스크랩 장인석 소장님의 "부자들만 아는 부동산 아이큐"

[인드림]

부동산과 금융의 환상적인 만남      

부자들만 아는 부동산 아이큐

매경출판 발행 / 장인석 지음 / 신국판 / 228페이지 / 무선철 / 15,000원 /

2013년 11월 15일 / ISBN 979-11-5542-054-6(03320) / ☏ 2000-2647  

당신은 왜 부자가 될 수 없을까?

돈을 아끼고 모으는 것만으로는 부족하다

“부자가 되려면 지금까지의

   나쁜 습관과 이별하라!”

◇ 저자소개

경희대 언론정보학과를 졸업하고 동아일보사에 공채로 입사, 15년간 기자로 활동했다. 퇴사 후 재건축 투자로 부동산에 입문, 투자와 개발을 병행하면서 칼럼 집필과 강의, 상담, 저술 등으로 명성을 쌓아왔다. 2009년 7월부터는 ‘착한부동산투자연구소’를 차려 혼탁한 이 사회에 ‘희망과 즐거움을 주는 착한투자’를 위한 계몽에 열심이다. 네이버에 ‘착한부동산투자’ 카페를 운영하고 있다.

오랜 실전투자를 통해 재개발·재건축과 신축, 토지 개발에 정통하다는 평을 듣고 있다. 특히 ‘돈 나오지 않는 부동산, 모두 버려라’ 강좌는 변화하는 투자환경에 빠르게 적응하는 안목을 키워주었다는 입소문이 나면서 신선한 반향을 일으키고 있다.

전문산악인으로 요세미티국립공원의 엘캐피탄과 북미최고봉 매킨리산을 등정했으며, 최근에는 해외 배낭여행에 심취해 있다.

저서로는 《마라톤 & 다이어트》, 《부동산투자 성공방정식》, 《불황에도 성공하는 부동산 투자전략》, 《부동산 내비게이션-공저》, 《재건축, 이게 답이다》, 《돈 나오지 않는 부동산, 모두 버려라》 등이 있다.

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e-mail: jis1029@naver.com

naver cafe: http://cafe.naver.com/goodrichmen

착한부동산투자연구소: 070-8821-7131

(서울시 성동구 성수2가 3동 277-58 성수빌딩 403호)

◇ 프롤로그

 틈날 때마다 해외여행을 가고, 일주일에 두 번 정도 골프를 치는 필자가 어떤 비결로 그리 할 수 있는지 궁금해 하는 지인들이 무척 많다. 부동산 시장이 몇 년 째 빈사 상태니 더욱 불가사의할 거다.

 “팔자가 참 좋수? 무슨 돈을 그리 많이 벌기에 허구한 날 골프에 여행에... 비결이 뭡니까?”

 그 때마다 필자의 대답은 간단하다.

 “나는 당신들처럼 집이 없잖아요.”

 그렇다. 5억 원짜리, 10억 원짜리 집 살 돈으로 여유 있는 삶을 살 수 있는 거다. 물론 내 집은 없지만. 그런데 그게 뭐 대수랴? 자기 집을 가지는 것을 원하는 사람도 있지만, 필자처럼 집이란 ‘사는 곳’일 뿐이란 생각을 하는 사람도 많다.

 필자는 아무리 내 집이라고 한들 5억 원이나 10억 원이란 거액을 집이란 곳에 묻을 생각이 없다. 하물며 앞으로 집값이 오르지도 않을 텐데 말이다. 그런데도 자신의 분수에 맞지 않게 비싼 아파트를 부모님의 노후자금으로도 모자라 거액의 대출까지 받아 한 달에 이자를 몇 십만 원이나 내는 사람들이 아직도 부지기수다.

