다”고 규정하고(제1조), 1동의 건물 중 독립한 건물로서 사용될 수 있는 건물부분, 즉 전유부분을 목적으로 하는 소유권을 구분소유권이라고 정의하고 있다(제2조 제1호, 제3호). 그리고 이와 같이 1동의 건물에 대하여 구분소유권이 성립하는 경우, 그 1동의 건물을 집합건물이라고 하고 1동의 건물 중 구분된 건물부분을 구분건물이라고 한다.

1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적․물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상․이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 그 건물의 특정부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다. 따라서 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적․물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다.

이와 달리 구분소유는 건물 전체가 완성되고 원칙적으로 집합건축물대장에 구분건물로 등록된 시점, 예외적으로 등기부에 구분건물의 표시에 관한 등기가 마쳐진 시점에 비로소 성립한다는 취지로 판시한 대법원 1999. 9. 17. 선고 99다1345 판결, 대법원 2006. 11. 9. 선고 2004다67691 판결 등의 견해는 이 판결의 견해와 저촉되는 한도에서 이를 변경하기로 한다.

☞ 이러한 다수의견에 대하여, 구분소유권은 물권으로서의 기본적 성격인 배타성과 대세적 효력이 있으므로 그에 관한 법률관계는 이해당사자들이 쉽게 인식할 수 있도록 명확하게 정해져야 하고, 또한 그 성립에 따라 구분건물과 대지가 일체적으로 취급되는 법적 효력까지 주어진다는 점, 따라서 법률관계의 명확성과 안정성을 담보하기 위하여 부동산 소유권의 내용을 변경시키는 법적 행위로서의 구분행위는 부동산 물권변동에 있어서 요구되는 공시방법인 등기에 준할 정도로 명료한 공시기능을 갖추는 것이 필요하다는 점 등을 근거로, 집합건축물대장에의 등록은, 1동의 건물이 독립한 부동산으로 존재하고 1동에 존재하는 전유부분이 구조상․이용상 독립성이라는 물리적 요건이 구비되었음을 전제로 그 건물의 처분권자가 건물의 단독소유권을 구분소유권으로 변동시키는 구분행위의 필수적인 방식으로서, 구분소유권은 원칙적으로 건물 전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 구분건물로 등록된 시점에 성립하고, 다만 예외적으로 건축물대장에 등록되기 전에 등기관이 집행법원의 등기촉탁에 의하여 미등기건물에 관하여 소유권 처분제한의 등기를 하면서 구분건물의 표시에 관한 등기를 할 경우에는 그 등기된 시점에 구분소유권이 성립한다는 대법관 김창석, 대법관 김신의 반대의견과 반대의견에 대한 대법관 김창석의 보충의견이 있음

☞ 다수의견에 대하여 대법관 박병대, 대법관 김용덕의 보충의견이 있음. 그 요지는 구분소유권의 성립요건인 구분행위는 법률행위로서 원칙적으로 방식의 자유가 인정되므로, 법률에서 특정한 방식으로 행위할 것을 규정하고 있지 않는 한 일정한 방식으로 하여야만 구분행위가 성립하거나 그 효력이 인정된다고 할 수는 없는데, 집합건물법의 규정을 종합해 보면, 구분소유권의 성립요건으로 건축물대장 등록이 필요하다거나 구분행위에 대장등록이 필수적인 방식으로 요구된다고 해석하는 것은 무리이고, 오히려 건축물대장 등록은 이미 구분소유권이 성립한 구분건물을 사후적․보고적으로 공시하는 방법으로 보아야 한다는 것임