[칼럼] 임대업자는 정말 투기꾼인가? (1)

[최영찬]

임대업자는 수익 뿐 아니라 손해도 함께 떠안는다

칼럼: 임대업자는 정말 투기꾼인가? (1)

들어가는 말

요즘 임대업자가 다시 국민의 공적이 되고 있다. 정부는 그들을 집값 상승의 주범으로 지목하고, 언론에는 그들을 투기꾼으로 묘사하는 기사들이 연이어 올라오고 있다. 그러면 정말 임대업자는 집값 상승의 주범일까? 내가 직접 경험한 현실은 달랐다. 임대업자는 투기꾼이 아니라, 구조적 문제 속에서 손해와 위험을 함께 떠안고 있는 사람들이었다.

나는 오늘 반대편에서 이야기해 보려고 한다. 여론이 너무 한쪽으로 기울어서, 균형 잡을 필요가 있다고 생각했기 때문이다. 나는 7~8년 동안 임대업을 하다가 작년에 폐업했다. 임대사업자였을 때는 자기변명처럼 보일까 봐 이 글을 쓰지 못했다. 그러나 지금은 전보다 편한 마음으로 이 글을 쓸 수 있다. 여기에 나오는 내용은 내가 직접 현장에서 경험한 것이며, 모든 임대업자에게 해당하는 이야기는 아닐 수 있다.

1부. 전세 임대업자에 대해서

임대업자의 수익은 얼마나 될까?

먼저 전세 임대업자에 대해서 생각해 보자. 정부는 전세 임대업자가 2년 계약 기간 동안 보증금을 5% 이상 올리지 못하도록 법으로 정해놓았다. 1년으로 환산하면, 연 2.5%가 최대 수익률이다. 한때 주택담보대출 이자가 7%대까지 치솟은 것을 생각하면, 은행은 임대 수익의 세 배에 가까운 이자를 가져간다. 그런데 연 2.5%의 수익을 보는 임대인을 투기꾼이라고 할 수 있을까? 만일 그렇다면, 몇 배 더 큰 수익을 올리는 금융기관은 무어라고 불러야 옳을까? 정부는 그들에 대해서는 한 마디 없고, 임대업자만 조준해서 공격하고 있다. 이 모순을 어떻게 이해해야 할지 모르겠다.

전세는 사실 임대인에게 불리한 구조다

많은 사람이 이 사실을 잘 모른다. 구체적인 예를 들어보겠다. 임대업자가 5억짜리 집을 사서 3억에 전세를 놓았다고 생각해 보자. 임대업자는 자기 돈 2억을 보태서, 세입자가 5억짜리 집에 살 수 있게 해준 것이다. 따로 월세를 받는 것도 아니다. 아무 수익도 없이, 자기 돈 2억을 세입자를 위해 그 집에 묶어둔 것이다.

이런 제도는 우리나라에만 있다. 다른 나라에서는 이러한 제도를 이해하지 못한다. 전세 제도 덕분에 세입자들은 안정적으로 자금을 모아 집을 사는 사다리를 만들 수 있다. 월세만 있으면 세입자가 내 집 마련에 다가가기가 훨씬 어렵다. 월세를 살아본 사람들은 안다. 매달 100만원 넘는 돈을 월급에서 떼어낼 때, 그 고통은 말로 하기 어려울 정도다. 매달 돈을 받는 사람도 힘들고, 주는 사람도 힘이 든다. 정한 날짜에 내지 못할 때도 있고, 또 늦게 낼 때도 있다. 이에 반해 전세는 훨씬 편하다. 은행에서 전세 보증금을 대출해서 한 번에 내고, 싼 이자를 내면 된다. 계약 기간 동안 심리적으로도 많이 안정된다.

전세는 수익뿐 아니라 손해도 떠안는 구조다

물론 정부의 지적대로 집값이 오르면 그 차익은 임대업자에게 돌아간다. 갭투자 비판이 나오는 이유를 모르는 바가 아니다. 그러나 지난 정부처럼 집값이 급락하면 어떻게 될까? 임대업자는 자기 돈을 보태서 세입자에게 보증금을 돌려주어야 한다. 이것이 어려우면 집은 경매로 넘어가고, 임대업자는 신용불량자가 된다. 세입자는 집값 하락에 대한 부담을 전혀 부담하지 않는다. 정부 역시 집값이 하락할 때 임대업자를 돕지 않는다. 그러나 임대업자는 수익뿐 아니라 손해도 함께 떠안고 투자해야만 한다.