 5억 원이란 돈은 한 달에 200만 원씩 쓴다고 가정할 때 20년 10개월을 쓸 수 있는 돈이다. 10억 원은 무려 41년 8개월을 쓸 수 있다. 당신은 지금 이렇게 비싼 돈을 묶어 놓고 있는 거다. 5억 원으로 장사를 하든지 사업을 하든지 아무튼 연 8%의 소득을 올릴 수 있다면 1년에 4,000만 원, 한 달에 333만 여 원을 벌 수 있다. 한 달에 200만 원을 쓴다면 원금 5억 원은 고스란히 남아 있고, 매달 133만 여원을 저축할 수 있다. 당신은 이렇게 벌 수 있는 돈을 엉덩이에 깔고 앉아 있는 거다.

 그렇게 여유 있는 삶과 바꾼 당신의 집이 그렇게 좋은가. 매달 이자를 물고 있고, 이제나 저제나 집값이 오를 날만 기다리고 있는 삶이 그렇게 즐거운가. 아무리 ‘내 집’이 좋지만 당신의 미래와 바꿀 만큼 값어치가 있을까? 궁색하게 사는 주제에 뭐 그리 내 집이 좋은가. 우리나라도 외국처럼 임대주택에 사는 것이 아무렇지도 않은 시대가 이미 시작되었다.

 대기업에 다니는 P씨 부부는 사는 것이 점점 실망스럽다. 연봉도 1억 원 가까이 되고 애들도 별 탈 없이 크고 있고 내 집도 있다. 누가 봐도 부러움을 살 만한 P씨 부부지만 미래는 보이지 않고 하루하루 사는 것이 너무 힘들어 필자를 찾아왔다.

필자가 만난 40대 초반의 이 부부는 연봉도 많은 편이고, 절약해서 사는 편인데도 사는 게 힘들고 생활이 나아지지 않았다. 이들 부부는 2006년 수색의 아파트를 3.4억 원에 사면서 2.75억 원을 대출받았다. 7년 간 알뜰히 모은 1.9억 원으로 대출을 갚았어도 아직 빚은 8,500만 원이 남았고, 집값은 한때 4.5억 원까지 갔지만 지금은 2.8억 원에 불과하니 걱정이 이만저만이 아니었다.

 7년간 1.9억 원을 모았다면 1년에 2,700만 원을 아낀 것이니 두 자녀를 키우고 부모님 생활비도 대줘야 하는 이들 부부가 얼마나 허리띠를 졸라매고 살았는지 알 수가 있다. 그럼에도 이들은 아직도 빚쟁이고 커가는 애들을 위해 여유자금을 비축할 여력이 없어서 노후 준비는 남의 나라 얘기로 여기고 있다. 이들 부부의 비극은 대출을 너무 많이 받아서 주택을 구입한 데서 비롯됐다. 버는 수입에 비해 거주비용을 많이 지불하니 생활이 나아질 수가 없었던 것이다.

 이 부부의 한 달 거주비용은 3.4억 원×6%(기회비용)+2.75억 원×5%(대출 이자)=3,415만 원/12=284만 원이나 되었다. 자신의 수입에 비해 과도한 거주비용을 지불하고 있으니 돈이 모이지 않는 것이었다. 많은 사람들이 부자가 되고 싶어 하지만 거주비용이 무엇인지, 거주비용을 본인들이 얼마나 쓰는지 알지 못한다.

 그저 돈을 모으고 아끼고, 어렵게 마련한 내 집이 오르기만을 기다린다. 오랜 가뭄으로 기우제를 지내야 하는 농부의 타들어가는 심정이랄까. 당신도 내리지 않는 단비를 기다리는 농부인가. 아직도 정부가 부동산 시장을 호황으로 만들 수 있다고 착각하는가.

 필자는 1998년 IMF 때 구조조정에 의해 하루아침에 실업자가 됐다. 그 후 10년 간 뼛골 빠지게 고생했다. 가진 돈 모두 날리고 집도 차도 팔고 알거지가 됐다. 어느 날 우리 부부는 절벽 위에 몰린 신세를 절감했다. 한 발만 내디디면 편안히 죽을 수 있었다. 마이너스 통장은 다 썼고, 빚은 1억 5,000만 원이나 됐다.

