토지주식제도의 제안 3. 주식 갖고 반값주택을

[이대환]

나도 강남아파트를 가질 수 있을까?

ㅅ전자 주식의 시가는 2000년 5월 기준으로 500조 원을 넘어서고 있다. 그런데 ㅅ전자 주식은 누구나 살 수가 있고, 주당 가격은 8만 원 정도이므로 나도 마음만 먹으면 ㅅ전자의 주인이 될 수 있다. 때가 되면 매년 이익배당을 받는다. ㅅ전자회사가 500조 원이나 되는 거구의 몸통(회사 실체)이 주식이라는 증권으로 분리되고, 다시 작은 가격으로 쪼개어져 있기 때문이다.

이와 같이 토지주식도 그렇게 할 수 있다. 서울 강남지역에 새 아파트로 30 평(≒100m2)이 있다고 하자. 신축 건물로 고급스럽게 잘 지었고 시가로는 30억 원이다. 이 아파트를 ㅅ전자 주식처럼 토지주식을 발행하면, 강남아파트는 30억 원이 ㅅ전자 주식처럼 쪼개진다. 그러면 누구라도 30억 원의 강남아파트를 토지(주택)주식으로 소유할 수가 있다.

내가 제주도에 살아도 강남아파트를 주식으로 갖고 있을 수 있다. 그리고 강남아파트를 토지거래소에 주식을 내어 놓으면 바로 팔아서 현금을 손에 쥘 수도 있다. 계속 가지고 있으면 강남아파트 임대수익에 나에게 현금으로 들어온다. 여기에 토지주식은 살 때 내는 세금(취득세)이 없고, 팔 때에 내는 세금(양도소득세)이 필요 없다. 가지고 있으면 내는 각종 세금(보유세, 재산세, 종합부동산세)도 사실상 필요가 없다. 만약에 세금이 필요하다면, 그 세금은 토지주주에게 돌아오는 임대수익, 곧 토지주주 배당금에서 세금을 매기면 된다는 뜻이다. 그것도 은행의 예금이자에 징수하는 세금처럼 원천징수로 간단하게...

강남아파트를 반값으로, 그리고 “내 땅, 내 집”이…

토지주식제도에서는 내가 강남아파트를 반값으로 사실상 “내 땅, 내 집”처럼 살 수가 있다. 그것도 지금 초기만 가능한 것이 아니고, 영원히 그러하다. 이 말이 사실일까? 이 말은 두 번에 걸쳐 언급한 땅값과 쌀값의 물리적 성질과 시장의 가격 특성에서 저절로 이해할 수가 있다.

그러나 이 말의 뜻을 확실하게 이해하려면, 부동산시장에 대한 가격 메커니즘을 과학적으로 알아야 한다. 물론 이것은 한글을 알고, 산수(加減乘除算)가 되면 풀어지는 아주 단순 개념이다. 그러나 3천년 넘게 지녀온 재산(자본)과 소유에 대한 해묵은 정서가 나를 지배하고 있어서 이해가 쉽지는 않을 수도 있다. 이 말을 처음 듣는 관련 학자들, 부동산 전문가들마저도...

그래서 조금은 쉽게 이해할 수 있는 제도가 있는데 이것이 한국의 전세시장이다. 토지주식제도에서는 전세가격으로 영구 내 집을 가질 수가 있다. 그것도 품질이 떨어진 저가격 아파트에 힘겨운 셋방살이가 아니다. 강남지역에 양질의 고급주택을 반값으로 영구 내 집처럼 산다. 다만, 세상살이에 공짜는 없으니 강남에 사는 貰(텃세)는 내어야 한다.

자, 그러면 30억 원 가는 강남아파트가 현재 전세가격이 얼마일까? 이 가격은 현장까지 가서 알아볼 필요가 없고, 컴퓨터를 검색하면 알 수가 있다. 내가 현장에 가서 여기 저기 확인하는 것보다 더 상세하게 가격 정보들이 소개되어 있다. 검색하여 보면 대충 계산을 해도 전세가격은 매매가격의 50~60% 정도라는 것을 확인할 수가 있다.

그런데 강남아파트 전세가격은 15년 전만 해도 매매가격의 40% 선이었다. 그런데 지금은 50%를 넘어서 60%까지 올라버렸다. 그 이유는 이자율과 세율, 그리고 감가상각률과 돈을 빌려주는 은행 마진율이 그렇게 만들어 가고 있는데 이것도 쌀값과 땅값을 기초에서 식별할 수 있어야 이해할 수 있다.

전세제도는 한국에만 있고, 세계에서 제일 싼 가격이다.

