양도소득세 세테크

[카이로스[김남준]]

01. 연말에 매도할 건은 연초에 분할하여 양도할 수 있는 경우

     연도를 달리하여 양도한다.

양도소득세는 법에서 정한 양도자산은 1년동안 합산하여 양도소득세를 계산하므로 양도자산이 많아지는 경우 세율이 높은 누진세율을 적용받게 된다. 그러므로 올해에는 양도소득금액이 많고 내년에는 양도할 계획이 없다면 올해 12월 양도 계약은 잔금을 내년으로 미루게 되면 양도소득세율도 낮은 세율을 적용받을 뿐만 아니라, 양도소득기본공제 250만원도 추가로 공제받게 되므로 유리하다.

사례

올해 1월과 12월에 양도소득금액이 각각 5천만원인 두 자산을 양도한 김씨와 똑같은 양도자산에 대해 올해 12월 잔금일자를 다음 해 1월로 연기한 이씨가 2007년 세법에 따라 양도소득세 납부세액을 비교해보면 다음과 같다.

① 김씨(한 해에 모두 양도)의 납부세액 : 21,060,000원

② 이씨(12월 양도를 1월로 잔금일자를 미룬 경우)의 납부세액 : 14,985,000원

③ 이씨(잔금일자 연기)의 이익 : 6,075,000원

양도자산의 가액이 커질수록 연기의 이익이 커진다는 사실에 유의하도록 하자

02. 4월말,  5월말과 12월말은 특별한 달이므로 이 달을 그냥

     지나치지 말라.

매년 5월 31일에는 전국의 모든 토지에 대하여 개별공시지가가 새로 고시되는 날이다. 또 매년 1월 1일에는 개정세법이 발효되어 새로운 방법(일반적으로 높은 세율, 높은 기준금액)에 따라서 세액을 계산해야 한다.

그러므로 토지 매매계약의 잔금일자를 6월로 하기 보다는 5월 30일까지 완료시키는 것이 ㎡당 개별공시지가 상승분을 계산에서 제외시키는 효과가 있고, 건물의 경우에 1월의 잔금일자를

12월 31일 이내로 당기는 것이 신축가격기준액 등의 상승을 반영되지 않도록 하므로 유리하다.

사례

위 세테크2의 예를 들어 세액을 비교해보면 토지의 개별공시지가가 2007년 5월 31일에 230만원으로 5만원 높게 공시된 경우에 세액을 비교해 보면 다음과 같다.

① 2007년 5월 30일까지 양도한 경우 납부세액 : 36,628,200원

② 2007년 6월 1일에 230만원으로 5만원 높게 공시된 후의 납부세액 : 40,030,200원

  6월 30일에 양도한 경우에는 하루 차이로 340만원의 세액이 늘어날 수 있음에 유의하여야 한다. 

03. 가족명의로 부동산을 취득하면 부동산조세를 절세할 수 있다.

부동산을 가족 간에 공동명의로 취득하여 보유임대하였다가 양도하게 될 경우 보유세 및 양도소득세를 절세할 수 있다.

1. 공동명의로 취득하여 2년 이후에 양도하면 양도소득세를 절세할 수 있다.

2. 공동명의로 취득하여 임대하면 부동산임대소득세를 절세 할 수 있다.

3. 공동명의 취득에 있어서는 증여세 문제를 검토 후 시행한다.

04. 1세대1주택 양도하는 경우에도 과세될 수 있으니 주의하자.

1. 동거가족이 소유하는 주택 때문에 비과세를 못 받을 수 있다.

   (1) 배우자 : 무조건 포함한다.

   (2) 자  녀 : 미혼, 30세미만, 최저생계비미만 소득자는 포함한다.

   (3) 이외의 가족 : 실제 따로 살면 별도 세대인정

2. 지분으로 소유한 주택도 주택수에 포함된다. (상속은 주된상속자만 포함)

3. 상가주택일 경우 과세규정을 정확히 이해하자.

4. 무허가주택은 양도하기 전에 용도변경하거나 멸실하면 주택에서 제외된다.

    - 무허가건축물관리대장에서 확인

5. 서울, 과천 및 5대신도시(분당, 평촌, 산본, 일산, 중동)의 경우 3년 이상 보유이외에 2년

   이상 거주요건이 충족하여야 비과세된다. - 최근 주택은 편법거주는 거의 힘들다.

05. 다주택자에 대한 중과세를 바로 알자.

1. 중과세규정 적용범위

   (1) 1세대 2주택자가 양도하는 주택

   (2) 1주택과 1조합원 입주권을 소유한 1세대가 양도하는 주택

   (3) 1세대 3주택 이상자가 양도하는 주택

   (4) 1세대의 주택수와 입주원의 수 합계가 3이상인 경우의 주택

   ★ 주택을 양도할 경우 조합원 입주권도 주택 수에 포함하여 중과 여부를 따져야 함에 유의하여야

      한다. 단, 조합원 입주권을 양도시에는 중과하지 않는다.

2. 중과세에 대한 내용

   (1) 양도소득세율 50%(1세대 3주택이상자는 60%) 적용한다.