 부잣집 외아들로 자라나서 리라초등학교를 나왔고 경희대 신문방송학과(지금은 언론정보학과)를 졸업할 때 삼성전자, MBC PD, 동아일보 기자 삼관왕을 차지해서 뭇사람들의 선망의 대상이 되었던 필자였다. 하지만 거리로 내쫓기자 철부지 어린아이였고 험한 세상을 살아갈 지혜도 능력도 없었다. 삭풍의 사막에 알몸으로 내던져진 필자는 이후 살기 위해 정말 죽을 고생을 했다. 다행히 운이 좋아서 밥을 먹고 살게 됐다. 운이 나빴다면 분명 죽었거나 노숙자가 됐을 거다. 필자가 부동산 일을 하게 된 것은 죽기 살기로 살다보니 그렇게 된 거였다.

 필자는 부동산 관련 회사에 다닌 적도 없고, 부동산 관련 일을 배워본 적도 없다. 그 흔한 석박사 학위 딴 적도 없고, 학원 한 번 다닌 적이 없다. 부동산 관련 일을 하는 친척이나 지인 한 명 없었다. 먹고 살기 위해 현장을 다녔고 몸으로 부딪쳤으며 모르는 것이 있으면 책을 찾아보거나 고수를 찾아다니며 배웠다. 낯선 법률을 수백 번 봤고 현장을 수천 번 갔으며 부동산을 온몸으로 느끼며 그 진수를 뼛속까지 담았다.

 그렇게 해서 깨달은 것이 부자가 되는 마인드와 부동산으로 부자 되는 비결이다. 우리는 그 누구에게도 부자가 되는 올바른 방법을 배워보지 못했다. 고등학교나 대학교는 우리가 노예가 되도록 좋은 직장에서 개처럼 충성하고 소처럼 일하다가 잘리라고 가르친다. 우리 부모님은 역시 그렇게 노예 교육을 받았기에 우리에게 절약하고 돈을 모으고 회사에 충성하라고 가르친다. 그렇게 해서 당신의 부모님의 지금 삶은 어떠한가. 멋진 노년을 맞고 있는가?

필자가 부자가 되는 방법을 미리 배웠다면 사회에 내몰렸을 때 그렇게 고생을 하지 않았을 것이다. 발레로 재능 있던 내 딸이 발레를 포기하는 일도 없었을 것이고, 내 아들도 돌아누우면 벽에 닿는 고시텔에서 3년간 살지 않아도 될 것이었다. 아내는 암에 걸려 고생할 일도 없었을 것이다.

 당신은 제발 나처럼 무지몽매하지 않기를.... 언제까지나 직장에 다니며 행복하게 살줄로 착각하지 말기를.. .내 집이나 마련해서 집값 오르기만 기다리고, 차곡차곡 쌓이는 통장 보며 즐거워하고, 주인이 던져주는 먹이에 감복해 언제 잘릴지도 모르는 직장에 충성하지 말기를...

필자의 책은 진검승부다. 현장에서 온몸으로 느낀 삶의 지혜와 피땀이 담겨 있다. 살기 위해, 부자가 되기 위해 강호에서 살아남은 비기와 살기가 들어 있다. 필자가 운이 좋아서 이런 얘기를 감히 여러분에게 하게 된 사실에 감사한다. 만일 굶어 죽었다면 이런 얘기 해주는 사람은 없을 것이라고 감히 단언한다.

 물론 체계적으로 공부한 적도, 연구한 적도, 남에게 검증된 것이 아니라 틀린 부분도 많을 수 있고 이해가 안 되는 것도 있을 줄 안다. 필자의 모든 주장이 옳다고 생각하지도 않고, 모든 주장을 받아들여달라는 생각은 하지 않는다.

 다만 앞으로 당신들이 보다 나은 미래를 준비하고, 다가올 갑작스런 불행에 대비하기 위해 경험자의 참고 정도로 받아들여줄 순 있지 않을까 생각되어 이 책을 출판하게 되었다. 부족한 점이 많은 줄은 알지만 이 책이 누군가에게 조금이라도 도움이 된다면 정말 행복할 것이란 생각을 한다. 비록 천직이란 생각을 했던 기자란 직업을 하지 못하게 됐지만, 필자의 주장이 사회에 조금이라도 도움이 된다면 기자보다 더 좋은 직업을 갖게 된 것이라고 자부할 수도 있겠다.

