괴산 프라다무인텔 경매 매입

[이석중]

괴산군 프라다모텔 경매 매입 검토

1. 경매 개요

사건번호 2014타경 7943 (2) (※ (1)물건은 낙찰 대금납부완료, 모텔뒤 임야)

토지 2800평 건물연면적418평 지상3층건물 2개동 객실수 22실

추가로 2개동 건축허가득함.(괴산군청지역개발실확인결과건축허가는 신청안한걸로확인됨. 오히려 잘된상황 전소유자가 건축허가득해놓을 경우 유효기간이끝날때까지는 전소유자의 승계를받아야하는데 신청 하지않았기 때문에 낙찰자가 건축허가신청 가능함. 부동산경매낙찰 시 허가권은 별개문제임)

토지감정가 : 828,664,000원 (평당295,952원)

건물감정가 : 1,488,222,120원(평당3,560,340원)

경매감정가 : 2,316,886,120원 보존등기 : 2012.10.12

최저가 감정가대비 33% 759,198,000원

6차경매기일 : 4월 1일 청주지방법원 본원 10시

보증금 10% : 75,920,000원

2. 경매 경위

김종오가 고창군수협 서천서부수협으로부터 각각 8억원씩 총16억원을 대출받아 운영중 자금압박으로 경매에 나오게 되었음.

실제로 년7.5%이자에 거치식도아닌 원리금균등분할상환방식으로 대출 을받아 월불입금이 각각500만원씩 월1000만원에 이르다보니 자금압박 이 상당했을 것으로 추정됨. 또한 모텔운영도 초기에는 아는 건달동생 들로 하다보니 영업이 엉망이 되었던 적도 있었으며 현재는 다 내보내 고 운영중임.

토지소유자 김종만(56년생) 건물소유자 김영수(80년생) 부자지간

실제는 김종만의 동생김종오가 명의만 형과 조카이름으로 해서 실제 모텔를 지었으며 실제 조선족여자 1명데리고 현재운영중. 아마도 신 용상의 문제가있어 형과 조카명의로 한 것으로 추정됨.

지난번 5차기일인 2월25일 제3자인 3명의 투자자구성해서 응찰하려했 으나 여의치않아 김영옥을 내세워 2월23일 유치권신고를 484,880,000 원신고하여음. 입찰을 방해할 목적으로 한 것으로 추정함.

등기부 및 채권은행을 통해 파악한 바 김종만(부) 김영수(아들) 김영옥 은 딸로 추정됨. 아마도 김종오가 조카를 유치권자로 내세울 가능 성이 커보임.

채권자 고창군수협에서 경매입찰방해죄로 형사고발조치하겠다고 하 였으며 유치권신고 서류는 받기로 하였음.

3. 1번물건 낙찰사례로 본 대상부동산 토지시세

1번물건 534-1,534-9,534-14는 공시지가대비 6배에 낙찰되었음

공시지가28,075,180원이며 낙찰가155,500,000원이었음. 보상금을 노리고 입찰하였다고함

2번물건 프라다모텔건을 인수할 자금력은 없는 것으로 파악되었으며 채권은행정보로는 5천~6천정도 프리미엄을 준다면 팔 생각이 있다 고함. 현재 이 지역은 대제산업단지개발 유기농엑스포개최등으로 땅 값이 향후 추가상승여지가 많은 지역임. (괴산군청안전건설과확인결 과 보상계획은 없다고함 잘못알고 낙찰본 것으로 추정됨)

2번물건 프라다모텔 공시지가는233,565,520원이며 토지감정가는 828,664,000원이며 적정시세라고 판담됨. 과거사건(2013타경6202)를 참고하여도 적정하다고 판단됨.

4. 채권자 고창군수협 전주서신동지점 협의사항

조재현부지점장(063-271-9765/010-5097-0080)

① 유치권관련 서류 전달받기로함 가급적 김영옥을 불려들여 유치권이 허위라는 확인서 작성하고 인감첨부하여 확보하기로 함.

또한 녹취도 가급적 해놓도록함.

법적으로 경매방해죄로 형사문제됨.

② 모텔내 유체동산 압류 요청했으며 수락함

어차피 명도시에 유체동산은 집행 또는 합의해야하나 압류절차로 매 수시에는 비용 및 여러 가지로 수고를 덜 수 있는 장점이며 채권자 역 시 채권이 일부더 회수되는 효과도 있음

또한 명도가 수월해짐

경매취득은 토지건물부동산 취득이니 부동산내 유체동산은 별개임

③ 실제소유자 김종오의 동향파악 및 경쟁자관련 정보 수집 협조

5. 등기부상 권리관계

(1)토지건물소유권취득에 전혀 문제없음 각종 권리는 경매매각으로 소멸 됨.