   (2) 3년이상 보유하여도 장기보유특별공제를 받을 수 없다.

   (3) 투기지역 내에 소재하는 경우에는 15%탄력세율 적용될 수 있다.

3. 다주택자에 대한 중과세에서 주의하여야 할 사항

   (1) 세대별로 주택수를 계산한다.

   (2) 주택수를 계산할 때 제외되는 주택이 있다.

   (3) 1세대 2주택 이상에 해당하는 경우에라도 중과배제 되는 주택이 있다.

   (4) 1세대 2주택자인 경우 중과세에서 제외되는 주택과 1세대 3주택 이상인 경우 중과세에

      서 제외되는 2주택이 크게 다르지 않으나 일부 차이가 있다.

4. 일반적인 주택 수 계산

  1세대가 소유하고 있는 주택 중 다음 주택을 기준으로 2주택 해당여부를 판정한다.

  (1) 수도권, 광역시 소재 주택. 다만, 다음 지역은 제외

     ① 광역시중 군지역

     ②수도권 중 도농복합시와 군의 읍․면지역

  (2) 기타지역에 소재하는 주택으로서 기준시가 3억원을 초과하는 주택

     ★기타지역 : 도지역

                  광역시중 군지역

                  수도권 중 도농복합시와 군의 읍․면지역

    (예) 인천 강화․옹진군, 부산 기장군, 대구 달성군, 울산 울주군,경기도 평택시 포승면,

        경기도 가평․양평․연천군 등

5. 조합원 입주권을 소유한 경우

  (1) 2006. 1. 1 이후 관리처분계획인가를 받거나 승계조합원으로 취득한 조합원입주권도 주택

     수에 포함한다.

  (2) 3억원 기준 판정시 조합원입주권의 가액은 도정법 제48조 제1항 제4호의 규정에 의한 종

     전주택 및 부수토지의 평가액을 말한다.

  (3) 주택을 소유하지 않으면서 조합원입주권만 여러개 소유하는 경우에는 다주택자의 범위에

     포함되지 않는다.

6. 중과 배제 주택

  (1) 공통사항

     ① 장기임대사업용 주택으로 일정기간이상 임대 후 양도하는 주택

     ② 조세특례제한법에 의한 양도소득세 감면대상 주택

     ③ 종업원에게 10년이상 무상으로 제공한 주택(장기 사원용주택)

     ④ 상속받은 주택으로서 상속일부터 5년이 경과되지 아니한 것

     ⑤ 문화재보호법에 의한 문화재주택

     ⑥ 저당권실행이나 채권을 변제받기 위하여 취득한 주택으로서 재경부령이 정하는 주택

     ⑦ 장기가정보육시설 - 5년이상 가정보육시설로 사용하고, 가정보육시설로 사용하지 아니

        하게 된날부터 6월이 경과하지 아니한 주택

     ⑧ 소형주택

      

구   분		1세대 3주택이상 중과세	1세대 2주택이상 중과세
아파트	전용면적	60㎡ 이하	면적 규모에 불구하고 양도 당시 기준시가 1억원 이하
	기준시가	4천만원 이하
다세대 및 연립주택	전용면적	60㎡ 이하
	기준시가	4천만원 이하
단독주택 (다가구포함)	대지면적	120㎡ 이하
	주택면적	60㎡ 이하
	기준시가	4천만원 이하
적용제외		․도정법상 정비구역지정 내   주택 ․오피스텔	도정법상 정비구역지정 내 주택

          ★다가구주택은 원칙적으로 공동주택으로 보되 일괄양도하여 단독주택으로 보는 경우에는

             전체를 기준으로 판정한다.

  (2) 1세대 2주택 규정에서만 별도로 중과 배제되는 경우

     ①1세대원 중 일부가 근무상 형편으로 다른 시․군에 소재한 직장으로 이전하고 그 직

        장이 소재하는 시․군에 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우로 1년이상 거주하고

        당해 사유가 해소된 날부터 3년이내 양도하는 주택

     ②1세대 1주택자가 혼인하거나 노부모 봉양을 위해 합가하여 2주택이 된 경우로서 혼인

        일 또는 합가일로부터 5년이 경과하지 아니한 것

     ③주택의 소유권에 관한 소송이 진행중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택(소유권 인

        한 소유권 확정판결일로부터 3년이 경과하니 아니한 경우에 한함)

     ④1주택을 보유한 1세대가 당해 주택 양도 전에 다른 주택을 취득한 경우로서 다른 주

        택 취득일부터 1년 이내 양도

[메뚜기 (박찬섭)]

남준씨 수고했어요 이거 엄청좋은 자료인데 횐님들 꼬리글도 하나없네 궁시렁궁시렁 재테크는 결국 세테크로 귀결 됨니다 . 2000만원 남아서 1000만원 세금 내는 것보다 1500만원 남겨서 50-100만원 세금내는 것이 유리하죠

[인천대표미남만피해(주병국)]

잘보고갑니다...달달외워야겠네요...ㅋㅋ..