 살아남아라. 도전하라. 미래는 당신의 것이다.

◇ 차 례

PART 01  부자 아이큐

Chapter 01       당신은 왜 부자가 될 수 없을까? • 16

Chapter 02       돈을 아끼고, 돈을 모아서는 부자가 될 수 없다. • 21

Chapter 03       부자가 되려면 지금까지의 친구, 가족을 버려라 • 26

Chapter 04       왜 학교에서는 부자가 되는 방법을 가르쳐주지 않을까? • 31

Chapter 05       당신의 돈이 썩고 있다 • 36

Chapter 06       부자의 시작은 현금흐름 확보부터 • 41

Chapter 07       거주비용을 줄이고 현금흐름을 확보하라 • 45

Chapter 08       전세가 월세보다 유리할까? • 51

Chapter 09       현금흐름은 다다익선(多多益善) • 57

Chapter 10       대출을 많이 받으면 머리가 아프다? • 61

Chapter 11       나쁜 빚은 금물, 좋은 빚은 더 많이 빌려라 • 65

Chapter 12       왜 대출을 규제하는가? • 70

Chapter 13       투자하기 전에 먼저 승리를 계산하라 • 74

Chapter 14       주가지수는 부동산 시장에 선행하는 지표로 활용 • 78

Chapter 15       프로 플레이어(player)의 오래된 충고 • 80

Chapter 16       기준금리 인상의 진짜 의미 • 85

Chapter 17       2%대 저성장 충격을 좌시할 것인가? • 90

Chapter 18       버냉키의 충격에 대비하라 • 94

Chapter 19       누가 아직도 감히 부동산 시장을 전망하는가? • 99

Chapter 20      “아빠 난 어떤 사람이랑 결혼해야 하나요?” • 104

PART 02  부동산 아이큐

Chapter 01       당신이 부동산으로 돈을 벌지 못하는 몇 가지 이유 • 110

Chapter 02       양도세 감면 정책은 하우스 푸어 돌려막기 • 116

Chapter 03       정부와 은행 합작으로 빚 권하는 사회 • 121

Chapter 04       부동산 투자란 무엇인가? • 126

Chapter 05       부동산 투자는 유통이다 • 130

Chapter 06       또 바닥 타령인가? • 135

Chapter 07       전세금 2억 원의 가치 • 140

Chapter 08       아직도 아파트 맹신에 빠져 있는 당신을 어이할꼬 • 145

Chapter 09       아직도 당신의 전 재산을 아파트에 묻으세요? • 150

Chapter 10       무주택이 상팔자? • 155

Chapter 11       집을 지금 팔아야 하나요? • 159

Chapter 12       집이 팔리지 않는다구요? • 163

Chapter 13       착안대국, 착수소국으로 시행착오를 없애자 • 167

Chapter 14       첫단추를 잘 꿰어야 한다 • 172

Chapter 15       내 집 마련은 빠를수록 좋으나 초기투자비용은 줄이자 • 176

Chapter 16      ‘돈 되는 부동산’은 이제 없을까? • 183

Chapter 17       부동산에도 틈새시장은 있다 • 188

Chapter 18       임대수익률도 시세 차익이 있다 • 192

Chapter 19       공실과 연체가 두렵고 관리가 귀찮아 임대사업을 꺼리세요? • 197

Chapter 20       역세권 다세대주택은 임대수익률과 개발 가능성을 염두에 둬라 • 201

Chapter 21       거주하면서 임대수입도 올리는 다가구주택과 다중주택, 상가주택 • 207

Chapter 22       환금성 좋은 역세권 오피스텔은 어떤 것일까? • 216

◇ 에필로그

돈 나오지 않는 부동산, 모두 버렸나요?