실제로 나도 이런 경험을 했다. 집값이 급락하던 시기에, 세입자의 보증금을 돌려주기가 어려웠다. 그래서 살고 있던 집을 빼서 부족한 보증금을 채우고, 작은 집으로 이사를 해야 했다. 정부는 집값이 상승하는 것만 비판하고, 손해 보는 경우에 대해서는 전혀 언급하지 않는다. 수익도 볼 수 있지만 손해도 볼 수 있는 것이 임대인이다. 그들을 일방적으로 투기꾼으로 모는 것이 정당할까? 만일 그렇다면, 주식 투자도 같은 평가를 해야 한다. 주식 투자자도 수익을 보기도 하고 손해를 보기도 한다. 그렇다고 정부가 그들을 투기꾼이라고 하지는 않는다.

주식 투자와 부동산 투자

요즘 정부는 주식 투자를 적극 권장하고 있는 듯하다. 그런데 왜 그동안 많은 국민이 주식보다 부동산을 선호했을까? 그 이유는 안정성 때문이다. 우리나라에서는 주식 투자로 꾸준한 수익을 내는 사람이 상위 몇 퍼센트에 불과하다. 주식 시장은 상황에 따라 변동성이 심하다. 훈련이 안 된 사람은 주식이 급락하는 시기를 견뎌내기 힘들다. 충분한 투자 교육 없이 빚을 내 투자하다가 큰 손해를 보는 경우도 적지 않다.

반면 주택 시장은 상대적으로 안정적이다. 조금 손해를 봐도, 그곳에서 살거나 기다리면 다시 안정된다. 정부가 인위적으로 시장을 흔들지만 않으면, 부동산은 일반인도 투자할 수 있는 쉽고 안정된 자산이다. 정부가 주식 시장을 활성화하고 싶으면, 주식 시장이 제대로 작동할 수 있는 환경을 만들면 된다. 그러면 강요하지 않아도 사람들이 알아서 몰려간다. 그러나 현재 안정적으로 운영되고 있는 부동산 시장을, 정부가 개입해서 강제로 불안정하게 만들 이유가 무엇이란 말인가?

2부. 월세 임대업자에 대해서

전세가 임대인에게 불리한 구조라면, 월세는 어떨까? 내가 직접 겪은 이야기를 해보겠다. 내가 세를 놓은 집 중에 보증금 3,000만 원에 월세 65만 원을 받았던 원룸이 하나 있었다. 당시 주택담보대출 이자가 7%대까지 올라서 매달 내는 이자가 85만 원이었다. 월세로 65만 원을 받고, 은행 이자로 85만 원을 내야만 했다. 매달 20만 원 가까이 손해 보면서 임대 사업을 유지했다.

왜 이런 일이 일어났을까? 임대 수익은 5%로 묶어놓고, 은행 이자는 계속 올렸기 때문이다. 더 심각한 문제도 있었다. 정부는 다주택자와 임대업자에 대한 주택담보대출을 막아버렸다. 그래서 어떤 임대인은 대부업체나 금리 18%에 이르는 신용대출을 받기도 한다. 여기에 부동산 중개비, 건물 수리비, 공실 기간의 손실, 재산세와 종합부동산세까지 합산하면, 원룸 하나에서 월 80~100만 원의 적자가 날 때도 있었다. 임대업을 하면 할수록 피해가 더 커졌다. 결국 나는 더 이상 유지할 수 없어서, 작년에 집을 모두 처분하고 폐업하고 말았다.

이것이 언론과 정부가 연일 투기꾼이라고 부르는 임대업자들이 처한 현실이다. 임대업자는 수익뿐 아니라 손해도 함께 감수해야만 한다. 이러한 사람들을 무조건 투기꾼으로 몰아붙이는 것은 균형을 잃은 시각으로 보인다.  (이 글은 2부로 이어집니다.)

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Landlords bear not only profits but also losses.

Column: Are Landlords Really Speculators?

