|
서울지역 재건축아파트 단지의 사업 추진현황과 시장변화를 파악하기 위해 본지는 잠실지구를 시작으로 반포지구 청담·도곡지구의 재건축사업 현황을 심층 취재해 보도했다. 하지만 이들 재건축아파트 단지에는 지난해 정부의 10·29대책과 잦은 부동산시장 안정대책 영향으로 거래중단과 가격 급락,사업추진 활기 상실 현상이 공통적으로 나타났다. 이를 감안해 본지는 당초 재건축단지별 와이드 기획을 축소해 암사·명일지구와 화곡지구, 개포주공, 은마아파트, 가락시영, 둔촌주공, 고덕주공 등의 재건축 단지를 종합 취재해 게재 하는 것으로 ‘재건축 투자 맥집기’ 시리즈를 마감한다.
◇암사?^명일지구=강동구에 위치한 저밀도 아파트지구인 암사·명일지구는 지난해 12월30일 강동시영1차 아파트가 서울시 재건축시기조정위원회 심의를 통과하고 이어 사업승인을 얻어냄으로써 사실상 지구내 모든 조합이 순조롭게 재건축을 추진중이다. 강동시영 1차는 기존 11∼15평형 아파트를 25∼60평형 3226가구로 재건축하는 단지다. 조합은 평형별로 가구당 7000만원에서 9000만원의 이주비를 무이자로 지급할 예정이다.
동서울아파트는 일찌감치 사업승인을 얻어 공사가 한창 진행 중이다. 5층,34동 1450가구를 1622가구 규모로 재건축하는 강동 시영2차 아파트 및 한양아파트도 사업승인을 받아 현재 이주가 한창이다. 강일택지지구의 개발이 확정되고 인근 하남시 또한 개발 호재가 많아 강동 일대가 새롭게 조명되는 시점이다. 재건축 이후에도 안정된 시세 형성이 예상된다.
◇화곡 2·3주구=지난 78년부터 79년 지은 아파트로 화곡 제2주구는 화곡주공 1750가구, 영운아파트 180가구, 양서3단지 100가구, 우장파크 등 모두 2050가구로 구성돼 있다.
지난해 6월 사업시행인가 신청을 했지만 서류 미비로 현재 보완 상태에 있다. 조합과 시공사측은 1월중에 보완서류를 접수시킬 예정이다. 따라서 상반기 중에 사업시행인가를 받을 것으로 전망돼 연내에 관리처분총회를 거쳐 내년 중 일반분양을 실시할 계획이다. 시공사에 따르면 현재 계획 가구수는 2500가구로 약 500가구를 일반분양할 예정이다.
우신아파트, 홍진아파트, 화인빌라, 홍진시범 1·2차 아파트, 양서1단지 아파트 등 7개 단지의 화곡 제3주구 재건축 단지는 모두 1776가구로 구성돼 있다. 지난해 3월 안전진단을 받았고, 이에 앞서 지난 2002년 7월 조합설립인가를 받았다. 현재 사업시행인가를 앞두고 있다. 조합측은 오는 2·3월 중으로 사업시행인가를 신청할 예정이다.
올 상반기 중에는 사업시행인가가 예상된다. 조합 관계자는 “연내 관리처분총회나 일반분양이 이뤄질 지는 아직까지 불투명하다”고 말했다.
한편 화곡 제1주구는 지난해 12월 일반분양을 실시해 오는 2005년 5월 입주예정이다. 제1주구는 내발산동 주공아파트 1550가구, KAL아파트 204가구, 세림아파트 40가구, 세은아파트 40가구 등 모두 1834가구였다. 지난해 12월 현대건설·현대산업개발·한진중공업 컨소시엄이 364가구를 일반분양했다.
◇개포지구=총 110만평 규모로 32개단지 1만2000여 가구에 달하는 메머드급 단지다. 개포지구는 현재 개포주공 1단지만 조합설립인가를 받은 상태다.
추진위 등록을 마친 나머지 개포주공2·3·4·시영 등은 지난해 11월 실시한 정밀안전진단이 통과되기를 기다리고 있다. 강남구청은 이르면 오는 2월경, 늦으면 상반기내 최종 정밀안전진단 결과가 나올 것으로 예상하고 있다. 이에 따라 각 추진위에서는 조합설립인가를 대비한 동의서를 받고 있다.
개포지구의 최대 현안은 용적률 배분 문제. 지난해 6월 서울시가 구역전체의 평균상한 용적률을 200% 이하로 정해 놓았으나, 각 단지별 용적률 배분 기준이 없어 적잖은 걸림돌이 되고 있다. 각 단지별로 추진하고 있는 희망 용적률이 달라 이를 평균 200%로 조율하기가 쉽지 않기 때문이다.
일단 용적률 배분이 끝나야 이에 따른 지구단위계획이 확정될 수 있다는 게 구청측의 설명이다. 그러나 단지별로 첨예한 이해관계를 감안, 구청측에서도 용적률을 배분하려는 것은 엄두도 내지 못하고 있다.
일단 조합인가를 받은 개포주공 1단지는 1∼2월 경 용적률 250%로 계획한 사업승인 신청을 준비중이다.