 2년 전 출간 된 필자의 졸저 <돈 나오지 않는 부동산, 모두 버려라>가 시중에 나오자마자 화제를 불러일으켰다. 부동산 경기가 극도로 침체돼 있다보니 책을 내주겠다는 출판사가 없어서 천신만고 끝에 나온 책인데 독자들의 관심을 끌게 돼서 천만다행이었다. 출판사 측 주장대로 제목이 ‘섹시해서’인지, 부동산 관련 신간이 워낙 없어서 그 덕을 본 것인지는 알 수 없지만 아무튼 이 책 덕분에 상담 요청이 쇄도했고 유명세도 타게 됐다. 

 출판사 측에서는 홍보를 전혀 하지 않았는데도 나오자마자 인터넷서점에서 주문이 폭발적으로 늘어나자 가뭄에 단비를 만난 듯이 고마워했다. 그러면서 본격적으로 홍보를 해주어 신간 기사도 매일경제에 박스로 실어주고 광고도 무려 5단통으로 두 번씩이나 내줬다. 그 덕에 ‘yes24’의 주간 베스트셀러 7위에 랭크되고, 인터파크에서는 신간 베스트셀러 코너에 얼굴을 올리며 영예의 3위 안에 들었고 알라딘은 베스트셀러 4위까지 됐다.

 <돈 나오지 않는 부동산, 모두 버려라>는 실제로 부동산을 버리라는 주장은 아니다. 앞으로 부동산의 가치가 더 이상 오르지 않을 것이 확실하므로 시세 차익을 기대하는 투자는 지양하고 매달 현찰이 나오는 부동산으로 갈아타라는 내용이다. 시세 차익을 달성하려면 부동산 경기가 과열되어야 하는데, 앞으로는 인플레이션이 심화되고 금리가 상승할 것이 예상되므로 부동산 경기는 과열되기는커녕 냉각될 것이 분명하다. 게다가 불확실한 경기 상황과 불안정한 직장 생활, 고령화로 인한 노후 대비의 필요성으로 인해 매월 현찰이 나오는 부동산의 가치가 급등할 수밖에 없다.

 시세 차익을 기대하고 대출을 왕창 끼고 아파트를 구입한 많은 사람들이 집값은 오르지 않고 대출 이자만 올라 힘겨운 나날을 보내고 있다. 팔아서 대출 이자에서 해방되고 싶지만 거래가 되지 않으니 하우스 푸어의 고통을 실감하고 있다. 이런 분들은 하루속히 집을 팔아 거주비용을 줄이고 현금흐름을 확보해 재기를 노려야 한다. 현금흐름만 확보된다면 목돈없이 집을 마련할 수 있는 방법을 얼마든지 찾을 수 있다.

 많은 분들이 필자의 상담으로 거주비용을 줄이고 새 삶을 찾았다. 전세를 월세로 돌리고 남은 돈으로 월세 부동산을 구입한 분도 있고, 대출이자 내느라 힘겨운 아파트를 과감히 처분하고 전세 혹은 월세로 살면서 수익 부동산에 투자한 분들도 많았다. 전세로 살면서 대출 받아 내 집을 마련할까 고민했던 많은 젊은 층들이 현금흐름을 확보하는 투자로 선회했다. 그 결과 여유 있는 삶을 살게 됐고 미래를 대비할 수 있게 됐으며 노후준비도 가능하게 됐다고 이구동성으로 즐거워한다.

 하지만 고정된 선입견과 주변의 반대, 본인의 우유부단으로 최종 결정 단계에서 돌아선 이들은 이후 더 힘든 나날을 보내야 했을 것이다. 집값은 2년 전보다 더 떨어졌고 대출이자 내고 과도한 거주비용을 지불하느라 현금흐름은 더 나빠졌기 때문이다. 지금이라도 거주비용을 줄일까 시도해보지만 집을 더욱 팔리지 않고, 월세 수입을 올릴 수 있는 원룸이나 투룸은 가격도 많이 올랐고 강남 등 좋은 지역의 매물은 소진된 지 오래다.