그러면 월세는 어떨까? 지금은 임대시장에서 전세가 월세로 바뀌어가는 추세이고, 여기에 월세도 외국을 따라서 오르고 있다. 그러나 이것도 부동산시장 가격구조를 바로 알아야 한다. 다행스럽게도 우리나라는 OECD 주요국 중에 주택 임대료가 제일 낮은 나라다. 우리나라는 2020년 기준으로 소득 대비 주거비  비율(RIR)이 18% 안팎이지만, OECD 주요국은 이 비율이 20%가 넘어간다. 한국은 OECD 주요국보다 평균 5% 이상이라고 할만큼 현저하게 낮다. 한 달에 400만원 소득자가 외국에 살면 평균 임료를 92만 원 정도는 내어야 하지만, 한국에 살면 72만 원 정도로 가능하다는 뜻이다. 같은 집에 살아도 우리는 외국보다 1년에 240만원 정도 싸다. 그리고 이것을 전세로 살면 이론 전세가로는 15% 안팎이므로 60만 원 정도이면 살아갈 수가 있다.

이 말이 믿기 어려우면 미국이나 유럽 등 외국에서 살아본 분들에게 물어보기 바란다. 외국의 주택 임대료가 우리보다 비싸다는 것을 실감할 수 있을 것이다. 왜 이렇게 우리와 외국과 차이가 크냐 하면 보유세가 임대료에 미치는 영향 때문이다. 우리는 보유세가 낮고, 외국은 우리보다 보유세가 높기 때문에 임대료가 높아진다. 여기에 이자율이 낮아지면, 상대적으로 세율과 감가상각률이 임대료에 미치는 비중이 커지기 때문에 그 영향은 승수효과로 더 크게 받는다. 이것도 부동시장의 과학적 메커니즘을 알아야 이해가 되는 부분이다.

우리나라 주택의 주거 형태는 대충 보아도 전체 세대의 40% 정도가 임대주택자이다. 이 비율은 외국도 비슷하거나 오히려 우리보다 더 크다. 그런데 토지주식제 주택을 전국에 걸쳐 전면적으로 실시한다면 현재 40% 비중을 차지하는 임대주택 주거자들은 사는 그 주택을 구입하지 않고도, 지금 내는 임대료의 수준에서 “내 집”처럼 된다는 뜻이다. 현재 소유자에게 붙어있는 세금 덕지들이 없으면 지금 임대료보다 더 낮은 값으로... 그렇다고 지금의 주택 소유자가 손실을 입는 것도 없다. 주택 소유자는 오히려 임차자의 형편과 눈치를 보지 않고, 세를 놓을 수 있고, 가진 주식을 자유롭게 팔 고 살 수도 있다. 토지거래소가 주식 거래와 임대를 모두 대행하여 주기 때문이다.

토지주식제도는 이런 이론적 근거와 현실적 이점을 확신하고 제안하는 것이다. 다시 말하지만, 전세제도는 한국에만 있으며, 시장가격으로는 세계에서 가장 낮은 가격이다. 그러므로 지구촌 시장경제가 해결하지 못한 부동산 문제의 근본 해법을 우리는 이미 갖고 있다. 그것도 100년 넘게 실시를 하여 경험을 가지고 있는 나라다. 토지주식제도는 이러한 전세가격에 “내 땅, 내 집”을 영구적으로 가질 수 있는 방식을 소개하고 있는 중이다. 우리가 그렇게 하자고...

아파트를 토지주식제로 공급하는 방안

이제 양질의 주택을, 시장기능으로, 세계에서 가장 낮은 가격으로, “내 땅, 내 집”을 가질 수 있는 방법이 있음을 알았다. 여기에 고질적인 부동산 문제는 저절로 풀려 나가고...

그러면 부동산시장에서 지금도 분양 열풍으로 뜨거운 아파트를 토지주식제로 공급하는 방안을 생각하여 보자. 부동산 문제는 토지가 가진 물리적 성질이 시장가격에 미쳐서 일어나는 부작용 현상이므로 아파트 공급에도 모든 정책이 토지와 땅값에 초점이 맞추어져야 한다.

예를 들어서 용적률(건축면적/토지면적) 300% 기준으로 보면 10평(33.06m2)의 토지에 30평(99.17m2)의 아파트가 있다고 하자. 그런데 부동산 가격은 10평의 토지가 부동산시장의 가격을 좌우하고 있다. 그 이유는 잘 지은 30평형 강남아파트가 30억 원 한다면, 어림잡아 계산해도 3억 원은 건축비이고, 나머지 27억 억 원은 땅값이기 때문이다. 신축 아파트에서 분양가격 중 대지비가 건축비의 1/2로 절반 밖에 되지 않아도 20~25년이 지나면 땅값이 집값보다 높아진다. 그리고 아파트를 지을 때 당사자들 간의 이해관계로 갈등을 빚는 주된 원인은 30평 건물의 건축비가 아니고, 10평 남짓한 면적의 땅값이 일으키는 문제이다.

땅은 사람과 자본, 그리고 기술 등의 사용 밀도가 높아지면 이를 따라 가치가 커진다. 그래서 임야는 농지가 되면 가치가 적어도 5배는 커진다. 농지가 대지로 바뀌면 최소한 3~5배는 또 커진다. 그리고 이러한 대지가 아파트, 상가, 빌딩과 같이 고밀도 사용 부지가 되면, 또 다시 2배는 커진다. 여기서 커지는 비율은 산술급수가 아니고, 기하급수(체증적)이다.