Introduction

Today, landlords and multi-home owners are once again being cast as public enemies. The government points to them as the drivers of housing inflation, while the media repeatedly portrays them as profiteers. Are landlords truly the culprits behind rising housing prices? From my own experience, the reality is different. Landlords are not mere speculators; they are individuals who shoulder both risks and losses within a flawed system.

I intend to speak from the other side. Public opinion has tilted too far in one direction, and balance is needed. I ran a rental business for seven to eight years before closing it last year. While I was still operating, I hesitated to write about these realities, fearing it might sound like self-justification. Now, with some distance, I can speak more freely. What follows is based on my direct experience, though it may not apply to every landlord.

Part 1. The Reality of Jeonse Landlords

How much profit do landlords actually make?

Consider jeonse landlords. By law, they cannot raise deposits more than 5% over a two-year contract. Annualized, that is a maximum yield of 2.5%. Compare this with mortgage interest rates that once soared above 7%. Banks earned nearly three times the return of landlords. If a 2.5% yield makes landlords “speculators,” what should we call financial institutions earning multiples of that? The government remains silent on banks, yet singles out landlords for attack.

Jeonse is structurally disadvantageous to landlords.

Take a concrete example: a landlord buys a home worth 500 million won and leases it for a 300 million won deposit. The landlord must add 200 million of their own money so the tenant can live there. No monthly rent is collected. In effect, the landlord ties up 200 million won of personal capital for the tenant’s benefit, without ongoing income.

This system is unique to Korea. In other countries, it is barely understood. Jeonse allows tenants to save steadily and climb toward homeownership. With only monthly rent, that path is far harder. Anyone who has paid over a million won in rent each month knows the burden. Jeonse, by contrast, offers stability: tenants borrow the deposit once, pay relatively low interest, and enjoy psychological security throughout the contract.

Jeonse carries losses as well as gains.

It is true that when housing prices rise, landlords benefit from capital gains. That is the basis of criticism about “gap investment.” But what happens when prices fall, as they did under the previous administration? Landlords must return deposits, often by adding their own money. If they cannot, the property goes to auction and the landlord becomes a credit delinquent. Tenants bear no burden from falling prices, nor does the government step in to help landlords. Landlords must absorb both profits and losses.

I experienced this myself. During a downturn, I struggled to return deposits. I had to sell my own home to cover the shortfall and move into a smaller property. The government criticizes landlords when prices rise but ignores the losses they endure when prices fall. Is it fair to brand them as speculators? If so, should stock investors be judged the same way? They too gain and lose, yet the government does not call them speculators.

Stocks vs. Real Estate

The government now encourages stock investment. But why have so many Koreans historically preferred real estate? Stability. Only a small fraction of investors consistently profit in the stock market. Volatility is extreme, and untrained individuals often suffer heavy losses, especially when borrowing to invest.

Housing, by contrast, is relatively stable. Even if values dip, one can live in the property or wait for recovery. Unless the government deliberately destabilizes the market, real estate remains a secure asset for ordinary people. If the government wants to boost stocks, it should create a sound market environment. People will naturally invest. But why deliberately destabilize the housing market, which already functions as a stable asset base?

Part 2. The Reality of Monthly Rent Landlords

If jeonse disadvantages landlords, what about monthly rent? Let me share my own case. I leased a studio with a 30 million won deposit and 650,000 won monthly rent. At the time, mortgage interest had risen to 7%, costing me 850,000 won per month. I collected 650,000 won in rent but paid 850,000 won in interest—losing nearly 200,000 won monthly just to keep the business afloat.

Why? Because rental yields were capped at 5%, while interest rates kept climbing. Worse, the government blocked mortgages for multi-home owners and landlords. Some resorted to loan sharks or credit loans at 18% interest. Add brokerage fees, repair costs, vacancy losses, property taxes, and comprehensive real estate taxes, and losses could reach 800,000 to 1 million won per month per unit. The more properties one managed, the greater the losses. Eventually, I had to liquidate everything and close my business.

This is the reality of landlords whom the government and media label “speculators.” In truth, landlords bear both profits and losses. To condemn them wholesale as profiteers is a distorted view. (The judgment is yours. This essay continues in Part 2.)