 잠실에 사는 K씨는 3년 동안이나 아파트를 팔려고 했지만 결국 팔지 못했다. 지금은 그때보다 값이 1억 원이나 더 떨어져 포기하고 말았다. 그녀는 은퇴하여 고정수입이 없는 상태에서 대출이자를 내야 하는 비싼 아파트에 거주하고 있었다. 그녀는 필자가 팔아서 전세나 월세 살면서 남은 돈으로 여유 있는 삶을 살라고 충고했지만 듣지 않았다. 가족들이 반대했고, 매스컴이나 다른 전문가들이 좀만 참으면 집값이 오를 수 있다고 조언했기 때문이었다.

 필자는 앞으로 집값이 절대 오르지 않는다고 단언하지만, 필자의 생각이 틀려서 집값이 오를 수도 있다. 하지만 집값이 오르는 동안 현금흐름이 나빠진 것과 기회비용을 상실한 것을 감안하면 집값이 상당한 폭으로 오르지 않는 한 결국은 손해가 된다. 나중에 돈 벌어서 잘 먹는다고 몇 년간 허리띠 졸라매면 영양실조나 병에 걸리게 되어 정작 호시절에 관에 들어가야 한다. 그럴 바엔 지금 잘 먹고 잘 사는 게 낫다.

 충분한 수입이 있고 경제 여건이 좋다면 좋은 집에 산다한들 누가 뭐라 하겠는가. 현금흐름이 좋다면 거액의 대출이자를 물면서 고급아파트에 산다한들 그게 뭐 대수겠는가. 문제는 얼마 안 되는 수입으로 한 가족을 건사해야 할 처지면서 무리하게 대출받아 집을 소유하고 있는 사람들이다. 아직도 ‘돈 나오지 않는 부동산’을 버리지 못한 사람들은 정말 진지하게 자신의 처지를 돌아봐야 한다. 불확실한 미래를 위해서 오늘을 불행하게 살 것인가. 직장에서 잘렸을 때, 은퇴하여 일자리가 없는 노인이 됐을 때 무얼 먹고 살 것인지 말이다.

 물론 본인이 해보지 않은 투자를 감행해야 할 때 망설임도 있고 주변의 반대도 많은 것이 당연하다. 평생 모은 재산인데 함부로 날릴 수는 없으니 투자를 결행하려고 할 때 불면의 밤을 지새는 것도 이해가 된다. 하지만 투자에는 리스크가 따르는 법이고, 리스크는 철저한 분석과 냉철한 판단으로 극복할 수 있다. 물론 권유하는 전문가의 신뢰도 중요하다.

 하지만 반대하는 가족과 주변 친지들을 냉정하게 살펴보라. 그들이 부자인지, 부자가 되는 방법을 알고 있는지, 그들이 부동산 현장에서 10년 이상 진검승부를 해온 자들인지 말이다. 아닐 것이다. 그들은 지금도 꾀죄죄한 삶을 살고 있고, 앞으로 그런 삶에서 벗어날 수 없는 사람들일 것이다. 그러면서 ‘돈이 전부가 아니여’ 라고 짐짓 의연한 체할 것이다.

 돈을 번다는 것, 부자가 된다는 것은 행복이다. 여유가 많으면 행복하게 되는 것이 당연하다. 아들이 골프에 소질이 있을 때 돈이 있으면 축복이 된다. 딸이 발레에 재능이 많은데, 돈이 없다면 저주가 된다.

 부자가 되려면 변화를 시도해야 한다. 지금까지의 삶과 생각으로는 되지 않는다. 변화는 모험을 수반하고 때로는 죽기 살기의 각오를 가져야 한다. 나태한 생각, 우유부단한 모습, 동태 같은 눈깔로는 험한 세파를 극복해 나갈 수 없다.

 변화를 즐겨라. 부자가 되어라. 당신은 할 수 있다. ‘돈 나오지 않는 부동산’을 지금 과감히 버려라.

“부자가 되려면 부동산 IQ를 높여라!”