그래서 현재 가격이 1인 임야에 아파트를 지으면 땅값은 어림잡아도 30 배(5×3×2=30)는 커진다는 뜻이다. 여기에 땅이 가진 위치 효용의 증대로 서울과 타도시, 강남과 강북이 다시 2~3배의 지역격차를 가지므로 가중치를 곱해주어야 한다. 이렇게 커지는 땅값을 우리는 사람이 인공투자를 하여서 큰 가치가 발생한 것으로만 여기기 때문에 개념에서 가치 혼동을 일으키게 된다. 그래서 개발이익을 두고 서로 다투게 되므로 아파트를 지을 때는 반드시 천연가치와 인공투자(비)에 대한 개념 구분부터 할 필요가 있다. 사람은 태생적으로 천연의 땅이 창출하는 가치를 모르거나 알아도 인정하지 않으려고 한다. 

임야를 논으로 개간하는 것은 쌀을 생산하기 위한 비용(자본) 투입이지, 땅을 생산하기 위한 자금(토지) 투입이 아니다. 앞에서 설명한 대로 땅값은 쌀값과 자동차 값보다 먼저 변하는(커지는) 성질로 인하여 아파트를 짓기 전에 미리 값이 커져 버린다. 자동차는 자동차의 실제 생산비가 원가를 구성한다. 그러나 토지는 생산비도 없는데 투자원가로 들어가는 것부터 이상하다(비물질적 현상).

더욱 이상한 것은 제품은 생산된 후에 가치가 커지는데 땅은 생산도 되기 전에 생산 후에 커져야 할 가치가 미리 자신의 몸통 생산비에 들어가는 매우 매우 기이하고 특이한 현상이 벌어진다. 그래서 아파트를 지으려면 이렇게 먼저 커져버리는 값을 지불해야 하므로 시행이 쉽지 않고, 짓고 난 후에도 이 가격은 자꾸 커지므로 문제 해결에 진통을 겪는다. 이것이 땅값이 가진 시장의 부작용이다.

그러나 부동산 문제의 근본 해법인 지대시장제는 이런 문제가 생기지 않는다. 지대시장제는 그린벨트 지역의 토지개발로 30배가 커진 값이 되어도 아파트를 지어서 분양을 하고 나서야 그 가치가 발생하게 된다. 그리고 그 가치는 시장에서 토지임료인 지대로 모두 반영되어 거래가 되기 때문이다. 곧 지대는 땅값처럼 시장 부작용이 발생하지 않는다.

토지주식제는 토지 문제의 근본 해법인 지대시장제를 바로 실시하기 어려우므로 나온 대체안이다. 문젯거리가 되어 있는 땅값을 토지주식으로 바꾸어 값을 시공간에서 분산시켜 주는 역할이다. 그러면 토지나 아파트 실물 소유자는 손실이 없으면서 사용자는 반값 정도로 나의 아파트를 가질 수가 있다. 문제가 되는 땅값은 토지주식이 대신하여 주기 때문에...

(1) 지대시장제(토지임대부) 아파트의 공급

토지주식제 아파트를 하기 전에 우선 지대시장제(토지임대부) 주택을 알아두어야 한다. 토지임대부주택은 아파트를 지어 땅과 건물을 분리하는 방식이다. 건물은 개인의 소유로 하고, 땅은 임대를 한다. 그 방식은 경험을 갖고 있는 토지임대부주택의 공급방식을 준용한다. 다만, 토지주식제는 적용 원칙과 가격 결정방식이 조금 다르다. 그래서 토지거래소는 아파트 공급을 할 때 다음과 같은 가격 산정과 결정에 대한 기본 원칙이나 방침을 세워 두어야 한다.

① 천연가치와 인공투자의 구분

토지주식제 아파트는 아파트를 지을 때 가격에서 성질이 다른 실물을 분리하여 시장을 이해하고 정책을 펴야 한다. 아파트를 지을 대상 부지를 임야(또는 그린벨트), 농지, 재개발지역, 재건축지역으로 구분하여 다루어야 한다. 그래서 공시지가나 시중의 시가 정보를 가지고 해당 지역의 현재 땅값과 개발 완공 후 가격 커짐을 먼저 평가해야 한다. 인공투자는 그 다음 검토하는데 이 경우도 천연토지와 인공투자를 분리하여 분석을 해야 한다.  

② 토지와 건물(지상물)의 구분

임야는 천연토지이므로 지상물 보상이 필요 없다. 농지는 하우스나 현지 농작물에 대한 투자비용을 보상해야 한다. 그리고 재개발과 재건축은 기존의 건물과 지상물 일체에 대한 가격을 보상해야 한다. 지금도 기존 건물의 보상비, 철거비, 지역주민의 이주비 등은 건축원가로 들어간다. 그런데 지금의 아파트 공급 방식은 토지조성비(토지개발비, 토목비)를 토지가격에 포함시킨다. 그러나 지대시장제는 토지조성비를 건축원가로 보고 건물 가격에 포함시키는 것이 다르다.

