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기획재정부 장관이 지정하는
투기지역은 직전월의 주택가격상승률이 전국 소비자물가 상승률보다 30% 이상 높은 지역 중 △직전 2개월의 평균주택가격상승률이 전국 주택가격상승률보다 30% 이상 높거나 △직전 1년간의 주택가격상승률이 직전 3년간의 연평균 전국 주택가격상승률보다 높은 지역중에서 지정된다. 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로 △최근 2개월간 주택청약 평균 경쟁률이 5대1을 초과하거나 △주택건설 사업계획승인 및 건축허가실적이 낮아 주택공급이 위축될 우려가 있거나 분양계획이 전월대비 30% 이상 감소하는 경우 △주택 전매행위 성행 등으로 주거불안의 우려가 있는 경우 등에 대해 국토해양부 장관이 정한다. 투기지역 및 투기과열지구에서 해제되면 대출규제가 대폭 완화되는 효과를 거둘 수 있어 큰 수혜가 예상된다. △담보인정비율(LTV)의 기준이 40%에서 60%로 높아지고 △총부채상환비율(DTI) 40% 적용도 배제된다. 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV)가 모두 60% 수준으로 높아져 주택 구입자의 자금조달 여건이 개선된다.
또 투기과열지구에서 풀리면 △전매제한도 사라지게 되며 △청약 1순위자에 대한 자격제한도 없어진다. △무주택 가구주에 대한 우선공급 규정 적용도 면제된다. 따라서 실질적인 대출규제 완화 효과를 거둘 수 있어 주택거래에 숨통이 트일수 있을 것으로 전망된다.
총부채상환비율(Debt To Income:DTI)
미래에 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 소득으로 따져 대출한도를 정하는 것을 말합니다.
주택투기지역과 수도권 투기과열지구내 6억원 초과 아파트에 대해서 주택담보대출시 총부채상환비율(DTI)을 40% 이내로 제한하고 있다. 공식으로 하면 DTI= 자신이 대출한 모든 은행의 총대출액의 이자 / 월소득을 나타내는 것입니다. 예를 들어, 우리은행에서 1억을 빌리고 월 이자가 100만원이고, 국민은행에서 1억5천만원을 빌리고 월 이자가 150만원이다. 그런데, 나의 월소득은 500만원 이다. 이러면 DTI=(100 + 150) / 500 = 50% 따라서 DTI가 50%가 되는 것입니다. 이경우 나의 월소득이 1,000만원 이라면, DTI=(100 + 150) / 1,000 = 25%가 되겠지요..
정부의 부동산대책으로 인해 주택투기지역과 수도권 투기과열지구의 6억 원 초과 주택에만 DTI 규제를 적용하도록 하였는데 시중은행에서는 이보다 강력하게 규제를 하고 있지요.. 예를 들어 국민은행 같은 경우에는 5,000만원 이상을 대출받으려면 자신의 소득이 이자를 갚고도 남음을 입증해야 합니다. 실수요자 보호라는 금융감독원의 원칙을 깬 것이지요.. 3억 미만 주택에서는 DTI 규제가 없기 때문에.. 대출할 때 예전처럼 은행에서 대출받을 수 있는데.. 3억 이상의 주택에 대해서는 DTI규제가 있기 때문에.. DTI 계산을 하여 자신의 월소득이 충분함을 각종서류로서 확인을 받고 난 다음에야.. 대출이 가능합니다 이것도 예를 들면.. 님이 시가 6억 짜리 주택이 있는 데 대출을 받고 싶다고 하면.. 이제까지 대출받은 대출금의 이자를 다 합해서.. 내가 내야할 이자를 계산하고.. 그 이자가 100만원이라 하고.. 내 월소득이 500만원이라고 한다면.. 현재 DTI 비율이 40% 이하라고 되어 있기 때문에.. 앞으로 빌릴 수 있는 대출금의 이자를 생각해서.. 그 이자를 X라 놓고 계산하면.. DTI = 40% = (100 + X)/500 X = 100 이 됩니다. 따라서, 앞으로 빌릴 수 있는 대출금의 월이자가 100만원 이하가 되어야 한다는 것이지요. 예전같으면 이런 규제 없이.. 또는 님의 질문상으로 따지면.. 3억 미만의 주택은.. 이런 규제 없이 그냥 대출이 가능하지만.. 그 이상일 때는 이런 규제로 인하여. 대출을 많이 받을 수가 없습니다.
LTV : 담보인정비율 현재 주택투기지역내 10년이 경과한 6억원 초과 아파트에 대해서는 담보인정비율(LTV)을 최대 40% 이하(은행, 보험권 기준)로 제한하고 있고, 6억원 이하 아파트에 대해서는 60%로 제한하고 있다.
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출처: 늘푸른 원문보기 글쓴이: 아하하
