제2절 농지전용허가
1. 농지전용허가 신청
가. 농지전용처리방법
1) 건축허가(신고) 대상인 경우
- 개발행위허가와 농지전용허가는 건축허가(신고) 시 의제처리 한다.
2) 개별허가 대상은 아니나 개발행위가 대상인 경우
= 집 짓을 때 – 건축 4~6만원/평(건축설계사), 토목 1만~ 12,000원/평(토목설개사)
농지에 집을 짓을 때 – 농지점용허가(측량사) + 건축허가(건축사) – 토목설계사무소(측량사) – 공무원과 유착인 자(유능한 사람)+개발행위허가 = 공무원에 설계사무소 소개 요청(모르는 설계사무소는 보완지시 – 구두로 안하고 시간지연 보완 요청)
- 분할시 개발행위허가 – 안해줄때 농지전용허가를 받고 편법으로 신청 – 후에 필지 분할되어 있다
= 개발에 따른 사전 검토사항
-농업진흥구역행위제한
-건축허가여부(농지전용, 개발행위허가)
-진입도로, 하수처리,지하수개발(사전신고)
- 도로점용허가 신청하면 대부분 허가 –도로구역, 인도구역 별 문제없슴 (국도, 자동차전용도로 안됨, 도시계획도로 가능)
공무원 그만두고 설계사무소 하는 사람이 좋다
설계사무소 어디에서 잘하는지 공무원한태 물어봐라 – 설계사를 잘 선택해야 한다
건축 – 건축사 (4~6만원/평방미터)
토목설계 - 1만원선
= 시공은 여러업체 견적, 업체가 튼튼하고 규모가 있어야 한다
너무 싼데 하지 말라 – 유치권 공사중단등으로 속 썩임
자주 현장확인, 감리는 별도로 모르는데 주어야 됨(견제)
도시계획심의위원회 심의 500만원
임목조사 ; 임목도
- 건축허가후 1년내 착공 - 300평이상 비산먼지 발생신고 –폐기물 5톤이산시 배출신고 – 감리는 허가 대상만 – 문화재는 적당히 신고 – 신고시 공사중단
- =진흥구역 개발시 참고사항
해당지역 용도에 맞게 – 강화, 양평 농업인 주택, 김포,검단,남양주 농산물가공공장
농지전용부담금 –감면시설
농지임대사실 확인서 – 확정일자(2012. 7) – 소재지에서 확인, 계약기간
농취증
건물이 잇을 때 – 건축허가를 받았는지, 무허가 건물인지 – 준공전인지 –준공전에는 들어가도 좋다
-
2. 농지전용허가의 제한
-도시지역, 계획관리지역(좋다, 여관가능, 도로로부터 50미터 떨어져야 한다)개발진흥지역을 제외한 관리지역, 생산관리지역(농지법에서 적용, 음식점 안됨, 주택은 5년에 300평), 보존관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에서 적용한다
3. 농지전용허가 심사
가. 심사순서
1) 농업진흥지역인 경우 농지법 농업진흥지역 행위제한 규정에 저촉되는지 여부
2) 도시지역, 계획관리지역, 개발진흥지구 이외의 농지에서는 농지법에 따른 농지 전용허가등의 제한 규정에 위배되는지 여부
3) 농지전용허가 심사기준에 적합한지 여부
= 농지로 보전가치가 있는지 재량행위(편법으로 농가창고로 허가 다음날 주택으로 용도 변경, 구획, 건물이 있는지 없는지 판단, 형편성
4) 과다전용
= 1000평중 200평 허가 안될 때 – 400평 건축허가후 200평으로 짓는다(준공시 설계변경만 하면 된다 – 농업법인은 하기 쉽다)
5) 인근토지피해 (=민원, 보상요청, 신고- 공무원 확인)
= 편법 –자투리 토지 600평 이하 합병 – 분할
= 연접 : 해위자 기준 – 제3자 명의로 – 설계사무소 바꿔야 된다
소매점.사무실 분할후 하면된다(준공후 사무실을 주택 용도 변경)
4. 농지법에 따른 연접
1) 관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 농지에서만 적용한다
2) 같은 부지안에 농지법 시설물에 해당하는 시설을 하께 설치하는 경우에는 가장 넓은 면적을 적용함으로 1000평방미터를 초과하여 전용할수 없으나 한 시설을 준공후 다른 시설을 신청하면 같은 시설의 종류가 아니므로 연접대상에 해당하지 않아 각각 1000평방미터씩 전용할수 있다
5. 농지전용 변경허가
6. 건축물의 종류별, 용도지역별 허용행위 및 농지전용 허가 면적
1) 농지법, 국토의 계획 법, 건축법은 개별법이므로 타법에서 제한하는 시설은 전용할 수 없다
2) 창고에 대한 농지전용
-농업용창고
-일반창고 : 계획관리, 자연녹지지역만 가능 – 창고는 구거없어도 가능하다
3) 진입도로에 대한 농지전용 – 도로대장
- 농로를 일반주택의 진입도로로 사용하고자 할 경우 농지전용허가를 받아야 한다
8)경매 받은 농지의 농지전용
- 경매로 농지를 취득하고 취득시기에 관계없이 전용 신청할수 있다
- 경매시 농지전용허가권까지 경매되는 것이 아니므로 명의변경시 서류를 준비하여야 한다
-전용목적사업 시행중 경매로 소유권이 변경되는 경우에는 농지전용허가 받을 당시 허가의 성립요건이었던 해당 농지에 대한 소유권 또는 사용권을 상실한 것으로 보아 소유권이나 사용권을 갖고 있음을 증명하지 못하는 한 전용사업 추진이 불가능할 것으로 보아 청문을 취소할수도 있다
12) 공유지에 대한 농지전용
-공유자 중 상속인이 모두에게 사용승낙서를 받아야 한다
- 공유자의 사용승낙이나 동의를 받아야 한다
13) 상속등기가 완료되지 않는 상태에서 농지전용허가를 신청할 때 상속 받은 토지 소유자 상속인 모두에게 사용승낙서를 받아야 한다
제3절 농지전용협의(동시에 받는 행위)
= 농지에 집 짓을 때 : 농지전용허가(농지법), 개발행위허가(국토법), 건축허가(건축법)
= 건축허가를 받으면 농지 전용허가, 개발행위허가를 받는 것(의제처리)(허가보다 협의해야 비용절감)
=강화, 옹진은 허가(별도 허가 농지전용허가, 개발행위허가)