그렇게 하는 이유는 지대시장제에서는 가격 성질이 태생적으로 서로 다른 천연과 인공을 기초에서 구분하기 위해서다. 야생 토지를 개간하여 논밭이 되는 것은 곡식을 생산하기 위한 것이고, 논둑 밭둑을 헐어 평지를 만들고 건축부지(대지)를 만드는 것은 건물을 짓기 위해서다. 천연의 땅을 생산하기 위해서 투자한 것이 아니다. 이렇게 개발한 토지조성비(개발비)는 건물처럼 감가상각이 된다. 그래서 집을 다시 지으려면 집터는 다시 개발을 해야 한다. 토지는 감가상각이 없으나 개발비는 감가가 있는 인공 투자물이다. 이것보다 더 큰 이유는 사람들이 천연의 토지에 개발비(토지조성비)를 투자하고 커진 땅값 전부를 투자의 대가라고 생각하는 기초적 혼돈을 바로 잡아야 하기 때문이다.

③ 시장가격의 유지와 미래가격의 보장(가격보증)

군포지역 토지임대부주택은 임대료가 높아서 분양이 되지 않았고, 서울 서초동을 비롯한 강남지역의 토지임대부주택은 임대료가 너무 낮아서 2억 원 분양가격에 12억 원이 넘어가는 사유토지주택처럼 되어 있다. 그래서 지대시장제는 시장가격을 원칙으로 한다. 무엇보다 토지거래소는 토지임료를 시장가격대로 값을 유지하는 것이 최우선 과제이고, 운영원칙이다. 그리고 분양가격 역시 사전에 정한 분양가격이 아니고, 최저가격을 제시한 시장의 경쟁가격이라고 했다.

그리고 토지거래소는 토지임대부주택에 대한 일반의 잘못된 오해를 없애주기 위하여 가격 보증을 해 주는 것이 좋다. 미래에 부담할 토지임료가 매년(또는 2년) 일정 비율로 올라가도 그 값이 약 절반 밖에 되지 않는 전세가격이 계속되는 것을 홍보하고, 이에 대한 적용 예시를 구체적으로 보여주어야 한다. 그리고 매년 발생하는 토지의 시가와 전세가격의 차액과 땅값 집값의 평균적 성장률만큼 은행에 장기예금을 하여 함께 커지고 있는 현금 가치를 보여 주어야 한다. 그래서 아파트 거주기한 만기까지 은행에 적립한 예금이나 자산가격을 보여주어야 한다. 아니면 토지거래소가 투자한 주택자산의 만기 금액, 곧 건물의 투자원리금(투자액 + 상승액)에 대한 최저 가격을 보장하고 분양을 하는 것이 좋을 것 같다.

④ 거래 보증금의 확보와 유지

토지임대부주택은 건물은 분양으로 끝이 나지만, 토지는 토지거래소에 귀속되어 있기 때문에 토지 실물에 대한 관리와 토지임료를 징수해야 한다. 그러므로 토지임료의 안정적인 징수를 위하여 보증금을 받아서 적립하고 자금을 운영해야 한다. 여기에 적용할 적정 보증금은 전세가격의 10% 정도로 보고 있다. 그러면 임료 총액 중 90%는 연세나 월세 형태가 되고, 나머지 10%는 보증금으로 예치된다. 이 금액은 사용기간 동안 토지임료 납부에 대한 담보가치의 기능을 하며, 기한 만료시 사용자에게는 전세금처럼 원금을 반환한다. 그 동안의 발생한 이자수익은 토지임료이기 때문에 임대자에게 귀속된다.

(2) 토지임대부형 토지주식제도(주택과 토지의 분리하여 토지만 주식으로)

토지임대부주택은 LH가 군포지역이나 강남지역에 실시한 방식을 원칙으로 하고, 그 방법을 대폭 개선한 공급 방식이 된다. 곧 지대시장제 아파트는 기존의 토지임대부주택에서 위의 ①, ②, ③, ④의 원칙과 방침을 추가하여 적용하는 것이었다.

그러면 이러한 토지임대부주택을 토지주식제로 하는 방안을 살펴보자. 그러면 토지주식제는 건물은 소유, 토지는 임대인데, 여기서 임대하는 토지는 토지주식과 임대로 구분하여 분양을 한다. 이렇게 하면 아파트는 ㉠ 주택 소유자, ㉡ 토지 주식 소유자, 그리고 ③ 토지 실물 사용자로 나누어진다. 얼핏 보면 복잡하게 느껴질 수 있지만, 지금도 투자가 활발한 리츠회사들은 이와 비슷한 방식으로 운영을 하고 있다.