(2)김영옥 공사대금으로484,880,000원의 유치권신고를하였으나 유 치권은 실체가 없으며 경매입찰방해죄로 형사처벌 가능함.

(형법315조)경매·입찰방해죄는 위계 또는 위력 기타 방법으로 경 매 또는 입찰의 공정을 해함으로써 성립하는 범죄입니다. 2년이하 징역이나700만원이하 벌금형

매각대상 건물(숙박시설)이 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서 가처분 등기의 촉탁으로 인하여 2012년10월12일에 건물의 보존등기 가 된 사실을 감안하면, 신축건물의 공사대금 전부 또는 일부를 변 제받지 못하여 유치권을 주장하는 등 유치권 존부(存否) 문제로 인 한 분쟁 가능성도 배제할 수 없음.

그런데 법원 현황조사 당시 소유자만 점유하는 것으로 조사된 내용 만 있고, 유치권을 주장하는 점유자나 이를 알리는 게시문 등

어떠한 표식(表式)도 일체 확인된 사실이 없었다는 점에서, 유치권 신고인의 미점유를 추정할 수 있음.

점유가 유치권의 성립요건이자 존속요건인데, 경매개시결정일 이후 에 점유를 이전받은 경우에는 유치권이 성립할 수 없다는 대법원판 례(2008다70763)가 있습니다. 건축물대장에 의하면 건물의 완공으 로 인하여 사용승인일(2012.8.23.자) 이후 2년7개월이 경과하도록 본건에 (가)압류를 하는 등 채권회수 노력도 없었다는 점까지 감안 하면, 이 사건 부동산에 대하여 공사대금 채권 명목으로 유치권이 성립하기는 현실적으로 어려울 것으로 예상됨.

6. 명도 문제

채권자가 유체동산 압류신청하여 낙찰자가 매수시에는 명도가 수월 한편이며 강제집행비용 및 추가로 객실22실에 집기를 실제 구비할 경우 비용도 상당하므로 압류를 통한 매수가 가장 좋음.

실제 유체동산경매는 통상 감정가가 실제시세의 10~20%로 책정됨 으로 낙찰자는 유체동산을 헐값에 인수하는 장점이 있음.

7. 적정매수가

유체동산포함 10억원선이 적정하다고 판단됨 어차피 5차기일최저가 948,997,000원에 낙찰이 되었어야하는 물건으로 판단됨.

인근 괴산읍제월리444-24 sy무인텔이 감정가21억3천에서 14억1천만 원에 낙찰된 사례가 있음. 감정가대비 66.05%(2013타경12603)

향후 토지가가 상승할 여지가 많으며 2012년10월 신축이며 추가로 2 개동정도 건축허가가 득한 토지로 카페등으로 활용가능성도 충분해보 임.현재 저금리로 경매시장에서 수익형부동산을 너무 저가로만 사려다 보면 패찰가능성이 많아 적정가에 매수하여 정상화내지 활성화하여 재 매각하는 것이 바람직하며 채권매입도 협의중에 있음.

8. 프라다모텔 자산가치증대 및 모텔 영업 활성화 방안

(1) 본 부동산과 관련한 과거사건(2013타경6202)을 보면 본건 (1)(2) 번 토지 전체감정가가 912,843,000원 이었음(2013년5월감 정)토지주 이옥분과 김종오(현프라다모텔실소유자및운영자)는 부부 관계로 파악되었음.

한편 임야을 대지로 변경후 공시지가가 약27배 증가되었음 즉 시 세가 올랐다는 반증임. 본 경매사건 토지중 임야를 형질변경 작 업을 통해 감정가 및 시세를 극대화할 필요가 있음

(2) 영업 활성하 방안

① 프라다모텔 블로그 제작

② 모텔사랑(이길원대표)과 연계마케팅하여 블로그 홍보

③ 인근 현수막게재 및 팜프렛 배포

④ 음료 및 캔맥주 서비스

9. 프라다모텔인근 산업단지 관공서 관광지 여건

① 대제산업단지 4.43㎞ 차량13분

② 발효농공단지 1.77㎞ 차량5분

③ 육군학생군사학교 3.15㎞ 차량8분

④ 중원대학교 4.61㎞ 차량14분

⑤괴산군청 5.42㎞ 차량15분(세계유기농엑스포개최 군청앞 장곡천)

⑥ 산막이옛길 13.93㎞ 차량30분

⑦ 이탄유원지 3.46㎞ 차량11분

⑧ 괴강관광지 6.12㎞ 차량14분

⑨ 쌍곡계곡 20.15㎞ 차량32분