◇은마아파트=강남구 대치동 은마아파트는 지난해 12월말 재건축 추진위원회 설립승인을 받았다. 재건축이 표류상태이지만 추진위는 여전히 재건축 의지를 드러내고 있다. 안전진단이 반려된데다 서울시가 여전히 은마아파트 재건축에 사실상 불가 방침을 갖고 있어 재건축 걸림돌로 작용하고 있다. 한때 재건축시 소형평형 60%를 규정한 지난해 ‘9?^5 조치’로 재건축 포기 상태에 놓이는 것 아니냐는 추측이 있었지만 조합측은 여전히 재건축 의지를 꺾지 않고 있다.
조합 관계자는 “조합원들의 동의를 얻어 일주일 전 추진위원회를 설립했다”며 “재건축 후 입주까지 10년 정도 걸릴 것으로 예상한다”고 밝혔다. 리모델링으로의 선회에 대해서는 “리모델링은 절대 하지 않는다”고 강조했다.
강남구청 주택과 관계자는 “추진위원회 설립은 재건축의 걸음마 단계에 불과하므로 지금 시점에서 재건축 가능성을 논할 수는 없으며 안전진단 재개에 대한 계획은 현재 잡혀있지 않다”고 잘라 말했다.
지난 79년 입주한 은마는 31?^34평형 4424가구로 구성됐으며 34평형의 경우 2000년 3억5000만원의 시세가 지난해 9월 무려 8억6000만원까지 치솟았다가 최근엔 7억원선까지 하락하는 등락을 겪었다.
◇가락시영=총 6600가구로 서울지역 최대규모 재건축단지인 송파구 가락시영은 ‘2종 일반주거지역’ 지정의 충격에서 아직 벗어나지 못하고 있다. 지난해 6월 조합설립 인가가 나면서 재건축 사업진행의 큰 고비를 넘겼지만 지난해 8월 서울시가 종세분화에서 가락시영은 용적률 200%를 적용하는 2종 일반주거지역으로 지정하면서 사업 진행이 사실상 중단됐다.
당초 용적률 250%(3종 일반주거지역)를 적용 6600가구를 7500여가구로 재건축할 계획이었지만 현재 용적률 200%를 적용할 경우 1대1 재건축 이외에는 별다른 방법이 없게 됐다.
때문에 가락시영 재건축 조합은 용적률을 상향조정하기 위해 동분서주하고 있다.
재건축 조합 관계자는 “2종에서 3종으로 상향 조정하기 위한 ‘용도구역지정변경신청’을 송파구에 냈지만 반려됐다”며 “용도구역지정에 관한 구체적인 서울시의 조례안이 구로 내려오면 다시 용도구역지정변경신청을 낼 계획”이라고 말했다.
지지부진한 사업진행과 함께 조합설립인가 이후 조합원 지분 전매금지로 인해 가격도 약세를 보이고 있다.
최고 4억4000만원까지 호가했던 가락시영 2차 13평형은 현재 3억3000만원에 시세를 형성하고 있지만 이마저 거래가 뚝 끊겼다.
◇둔촌주공=모두 4개 단지,145동의 대규모로 삼성물산,대림산업,SK건설,롯데건설 등 대형 4개사가 공동 추진하는 강동구의 대표적인 재건축 단지이다. 둔춘주공아파트는 지난해 10월 주택재건축정비사업조합설립추진위원회(위원장 박찬성)가 구청으로부터 승인을 받았다. 지난해 12월24일 ‘정비구역 지정 후 안전진단 실시’ 결정을 받고 재건축 추진이 탄력을 받고 있다. 기존 6217가구를 9667가구로 재건축한다.
강동구청 관계자는 “안전진단에서 ‘재건축 가능 결정’이 난다면 현재로선 재건축사업 추진에 무리가 없다”고 밝혔다. 그는 “추진위 설립 단계에서 주민동의율이 65% 선에 불과해 이를 끌어올리는 문제가 관건일 것”이라고 말했다
◇고덕지구=강동구 고덕·상일동일대 고덕지구는 고덕주공 1∼7단지 9030가구 규모다. 택지개발지구여서 현재 지구단위계획을 수립중에 있다. 이 지구는 지난해 9월 용적률이 결정될 예정이었으나 서울시가 용적률 결정을 유보했다. 강동구는 지난해 고덕지구(고덕주공 1∼7단지 9030가구, 고덕시영 2500가구)에 대해 용적률 250% 이하를 적용받는 3종 지정을 시에 요청했다. 결정이 유보된 가운데 2종 12층 이하가 유력한 것으로 알려졌다.
강동구청은 지난해 10월31일자로 서울시에 지구단위계획안 사전 자문을 요청했다. 이에 따라 서울시 도시계획위원회의 사전 자문이 있고 이 결과가 강동구로 전해질 예정이다. 강동구는 이를 근거로 전체적인 지구단위계획 수정안을 만들어 주민공람을 거칠 예정이다.
지구단위계획에서는 용적률과 건폐율이 정해지고, 특별계획구역으로 지정해 단지별로 사업이 진행될 전망이다. 준공연도 등 단지여건에 따라 사업속도가 달라지게 된다. 사업 추진이 가장 빠른 고덕동 고덕주공1단지가 지난해 6월 조합설립인가를 받았다. 조합 관계자는 “특별계획구역으로 지정되면 개별 단지별 사업추진이 가능해 1단지는 2006년 중 일반분양(후분양제 적용)이 이뤄질 것”으로 내다봤다.
건설부동산부
|
| |
| |