그리고 이런 방식으로 해도 아파트를 실제로 필요로 하는 조합원들은 기존의 분양 방식에서 달라지는 것이 별로 없다. 그냥 주택 소유자가 토지주식 소유자이며, 주택의 사용도 주택의 소유자가 하기 때문에 토지임료를 별도로 내지 않는다. 소유자가 원하면 분양받은 신규 아파트에 대한 등기필증도 그대로 받는다. 곧 토지주식제도는 기존의 소유자가 등기필증 외에 토지주식을 하나 더 가지고 있는 셈이 된다.

그런데 토지주식제는 기존의 분양 방식이 가지는 조건을 다 갖추고 있으면서도 더 유리한 것이 있다. 주택을 지어 일반분양을 하기까지 필요한 토지 매입자금을 토지주식으로 쉽게 조달할 수가 있다. 분양을 받은 주택의 임대를 하는 경우 토지거래소가 이를 대행하여 주어서 편리하고, 시간과 비용이 절감된다. 그리고 주택에 그대로 살면서 토지주식을 언제라도 처분하여 토지에 묻혀있는 고정자금을 현금화할 수가 있다.

현재 리츠회사는 투자의 자금을 주식으로 조달하며, 운영은 회사가 하고 그 부동산의 사용은 임차자들이 하고 있다. 이를 토지임대부형 토지주식제도와 비교하면 아래와 같다.

＜리츠회사＞ : ㉠부동산 실물 소유자(회사) <=> ㉡투자자(주식소유자) <=> ㉢사용자(부동산 임차자)

＜토지임대부형 토지주식＞ : ㉠주택 소유자(분양자)　<=> ㉡토지투자자(주식소유자) <=>　㉢토지사용자(토지임차자)

＜토지임대부 건물 소유> : ㉠건물 소유자(분양자) <=> ㉡투자자(토지주) <=>㉢토지사용자(주택 분양자 또는 주택 임차자).

단, 분양에서 조합원인 경우와 실소유자가 원하는 경우에는 ㉠ = ㉡ = ㉢이 동일인이 되며, 발행 주식도 지분을 따라 소지만 하게 된다. 그리고 아파트의 공급과 분양을 순수 투자로 보면, 지금의 리츠는 부동산 회사가 개인 투자를 대행하는 것이고, 토지주식제도는 이 역할을 토지거래소가 대행하는 것이다. 리츠 투자는 고수익을 표방하고 있고, 경기에 대한 영향과 투자에 대한 위험(리스크) 부담을 감당해야 한다. 그러나 토지거래소는 거래의 알선과 사무만 대행하기 때문에 이러한 위험 부담이 없다. 토지주식 소유자 역시 비교적 안정적인 토지임료가 담보되어 있어서 리츠형 투자보다는 더 안정적인 투자가 된다고 볼 수 있다. 지금의 리츠도 일반 주식보다는 안정적인 투자인데, 토지주식은 이러한 리츠보다 더 안정적인 투자가 될 것이다.

주택 포함형 토지주식제도

이제 주택을 포함한 토지주식제를 실시하는 방안을 검토하여 보자. 아파트부지는 지구 단위 전체가 하나의 공용 토지로 단일화 되어있고, 가격도 균일하다. 토지는 개인별로 처분도 못하고 호수별로 자기 지분과 가치만 인정을 받고 있다. 그래서 이렇게 균일화되어 있는 토지는 균일화 된 회사의 주식처럼 균등 분할이 가능하여 토지주식제 적용이 쉬울 수도 있다.

다만, 토지에서 발생하는 땅값 상승액이 주식가격에 들어있어서 주택의 분양가격이 토지임대부주택보다는 높아지는 약점이 있다. 그렇다고 해도 토지주식제는 토지임대부주택과 다름이 없고, 사용자는 주식가격보다 낮은 전세가격으로 “내 집”을 갖는 경제적 효과를 가진다.

주택 포함형 토지주식제 아파트는 토지거래소가 해야할 토지임대부주택의 분양원칙에서 한 두 가지를 더 추가해 두어야 할 것이 있다. 다음의 ⑤와 ⑥을 말한다.

① 천연가치와 인공투자의 가치 구분

② 토지와 건물(지상물)의 구분

③ 시장가격의 유지와 미래가격의 보장(가격보증)

④ 거래 보증금의 확보와 유지

<추가 원칙>

⑤ 토지 중심의 가격 평가와 주택 사무

⑥ 주택 실물의 보존과 관리의 주체 결정

위에서 ①, ②, ③, ④는 토지임대부주택에서 필요한 시행상의 원칙이고, ⑤와 ⑥은 주택 포함형 토지주식에서 추가되어야 할 원칙이다.

⑤ 토지 중심의 가격 평가와 주택 사무

지금의 아파트는 등기부상으로나 일반 통념으로 보나 주택을 주물로 보고, 토지를 종속물(종물)로 보고 있다. 부동산 등기를 할 경우 아파트는 개인이 토지별로 물건 등기를 할 수가 없고, 하나의 공유토지에 호수별 분할된 면적의 지분만 인정을 받는 등기를 하고 있다. 그러나 토지주식제에서는 토지를 주물로 보고 주택을 토지의 부속물로 본다. 우리나라 민법에도 부동산이란 “토지와 그 정착물”이라고 하여 토지를 우선한 정의를 내리고 있다. 물론 토지와 주택을 어느 것으로 주물로 보거나 종속물(附屬物, 從物)로 보더라도 시장가격이 같으므로 경제적 차이는 없다.

그러나 굳이 토지를 주물로 하고, 주택을 부속물로 여기는 이유는 앞에서 몇 가지 설명을 하였다. 강남아파트 30평 가격도 실제는 10평의 토지가격이 시장을 좌우하며, 심지어 한국의 부동산시장을 전체를 쥐락펴락(?)하고 있기 때문이다. 아파트 내용연수를 50년으로 잡으면, 그 중 25년 정도 지나면 주택가격의 비중은 30평 집값보다 10평의 땅값이 커지기 때문이다.

⑥ 주택 실물의 보존·관리·수리의 주체

토지임대부주택은 주택을 개인이 소유하므로 건물의 관리 문제는 개인의 문제다. 그러나 토지주식제 주택은 주택이 토지거래소에 신탁되어 있어서 토지거래소는 이에 대한 법률 사무와 건물 관리를 대행하여 주어야 한다. 토지주식 소유자는 토지나 건물을 직접 관리할 수 없기 때문이기도 하다. 그래서 이에 대한 법률상, 관리상의 주체를 명시해 주어야 한다. 건물에 대한 등기와 소유권 등의 법률 사무는 토지주식과 같이 토지거래소가 대행한다. 그러나 토지주식제에는 토지 사용자가 사실상의 주인이므로 건물 관리도 토지와 주택의 사용자가 주도적으로 하는 것을 좋을 수도 있을 것이다.

그래서 임대주택은 사용하면서 발생하는 건물의 수리에 대한 책임 주체와 한계를 분명하게 제시해 두어야 한다. 우선 아파트 분양에서 일정한 기간 동안 발생하는 하자 보수는 건축회사가 담당하고 있다. 이것은 지금의 분양 방식과 다를 것이 없다.

그 다음 건물의 하자 보수에 대한 보증기간이 끝나면 어떻게 하는가? 이에 대해서는 건축물에 대한 ㄱ. 건물 사용상 필요한 소액 수리, ㄴ. 그리고 중대한 하자(누수, 균열 등)나 거액의 수리비(도배, 건물 도색 등), ㄷ. 자본적 지출(건물 내의 확장, 리모델링 등)이 필요한 수리비 등은 구분해서 그 책임과 수리비 지급 주체를 정해 두어야 한다.

먼저 ㄱ. 사용상의 하자인 전등의 교체, 변기 막힘, 수도꼭지 등의 수리 주체는 사용자가 담당한다. 이것은 지금도 공공임대주택에서 하고 있는 방식을 그대로 적용하면 된다. 그 다음은 중대한 하자는 주택 소유자가 하는 것이 원칙이다. 그러나 토지주식제 주택은 거주자가 아닌 주식 소유자가 소유하기 때문에 이런 업무를 직접 담당하기가 어렵다.

그래서 이 문제는 토지거래소가 대행을 하거나 중간에 개입을 하여서 해결할 수밖에 없다. 토지거래소가 이 수리 업무를 대행하며, 그 비용 부담은 주식 소유자가 해야 한다. 그러려면 중대한 하자(도배, 균열, 누수, 화재, 자연재해 등)에 대한 복구와 비용 지출의 사무는 토지거래소가 담당을 해야 한다. 토지거래소는 건물의 현상 유지와 하자 보수를 위한 예상 비용을 보험금 형태로 매년 징수하는 토지임료에서 확보해야 한다. 하자보수충당금을 설정하여 대비해야 한다. 토지거래소는 이 충당금을 보험이나 은행 적립으로 자금을 관리한다. 그리고 실제의 수선 업무는 토지거래소가 관리 주체로 나서서 업체를 선정하여 실시하고 정산해야 한다. 이러한 관리 및 관리비 수리비 일체에 대해서는 매년 정기적으로 주식 소유자에게 보고를 한다. 이것도 토지거래소가 대행하는 것 외에는 모든 방식은 현행 공공임대주택과 비슷하다.

그리고 건물의 내부 확장이나 리모델링 등 자본적 지출이 필요한 것은 토지거래소의 중재로 주식 소유자 대표와 사용자 간의 협의가 있어야 한다.

그러면 토지주식 소유자는 건물의 관리와 수리를 토지거래소가 대신하므로 이에 대한 염려를 할 필요가 없다. 비용 부담은 토지임료에서 차감 적립한 금액이 있으므로 별도의 부담도 없게 된다. 그 이상의 중대한 하자나 리모델링 등의 자본적 지출은 서로 협의해서 추진하며, 법률적 문제는 지금의 임대주택의 경우와 같다. 아것은 사회의 일반적 관례를 따라서 하게 된다.

주택을 포함한 토지주식제도의 실시 방안

주택을 포함한 아파트를 시범지구를 정하여 실시하는 방안이다. 이 사업을 담당할 주체는 LH와 공공주택 건설업자가 담당하는 것이 좋다. 그러나 LH는 국민적 관심사를 가지고 실시한 군포 토지임대부 아파트를 실패한 경험이 있다. 그리고 이 토지주식제 사업에도 부정적인 반응을 보일 수가 있어서 조심스럽다. 그래서 이런 사업은 지금까지 공공임대주택을 공급해 온 경험이 있는 서울시 산하 SH공사가 맡아서 할 수 있을 것 같다. 그러면 시범지구는 서울시가 될 것이며, 서울시가 그린벨트 지역을 선정하여, 시행하면 좋을 것으로 보인다.

주택을 포함한 토지주식제 아파트를 공급하는 기본 체계와 절차는 아래 그림과 같다.

<그림> 토지주식제 주택공급의 체계 및 절차

** ① ② ③ ④의 번호는 개념적인 절차이고, 실제 분양업무에서는 이 절차와 다를 수 있다.

위의 체계도를 원칙으로 토지주식제 아파트를 분양하는 방식을 검토하여 보자. 이 안은 어디까지나 원칙에 따른 검토 단계로 제시한 시행방안이므로 미숙할 수 있고, 실제와는 다를 수가 있다. 독자들은 이를 염두에 두고 살펴보기 바란다.

(1) 조합원 구성 및 토지거래소 조직

가. 우선 해당 아파트를 지을 건설 예정지를 물색하고 선정하여 예비 타당성을 검토한다. 분석은 그 지역의 토지 및 주택 소유자가 조합을 구성하여 해야 한다. 해당 건설사가 할 수도 있다. 사업의 채택 여부는 사업성 분석에 달려 있다. 아파트를 짓는 투입비용과 분양할 때 예상되는 분양가격 손익분기점을 산출하고 사업성을 판단하여 한다.

손익분기점 : 아파트 분양 예상가격 = 토지주식 예상가격 = 건축비 + 토지 매입비 + 제반 비용

나. 아파트 건축에 대한 예비적 타당성이 인정되면 토거거래소를 조직한다. 토지거래소는 현행 증권거래소와 같은 독립된 공익법인이어야 하겠지만, 이것이 어럽거나 시간이 걸린다면 위의 그림처럼 자발적으로 조직한 조합원, 은행과 같은 금융기관, 아니면 건설회사가 역할을 대신할 수 있다.

다. 조직된 토지거래소는 조합원, 건설사 등과 필요한 사무를 추진한다. 이것은 일반 분양사무와 거의 동일하다. 다만, 토지주식제는 아직 생소한 제도이므로 거래소가 이 제도의 이해를 위한 설명과 홍보가 필요하다. 대상은 조합원, 건설사, 투자자, 금융기관에 따라 맞춤식 홍보를 해야 할 것이다.

(2) 주택의 시공과 분양 업무

가. 토지주식제에서도 주택의 분양은 일반주택이나 공공주택의 아파트 시공과 업무 절차를 따라서 하게 된다. 기존 토지나 주택, 건물 등 지상물 보상가격은 공시가격을 원칙으로 한다. 토지는 공시지가 그리고 주택은 공시가격이다. 그러나 이것이 어려우면 감정기관이 평가한 감정가격으로 한다. 토지주식제에서 이 가격은 소유자 각각의 지분을 정하는 기초가격의 역할을 한다. 주식의 액면가격처럼...

그러므로 토지주식제에서는 평가된 보상가격이 실제 보상액이 아니고, 각자의 지분을 판정하거나 그 비율을 정하는 값이다. 그러므로 일반 분양처럼 보상가격 평가에 민감해야 할 이유가 없을 것 같기도 하다. 자기의 지분만 갖고 있으면 가격은 분양 후 토지주식의 시장가격에 모두 반영되기 때문이다. 물론, 현 소유자들은 공시가격과 실제 평가액의 차이가 지분 비율에 영향을 주기 때문에 민감할 수는 있다. 그래도 초기 지분이 분양 후에도 변함이 없고, 시장가격이 100% 반영되기 때문에 보상에 대한 이해득실이 일반 분양보다 줄어들 것이다. 시간도 절약되고...

나. 토지거래소는 호수별로 주택을 분양하면서 토지주식도 그에 따라 발행을 하게 된다. 토지는 주식을 필지별로 발행하지만, 아파트는 호수별로 발행을 해야 한다. 토지 지분이 호수별로 분할되어 있기 때문이다. 호수별 토지주식은 다시 금액을 소액으로 분할하여 거래할 수 있다. 이렇게 하면 아파트 한 동에 주주는 다수가 된다. 강남아파트 30평 한 동 가격이 30억원이면, 이 아파트 가격을 ㅅ전자 주식처럼 쪼개는 것이다. 그러면 강남아파트 한 동을 전국민 누구나 소유할 수 있게 된다.

다. 호수별 토지주식에는 주식 소유자를 대표하는 대표자를 선임하여 둔다. 대표자는 주식을 많이 가진 최대 주주가 원칙이며, 아니면 소유자 회의에서 대표를 선임해야 한다. 이 대표자는 소유자를 대표하여 위임을 받은 범위에서 토지거래소와 사용자에 대하여 토지와 주택에 대한 필요한 사무 전달, 사무 협의와 결정 등을 담당하게 된다.

라. 아파트 분양에서 토지거래소는 발행하는 토지주식에 대하여 최저가격을 보장한다. 최저가격은 토지주식의 액면가격이 원칙이다 그러나 보장 한도는 액면가격에서 최고액은 은행의 담보가치 평가액만큼 높여 줄 수도 있다. 일반 주식은 액면가격 보장을 할 수가 없지만, 주식은 토지와 건물이 담보되어 있으므로 최저 한도가 액면가격이 되고, 그 이상의 가격보장도 가능하다. 토지는 가장 우수한 담보가치가 있는 천연자원이기에 때문이다.

마. 토지주식제는 토지사용자나 주택 실사용자에게 반값 또는 전세가격 정도로 저렴한 아파트를 영구적으로 공급하는 것이 주요 목적이다. 그래서 토지거래소는 주택 분양에서 임대주택에 대한 분양이 우선적인 사무라고 할 수 있다. 재개발의 경우 조합원 분양을 제외한 일반 분양은 모두 임대주택으로 하는 것이 원칙이다. 여기서 분양가격은 사전에 임대조건이 모두 명시된 공개 입찰가격이라고 하였다. 그러나 시행 초기에는 사용자들의 의구심을 줄여 주기 위해 토지임대부 주택에 대한 미래가격의 보장을 해 주는 것이다. 임대주택은 감가상각으로 인하여 만기에는 재산도 없고 손해를 본다는 오해를 없애기 위한 것이다.

바. 그 외에 아파트 분양 금액의 납입 절차나 관련 사무는 일반 분양에서 하는 방법과 같다. 여기에 주택토지주식이 분양 사무에 추가되는 것이 다르다.

(3) 입주 후의 필요 사무

일반 분양에서는 입주가 끝나면 아파트 공급사무는 종결된다. 그러나 토지주식제는 이제부터 거래가 시작된다고 할 수 있다. 분양주택에 발행한 토지주식의 거래와 토지임료의 징수를 계속해야 하기 때문이다.

토지거래소는 앞에서 설명한 기본 원칙과 방침대로 거래소를 운영하면 된다. 거래소 운영에 대한 것은 앞에서 검토를 한 바가 있다. 토지거래소의 구체적 기능과 거래소가 주도해야할 토지 주택의 가치 평가에 대한 언급은 다음 기회로 미룬다.

시행은 시범사업을 거쳐 점진적 확대를

필자가 여기서 제안한 토지주식제의 분양방식은 실무적으로 보면 미흡한 점도 있을 것이다. 그러나 이러한 미흡은 실무적인 것이며, 이 제도를 시행할 경우 면밀하게 검토하여 보완을 하면 될 것이다. 토지주식제도가 이론과 원칙에서 합리성을 갖추고 있다면, 문제가 되는 실무적, 기술적 문제가 시행에 걸림돌이 돌 수는 없다는 뜻이다.

제안한 토지주식제는 이렇게 시범사업부터 실시하여 그 결과를 보면서 도입여부를 판단해야 한다. 그리고 도입에서도 적용 방법, 대상, 범위를 점차적으로 개선하고 확대하는 방향으로 추진해야 할 것이다. 물론, 토지주식제도는 처음 하는(듣는) 것이라 실제로 이를 제도화하는 것은 다소 어려움이 있을 수도 있다. 무엇보다 토지주식에 대한 이해 부족과 생소한 감정들이 제도의 시행을 어렵게 할 수가 있고, 실제적 적용에는 실정법의 저촉이나 상충에 따른 한계도 있을 것이다.

그러나 이러한 한계나 문제가 있음에도 불구하고, 토지주식제도가 땅값의 물리적 성질과 시장 특성이 일으킨 부동산 문제를 상당수 해결할 수가 있으며, 나아가서 근본 해법인 지대시장제로의 전환에도 실마리를 찾아낼 수가 있는 장점이 있다. 그리고 국민의 40%에 가까운 무주택자는 소유가격보다는 훨씬 저렴한 가격으로 사실상 “내 땅, 내 집”을 가질 수 있는 방안이다.

** 다음은 토지주식제도에서 제기될 수 있는 의문점과 분양에 대한 실제적 분양가격을 통하여 그 적용의 합리성이나 방식 등을 살펴보기로 하겠습니다.